MINUTE N° 583/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 21 novembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01683 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IB6P

Décision déférée à la cour : 30 Mars 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS et INTIMES sur appel incident :

Madame [X] [U] épouse [E]

Monsieur [N] [E]

demeurant ensemble [Adresse 8]

La S.A.S.U. MICRO-CRECHE BABY’SHOUSE prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

représentés par M^e Christine BOUDET, avocat à la cour.

INTIMÉ et APPELANT sur appel incident :

Monsieur [F] [A], en son nom personnel et en qualité d’héritier de [D] [A]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

M. [F] [A] et Mme [D] [A] (ci-après les époux [A]) étaient propriétaires de plusieurs lots (n° 1, 11, 17, 18, 19, 20 et 21), et notamment d’un local professionnel situé au rez-de chaussée de la copropriété située [Adresse 5] [Localité 10].

Les époux [A] ont donné ce local à bail commercial à M. [C] [S] et Mme [V] [I], qui y ont exploité un commerce de boulangerie.

Se plaignant de subir d’importantes nuisances sonores en raison de l’activité de boulangerie exercée par les locataires, Mme [K] [L], occupant l’appartement au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 5] Strasbourg, les a fait assigner ainsi que les époux [A] devant le président du tribunal de grande instance de Strasbourg statuant en matière de référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 25 janvier 2017, il a été fait droit à sa demande d’expertise judiciaire qui a été confiée à M. [Y] [J]. L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 12 octobre 2018.

Par acte authentique du 7 décembre 2018, les époux [A] ont vendu leurs biens immobiliers situés [Adresse 4] à [Localité 9] à M. [N] [E] et Mme [X] [U], épouse [E] (ci-après les époux [E]).

Aux termes de cet acte authentique et au regard de l’existence de la procédure introduite par Mme [K] [L], les parties sont convenues de séquestrer la somme de 10 000 euros entre les mains du notaire, Me [R] [Z].

Par actes d’huissier de justice délivrés les 13, 14 et 19 juin 2019, Mme [L] a fait assigner les époux [A], les époux [S] et les époux [E] devant le président du tribunal de grande instance de Strasbourg statuant en matière de référé afin d’obtenir notamment la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux nuisances sonores émanant de l’activité de boulangerie.

Par ordonnance du 19 septembre 2019, le juge des référés a condamné les époux [S] à faire réaliser les travaux demandés et a condamné in solidum les époux [S] ainsi que les époux [A] à payer à Mme [L], à titre de provision, la somme de 6 400 euros au titre de son préjudice de jouissance.

M. [C] [S] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée ouverte par jugement de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Strasbourg rendu le 14 octobre 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2020, les époux [A] ont sollicité la libération à leur profit des fonds séquestrés, à laquelle les époux [E] se sont opposés par courrier du 30 juillet 2020. Enfin, par courrier en date du 4 août 2020, le notaire a indiqué ne pouvoir se dessaisir du séquestre au regard des contestations existantes.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2021, les époux [E] ont fait assigner les époux [A] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir le dessaisissement du séquestre à leur profit et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Par conclusions du 28 septembre 2021, la SASU Micro-crèche Baby’shouse est intervenue volontairement à la procédure en qualité de locataire des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 9], selon contrat de bail commercial en date du 1er janvier 2021.

Par jugement rendu le 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— débouté M. [N] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] de leur demande de paiement du coût des travaux d’isolation acoustique du plafond du local commercial situé [Adresse 6] [Localité 10] ;

— débouté M. [N] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] de leur demande de paiement au titre de la perte de loyers entre le 1er novembre 2019 et le 1er avril 2021 ;

— débouté M. [N] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] de leur demande tendant à autoriser M^e Bernard-Uttenweiler à se dessaisir du séquestre à leur profit ;

— débouté M. [F] [A] et Mme [D] [A] de leur demande tendant à autoriser Me [Z] à se dessaisir du séquestre à leur profit ;

— laissé les dépens à la charge des parties qui les ont exposés ;

