FMD/ND

Numéro 26/727

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 10/03/2026

Dossier : N° RG 24/01353 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I25B

Nature affaire :

Demande relative à un droit de passage

Affaire :

[Q] [Z]

[D] [U] épouse [Z]

C/

[K] [W]

[E] [N]

[E] [C]

[R] [J]

[H] [V]

[P] [X]

[S] [F]

[I] [O]

[M] [T]

[A] [Y]

[G] [L]

S.D.C. [Adresse 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Novembre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Hélène BRUNET, Greffier présent à l’appel des causes,

Mme France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de M. Patrick CASTAGNE et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [Q] [Z]

né le 01er juillet 1947 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [D] [U] épouse [Z]

né le 05 septembre 1952 à [Localité 3] (Vietnam)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par M^e Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de Bayonne

Assistés de M^e Guillaume KHONG, avocat au barreau de Toulouse

INTIMES :

Monsieur [K] [W]

né le 20 Novembre 1962 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [E] [N]

né le 7 Novembre 1945 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [E] [C]

né le 11 mars 1952 à [Localité 7] (57)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [R] [J]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 1]

Madame [H] [V]

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 2]

Madame [P] [X]

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 2]

Monsieur [S] [F]

de nationalité française

[Adresse 9]

[Localité 2]

Madame [I] [O]

née le 10 octobre 1938 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 10]

[Localité 9]

Monsieur [M] [T]

de nationalité française

[Adresse 11]

[Localité 2]

Monsieur [A] [Y]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Madame [G] [L]

née le 31 Janvier 1958 à [Localité 10]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice l’Agence Aturri dont le siège est [Adresse 14], dont le siège social est

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentés par M^e Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Maider HENNEBUTTE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 08 AVRIL 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG : 19/1822

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 juillet 1997, la SARL [Adresse 15] a acquis des époux [B] et de leur fils, M. [E] [WB], les parcelles cadastrées BL [Cadastre 1] et BL [Cadastre 2], ensuite devenues la parcelle BL [Cadastre 3], situées à [Localité 2] (Pyrénées Atlantiques), pour y faire édifier une résidence comprenant douze logements, qui deviendra la [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété.

Par acte authentique du 25 février 2000, les époux [B] ont vendu aux époux [KF] les parcelles voisines, qui sont désormais cadastrées BL [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et sur lesquelles est édifiée une maison d’habitation.

Par acte authentique du 9 janvier 2009, M. et Mme [KF], désormais divorcés, ont vendu les parcelles à M. [Q] [Z] et son épouse, Mme [D] [U].

Aux termes de cet acte, la propriété bénéficie d’une servitude de passage sur le fonds de la [Adresse 1], établie par un acte du 16 novembre 1982.

Par acte du 28 octobre 2019, les époux [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de le voir condamner à rétablir la servitude de passage en conformité avec le plan du titre constitutif, par la démolition des constructions empiétant sur ladite servitude et la taille des végétaux.

Par actes du 21 décembre 2022, les époux [Z] ont fait appeler à la cause M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L], copropriétaires au sein de la [Adresse 1].

Par jugement contradictoire du 8 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— débouté les époux [Z] de leurs demandes,

— autorisé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à faire publier la nouvelle assiette de la servitude, à ses frais, conformément au plan de l’expert géomètre annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997,

— condamné les époux [Z] à payer au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5 000 € et à M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] chacun la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les mêmes aux dépens,

— accordé à Me [PL] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu que :

— les époux [Z], qui ne peuvent prétendre tirer du seul acte de vente plus de droits contre les tiers que n’en détenaient leurs auteurs, ne sont pas fondés en leur demande, dès lors que la modification d’assiette du chemin de servitude, dont du reste ils ne démontrent pas qu’elle leur cause la moindre gêne, s’est opérée en 1997, par la volonté des époux [B], lorsque ces derniers ont vendu une partie de leurs parcelles sur lesquelles était assise la servitude litigieuse constituée en 1982, à la SARL [Adresse 15], en vue de la création par cette dernière d’un programme immobilier, qui exigeait la modification de l’assiette de la servitude de passage, pour permettre la construction de garages ;

— il appartient au Syndicat de copropriétaires de faire publier en tant que de besoin la nouvelle assiette de la servitude, à ses frais, conformément au plan de l’expert géomètre annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997 ;

— le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires présentent une facture du 27 janvier 2021 mentionnant le rognage de souches de cyprès et la pose d’un géotextile, d’une bordure et de cailloux concassés ; les époux [Z] ne produisent aucun document tendant à démontrer que la végétation de la parcelle de la copropriété dépasse les hauteurs permises, empiète sur leurs fonds ou gêne le passage.

