COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 278

Rôle N° RG 22/03716 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJA5Z

S.A.R.L. HDS [Localité 12] 2000

C/

[T] [G]

[U] [H] épouse [L]

[B] [L]

[W] [L]

[I] [L]

[N] [KN] épouse [M]

[K] [M]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 12] 2000 – SGI 2000 -

Syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP

SCI LISEVIC

S.C.I. [X]

S.C.I. SCLUOS*

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 20] en date du 18 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03364.

APPELANTE

S.A.R.L. HDS [Localité 12] 2000 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [T] [G]

née le 03 Avril 1947 à [Localité 18], demeurant [Adresse 7]

SCI LISEVIC Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant c/ SARL TANIA – [Adresse 8]

Toutes deux représentées par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistées de M^e Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [U] [H] épouse [L]

née le 03 Mars 1941 à , demeurant [Adresse 5]

Monsieur [B] [L]

né le 09 Août 1968 à [Localité 19], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [W] [L]

né le 24 Février 1970 à [Localité 19], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [L]

née le 24 Novembre 1982 à [Localité 19], demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [KN] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 2]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 12] 2000 – SGI 2000 – Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 11]

SCI [X] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 6]

SCI SCLUOS Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE, plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] DU LOUP demeurant [Adresse 13] représenté par son administrateur provisoire ,la SELARL BG & ASSOCIES en la personne de Me [P] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié reçu le 9 mai 1973, l’immeuble dénommé [Adresse 15], édifié sur le front de neige de la station d'[Localité 12] 2000, (département des Alpes Maritimes), comportant un bâtiment principal élevé sur 8 niveaux, outre une aile Sud sur deux niveaux, faisait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en 11 lots :

— Le lot n° 1 était constitué de locaux commerciaux à usage d’hôtel-restaurant, répartis sur les sept premiers niveaux du bâtiment principal ;

— Les lots n° 2 et 3 comprenaient des locaux d’habitation situés dans l’aile sud, élevée de deux niveaux, et destinés au logement des employés de l’hôtel ;

— Les lots n° 4 à 10 correspondaient à des appartements destinés à 'une occupation bourgeoise’ situés au huitième niveau ;

— Le lot n° 11 consistait en une terrasse aménageable sur la dalle de couverture de l’aile sud.

Le 6 juin 2003, M. [Z] [PC] rachetait la totalité des parts sociales de la SARL ABELA, propriétaire des lots n° 1, 2 et 3 et exploitante de l’hôtel le PAS DU LOUP ; celle-ci changeait alors de dénomination pour devenir la SARL HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 12] 2000 (ci-après SARL HDS).

A compter de l’année 2007, la société HDS entreprenait d’importants travaux dans les lots n° 1, 2 et 3 qui étaient contestés en justice par les propriétaires des lots n° 4 à 11, ces derniers considérant que la solidité et la sécurité de l’immeuble étaient mises en péril.

Après bien des errements procéduraux, un rapport d’expertise judiciaire était finalement déposé le 5 juin 2018, le tribunal judiciaire de Nice étant saisi depuis le 25 mai 2021 d’une action tendant à la remise des lieux en leur état antérieur.

Parallèlement, Maître [Y] était désignée le 14 septembre 2007 en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle convoquait une assemblée générale pour le 19 janvier 2009, afin notamment de désigner un syndic.

Le jour même, elle recevait notification d’un acte notarié dressé le 16 janvier 2009, à la requête de la SARL HDS, portant modification de l’état descriptif de division, par lequel le lot n° 1 était subdivisé en 102 lots numérotés 12 à 113 et en parties communes spéciales.

Elle était également informée d’un acte de mutation du nouveau lot n° 15 au profit de M. [V] [J], étant précisé que le lot n° 3 avait été précédemment cédé à M. [E] [C] depuis le 8 novembre 2007.

En dépit des protestations et réserves formulées par l’administrateur provisoire, l’assemblée générale des copropriétaires votait sur les projets de résolutions qui lui étaient soumis et désignait la société SITA en qualité de syndic.

Celle-ci convoquait une nouvelle assemblée générale pour le 13 juillet 2009, comportant notamment à l’ordre du jour l’approbation de travaux de réfection de l’immeuble.

Les copropriétaires minoritaires ne participaient pas à cette assemblée, dont le procès-verbal des délibérations leur était notifié.

Par acte du 11 septembre 2009, ils saisissaient le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour voir annuler cette assemblée dans son ensemble, en raison de diverses irrégularités.

