MINUTE N° 475/24

Copie exécutoire à

— M^e Valérie SPIESER

— Me [N] [M]

Le 09.10.2024

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 09 Octobre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/04388 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IGMZ

Décision déférée à la Cour : 10 Novembre 2023 par le Juge des référés commerciaux du Tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTE :

S.À.R.L. CAMISA, en redressement judiciaire,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat à la Cour

INTERVENANTES VOLONTAIRES :

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES prise en la personne de Me [N] [U], administrateur judiciaire de la SARL CAMISA

[Adresse 4]

S.A.S. [T] & ASSOCIES prise en la personne de Me [E] [T], mandataire judiciaire de la SARL CAMISA

[Adresse 2]

Représentées par M^e Valérie SPIESER, avocat à la Cour

INTIMEES :

S.À.R.L. A.C.E. prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

S.C.I. MGC FREY prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentées par M^e Céline RICHARD, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

La SARL A.C.E. est propriétaire d’un fonds de commerce d’hôtellerie-restauration et l’a concédé en location-gérance à la société CAMISA, selon contrat avec prise à effet au 1er octobre 2020, suivi d’un avenant du 4 janvier 2021.

Le contrat initial stipulait une durée de 3 ans, avec la possibilité pour le locataire-gérant de lever une option d’achat, selon certaines conditions, au plus tard 30 jours avant l’échéance du délai du bail, qui était le 30 septembre 2023.

La société A.C.E. souhaitant reprendre son fonds a notifié, le 25 août 2023, au preneur sa résiliation à l’issue de la période de trois ans, au motif que des impayés subsistaient dans le règlement des loyers.

La société CAMISA s’est opposée à cette mesure, estimant qu’elle avait formulé valablement la levée d’option d’achat en manifestant sa volonté en ce sens, dans des mails datant du mois d’août et du début du mois de septembre 2023.

La société A.C.E. a fait délivrer à la société CAMISA et à la SCI MGC FREY une assignation en référé d’heure à heure délivrée le 17 octobre 2023, pour l’audience du 20 octobre 2023, par laquelle étaient sollicitées notamment l’expulsion immédiate de la société CAMISA et sa condamnation au paiement d’une provision, en quittance ou deniers sur les sommes dues, soit 19 640 euros arrêtée à la date du 11 septembre 2023.

Dans son ordonnance du 10 novembre 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de COLMAR a considéré qu’un locataire gérant qui se maintient dans les lieux au-delà de la durée du contrat et qui poursuit l’exploitation du fonds, malgré la dénonciation régulière de ce contrat par le propriétaire, est sans droit ni titre et que cette situation constitue un trouble manifestement illicite.

Le premier juge a estimé que le contrat de location-gérance avait été conclu pour une durée de 36 mois, qu’il y a été mis fin régulièrement par la société A.C.E. et que, par voie de conséquence, la concluante ne pouvait se maintenir dans les lieux, aucune levée d’option valable n’ayant été faite.

Aussi, dans sa décision, il a :

— constaté la résiliation du contrat de location-gérance conclu entre les parties le 12 novembre 2020 et de son avenant du 4 janvier 2021,

— ordonné l’expulsion de la société CAMISA ou de tous occupants de son chef en laissant un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux et remettre les clefs au bailleur dans le même délai,

— dit que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de la société CAMISA au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné la société CAMISA à payer à la société A.C.E. une indemnité d’occupation d’un montant de 5.900 euros, charges et taxes en sus, à compter du 1er octobre 2023, date du terme du contrat, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné la société CAMISA à payer à la société A.C.E. un montant de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la société CAMISA aux entiers dépens,

— débouté la société A.C.E. du surplus de ses demandes,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

La société CAMISA a contesté cette décision en relevant appel le 7 décembre 2023.

La SARL A.C.E. et la SCI MGC FREY se sont constituées intimées, respectivement le 22 janvier 2024 et le 13 mars 2024.

Postérieurement à l’appel formé, la société CAMISA a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire.

La SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [U], désignée en qualité d’administrateur judiciaire et la SAS [T] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [T], en qualité de mandataire judiciaire, sont intervenues à la procédure.

La société A.C.E. et la SCI MGC FREY ont déclaré entre les mains du mandataire, une créance de 43 575,31 euros le 21 mars 2024, au titre des loyers et des charges impayés dus par la société CAMISA.

La SARL CAMISA a saisi madame la Première présidente pour obtenir la suspension de l’exécution provisoire de la décision entreprise.

Par ordonnance du 7 mai 2024, ladite requête a été rejetée, la SARL CAMISA, la SELARL AJASSOCIES en la personne de Me [N] [U], ès qualité d’administrateur judiciaire et la SAS [T] & ASSOCIES en la personne de Me [E] [T], ès qualité de mandataire judiciaire de la société CAMISA, étant condamnées à verser une somme de 800 euros à la société A.C.E. au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions en date du 22 février 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL CAMISA, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Me [N] [U], et la SAS [T] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [E] [T], ès qualité respectivement d’administrateur et de mandataire judiciaire de la société CAMISA, demandent à la cour de:

DECLARER les concluantes recevables et fondées en leur appel,

Y faisant droit,

INFIRMER l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau,

CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse,

En conséquence,

JUGER n’y avoir lieu à résiliation du contrat de location gérance conclu entre les parties par acte du 12 novembre 2020 et son avenant du 4 janvier 2021,

DEBOUTER la société A.C.E de l’intégralité de ses fins et conclusions,

CONDAMNER la société A.C.E aux entiers dépens des deux instances et à payer aux concluantes la somme de 3.000,00 euros par application de l’article 700 du CPC,

DECLARER l’arrêt à intervenir commun et opposable à la SCI MGC FREY.