Par déclaration du 6 mai 2024, M. [Q] [Z] et Mme [D] [U] épouse [Z] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il :

— les a déboutés de leurs demandes,

— a autorisé le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à faire publier la nouvelle assiette de la servitude, à ses frais, conformément au plan de l’expert géomètre annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997,

— les a condamnés à payer au Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5 000 € et à M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] chacun la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2025, les époux [Z], appelants, demandent à la cour de :

Sur l’infirmation du jugement,

À titre principal,

— juger que le compromis de vente du 15 janvier 1997 ne constitue pas un acte modificatif de la servitude de passage consentie le 16 novembre 1982,

— en conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes et en ce qu’il a autorisé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à faire publier la nouvelle assiette de la servitude, à ses frais, conformément au plan de l’expert géomètre annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997,

À titre subsidiaire, si la cour devait estimer que le compromis du 15 janvier 1997 contient une volonté des propriétaires des fonds servants et dominants de modifier contractuellement la servitude de passage consentie le 16 novembre 1982 :

— juger que la convention de modification de la servitude de passage consentie le 16 novembre 1982, qui résulterait selon les intimés du compromis de vente du 15 janvier 1997, est inopposable aux acquéreurs successifs et en particulier à M. [Q] [Z] et Mme [D] [Z], notamment du fait de l’absence de publicité foncière,

— en conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes et en ce qu’il a autorisé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à faire publier la nouvelle assiette de la servitude, à ses frais, conformément au plan de l’expert géomètre annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997,

À titre très subsidiaire, si la cour devait estimer que le compromis du 15 janvier 1997 constitue une modification de la servitude de passage consentie le 16 novembre 1982 opposable aux acquéreurs successifs,

— juger que les constructions édifiées (garages et parkings, ainsi que leurs avant-toits et aménagements) empiètent sur l’assiette de la servitude de passage telle que fixée par le compromis du 15 janvier 1997, comme le démontre le plan du géomètre-expert du 10 mars 2025,

— en conséquence infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes,

En tout état de cause,

— débouter les intimés de leurs demandes fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5000 € et à M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] chacun la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les a condamnés aux dépens,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] à procéder à la remise en état de la servitude de passage en conformité avec le plan du 16 novembre 1982,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] à procéder à la démolition de l’ensemble des constructions empiétant sur ladite servitude, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] à procéder à la remise en état de la servitude de passage en conformité avec le plan annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] à procéder à la démolition de l’ensemble des constructions empiétant sur ladite servitude, notamment les deux places de stationnement aériennes accolées au bâtiment ainsi que les zones végétalisées avec des bordures en béton, comme le démontre le plan du géomètre-expert du 10 mars 2025, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait faire application du principe de proportionnalité et ne pas ordonner la destruction des constructions empiétant sur la servitude,

— ordonner avant de dire droit, une expertise et commettre un expert immobilier avec pour mission :

— d’identifier la zone exacte de la servitude de passage affectée par les constructions illicites,

— mesurer l’empiétement en termes de superficie et de dimensions exactes,

— analyser l’impact sur l’accès et la praticabilité de la servitude pour le propriétaire du fonds dominant,

— estimer la valeur financière de la perte de jouissance pour le propriétaire du fonds dominant,

— évaluer la perte de valeur marchande du fonds dominant causée par l’empiétement,

— analyser les désagréments et l’impact émotionnel subis par le propriétaire du fonds dominant,

— évaluer l’avantage économique obtenu par le propriétaire du fonds servant grâce à l’empiétement,

— proposer une estimation chiffrée de l’ensemble des dommages-intérêts à accorder au propriétaire du fonds dominants en cas de maintien des constructions illicites,

En tout état de cause,

— débouter les intimés de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] à leur payer la somme de 6 000 € au titre des honoraires et frais qu’ils ont dû débourser au cours de la procédure de première instance,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] aux entiers dépens de la présente procédure d’appel,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L] à payer à M. [Q] [Z] et Mme [D] [Z] la somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant les honoraires dépensés lors de la présente procédure d’appel.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 637 à 710 du code civil, et du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, que :