Depuis cette date les copropriétaires minoritaires ont contesté toutes les assemblées générales, qui ont toutes été annulées par jugement du tribunal judiciaire de Nice.

Le 19 janvier 2011, une nouvelle assemblée des copropriétaires s’est tenue.

Par acte du 27 octobre 2014, Mme [T] [G], M. [A] [L], Mme [U] [H] épouse [L], la SCI Lisevic, la SCI [X], la SCI Scluos, M. [K] [O], Mme [N] [KN] épouse [O], ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 15], aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 4 mai 2017.

La SARL HDS est intervenue volontairement en la cause.

Par jugement contradictoire rendu le 18 février 2022, le tribunal a :

— annulé l’assemblée générale du 4 mai 2017 dans son ensemble ;

— débouté les demandeurs de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— condamné la SARL HDS aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros à chacun des demandeurs, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a notamment considéré que :

— par jugement rendu le même jour, le tribunal a annulé l’assemblée générale du 19 janvier 2009 en toutes ses dispositions pour fraude à la loi, au motif que la vente consentie par la SARL HDS à M. [C] le 8 novembre 2007, du lot n°3 de l’ensemble immobilier, situé dans l’aile sud du bâtiment était fictive, ce qui avait eu pour but d’attribuer à la SARL HDS, 584 ème tantièmes en plus de ses tantièmes réduits à la moitié, lui assurant ainsi une majorité lui permettant d’agir à sa guise lors de l’assemblée générale litigieuse ;

— par plusieurs jugements rendus le 18 février 2022 également, les assemblées générales des 6 mars 2009, 19 janvier 2011, 24 juin 2022 et 22 août 2014, ont été annulées pour le même motif de fraude à la loi et abus de majorité et pour divers autres motifs, et notamment par le fait que cette assemblée générale avait été convoquée par une personne morale n’ayant pas la qualité de syndic ;

— un prétendu fondé de pouvoir, non propriétaire ne pouvait être désigné comme président de l’assemblée, quelle que soit la validité de son pouvoir ; les scrutateurs désignés avaient renoncé à leur candidature sans être remplacés ; l’assemblée générale ne pouvait se tenir sans la désignation de nouveaux scrutateurs ;

— la nullité de la désignation du président de l’assemblée entraînait la nullité de l’assemblée générale en toutes ses dispositions ;

— il n’était pas justifié de la convocation de l’ensemble des propriétaires des lots.

Selon déclaration reçue au greffe le 11 mars 2022, la SARL HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 12] 2000 a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses conclusions transmises le 16 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et :

— déboute les intimés de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné chacun des intimés à lui verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick Cagnol, avocat.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

sur l’assemblée générale du 4 mai 2017 :

— un appel a été interjeté à l’encontre des deux jugements ayant annulé les assemblées générales des 19 janvier 2009 et 6 mars 2009, décisions non assorties de l’exécution provisoire ;

— la cour ne pourra donc pas reprendre ces motifs pour prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 19 janvier 2011 ;

— la vente du lot n°56 à M. [J] s’inscrivait dans un processus parfaitement connu des copropriétaires et du syndic ;

— elle a vendu cette chambre conformément au processus de commercialisation et M. [J] étant ressortissant français résidant à [Localité 17] a, concomitamment à la signature de cet acte de vente, consenti à celle-ci un bail commercial portant sur le lot qu’il venait d’acquérir ;

— ni Maître [F] [D] ni les copropriétaires ne sauraient valablement soutenir que la vente du lot n°56 à M. [J] constituait une 'manoeuvre’ ;

sur l’annulation tirée de l’irrégularité de la constitution du bureau :

— aucune dispositions n’interdit que diverses personnes présentes avant le début de al séance de l’assemblée générale remettent divers pouvoirs ;

— M. [S] a justifié de sa qualité de fondé de pouvoir de la SARL HDS et s’est fait élire président de séance ;

— la SARL HDS [Localité 12] 2 000 était bien copropriétaire ;

— cette notion ne doit pas être confondue avec celle de représentant légal ;

— M. [S] était régulièrement investi de la délégation de la représentation de la SARL HDS au titre d’un pouvoir au sens du droit de la copropriété et pouvait être élu aux fonctions de président de cette assemblée ;

— aucune dispositions ne sanctionne de la nullité la 'démission’ en cours de séance des scrutateurs ; il n’y a pas de nullité sans texte ;

sur l’opposabilité de la cession des lots de copropriété issus de la division des lots n°1, 2 et 3:

— le tribunal a adopté une position contraire à celle de la cour de cassation ;

— il est consacré que le titulaire d’un lot est libre de le diviser en plusieurs lots nouveaux, en application des articles 8, 9 et 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à la seule condition que le total des tantièmes affectés aux lots nouvellement créés soit égal au montant des tantièmes affectés au lot dont les dits nouveaux lots sot issus ;

— elle a divisé les lots dont elle était propriétaire en plusieurs lots constituant autant de chambres;

— ces lots nouvellement créés ot par la suite été vendus à des investisseurs privés qui ont afin de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux, pris l’engagement de les donner à bail commercial pour une durée minimale de neuf années à un exploitant unique, elle-même ;

— aucun accord préalable de l’assemblée générale n’est requis ;

— cette liberté de division des lots inclut la possibilité de répartir les voix, entre les lots nouveaux, dont le total demeure inchangé ;

— aucune clause du règlement de copropriété ne s’oppose à la division des lots ;

— l’article 49 dans le corps du règlement de copropriété en est la preuve la plus évidente;

sur la fraude :

— elle ne se présume pas et doit être démontrée ;

— les cessions intervenues sont parfaitement régulières et ne sauraient constituer un prétendu abus de majorité.

Par conclusions transmises le 11 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [T] [G] et la SCI LISEVIC demandent à la cour qu’elle :

— à titre principal :

— confirme le jugement querellé ;

— à titre subsidiaire :

— prononce la nullité des votes exprimés par Mme [R] ;

— annule l’assemblée générale du 4 mai 2017 et les résolutions qui y ont été votées ;

— à titre plus subsidiaire :

— annule l’assemblée générale du 4 mai 2017 et les résolutions qui y ont été votées faute de constitution régulière d’un bureau de séance ;

— annule l’assemblée générale du 4 mai 2017 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées en l’état du procès-verbal irrégulier et non certifié par une personne ayant qualité à cet effet ;

— annule l’assemblée générale du 4 mai 2017 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées par Mme [R] et M. [S] qui ne pouvaient valablement voter en vertu des mandats de fondé de pouvoir qui leur ont été consentis ;

— à titre plus subsidiaire encore :

— annule l’assemblée générale du 4 mai 2017 et les résolutions qui y ont été votées, en raison de la fraude qui corrompt tout ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— prononce la nullité des votes exprimés au titre des lots n°12 à 113 ;

— annule en conséquence l’assemblée générale du 4 mai 2017 et les résolutions l’ensemble des résolutions qui y ont été votées ;

— en tout état de cause :

— déboute la SARL HDS [Localité 12] 2 000 de ses demandes ;

— condamne la SARL HDS à leur verser la somme de 10 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir :

sur les manoeuvres frauduleuses :

— depuis 2007, la SARL HDS a commis de nombreuses manoeuvres frauduleuses ;

— M. [C] était complice de M. [PC], la vente étant fictive et dans le but de permettre à ce dernier de détenir la majorité dont il avait besoin pour pouvoir agir librement ;

— il a fallu attendre 10 ans pour que le caractère fictif de cette vente soit confirmée par un jugement du 27 janvier 2017 ;

— la SARL HDS par acte du 16 janvier 2009 a subdivisé le lot n°1, soit l’hôtel, en plus d’une centaine de lots d’habitation et elle a fait modifier unilatéralement et à leur préjudice le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;

— le même jour, le lot n°15 a été confié à son complice, M. [J] ;

— M. [PC] grâce aux voix attachées aux lots n°3 et 15 (M. [C] et M. [J]) a pu disposer via la SARL HDS de la majorité dont elle avait besoin pour régner sur la copropriété en maître absolu de 2007 à fin 2018 ;

— afin de conserver la mainmise sur la copropriété M. [PC] a pris le soin d’imposer à chacun des acquéreurs des nouveaux lots qu’il consente un mandat de représentation permanente aux assemblées de copropriété à la SARL HDS [Localité 12] 2000 ;

— grâce à ces mandats il a éludé la règle de limitation des droits de vote prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, conservant artificiellement une majorité écrasante lors des assemblées générales ;

— il a imposé la SA SITA comme syndic de son choix lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2009, mettant fin aux fonctions de Maître [F] [D], es qualité d’administrateur provisoire ;

