MINUTE N° 24/563

Copie exécutoire à :

— M^e Patricia

CHEVALLIER-GASCHY

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 09 Décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02729 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IDWM

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SELESTAT

APPELANTS :

Monsieur [K] [C]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

Madame [X] [Z] épouse [C]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [P] [F]

[Adresse 1]

Non représenté, assigné le 13 octobre 2023 par acte de commissaire selon les modalités prévues par les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me DAYRE, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat en date du 6 août 2019, Monsieur [K] [C] et Madame [X] [Z] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [W] [T] et Monsieur [P] [F] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 750 euros. Par acte du 3 août 2019, Madame [M] [L], mère de Monsieur [F], s’est portée caution.

Monsieur [T] a donné son congé par courrier recommandé du 29 février 2020 avec un préavis réduit à un mois pour sa perte d’emploi.

Monsieur [F] a, par courrier du 5 mars 2021, donné son congé avec préavis d’un mois compte tenu de sa perte d’emploi, en précisant qu’il entendait quitter les lieux le 5 avril 2021 et reconnaissait devoir une somme de 1 175 euros.

Le 1er avril 2021, les époux [C] ont informé Madame [L] de la persistance d’arriérés locatifs et du mauvais état de l’appartement.

L’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 6 avril 2021.

Par assignation délivrée le 19 février 2022, les consorts [C] ont saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de condamnation solidaire des preneurs et de la caution à leur payer les sommes de 1 175 euros au titre des arriérés locatifs, 6 353,58 euros au titre des réparations locatives, dont à déduire le dépôt de garantie de 750 euros, 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. Ils sollicitaient en outre la condamnation solidaire des locataires à leur verser la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Madame [L] s’est opposée à ces demandes en soulevant à titre principal la nullité de son acte de cautionnement, et en faisant valoir, subsidiairement, des contestations sur les sommes réclamées, notamment l’existence de problèmes d’humidité imputables aux bailleurs, et en sollicitant l’application d’un taux de vétusté. A titre reconventionnel, elle sollicitait la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers frais et dépens.

Monsieur [T] s’est prévalu du congé donné et de la fin de la solidarité le concernant depuis début octobre 2020. Il a soulevé l’inopposabilité de l’état des lieux, faute d’y avoir été convoqué et s’est opposé au paiement des réparations locatives, compte tenu de son bref temps d’occupation du logement. Il a demandé l’application d’un taux de vétusté aux réparations réclamées et a sollicité, le cas échéant, de larges délais de paiement et d’être garanti de toute condamnation par Monsieur [F].

Dans leurs dernières conclusions du 21 février 2023, les consorts [C] ont réduit leur demande au titre des arriérés locatifs à la somme de 875 euros, ont contesté toute nullité du cautionnement de Madame [L], ont porté leur demande au titre des réparations locatives à la somme de 5 753,58 euros, dont à déduire le montant du dépôt de garantie, sollicitant en outre la somme de 1 500 euros au titre de l’immobilisation du logement pendant les deux mois nécessaires à la réalisation des travaux ainsi que 750 euros de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] n’est pas intervenu à la procédure.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 9 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a :

constaté la nullité de l’acte de cautionnement du 3 août 2019 de Madame [L] ;

débouté Monsieur et Madame [C] de leurs demandes à l’encontre de Madame [L] ;

débouté Monsieur et Madame [C] de leur demande de condamnation de Monsieur [T] au titre des arriérés locatifs ;

condamné Monsieur [F] au paiement de la somme de 875 euros au titre des arriérés locatifs ;

constaté que les époux [C] n’avaient pas justi’é de la date de réalisation des travaux de peinture du logement ;

condamné solidairement Monsieur [T] et Monsieur [F] au paiement de la somme de 1 305,50 euros au titre des réparations locatives ;

débouté Monsieur et Madame [C] pour le surplus de leur demande au titre des réparations locatives ;

dit que le montant du dépôt de garantie interviendra en déduction des montants dus par M. [T] et M. [F] ;