— débouté M. [N] [E] et Mme [X] [U] épouse [E], M. [F] [A] et Mme [D] [A] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire ;

— débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Pour rejeter la demande en paiement au titre des travaux d’isolation acoustique présentée par les époux [E], le tribunal a relevé que :

— les vendeurs, les époux [A], s’étaient engagés à l’égard des acquéreurs, les époux [E], à prendre en charge toutes les conséquences découlant de la procédure initiée par Mme [L], sans que ces conséquences soient limitées à une condamnation judiciaire et à la personne de Mme [L], ce qui incluait les préjudices matériels, de jouissance, moraux, mais également les travaux à réaliser, tels que prévus dans le rapport d’expertise,

— aux termes de l’ordonnance du 19 septembre 2019, le juge des référés a condamné les époux [S], alors locataires, à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, relevant l’existence d’un trouble anormal de voisinage et que la question de la charge finale de ces travaux entre les locataires et bailleurs n’était pas opposable à la victime du trouble, tiers au contrat de bail,

— il était justifié que la SASU Micro crèche Baby’s house, intervenant volontairement à l’instance sans formuler de prétention à ce titre, avait commandé et payé les travaux,

— la convention conclue le 10 avril 2021 entre les époux [E] et SASU Micro crèche Baby’s house, aux termes de laquelle il était convenu que dans l’hypothèse où les époux [E] obtiendraient gain de cause, ils reverseraient à la société la quote-part des sommes correspondant aux travaux de mise en conformité du local commercial réalisés par celle-ci, n’était pas opposable aux époux [A], tiers à cette convention.

Le tribunal a rejeté la demande en paiement au titre de la perte de loyers présentée par les époux [E] au motif que ces derniers ne justifiaient pas d’un lien de causalité entre l’obligation d’effectuer les travaux d’isolation acoustique du plafond de leur local commercial et la perte des loyers entre le 1er novembre 2019 et le 1er avril 2021.

En outre, le tribunal a rappelé d’une part que Me [Z] n’était pas partie à la procédure et ne pouvait faire l’objet d’aucune décision judiciaire, et d’autre part que les fonds n’étaient plus en sa possession mais étaient consignés à la caisse des dépôts et consignations. Les époux [E] comme les époux [A] ont ainsi été déboutés de leur demande relative au dessaisissement du séquestre.

Le 21 avril 2023, les époux [E] et la SASU Micro crèche Baby’s house ont interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement, à l’exclusion du rejet de la demande des époux [A] tendant à autoriser Me [Z] à se dessaisir du séquestre à leur profit.

Par ordonnance en date du 27 novembre 2024, la présidente de chambre chargée de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance suite au décès de Mme [D] [A] le 22 mai 2024.

Par acte en date du 27 janvier 2025, M. [F] [A] a repris l’instance en son nom personnel et en sa qualité d’héritier de Mme [D] [A], justifiant avoir opté pour la totalité de la succession en pleine propriété et être donataire de la propriété des biens.

Par ordonnance du 1er avril 2025, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 26 septembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions datées du 3 février 2025, les époux [E] et la SASU Micro crèche Baby’shouse demandent à la cour de :

— déclarer leurs appels recevables et bien fondés ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg n° RG 21/00371 en date du 30 mars 2023 ;

Statuer à nouveau,

— condamner M. [F] [A] en son nom et en sa qualité d’héritier de Mme [D] [W] épouse [A] à verser aux époux [E] les sommes suivantes :

—  12 184, 66 euros HT au titre des travaux réalisés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 juin 2021 ;

—  40 800 euros au titre de la perte de loyers du 1er novembre 2019 au 1er avril 2021 inclus augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 juin 2021 ;

— condamner M. [F] [A] en son nom et en sa qualité d’héritier de Mme [D] [W] épouse [A] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et de la procédure d’appel ;

— le condamner à une somme de 3 000 euros au titre de la procédure de première instance et 5 000 euros au titre de la procédure d’appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— rejeter l’appel incident formé par les époux [A] ainsi que l’ensemble de leurs demandes.