— douze jugements ont été rendus entre le 15 juillet 2019 et le 10 mars 2022, faisant tous droit à la demande des copropriétaires minoritaires visant à obtenir l’annulation des assemblées générales qui se sont succédées depuis 2009 ;

— sur la nullité de la convocation :

— l’assemblée générale du 4 mai 2017 a été convoquée par la SAS Pas du Loup Promotion qui a fait valoir le défaut de renouvellement du mandat de syndic, la SARL COPROGEST, et le fait que la copropriété soit dépourvue de syndic ;

— en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, sans syndic, la désignation d’un administrateur provisoire aurait dû être sollicitée ;

— tel n’a pas été le cas ;

— sur le défaut de qualité de M. [C] pour donner pouvoir :

— lors de l’assemblée générale du 4 mai 2017, M. [C] a donné pouvoir à Mme [R];

— par jugement du 27 février 2017, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé la résolution de la vente fictive consentie le 8 novembre 2007 à la SARL HDS à M. [C] ;

— la résolution a donc anéantie la vente de façon rétroactive et les parties ont été remises en l’état où elles se trouvaient avant l’acte de vente ;

— M. [C] doit être considéré comme n’ayant jamais été propriétaire du lot n°3, restée propriété de la SARL HDS ;

— lors de l’assemblée générale du 4 mai 2017, faute d’être copropriétaire, M. [C] n’a donc pu valablement donner pouvoir à Mme [R] afin de le représenter ;

— en l’absence de mandat régulier, tous les votes émis par Mme [R] sont nuls et toutes les résolutions prises lors de l’assemblée générale du 4 mai 2017 sont nulles ;

sur le défaut de validité de la désignation du bureau de séance :

— les résolutions votées sont nulles :

— nullité des résolutions 1 à 4 :

— l’absence de qualité de copropriétaire de M. [C], entraîne la nullité de l’ensemble des résolutions votées et par conséquent des résolutions 1 à 4 ayant désigné un bureau de séance ;

— aucun bureau n’a donc pu être valablement constitué ;

— nullité de la désignation du président de séance :

— M. [S] qui n’est pas copropriétaire a été désigné comme président de séance ;

— or seul un copropriétaire peut être nommé en cette qualité ;

— un tiers délégataire des droits de vote d’un copropriétaire ne peut être désigné en cette qualité;

— M. [PC] n’est pas le président de la SAS Pas du Loup Promotion dont le représentant légal est la SAS Foncière soleil Invest ;

— le bureau de séance n’a pas été valablement constitué, l’assemblée du 4 mai 2017 est nulle en toutes ses résolutions ;

— sur la démission de deux scrutateurs :

— les deux scrutateurs ont démissionné et n’ont pas été remplacés ;

— sur les votes de M. [B] qui ne pouvaient être comptabilisés :

il a refusé de justifier de son identité et de son domicile ;

— sur les autres irrégularités :

— la feuille de présence est entachée d’irrégularités, aucun domicile et nom des mandataires ne sont mentionnés ;

— les mandats de fondé de pouvoir ne sont pas valables ne l’absence de mission précise ou de référence à l’assemblée du 4 mai 2017 ;

— sur la nullité résultant de la fraude et de l’abus de majorité :

— la SARL HDS a effectué de nombreuses manoeuvres frauduleuses ;

sur l’absence d’autorité de la chose jugée :

— il n’y a aucune autorité de la chose jugée attachée au jugement du 15 septembre 2008 par lequel les minoritaires ont été déboutés à l’époque de leur demande de nullité de la vente consentie à M. [C] ;

— la demande porte sur une annulation de l’assemblée générale du 4 mai 2017 ;

sur la nullité résultant de l’inopposabilité des votes exprimés au titre des lots illégalement subdivisés :

— la SARL HDS a fait modifier unilatéralement le règlement de copropriété et l’état descriptif de division au préjudice des minoritaires en procédant à des subdivisions de ses lots n°1, créant 102 lots numérotés de 12 à 113 ;

— les voix qui y sont attachées leur sont inopposables de même que celles de leurs mandataires.