débouté Monsieur et Madame [C] de leur demande au titre de l’immobilisation du logement ainsi que des dommages et intérêts ;

débouté Monsieur [T] de sa demande de délais de paiement ;

condamné Monsieur [F] à garantir toute condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [T] ;

condamné solidairement Monsieur [T] et Monsieur [F] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté Madame [L] et Monsieur [T] de leur demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Monsieur [T] et Madame [F] in solidum aux frais et dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé la non-conformité de l’acte de cautionnement du 3 août 2019 aux exigences de forme imposées par la loi, la fin de l’engagement solidaire de Monsieur [T] au titre des arriérés locatifs à partir de début octobre 2020 soit antérieurement aux impayés réclamés, la non-contestation par Monsieur [F] d’une dette locative de 1 175 euros pour la période de janvier à avril 2021 dont 300 euros étaient réglés depuis lors, l’absence d’opportunité d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [T] compte tenu du montant réduit de ses charges et de son salaire régulier, la garantie due par Monsieur [F] envers Monsieur [T] compte tenu de la durée d’occupation de ce dernier et de la reconnaissance par Monsieur [F] de certaines dégradations.

S’agissant plus particulièrement des dégradations locatives, le premier juge a rappelé les termes de l’état des lieux de sortie et le fait que Monsieur [F] reconnaissait être à l’origine de la dégradation des portes et du linoléum abîmé par son chien. Il a retenu l’intégralité des factures de remplacement des portes pour un montant total de 847 euros mais a limité la somme due par les anciens preneurs au titre de la réfection des peintures à 10 % du montant payé par les bailleurs (à savoir 4 585 euros) faute pour ces derniers de préciser à quelle date avaient été réalisées les dernières peintures de l’appartement. Il a également rejeté tant leur demande en indemnisation pour perte de deux mois de loyers, les demandeurs ne démontrant par le temps nécessaire à la remise en état ou une difficulté pour relouer le logement, que leur demande de dommages et intérêts pour absence de locataires et réparations, en l’absence de préjudice distinct de celui pris en compte dans les réparations locatives.

Par déclaration enregistrée le 13 juillet 2023, Monsieur et Madame [C] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle les a déboutés du surplus de leur demande au titre des réparations locatives et de leurs demandes au titre de l’immobilisation du logement et en dommages et intérêts.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, les époux [C] demandent à la cour de :

les recevoir en leur appel, régulier en la forme,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la nullité de l’acte de cautionnement de Madame [L], les a déboutés de leurs demandes à l’endroit de Madame [L] et de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [T] au titre des arriérés locatifs, a condamné Monsieur [F] au paiement de la somme de 875 euros au titre des arriérés locatifs, dit que le montant du dépôt de garantie interviendra en déduction des montants dus, a débouté Monsieur [T] de sa demande de délais de paiement, a condamné Monsieur [F] à garantir Monsieur [T] de toute condamnation, a condamné solidairement Messieurs [T] et [F] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

infirmer le jugement pour le surplus et, dès lors, statuant à nouveau, faisant application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article 1231-1 du code civil,

condamner Monsieur [F] au paiement d’une somme de 5 232,70 euros au titre des réparations locatives et d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier lié à la durée d’immobilisation de l’appartement pour travaux ;

débouter Monsieur [F] de toutes ses éventuelles demandes plus amples ou contraires ;

condamner Monsieur [F] au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [F] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de leur appel, les époux [C] critiquent la décision en ce qu’elle a retenu un taux de vétusté alors que la location a duré moins de deux années et qu’elle n’a retenu, de façon arbitraire, que 10 % du montant des frais de réfection des peintures et plafonds ; que pourtant, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée faisant état d’un bon état du logement et celui de sortie justifie pleinement les travaux réalisés ; que, par comparaison, la grille de vétusté de l’Opac retient, pour les peintures, un abattement de 15% par an après une année de franchise. Ils démontrent avoir réglé deux factures de travaux de peinture, pour un coût total de 4 873 euros, dont ils demandent remboursement par Monsieur [F] à hauteur de 90 % soit 4 385,70 euros.