S’agissant de la prise en charge des travaux de mise aux normes, les appelants relèvent que le juge des référés a condamné les précédents locataires, les époux [S], à réaliser les travaux en leur qualité d’exploitant, ces derniers étant à l’origine du trouble anormal de voisinage ; qu’il n’appartenait pas au juge des référés qui est le juge de l’évidence de se prononcer sur la charge finale de ces travaux ; que les précédents locataires ayant été placés en liquidation judiciaire le 29 novembre 2019, ils n’ont pas réalisé ces travaux.

Néanmoins, les appelants relèvent la nécessité de réaliser ces travaux avant l’entrée dans les lieux de tout nouveau locataire, dans la mesure où les normes d’isolation phonique non respectées par la construction n’étaient pas propres à l’activité de boulanger mais à toute activité commerciale. Ils font valoir qu’il a été expressément convenu avec la locataire appelante que les travaux seraient réalisés par le nouvel exploitant, et feraient par la suite l’objet d’un remboursement par le bailleur ; que la locataire appelante a agi en qualité de mandataire pour le compte du bailleur ; qu’il est démontré que la charge définitive de ces travaux repose sur le bailleur.

De surcroît, les appelants précisent que par convention en date du 10 avril 2021, il a été convenu que dans l’hypothèse où les époux [E] obtiendraient gain de cause dans le cadre de cette procédure contre leur vendeur, ils reverseraient à la SASU Micro crèche Baby’s house la quote-part des travaux correspondant aux travaux de mise en conformité du local commercial, et ce à la date du jugement ; que le bail commercial et ladite convention sont opposables au vendeur et permettent de démontrer que la charge finale des travaux repose bien sur les époux [E] ; que le premier juge les a déboutés de leur demande en violation de l’article 1200 du code civil ; que le premier juge a retenu que la clause de garantie prévue dans l’acte de vente visait tous les travaux concernés par l’expertise et toutes les conséquences de la procédure initiée par Mme [L] sans que ces conséquences soient limitées à la personne de Mme [L] ; que les intimés demandent la confirmation du jugement entrepris et qu’il doit être considéré qu’ils acquiescent à ce considérant ; que le fait qu’aucune condamnation ne soit prononcée contre les époux [E] est sans incidence sur la prise en charge des travaux ; que le tribunal a condamné le locataire à réaliser les travaux sans se prononcer sur leur prise en charge définitive.

Les appelants ajoutent qu’en application des articles 1719 et 1721 du code civil, il appartient incontestablement au propriétaire de les prendre en charge.

En l’espèce, les travaux mis à la charge de l’exploitant par ordonnance du tribunal du 19 septembre 2019 n’ont pas pu être réalisés par ce dernier en raison de sa liquidation judiciaire ; qu’ils ont été réalisés par le repreneur des locaux professionnels, la locataire appelante, laquelle les a effectués pour assurer la conformité des locaux à son activité comme le préconisait l’expert judiciaire, et, au nom et pour le compte du bailleur. En effet, les appelants rappellent que l’expert relevait que l’isolation phonique ne respectait pas l’arrêté du 14 juin 1969 ; que la clause de garantie n’est pas subordonnée à une condamnation judiciaire mais uniquement aux travaux visés par le rapport d’expertise.

S’agissant de la condamnation des intimés sur le fondement de l’obligation de délivrance, les acquéreurs appelants font valoir que conformément à l’article 1615 du code civil, les vendeurs ont l’obligation de délivrer un immeuble conforme à sa destination ; qu’en l’espèce, les normes permettant l’exploitation de ce fonds de commerce doivent être respectées ; qu’il résulte de l’acte de vente que les acquéreurs appelants ont acquis le bien en considération de son usage commercial ; que l’acte de vente précise en page 8 que 'le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial, respectivement habitation. L’acquéreur entend conserver ces usages.' ; qu’en l’espèce, le local à usage commercial n’était pas conforme à cet usage ainsi que le relève l’expert judiciaire dans le cadre de son rapport ; que la poursuite de la location dudit local était impossible si les travaux d’isolation phonique n’étaient pas réalisés compte-tenu de la non-conformité à l’arrêté du 14 juin 1969 ; qu’en vertu de l’article 1147 du code civil, ils sont fondés à demander le règlement de la somme correspondant aux travaux de mise en conformité sur le fondement de l’obligation de délivrance.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice subi, les acquéreurs appelants contestent la décision du premier juge de les débouter de leur demande en paiement au titre de la perte de loyers. Tout d’abord, ils relèvent que la liquidation judiciaire des précédents locataires a été prononcée le 14 octobre 2021, ce qui permet de démontrer l’arrêt de l’activité du locataire et la date de libération des locaux. Ils prétendent n’avoir pu louer les locaux dans la mesure où la construction ne respectait pas l’arrêté du 14 juin 1969 ; qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur se doit de s’assurer que le bien loué est conforme à la destination du bail commercial ; que les acquéreurs appelants étaient dans l’impossibilité de louer un local qui n’était pas aux normes pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

En outre, ils soutiennent qu’ils n’étaient pas en capacité de réaliser les travaux compte-tenu des impayés de loyers depuis plusieurs mois et des échéances de prêt qu’ils devaient rembourser ; que seule la libération du séquestre aurait permis de financer ces travaux, ce à quoi l’intimé s’est toujours opposé ; que la responsabilité de ce dernier est établie au regard de la vente d’un bien non-conforme à la destination mentionnée dans l’acte ; que la perte de loyer sera décomptée à compter du 1er novembre 2019, date de liquidation judiciaire du précédent locataire et de la libération subséquente du local commercial ; que la date sera arrêtée au 1er avril 2021, dans la mesure où les travaux ont été réalisés par le locataire appelant. En réplique aux conclusions adverses, ils précisent que ce n’est pas en raison de la procédure de liquidation de l’ancien locataire que le local ne pouvait être loué, mais bien faute de pouvoir réaliser les travaux de mise en conformité, en raison de l’attitude de l’intimé qui a conduit au blocage des fonds qui devaient servir à les financer.

Enfin, s’agissant de l’appel incident, les appelants soutiennent qu’ils sont bien fondés à obtenir la restitution par le notaire de la somme de 10 000 euros au titre du solde du prix de vente, conformément aux stipulations de l’acte de vente immobilière, qui précisait que cette somme était destinée à régler les travaux visés par le rapport d’expertise ; que les travaux ont été financés par les propriétaires appelants.

*

Aux termes de ses dernières conclusions datées du 31 mars 2025, M. [F] [A], en son nom personnel et es qualité d’héritier de Mme [D] [A], décédée le 22 mai 2024, demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel principal mal fondé et le rejeter ;

— confirmer le jugement entrepris dans la limite de l’appel incident ;

— débouter M. [N] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] et la SASU Micro crèche Baby’s House de l’ensemble de leurs fins et prétentions,

Sur appel incident,

— déclarer l’appel incident recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [F] [A] et Mme [D] [A] :

— de leur demande tendant à autoriser Maître Bernard-Uttenweiler à se dessaisir du séquestre à leur profit ;

— de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau dans cette limite,

— autoriser M^e Bernard-Uttenweiler à se dessaisir du séquestre à son profit,

— à tout le moins, déclarer qu’il est bien fondé à obtenir la restitution de la somme de 10 000 euros, sur présentation de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum M. [N] [E], Mme [X] [U] épouse [E] et la SASU Micro crèche Baby’s House à payer à M. [F] [A], à titre personnel et es qualité d’héritier de Mme [D] [A] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

— confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause,

— débouter M. [N] [E], Mme [X] [U], épouse [E] et la SASU Micro crèche Baby’s House de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [N] [E], Mme [X] [U], épouse [E] et la SASU Micro crèche Baby’s House à payer à M. [F] [A], à titre personnel et es qualité d’héritier de Mme [D] [A] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— condamner in solidum M. [N] [E], Mme [X] [U] épouse [E] et la SASU Micro crèche Baby’s House aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

M. [A] soutient qu’il ne saurait être condamné à verser quelque somme que ce soit aux appelants, sur le fondement de l’acte notarié de vente ou sur le fondement de l’obligation de délivrance. Tout d’abord, concernant l’obligation contractuelle de garantie des cédants, il rappelle que le juge ne peut interpréter les clauses claires et précises, à peine de dénaturation. L’intimé relève que la clause de garantie, stipulée à l’article 12 de l’acte, est claire et dépourvue de toute ambiguïté ; qu’il est stipulé que le vendeur fera son affaire de la procédure de référé en cours et s’oblige à toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre du propriétaire ; que l’intimé s’est engagé à garantir les acquéreurs de toute somme qui aurait été mise à leur charge par l’ordonnance de référé ; qu’il a parfaitement exécuté le contrat, ayant réglé les condamnations mises à sa charge.

Il soutient qu’aucune somme n’a depuis été exigée des acquéreurs qui ne peuvent dès lors solliciter l’application de la clause de garantie. En effet, il relève que pour qu’il y ait garantie, il est indispensable qu’une dette soit mise à la charge du bénéficiaire de la garantie, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce ; qu’il n’a jamais eu la volonté de garantir les acquéreurs appelants de l’exécution de travaux mis à la charge des précédents exploitants.

Il considère, qu’en l’espèce, la clause de garantie trouve sa raison d’être dans l’existence d’une procédure de référé intentée par une voisine afin qu’un expert se détermine sur les nuisances sonores générées par l’activité d’une boulangerie dans les locaux ; qu’il en résulte que la garantie ne pouvait, selon la commune volonté des parties, que porter sur des travaux de mise en conformité acoustique permettant à la boulangerie d’exercer ses activités sans nuisances au voisinage ; que la clause fixe précisément les contours de la garantie en limitant aux travaux visant à remédier aux nuisances sonores résultant de l’activité de boulangerie au rez-de-chaussée ; qu’il n’a jamais garanti les acquéreurs de travaux qui ont été mis à la charge du locataire, ni garanti les acquéreurs au titre de travaux liés à l’exploitation dans les locaux d’une autre activité que celle de boulangerie. Par conséquent, il considère avoir honoré l’ensemble des obligations mises à sa charge selon ordonnance de référé du 19 septembre 2019, soit le remplacement d’une fenêtre et le paiement du principal, accessoires et frais à la demanderesse.

Il conteste l’interprétation faite par les appelants selon laquelle la garantie se rapporterait 'de façon générale à la situation litigieuse liée aux troubles anormaux du voisinage et aux conséquences qui en découlent’ ; que cette interprétation ne correspond en rien à la commune volonté des parties, qui était d’organiser un mécanisme de garantie en raison de troubles résultant de l’exploitation d’une activité de boulangerie à l’égard d’un voisin ; que les appelants évoquent de manière imprécise des 'travaux de mise en conformité’ ; que ces travaux ne peuvent se rapporter qu’à des travaux de mise en conformité des normes acoustiques afin d’exploiter dans les locaux une activité de boulangerie et non pas toutes activités commerciales prises abstraitement ; que la mission de l’expert consistait à dire si les émissions sonores provenant de l’activité de boulangerie étaient conformes ou non à la réglementation en vigueur, également et dans l’affirmative, déterminer les moyens techniques d’y mettre fin, leur coût et leur durée de réalisation ; que le rapport de l’expert a porté conformément à la mission impartie, sur les émissions sonores provoquées par l’activité de boulangerie, à l’exception de toute origine ou toute autre cause. Par ailleurs, l’intimé relève que les appelants se prétendent victimes d’une situation locative alors qu’ils en sont à l’origine dès lors qu’ils ont précipité le départ des précédents locataires par menaces et chantages divers.

Il souligne également que l’activité d’une micro-crèche ne peut être comparée à celle d’une boulangerie artisanale ; que les nuisances de la boulangerie, essentiellement nocturnes, résultaient exclusivement du matériel qui génère des nuisances vibratoires et que cette activité a cessé ; que la mise en conformité aux normes acoustiques vibratoires n’a plus lieu d’être.