Par conclusions transmises le 11 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [L], les époux [M] ainsi que les sociétés SCLUOS, [X] et SGI 2000, sollicitent la confirmation du jugement entrepris et :

— déboute la SARL HDS de ses demandes ;

— condamne la SARL HDS à leur payer la somme de 20 000 euros, chacun à titre de dommages et intérêts ;

— l’infirme en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SARL HDS et le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 000 euros pour la première instance et 10 000 euros, pour l’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— prononce au bénéfice des concluants la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien des leurs prétentions, ils font valoir :

— sur l’annulation de la convocation :

— l’assemblée générale du 4 mai 2017 a été convoquée par la SAS PDLP (dirigeant M. [PC]) sur le fondement de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— l’article 47 du décret du 17 mars 1967 est d’ordre public et M. [PC] ne pouvait ignorer sa portée ;

— la copropriété était tenue de recourir à un administrateur provisoire ;

— la SAS PDLP ne pouvait régulièrement convoquée l’assemblée générale ;

— la convocation est nulle et entraîne la nullité de ladite assemblée en toutes ses résolutions ;

— sur la nullité du bureau de séance pour désignation irrégulière de son président :

— en raison du défaut d’habilitation du président de séance :

— M. [S] a été désigné Président de séance, détenteur d’un mandat de fondé de pouvoir de la SAS PDLP mais non propriétaire de lot dans le syndicat ;

— le défaut de validité du mandat de fondé de pouvoir de M. [S] et l’impossibilité de déléguer la présidence du bureau de séance à une personne étrangère au syndicat, invalide la désignation de ce dernier ;

— le président ne pouvait assurer la rédaction du procès-verbal ;

— les mandats de fondé de pouvoir n’étaient pas valables ;

— sur la nullité du bureau de séance pour défaut de validité du pouvoir de M. [C]:

— l’usurpation de qualité de propriétaire prive M. [C] du droit de vote qui y est rattaché ;

— le caractère rétroactif de la résolution a été retenue par le propre notaire de la SARL HDS [Localité 12] 2 000 ;

— le vote de M. [C] ne pouvant être comptabilisé, le bureau de séance ne pouvait être statuairement constitué par les deux assesseurs prévus au cahier des charges, lesquels s’empressèrent de démissionner ;

— sur les votes : le vote de M. [B] ne pouvait être comptabilisé en refusant de remettre à l’huissier sa carte d’identité ;

— la feuille de présence est entachée d’irrégularités ;

— l’abus de majorité instauré par M. [PC] :

— M. [PC] a intentionnellement organisé un abus de majorité par diverses pratiques dont la subdivision des lots ; les baux comprenant des dispositions lui permettant de contourner les règles de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— l’inopposabilité des votes des acquéreurs des lots subdivisés ;

un jugement du 18 février 2022 a déclaré inopposable aux minoritaires le titre notarié du 16 janvier 2009 ;

— les votes exprimés l’ont été sans approbation préalable d’une nouvelle répartition des charges;

— l’abus de majorité a été retenu par différentes décisions de justice ;

— une connivence a été entretenue entre les différents syndics et la SARL HDS.

Par conclusions notifiées le 8 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire Maître [UR] [P], membre de la SELARL BG & ASSOCIES, s’en rapporte à justice et réclame contre tout succombant la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître GUEDJ.

Il n’a pas été transmis à Maître [P] en qualité d’administrateur provisoire toutes les archives de la copropriété, l’empêchant de se défendre utilement.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 30 avril 2025.

DISCUSSION :

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 mai 2017 :

Sur la nullité de la convocation :

L’ article 42, alinéa 2 modifié, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que

les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

L’article 47 du même décret prévoit dans sa version applicable en la cause que dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

En l’espèce il n’est pas contesté que l’assemblée générale du 4 mai 2017 a été convoquée par la SAS PAS DU LOUP PROMOTION, qui a fait valoir le défaut de renouvellement du mandat de syndic la SARL COPROGEST et le fait que la copropriété soit 'dépourvue de syndic'.

Il est expressément mentionné dans la convocation datée du 31 mars 2017 que 'la copropriété est aujourd’hui dépourvue de syndic, aussi conformément eu dernier alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et pour éviter les frais d’un administrateur provisoire, que la SAS PAS DU LOUP vous convoque afin de procéder à la nomination d’un syndic à l’assemblée générale du 4 mai 2017…'

Or, en application des textes susvisés, d’ordre public, la désignation d’un administrateur aurait dû être sollicitée.

Ainsi la SAS PAS DU LOUP PROMOTION n’avait pas qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 4 mai 2017.

La convocation est nulle et entraîne par conséquent la nullité de ladite assemblée en toutes ses résolutions.

Le jugement entreprise sera confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a annulé en toutes ses dispositions l’assemblée générale du 4 mai 2017.