Ils contestent le rejet de la demande d’indemnité d’immobilisation et se réfèrent, s’agissant de l’impossibilité de relouer les lieux, à l’état des lieux de sortie et, s’agissant de la durée des travaux, aux dates respectives dudit état des lieux et des factures émises par les sociétés intervenues entre avril et août 2021, démontrant ainsi une absence de remise en location pendant cinq mois, justifiant leur demande indemnitaire qu’ils ont limitée, avec mesure, à deux mois.

Monsieur et Madame [C] ont fait signifier leur déclaration d’appel et leurs conclusions à M. [F] par acte délivré le 13 octobre 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ce dernier n’ayant pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Il sera rappelé à titre liminaire qu’il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.

Il ne suffit donc pas pour que la cour soit saisie de conclure à l’infirmation d’un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures.

En l’espèce, la cour n’est donc saisie que des demandes tendant à statuer sur le montant des réparations locatives mises à la charge de Monsieur [F] et les dommages et intérêts éventuellement dus au titre de l’immobilisation du bien pendant la durée des travaux.

Sur les réparations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 8 août 2019 porte mention d’un bon état du logement, sous réserve d’une rayure du robinet de la cuisine et d’une légère fuite.

Il en résulte que le logement n’était pas neuf lors de sa mise en location et ce d’autant qu’est mentionné au bail l’identité du précédent preneur et qu’il n’est relaté aucun travaux effectués depuis le départ de ce dernier. Il est donc acquis que le logement était déjà en état d’usage à la date de sa location aux consorts [T] et [F].

Monsieur [F] est resté dans les lieux du mois d’août 2019 à fin mars 2021 soit près de 20 mois.

L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 6 avril 2021, en l’absence de Monsieur [F] qui a, par courriel du 3 avril 2021, refusé de s’y présenter.

Il ressort clairement de ce constat que trois portes du logement sont dégradées, notamment deux portes dégondées et portant des traces de forçage ou de griffures, justifiant leur remplacement. Monsieur [F] reconnaît d’ailleurs dans le courriel précité, devoir « prendre en charge la réparation des portes et du lino abîmé par (son) chien ».

C’est ainsi à juste titre et de manière non contestée que le premier juge a condamné le preneur au paiement de la somme de 847 euros correspondant aux deux factures portant remplacement de deux portes et réparation d’un montant de porte.

Il résulte de la facture n°FA00000245 de Monsieur [Y] [O], artisan peintre, en date du 26 août 2021 que la somme de 288 euros correspond au ponçage, rebouchage éventuel, application d’une couche de primaire et d’une finition laque satinée concernant deux portes. Le jugement ne précise pas pour quel motif cette somme n’a pas été prise en

compte, étant rappelé d’une part que la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation des travaux et ne subordonne pas son indemnisation à leur exécution effective et que, d’autre part, ces frais, complémentaires du remplacement des portes, ne sauraient être affectés d’un quelconque coefficient de vétusté s’agissant de la nécessité de réparer des dégradations locatives significatives et non contestées.

La facture n°FA00000239 du 20 avril 2021 de Monsieur [O] porte quant à elle sur un coût total de 4 618,58 euros sur laquelle les époux [C] sollicitent remboursement de la somme de 4 585 euros correspondant au montant réellement payé. Elle concerne des travaux de remise en peinture de l’ensemble des plafonds et murs du logement, outre l’intervention sur une autre porte à hauteur de 193,50 euros qui, comme antérieurement, ne saurait être concernée par une quelconque vétusté.

L’existence de dégradations locatives sur les murs de la location a été retenue par le premier juge et n’est pas contestée.

Seule est remise en cause l’appréciation portée par le premier juge quant au taux de vétusté applicable, ce dernier ayant considéré que, faute pour les parties bailleresses de justifier de la date de réalisation de la dernière remise en peinture du logement, il convenait d’appliquer le taux maximal de vétusté et de n’indemniser que la valeur résiduelle de 10% (telle d’ailleurs que figurant sur la grille de vétusté Opac produite par les appelants).