— la servitude de passage consentie le 16 novembre 1982 n’a pas été modifiée, l’intention explicite d’une telle modification ne ressortant pas des éléments versés au débat,

— ni le dépôt de la demande de permis de construire prévoyant une construction sur l’assiette de la servitude, ni l’obtention de ce permis ne valent modification de l’assiette de la servitude,

— le compromis du 15 janvier 1997 et l’acte réitératif du 30 juillet 1997 ne peuvent être interprétés comme une volonté des parties (fonds dominant et fonds servant) de mettre à exécution le programme immobilier conforme au permis délivré le 20 juillet 1994, de sorte qu’aucune volonté de modification de la servitude de passage ne peut en être déduite,

— la décision de modification de l’assiette de la servitude résulte d’une décision unilatérale de la SARL [Adresse 15] dans le cadre de la mise en 'uvre des travaux suite au transfert du permis de construire intervenu postérieurement à la cession des parcelles BL [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

— le principe de proportionnalité ne fait pas obstacle à la destruction des constructions litigieuses, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une atteinte au respect du domicile, de sorte que leur droit réel doit prévaloir,

— à titre subsidiaire, la modification de la servitude leur est inopposable, à défaut d’avoir été publiée à la publicité foncière et d’avoir été apparente, la nouvelle configuration des lieux ne permettant pas d’apprécier les dimensions exactes de la nouvelle assiette de la servitude puisqu’elle n’a pas été délimitée de manière matérielle,

— l’acte de vente du 25 février 2000 n’a pas modifié la servitude consentie le 16 novembre 1982,

— la destination du père de famille n’a pu leur rendre la modification de la servitude opposable,

— à titre très subsidiaire, si l’assiette de la servitude de passage est désormais celle telle que modifiée par l’acte du 15 janvier 1995, il en demeure que des constructions issues du permis de construire modificatif du 5 février 1998 empiètent sur ladite assiette, ce qu’ils ont fait constater par un géomètre-expert.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2025, M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y], Mme [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer en tous points le jugement,

— débouter les appelants de leurs demandes fins et conclusions,

— confirmer les condamnations allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et aux copropriétaires en première instance et y ajouter :

—  5 000 € au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

—  1 000 € à chacun des copropriétaires qui a été assigné en démolition de son lot privatif , M. [W], M. [N], M. [C], Mme [J], Mme [V], Mme [X], M. [F], Mme [O], M. [T], M. [Y], Mme [L],

— rejeter la demande d’expertise judiciaire,

— ordonner la publication du plan annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997 et à celui du 25 février 2000 de M [PR],

— les condamner aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Me [PL] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

— la servitude de passage initiale a été déplacée selon le plan annexé au compromis de vente de la parcelle acquise par la SARL [Adresse 15], signé de toutes les parties, ce qui démontre que tant le fonds servant que le fonds dominant ont accepté de modifier l’assiette de la servitude,

— les notaires rédacteurs successifs ont omis de publier le nouvel accès et ont repris par erreur dans les actes le texte de la servitude de 1982, tout en annexant le nouveau tracé,

— les époux [Z] sont irrecevables en leurs demandes de démolitions, dès lors que le nouvel accès a été annexé à l’acte de vente de leur bien le 25 février 2000 (vente des époux [B] à leurs auteurs) et a ainsi été contractualisé, de sorte qu’il leur est opposable,

— les époux [Z] sont en effet contractuellement liés aux décisions prises par les anciens propriétaires (époux [B] puis époux [KF]) et ont accepté le nouveau tracé de la servitude en achetant le bien aux époux [KF],

— la SARL [Adresse 15] était tenue de respecter l’acte d’achat de 1997, dans lequel figure l’implantation actuelle de la servitude de passage,

— les époux [Z] ont toujours utilisé l’assiette de la servitude de passage modifiée et n’ont jamais connu l’ancienne assiette qui a été abandonnée lors de l’édification de l’immeuble [Adresse 15], de sorte qu’ils n’ont aucun intérêt à agir, d’autant qu’ils ne sont pas enclavés,

— les époux [Z] ne subissent aucun préjudice du fait de la nouvelle assiette de la servitude de passage, qui respecte la largeur de 4m imposée par la servitude de 1982.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de démolition de l’ensemble des constructions empiétant sur la servitude consentie le 16 novembre 1982

Au cas précis, les époux [Z] demandent à la cour, à titre principal, de procéder à la remise en état de la servitude de passage en conformité avec le plan du 16 novembre 1982 et d’ordonner la démolition de l’ensemble des constructions édifiées (garages et parkings ainsi que leurs avant-toits et aménagements) qui empiètent sur ladite servitude et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Au soutien de leur appel, ils font valoir pour l’essentiel que depuis leur acquisition de leur propriété en janvier 2009, ils ont régulièrement sollicité le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] pour que soient respectées les conditions de la servitude de passage établie par l’acte de 1982, rappelant que cette servitude prévoit une largeur de passage de 4 mètres, ce qui n’a jamais été respecté en raison de la présence de haies et de bordures mal entretenues obstruant partiellement l’accès à leur domicile.

Ils ajoutent qu’ils ne font qu’exercer leur droit légitime d’obtenir l’application de la servitude de passage prévue par leur titre de propriété et que la décision de modification de l’assiette de la servitude résulte d’une décision unilatérale de la SARL [Adresse 15].

Les intimés concluent au débouté de cette demande et à la confirmation de la décision critiquée. Ils soutiennent que les époux [Z], qui ont acquis leur bien le 9 janvier 2009, n’ont jamais connu l’assiette de servitude de passage de 1982, ayant toujours emprunté la servitude de passage telle qu’elle a été modifiée en 1997. Ils ajoutent que la seule servitude qui est opposable aux époux [Z] est celle figurant dans leur acte d’achat du 9 janvier 2009 et qu’en tout état de cause, ils viennent aux droits des époux [KF] qui ont accepté le plan de l’assiette de la servitude modifée le 25 février 2000. Ils font observer enfin que les époux [Z] ne subissent strictement aucun préjudice, puisqu’ils n’ont subi aucune entrave à l’accès à leur propriété, la bande de roulement calculé à leur demande par Mme [ZV], géomètre expert, étant bien plus large que l’assiette de servitude initiale de 1982, de sorte que ni l’angle du garage, ni l’avant-toit ne gênent dans les manoeuvres quotidiennes.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En vertu de l’article 639 du même code, elle dérive de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les copropriétaires.

Il est de jurisprudence constante qu’une servitude est un droit réel qui reste attaché aux deux fonds entre lesquels elles ont été constituées en quelque main que l’un ou l’autre passe, malgré toutes mutations de propriété.

Il en résulte que l’acquéreur reprend le bien avec ses charges et ses servitudes et qu’il est tenu par les engagements pris par son vendeur.

Aucun texte n’exige que la servitude soit créée en la forme authentique (formalisme à titre de validité) ou même publiée. En effet, l’acte authentique, par sa publication, permet l’opposabilité aux tiers. Mais entre les parties à l’acte constitutif de servitude, un simple acte sous seing privé est suffisant (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-50.006). Et leurs ayants droit sont tenus de respecter la servitude ainsi constituée, quand bien même leur titre ne la mentionnerait pas expressément, les auteurs des fonds dominants et servants ne pouvant transmettre plus de droit qu’ils n’en avaient ainsi lors de leur acquisition.

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

Il ressort des pièces du dossier que par acte du 16 novembre 1982 par Maître [PH] [GP], les époux [B] ont fait donation entre vifs à M. [E] [WB] de la nue-propriété d’une propriété située à [Localité 2] Lieu-dit '[Adresse 16]', comprenant deux maisons jumelles dénommées '[Adresse 17]' et '[Adresse 18]' avec terrain autour, ayant accès à la [Adresse 16] par un 'chemin de servitude', le tout figurant au plan cadastré rénové de ladite commune Section BL n°[Cadastre 7]. En page 12 de l’acte, il était expressément mentionné une servitude de passage :

> 'pour permettre à M [WB] d’accéder de la [Adresse 16] au bien présentement donné, cadastré BL n°[Cadastre 7],

> M. et Mme [B] lui concèdent, ce qu’il accepte, à titre de servitude réelle et perpétuelle le droit de passer sur partie des propriétés cadastrées section BL n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1] leur appartenant et ayant la même origine de propriété que le bien présentement donné'.

> 'le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure par M. [WB], les membres de sa famille, ses domestiques et employés, puis, ultérieurement, et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds enclavé, pour se rendre à celui-ci et en revenir'.

> M. [WB] s’engage à entretenir en bon état de viabilité et à ses seuls frais, l’ensemble de l’assiette de ce droit de passage'.

Par la suite, les époux [B], usufruitiers, et [E] [WB], nu-propriétaire, ont vendu :

> à la SARL [Adresse 15], par acte authentique du 30 juillet 1997 dressé par Maître [OR] un ensemble immobilier en cours de construction situées [Adresse 12] à [Localité 2], cadastré section BL n°[Cadastre 1] et BL n°[Cadastre 2] ; cet acte avait été précédé d’un compromis de vente sous conditions suspensives du 15 janvier 1997 avec un plan de ladite servitude annexé à la promesse ;

> à Mme [OF] [KF] et M. [SQ] [EY], par acte du 25 février 2000 dressé par Maître [WV] [TT] un ensemble immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 2], dont les références cadastrales sont section BL n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Tant le compromis de vente du 15 janvier 1997 – en page 4 – que l’acte de vente du 30 juillet 1997 – en page 8 – mentionnent expressément cette servitude de passage suivant les mêmes termes que précédemment.

En page 9 de l’acte notarié du 30 juillet 1997, il est précisé que 'cette servitude de passage s’exercera sur une bande de terre figurée sous teinte jaune et sous les lettres A, B, C et D sur le plan dont il est ci-dessus parlé, dressé par M. [PR], géomètre-expert sus-nommé', mais également que 'le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure par M. [WB], les membres de sa famille, ses domestiques et employés, puis, ultérieurement, et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds enclavé, pour se rendre à celui-ci et en revenir'.

Dans cet acte, l’assiette de la servitude a été modifiée d’un commun accord entre les propriétaires du fonds servant (les époux [B]) et celui du fonds dominant (M. [WB]).

De même, l’acte authentique de vente du 25 février 2000 établi par Maître [TT], notaire à [Localité 11], passé entre les époux [B] et M. [E] [WB] d’une part et les consorts [KF]/[EY] d’autre part mentionne expressément en page 3 cette servitude de passage réelle et perpétuelle figurée en pointillés rouges sur le plan annexé, sur la parcelle cadastrée section BL [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] dont les caractéristiques figurent ci-après :

'. Objet : servitude de passage,

. Modalités d’exercice : par M. [WB], les membres de sa famille, ses domestiques et employés et ultérieurement par les propriétaires successifs, sans possibilité de stationnement,

. Modalités d’entretien : l’entretien de ce passage aura lieu à frais communs entre vendeur et acquéreur,

. Fonds servant : références cadastrales : section BL n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], propriétaires M. [EY] et Mme [KF],

. Fonds dominant : références cadastrales : section BL n°[Cadastre 8], propriétaires, les vendeurs'.

En page 12 du même acte, il est précisé que :

> 'pour permettre à M. [WB] d’accéder de la [Adresse 16] au bien présentement donné, cadastré section BL n°[Cadastre 7], M. et Mme [B] lui concèdent ce qu’il accepte à titre de servitude réelle et perpétuelle le droit de passer sur partie des propriétés cadastrées section BL n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1]",

> 'cette servitude de passage s’exercera sur une bande de terre figurée sous teinte jaune et sous les lettres A, B, C et D sur le plan dont il est ci-dessus parlé, dressé par M. [PR], Géomètre expert sus-nommé',

> 'le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure par M. [WB], les membres de sa famille, ses domestiques et employés, puis, ultérieurement, et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds enclavé, pour se rendre à celui-ci et en revenir'.

> 'M. [WB] s’engage à entretenir en bon état de viabilité et à ses seuls frais l’ensemble de l’assiette de ce droit de passage'.

En signant cet acte, les consorts [KF]/[EY] ont approuvé le nouveau tracé de la servitude de passage qui était annexé à l’acte de vente.

Dans l’acte de vente que les époux [Z] ont signé le 9 janvier 2009, aux fins de devenir propriétaires du bien immobilier situé [Adresse 19], sur les parcelles cadastrales suivantes section BL n°[Cadastre 4], section BL n°[Cadastre 5] et section BL n°[Cadastre 6] – figure clairement en page 16 le rappel de cette servitude de passage.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [Z], en signant l’acte authentique du 9 janvier 2009, ont accepté le nouveau tracé de la servitude de passage que leurs vendeurs, les consorts [KF]/[EY] avaient accepté, lors de la signature de l’acte du 25 février 2000, d’un commun accord avec les époux [B] et M. [WB], propriétaires du fonds servant : non seulement, cette servitude figurait expressément dans l’acte, mais était annexé à l’acte le plan de masse levé et dressé par M. [PR], géomètre-expert.

Ce nouveau tracé de servitude – étant expressément mentionné dans l’acte notarié du 9 janvier 2009 que les époux [Z] ont signé – leur est donc opposable.

Par ailleurs, et comme l’a justement relevé le premier juge, les époux [Z] ne rapportent pas la preuve que la modification d’assiette du chemin de servitude leur causerait la moindre gêne ou leur porterait préjudice. Il ressort en effet des pièces produites par les intimés que la servitude de passage permet aux époux [Z] de rejoindre leur propriété sans encombre :

> le syndicat de copropriété justifiant avoir fait procéder à un rognage des souches de cyprès sur 33 m avec évacuation des déchets dans un centre de tri et fait poser du géotextile, une bordure et des cailloux concassés (facture du 27 janvier 2021) ;

> les végétaux qui étaient plantés contre la paroi côté Est dans l’allée longeant le bâtiment menant à la propriété des époux [Z] ayant été retirés, ce qui ressort du procès-verbal d’huissier réalisé le 27 février 2020 à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

> ni l’angle du garage, ni l’avant-toit ne gênant les manoeuvres quotidiennes, ce qui ressort de ce même constat d’huissier, la largeur au niveau des emplacements de stationnement étant de 4,35 m.

Si le plan établi par Mme [ZV] le 10 mars 2025 (pièce n°18 des appelants) met en évidence que le tracé actuel de la servitude ne correspond pas à celui de 1982, il n’établit ni que l’accès des époux [Z] à leur propriété serait devenu 'incommode', voire difficile, ni que les constructions édifiées (garages, parkings…) empièteraient sur l’assiette de la servitude de passage telle que fixée par le compromis du 15 janvier 1997, ni que la servitude de passage serait entravée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]. Au contraire, il en ressort que la bande de roulement est plus large que l’assiette de servitude initiale, la bande de roulement étant de 4,68 m devant les garages et de 4,25 m au niveau du virage, de sorte que la largeur de 4 m est amplement respectée.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une expertise comme le sollicitent à titre infiniment subsidiaire les époux [Z], la cour s’estimant suffisamment éclairée par les pièces respectives produites par les parties.

Il convient en conséquence de confirmer la décision critiquée et de débouter les époux [Z] tant de leur demande principale que de leur demande subisidiaire et de leur demande infiniment subsidiaire.

Le premier juge ayant autorisé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à faire publier la nouvelle assiette de la servitude à ses frais conformément au plan du géomètre expert annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997, la demande des intimés tendant à ordonner la publication du plan annexé au compromis de vente du 15 janvier 1997 est sans objet, sauf à y ajouter le plan de masse dressé par M. [PR], géomètre-expert le 18 janvier 2000 et annexé à l’acte de vente du 25 février 2000.

Sur les frais du procès

Les époux [Z] qui succombent seront solidiairement condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement critiqué, ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 500 euros et à M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L], chacun, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ces sommes s’ajoutant à celles allouées en première instance,

La demande des époux [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 8 avril 2024,

Y ajoutant,

Autorise le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à faire publier, à ses frais, le plan de masse dressé par M. [PR], géomètre-expert le 18 janvier 2000 et annexé à l’acte de vente du 25 février 2000,

Condamne solidairement les époux [Z] aux dépens d’appel,

Déboute les époux [Z] de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidiairement les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidiairement les époux [Z] à payer à M. [K] [W], M. [E] [N], M. [E] [C], Mme [R] [J], Mme [H] [V], Mme [P] [X], M. [S] [F], Mme [I] [O], M. [M] [T], M. [A] [Y] et Mme [G] [L], chacun, la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,