Sur les demandes en dommages-intérêts :

L’article 1382 du code civil dans sa version applicable en la cause, énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est pas contesté que par acte notarié du 8 novembre 2007, la SARL HDS [Localité 12] 20000 a vendu son lot n°3 à M. [C].

Par acte notarié du 16 janvier 2009, la SARL HDS [Localité 12] 2 000 a subdivisé son lot n°1, soit l’hôtel, en plus d’une centaine de lots d’habitation et les a vendus, dont le lot n°15 à M. [J].

La SARL HDS [Localité 12] 2 000 ne conteste pas s’être fait consentie par chaque acquéreur, au profit desquels un bail commercial était souscrit, un mandat afin de les représenter de manière permanente lors des assemblées générales de la copropriété.

Force est de constater que les acquéreurs des lots, ont toujours voté dans le même sens que cette société.

De cette manière, par l’obtention de ces mandats, la SARL HDS [Localité 12] 2000 a pu s’assurer, lors des assemblées générales, d’une majorité lui permettant d’agir à sa guise, si bien que les règles de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été détournées.

Elle a pu imposer différents syndics successifs au gré de sa volonté.

Le préjudice subi par les copropriétaires minoritaires consiste dans l’impossibilité qui a été la leur de pouvoir faire entendre une voix discordante de celle de la SARL HDS [Localité 12] 2000, notamment à l’occasion de l’assemblée générale dont ils demandent l’annulation.

Par conséquent, ce préjudice sera intégralement réparé par la condamnation de la SARL HDS [Localité 12] 2000 à verser à chacun des copropriétaires le sollicitant, soit M. [B] [L], Mme [U] [H] épouse [L], Mme [I] [L], M. [W] [L], Mme [N] [KN] épouse [M], M. [K] [M] et des SCI [X], SCLUOS et SGI 2000 la somme de 1500 euros, en retenant que les copropriétaires opposants ou défaillants étaient en droit de réclamer l’indemnisation du préjudice personnel que leur causaient les décisions adoptées par l’assemblée générale violant les règles de fonctionnement, et ayant eu pour conséquence que les délibérations étaient intervenues dans des conditions irrégulières.

Sur les frais et dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné la SARL HDS [Localité 12] 2 000 aux dépens et à payer à Mme [T] [G] et la SCI LISEVIC la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera également confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera infirmée en ce que la SCI [X], la SCI Scluos, les époux [O], la société de gestion [Localité 12] 2 000, et les consorts [L] ont été déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SARL HDS [Localité 12] 2000 sera condamnée aux dépens d’appel. Ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetés.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge des consorts [L], de la SCI [X], de la SCI SCLUOS, des consorts [M] et de la société de gestion d'[Localité 12] 2000, les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel et pour Mme [G] et la SCI LISEVIC les frais exposés en appel.

Elle sera condamnée à verser à chacun d’entre eux et à au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire, la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Elle sera condamnée à verser aux consorts [L], de la SCI [X], de la SCI SCLUOS, des consorts [M] et de la société de gestion d'[Localité 12] 2000 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance.

Les intimés seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [B] [L], Mme [U] [H] épouse [L], Mme [I] [L], M. [W] [L], Mme [N] [KN] épouse [M], M. [K] [M] et des SCI [X], SCLUOS et SGI 2000 de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL HDS [Localité 12] 2 000 à payer la somme de 1 500 euros chacun, à titre de dommages et intérêts à M. [B] [L], Mme [U] [H] épouse [L], Mme [I] [L], M. [W] [L], Mme [N] [KN] épouse [M], M. [K] [M], la SCI [X], la SCI SCLUOS et SGI 2000 ;

CONDAMNE la SARL HDS [Localité 12] 2 000 à payer la somme de 1 000 euros chacun à M. [B] [L], Mme [U] [H] épouse [L], Mme [I] [L], M. [W] [L], Mme [N] [KN] épouse [M], M. [K] [M], la SCI [X], la SCI SCLUOS et SGI 2000, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

CONDAMNE la SARL HDS [Localité 12] 2 000 à payer la somme de 2 000 euros chacun, au bénéfice de Mme [T] [G], la SCI LISEVIC M. [B] [L], Mme [U] [H] épouse [L], Mme [I] [L], M. [W] [L], Mme [N] [KN] épouse [M], M. [K] [M], la SCI [X], la SCI SCLUOS et SGI 2000, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

CONDAMNE la SARL HDS [Localité 12] 2000 aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ ;

DISPENSE les intimés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,