Vu les dernières conclusions en date du 27 août 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL A.C.E. et la SCI MGC FREY demandent à la cour de :

DECLARER l’appel mal fondé,

DEBOUTER la société CAMISA en redressement judiciaire, ainsi que les mandataire et administrateur judiciaires de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,

CONFIRMER en toutes ses dispositions la décision entreprise,

CONDAMNER la société CAMISA à payer 3.000,00 euros à la SARL ACE par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Vu les débats à l’audience du 9 septembre 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Il est rappelé qu’en application du deuxième alinéa de l’article 873 du code de procédure civile, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Aucune condition d’urgence n’est exigée par la disposition précitée.

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.

En matière de droit commercial, le principe est la liberté de la preuve conformément à l’article L110-3 du Code de commerce, qui dispose : 'A l’égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu’il n’en soit autrement disposé par la loi.'

Il est constant que les parties ont souscrit un contrat de location-gérance, puis un avenant pour la location pendant 36 mois, à compter du 1er octobre 2020, d’un fonds de commerce d’hôtellerie restauration. L’échéance du contrat, qu’il s’agisse du contrat initial ou de son avenant, était fixée au 30 septembre 2023.

L’article 13.2 précisait que le locataire pouvait lever une option de vente jusqu’à 30 jours avant l’échéance du bail, soit jusqu’au 31 août 2023, l’article 13.3 précisant que la réalisation de la promesse de vente devait se faire 'à charge (pour le preneur) de faire connaître son intention à cet égard par lettre recommandée avec demande d’avis de réception présentée à domicile élu du Bailleur'.

La société bailleresse a adressé une lettre du 14 août 2023, signifiée par huissier au gérant de la SARL CAMISA le 25 août 2023, dans laquelle elle formulait sa volonté de mettre un terme au contrat de location-gérance et à son avenant, en application des dispositions de l’article 9 du contrat consacrées à la possibilité de résilier le contrat en cas de non-paiement à échéance d’un loyer, avant d’adresser une sommation à la SARL CAMISA de quitter les lieux le 2 octobre 2023.

Comme l’a parfaitement précisé le premier juge, aucune levée d’option valable quant à une promesse de vente n’a eu lieu de la part du preneur, en ce sens qu’il ne l’a ni formulée, ni formalisée valablement par lettre recommandée, dans le délai qui lui était imparti contractuellement, soit 'au moins trente jours’ avant le 30 septembre 2023.

Il est vain pour les appelantes de soutenir que la date butoir du délai fixé (en l’espèce le 31 août 2023) ne serait pas constitutif d’une condition, alors que la lecture de l’article 13.3 démontre le contraire.

La date limite, avant laquelle la promesse devait être formulée, constituait clairement une condition de fond de validité de la levée de la promesse et non pas une simple 'modalité probatoire', comme le soutiennent les sociétés appelantes (page 6 de leurs conclusions), qui se gardent par ailleurs bien d’expliquer en quoi la rédaction de l’article 13.3 permettrait une telle interprétation, ou encore pourquoi aucune lettre recommandée portant sur ce sujet n’a été adressée au bailleur.

En outre, la cour rappelle que le contrat stipulait en son article 9 que 'toutes les clauses du présent contrat sont de rigueur ; chacune d’elle est condition déterminante du présent contrat sans laquelle les parties n’auraient pas contracté', ce qui exclut toute possibilité d’interprétation de l’article 13.3.

Dès lors, le contrat de location gérance du 12 novembre 2020 et son avenant du 4 janvier 2021 ont été résiliés du fait de la notification du 14 août 2023, au terme du délai de 3 ans prévu, soit au 30 septembre 2023.

De ce fait, le maintien dans les lieux de la SARL CAMISA après le 1er octobre 2023 s’est fait sans droit ni titre, puisqu’en dépit de la notification de la fin du contrat de location-gérance arrivé à son terme.

Or, l’occupation sans droit ni titre à l’expiration du contrat est génératrice d’un trouble manifestement illicite au sens des dispositions des articles 485 et 835 du code de procédure civile, de sorte que le premier juge a, à juste titre, ordonné la libération des lieux par la SARL CAMISA dans un délai d’un mois, autorisé au besoin son expulsion passé ce délai, fixé au montant des loyers et charges en cours, l’indemnité d’occupation due par la SARL CAMISA (soit 5 900 euros) à compter du terme du bail jusqu’à la libération des lieux, par la remise des clés au bailleur.

La décision sera confirmée en toutes ses dispositions.

Selon l’article L 622-17 du code de commerce, les créances nées postérieurement après le jugement d’ouverture, pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Selon l’article L. 622-22 du même code, sous réserve des dispositions de l’article L.625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Dans ces conditions – étant donné que la SARL CAMISA a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire – il n’est plus guère possible de condamner cette société, ainsi que son administrateur et son mandataire, qui succombent à l’instance, au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur demande à ce titre étant rejetée, et aux dépens.

Les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective ne tendant qu’à la constatation des créances et à la fixation de leurs montants, il convient dès lors de fixer au passif de la SARL CAMISA d’une part les dépens d’appel, d’autre part une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée à la cour, rendue le 10 novembre 2023 par le juge des référés commerciaux du tribunal judiciaire de Colmar,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de la SARL CAMISA, de la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Me [N] [U], ès qualité d’administrateur judiciaire, et de la SAS [T] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [E] [T], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL CAMISA, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fixe au passif de la SARL CAMISA, au profit de la SARL A.C.E., une somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fixe au passif de la SARL CAMISA les dépens d’appel.

La Greffière : le Président :