Sur l’obligation légale de délivrance du vendeur, l’intimé soutient que l’immeuble délivré doit être conforme à celui promis, tel qu’il a été identifié au contrat avec ses caractéristiques propres ; que pour qu’il y ait manquement à l’obligation de délivrance, un engagement spécifique du vendeur est nécessaire ; que selon la Cour de cassation, les acheteurs d’un appartement pourvu d’une isolation phonique de piètre qualité ne peuvent pas invoquer le manquement à l’obligation de délivrance du vendeur s’ils ne prouvent pas le défaut de conformité par rapport au descriptif de vente (2ème civ, 20 janvier 2015, n° 13-12.244). En l’espèce, l’intimé indique que ni l’existence ni la pérennité du bail commercial n’ont été considérés par les acquéreurs comme intégrant le champ contractuel.

S’agissant des montants mis en compte par les appelants, l’intimé conteste le devis de la SARL Karaca dans la mesure où le remplacement du faux plafond préconisé par le rapport d’expertise constitue un moyen technique avancé par l’expert pour remédier aux nuisances de la boulangerie ; que le devis n’émane nullement d’une entreprise spécialisée dans l’isolation phonique dès lors qu’il s’agit d’une entreprise de peinture ; que les travaux objets de la facture ne correspondent pas aux préconisations de l’expert. Néanmoins, l’intimé considère que s’il était justifié que la locataire appelante ait effectivement supporté le coût des travaux litigieux, les appelants ne sauraient se prétendre créancier dès lors qu’une société commerciale ne peut prêter de fonds à ses associés.

Sur les pertes de loyers alléguées, l’intimé conteste les montants sollicités par les appelants. En effet, ces derniers ont provoqué le départ de l’exploitant de la boulangerie en aggravant les modalités de règlement des loyers et multipliant les menaces afin de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, il relève qu’il n’a jamais garanti les loyers futurs de l’immeuble vendu ; que la circonstance que l’exploitant de la boulangerie ait quitté les lieux ne saurait permettre au cessionnaire de l’immeuble de tenir ses cédants pour responsables. Il souligne que les appelants ne s’expliquent pas sur les démarches initiées par leurs soins auprès du liquidateur judiciaire des exploitants de la boulangerie, notamment s’agissant de la résiliation du bail et de la restitution des clés ; que l’intimé ne saurait être tenu responsable des carences des époux [E] dans leur gestion locative.

Enfin, sur l’appel incident, l’intimé soutient qu’il est bien fondé à obtenir la restitution de la somme de 10 000 euros correspondant au solde du prix de vente, conformément aux stipulations de l’acte de vente immobilière.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande des époux [E] en application de la clause de garantie

En application de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’acte de vente régularisé le 7 décembre 2018 entre les époux [A] et les époux [E] que :

— page 9, 'le vendeur déclare que Monsieur [C] [S], Madame [V] [I] (les défendeurs) et lui-même font actuellement l’objet d’une procédure judiciaire intentée par Mme [K] [L] (la demanderesse). Les défendeurs ont été assignés devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Strasbourg pour faire désigner un expert afin de constater les troubles de voisinage imputables, selon la demanderesse à l’activité commerciale exercée par les défendeurs au rez-de chaussée de l’immeuble objet des présentes. Une assignation en référé devant le président du tribunal de grande instance de Strasbourg statuant en matière de référé civil a eu lieu le 9 décembre 2016. Une ordonnance a été rendue le 25 janvier 2017. Aux termes de cette ordonnance, le juge a ordonné une expertise de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11].

(…)

Le vendeur déclare que toutes les sommes liées à cette procédure feront sa perte ou son profit à la décharge entière et définitive de l’acquéreur qui ne pourra être tenu à quelque somme que ce soit liée à la procédure ou ne pourra bénéficier de quelque versement que ce soit. Les parties s’engagent à verser, respectivement rembourser, à première demande, toute somme pouvant être due par le vendeur, respectivement devant être restituée par l’acquéreur dans un délai de quinzaine à la demande qui en sera faite'.

— page 12 : le vendeur fera son affaire personnelle de la susdite procédure sans recours contre l’acquéreur, en assumera les conséquences notamment financières pour leur montant réel et s’obligera à toutes condamnations qui pourraient être prononcées à ce sujet. A cet effet, le vendeur s’engage d’ores et déjà à verser à l’acquéreur, dans un délai de quinze jours à compter de la première demande de celui-ci, toute somme pouvant être due à ce titre.

Compte tenu de leurs accords ci-dessus, tous les travaux qui pourraient être imposés au propriétaire des biens immobiliers objets des présentes devront être réalisés par l’acquéreur à la charge du vendeur ; et toutes les condamnations au titre du préjudice subi par Madame [K] [L] ou toute autre personne, au titre de dommages et intérêts, des dépens ainsi que des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pourront être réclamées directement à l’acquéreur à charge pour le vendeur de les lui 'remboursés’ dans un délai de quinze jours à compter de la première demande de celui-ci.'

Cette clause vise expressément la procédure de référé opposant Mme [L] aux époux [T], exploitants de la boulangerie et aux époux [A], alors propriétaires du local commercial. Elle a pour finalité de dire que les époux [A], vendeurs, garantiront les époux [E], acquéreurs du local commercial, des conséquences financières résultant de cette procédure.

Toutefois, l’ordonnance de référé rendue le 19 septembre 2019 a condamné les locataires du local commercial à réaliser les travaux préconisés par l’expert et notamment l’installation d’un faux-plafond acoustique, sans prononcer de condamnation à ce titre à l’encontre des époux [A].

Il n’est ainsi pas justifié, dans le cadre de la procédure de référé, de sommes dues par le vendeur au titre des travaux, ni de travaux imposés au propriétaire du bien dont la charge finale incomberait au vendeur, de nature à justifier la mobilisation de la garantie telle que sollicitée par les époux [E].

En outre, si le juge des référés a relevé que la question de la charge finale des travaux entre les locataires du local commercial et les bailleurs n’était pas opposable à la victime du trouble et se poserait le cas échéant, sur le terrain de la contribution à la dette entre les bailleurs et les locataires, les termes de la clause de garantie ne permettent pas d’imputer la charge des travaux aux vendeurs, tel que sollicité par les appelants.

Les époux [E] ne sont par conséquent pas fondés à solliciter la condamnation de M. [A] au paiement des travaux d’isolation acoustique du local commercial en application de la clause de garantie insérée dans l’acte de vente.

Sur la demande des époux [E] fondée sur l’obligation de délivrance

En application de l’article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente. Le respect de l’obligation de délivrance s’apprécie au jour de la vente.

En l’espèce, les époux [A] ont notamment vendu aux époux [E] un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 10]. L’acte de vente précise que 'le bien est actuellement à usage commercial, respectivement habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage'

Il résulte de l’acte de vente que le local commercial était alors loué aux époux [S] selon bail commercial du 1er juillet 2004. Il est en outre constant que les époux [S] exploitaient un commerce de boulangerie dans ce local.

Le rapport d’expertise judiciaire relève que 'les émergences sonores induites par le fonctionnement de la boulangerie dans le lot de la demanderesse ne sont pas conformes aux prescriptions du Code de la santé publique et peuvent porter atteinte à la tranquillité et à la santé de l’homme'. Cet élément ne saurait permettre de caractériser un manquement à l’obligation de délivrance s’agissant d’émergences sonores non conformes induites par le fonctionnement de la boulangerie et non par le bâtiment en lui-même.

En outre, les époux [E] ne peuvent invoquer un quelconque préjudice à ce titre dès lors qu’il résulte de la clause de garantie insérée à l’acte de vente que les acquéreurs avaient été informés de la procédure en troubles anormaux de voisinage résultant de l’exploitation de la boulangerie, laquelle a cessé quelques mois après la signature de l’acte de vente et quelques semaines après l’ordonnance de référé du 19 septembre 2019, soit dans un délai qui n’apparaît pas supérieur au délai nécessaire pour l’accomplissement des travaux mis à la charge des époux [S] par cette décision.

Par ailleurs, si le rapport d’expertise relève que 'les isolements aux bruits aériens ne respectent pas les prescriptions de l’arrêté du 14 juin 1969 relatif à l’isolation acoustique des bâtiments d’habitation', il précise que la construction du bâtiment date de 1891, soit antérieurement à cette norme. Il n’est dès lors pas établi que le bien immobilier n’était pas conforme aux stipulations de l’acte de vente et aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut ainsi être retenu.

Par conséquent, les époux [E] ne sont pas fondés à solliciter la condamnation de M. [A] à les indemniser du préjudice résultant d’un manquement de ce dernier à l’obligation de délivrance et correspondant au coût des travaux d’isolation acoustique.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté les époux [E] de leur demande de paiement du coût des travaux d’isolation acoustique du plafond du local commercial situé [Adresse 2]

Sur la demande d’indemnisation du préjudice résultant de la perte de loyers

Les époux [E] invoquent un préjudice résultant de l’impossibilité de relouer le local commercial sans avoir fait réaliser les travaux entre le 1er novembre 2019 compte tenu du départ des époux [S], faisant l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et le 1er avril 2021.

Les époux [E] ne démontrent toutefois pas avoir été dans l’impossibilité de réaliser les travaux ni de les financer, laquelle ne saurait se déduire ni de la production d’un tableau d’amortissement, ni de la circonstance que le nouveau locataire ait payé les travaux.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des époux [E] au titre de la perte des loyers.

Sur la demande de restitution du séquestre

Il résulte de l’acte de vente que 'les parties conviennent de séquestrer entre les mains du notaire soussigné qui accepte la somme totale de 10 000 euros prélevée sur le prix à ce titre, à la sûreté de la réalisation de l’engagement susvisé et ce jusqu’au terme de la réalisation, respectivement paiement de tous les travaux et obligations découlant de la procédure en cours qui pourraient peser sur le vendeur et le propriétaire.

Le séquestre sera chargé de conserver la somme séquestrée pendant le délai sus-indiqué, de régler le cas échéant le montant des factures relatives aux travaux susvisés et de restituer le solde éventuel au vendeur. (…)

Par ailleurs et de convention expresse entre les parties, le vendeur déclare prendre en charge toutes les conséquences financières liées à la procédure dont il s’agit.'

Il résulte par ailleurs du courrier du notaire daté du 4 août 2020 qu’il n’a été destinataire d’aucun accord des parties afin de procéder au versement du séquestre au profit des époux [E] et qu’à défaut de réponse il procédera à la consignation du séquestre à la caisse des dépôts et consignations.

La clause de garantie n’est pas mobilisable tel que cela résulte des développements qui précèdent, et le notaire, qui n’a pas été attrait à la cause, s’est dessaisi du séquestre. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté les époux [A] de leur demande tendant à autoriser Me [Z] à se dessaisir du séquestre à leur profit.

En revanche, ce séquestre n’ayant plus d’objet, M. [A] intervenant en son nom et en qualité d’héritier de [D] [W], épouse [A] est fondé à obtenir la restitution de la somme de 10 000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les demandes des époux [E] ayant été rejetées en première instance, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [F] [A] et de Mme [D] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [E], qui succombent, seront condamnés à payer à M. [A], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros pour la première instance et de 1 500 euros pour la procédure d’appel. Leur propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 30 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [F] [A] et Madame [D] [A] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’INFIRME de ce chef,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

DIT que M. [F] [A], intervenant en son nom et en qualité d’héritier de [D] [W], épouse [A] est bien fondé à obtenir la restitution de la somme de 10 000 euros au titre du séquestre constitué dans l’acte de vente ;

CONDAMNE M. [N] [E] et Mme [X] [U], épouse [E] à payer à M. [F] [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

CONDAMNE M. [N] [E] et Mme [X] [U], épouse [E] à payer à M. [F] [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

REJETTE la demande de M. [N] [E] et Mme [X] [U], épouse [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, Le président,