S’il y a lieu de regretter que les bailleurs, bien qu’alertés sur l’opportunité de justifier des derniers travaux effectués n’y aient pas donné suite, la cour estime qu’en ne retenant que la valeur résiduelle, le premier juge n’a pas suffisamment tenu compte du fait que l’état des lieux d’entrée décrivait le logement (dont les murs et plafonds) comme étant en bon état et non en état moyen.

Dès lors que le bien n’était pas en état neuf au jour de la location (de sorte que le délai de franchise était antérieur à l’arrivée des preneurs) et tenant compte de la durée d’occupation des lieux par Monsieur [F] et de la comparaison des deux états des lieux, la vétusté doit être fixée au taux de 35 %, taux à appliquer sur la somme de 4 425, 08 euros correspondant aux frais des travaux de peinture, hors réfection de portes (à savoir 4 585 euros dont à déduire 193,50 euros).

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré et de condamner Monsieur [F] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 3 335,97 euros (soit 288 euros et 193,50 euros au titre de la remise en peinture des portes et 2 854,47 euros correspondant à 65% de la facture réduite à 4 391,50 euros au titre des frais de peinture des murs et plafonds).

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les bailleurs sollicitent une somme de 1 500 euros au titre du préjudice financier ayant résulté de l’immobilisation du logement pendant la durée des travaux.

Comme relevé par le premier juge, ils ne justifient pas de la durée réelle des travaux, se contentant de produire des factures, lesquelles datées des 20 avril 2021, 16 mai 2021, 8 juin 2021 et 26 août 2021, ne portent aucune date d’intervention et peuvent avoir été éditées de manière contemporaine aux travaux ou ultérieurement, selon la diligence de l’entreprise concernée.

Il en résulte surtout que l’essentiel des travaux de réfection de peinture a été réalisé entre le 26 mars 2021, date du devis, et le 20 avril 2021 et que la pose des portes est intervenue au plus tard le 16 mai 2021, le restant des travaux ne mettant pas obstacle à une éventuelle relocation s’agissant de la seule remise en peinture de celles-ci et d’une réparation d’un montant de porte.

Les bailleurs ne démontrent pas une impossibilité de remettre le bien en location avant septembre 2021 comme ils l’allèguent ou avant le 6 juin 2021, correspondant au terme du délai de deux mois dont ils réclament paiement et ce d’autant qu’il est fréquent qu’un délai existe entre la sortie des lieux d’un preneur et l’entrée dans les lieux du suivant. En tout état de cause, seule une perte de chance impliquant la privation d’une potentialité présentant un caractère raisonnable serait susceptible d’être indemnisée le cas échéant.

Or, les appelants ne produisent aucun élément quant à la date à laquelle ont été réalisés les travaux, la date de remise en location du bien et la date d’entrée effective dans les lieux du nouveau locataire de sorte qu’ils ne justifient pas de la réalité du préjudice allégué, l’indemnisation des dégradations locatives étant suffisante.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté leur demande de dommages et intérêts et la décision sera confirmée sur ce point.

Sur les frais et dépens

La procédure ayant été rendue nécessaire par les manquements de Monsieur [F] à ses obligations et l’appel étant en partie accueilli favorablement, il convient de condamner Monsieur [F] aux dépens de la procédure d’appel et à verser à Monsieur et Madame [C] une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement et par arrêt par défaut,

INFIRME le jugement rendu le 9 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat en ce qu’il a :

constaté que les époux [C] n’avaient pas justi’é de la date de réalisation des travaux de peinture du logement ;

condamné Monsieur [P] [F] au paiement de la somme de 1305,50 euros au titre des réparations locatives ;

débouté Monsieur [K] [C] et Madame [X] [Z] épouse [C] pour le surplus de leur demande au titre des réparations locatives ;

Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés :

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à Monsieur [K] [C] et Madame [X] [Z] épouse [C] la somme de 3 335,97 euros au titre des réparations locatives ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à Monsieur [K] [C] et Madame [X] [Z] épouse [C] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente