MINUTE N° 189/25

Copie exécutoire à

— M^e Biasantonio CALVANO

Le 07.05.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/02291 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IKLR

Décision déférée à la Cour : 22 Mai 2024 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTS :

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Biasantonio CALVANO, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.À.R.L. LE SNOB 11

prise en la personne de son gérant

[Adresse 5]

[Localité 3]

non représentée, assignée en l’étude d’huissier le 07.10.2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

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'

Selon bail commercial conclu le 21 février 2023, en la forme authentique en l’étude de Me [U] [D], notaire à [Localité 6] et ayant pris effet le 6 février 2023, Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] épouse [G] ont loué à la SARL LE SNOB 11, un local commercial pour l’exercice de l’activité de salon de thé, café et bar, situé [Adresse 5] à [Localité 7], le preneur s’obligeant à payer un loyer mensuel de 1 375 ', ainsi qu’une provision sur charges mensuelles de 25 '.

'

Selon exploit en date du 17 juillet 2023 de Me [N], commissaire de justice à [Localité 7], les époux [G] ont fait délivrer à la SARL LE SNOB 11 un commandement de payer en principal la somme de 8 625 ', correspondant à des loyers impayés et des indemnités.

'

Par exploit du 5 septembre 2023, Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] ont fait assigner la SARL LE SNOB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar, aux fins de voir juger que le bail commercial les liant est résolu, condamner la défenderesse à évacuer sans délai les lieux’et à leur payer une provision de 4 900 ', avec intérêts au taux légal à compter de 1'assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 1 700 ' par mois à compter du 17 août 2023.

'

Par ordonnance du 22 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de COLMAR, a':

— accordé à la SARL LE SNOB un délai de paiement expirant le 1er octobre 2023 pour le règlement de la somme de 5.400 ' visée par le commandement de payer du 17 juillet 2023 et exigible à cette date ;

— constaté que la SARL LE SNOB s’est libérée de la somme de 5.400 ' visée par le commandement de payer du 17 juillet 2023 dans le délai ainsi imparti, et, en conséquence, que la clause résolutoire du bail n’a pas joué ;

— déclaré recevable la demande additionnelle de Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] ;

— condamné la SARL LE SNOB à leur payer une provision de 10.000 ' au titre de l’indemnisation du 'pas-de-porte'';

— débouté les parties de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL LE SNOB au paiement des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 17 juillet 2023 soit la somme de 166,81 ' ;

— constaté que l’ordonnance est exécutoire par provision.'

'

Par une déclaration en date du 25 juin 2024, Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] ont formé appel de la décision en intimant la SARL LE SNOB 11.

'

Dans leurs dernières écritures datées du 26 juillet 2024, transmises par voie électronique le même jour, Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] sollicitent de la cour qu’elle’vienne :

'

'CONFIRMER l’ordonnance du 22 mai 2024 en tant que cette ordonnance a :

'

— condamné la SARL LE SNOB À payer aux époux [G]-[I] une provision de 10000' au titre de l’indemnisation du 'pas de porte',

— condamné la SARL LE SNOB au coût de l’acte extrajudiciaire de Me [N] en date du 17 juillet 2023 soit 166,81',

L’INFIRMER pour le surplus, et statuant à nouveau :

JUGER que la SARL LE SNOB 11 n’a payé aucune somme aux époux [G]-[I] depuis le 18 octobre 2023,

JUGER que les effets du commandement visant la clause résolutoire ne peuvent être suspendus et aucun délai de paiement ne peut être accordé au locataire de mauvaise foi,

REJETER toute demande de délais de paiement formulée par l’intimée ;

JUGER que la clause résolutoire contenue au bail en date du 21 février 2023, consenti par les époux [G]-[I] à la SARL LE SNOB 11 pour les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3], est acquise depuis le 17 août 2023,

JUGER en conséquence, que ledit bail est résilié à compter de cette date.

CONDAMNER la Sàrl LE SNOB 11 à évacuer sans délai, tant de sa personne que de ses biens que de ceux ou celles occupant de son chef les locaux comprenant : le sous-sol d’environ 42 m2, le rez-de-chaussée avec toilettes et escalier menant à l’étage d’environ 70 m2, l’étage comprenant un salon de thé et un bureau, le tout d’environ 62 m2, figurant au cadastre sous les références : Commune de [Localité 7] ; Section VL n°[Cadastre 2], situés : [Adresse 5] à [Localité 7] appartenant aux appelants au référé, et ce sous peine d’astreinte comminatoire de 300,00' par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et avec le concours de l’assistance de la force publique, et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

ORDONNER, en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la SARL LE SNOB 11 à payer aux appelants une provision de 4900,00' au titre de l’arriéré locatif (correspondant au solde des loyers, charges et indemnités de retard exigibles lors de la signification du commandement de payer du 17 juillet 2023, après déduction de l’acompte de -2200', soit 3200,00' + 1700,00' au titre des sommes dues pour le mois d’août (loyer du mois d’août, de la provision sur charges pour le mois d’août et de l’indemnité de retard pour le mois d’août arrivés à échéance le 5 août 2023), soit un total de : 3200,00' + 1700,00' = 4900,00', cette provision étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNER l’intimée au référé à payer aux appelants au référé une indemnité d’occupation de 1700,00' par mois, correspondant à l’ancien loyer, augmenté de la provision sur charges et de l’indemnité de retard à compter du 17 août 2023, c’est-à-dire à compter de l’expiration du délai d’un mois imparti dans le commandement visant la clause résolutoire expresse, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

JUGER que les deux acomptes : soit 2000,00' payés le 28 septembre 2023, et 3000' payés le 18 octobre 2023, c’est-à-dire après la prise d’effet du commandement visant la clause résolutoire, viendront en déduction des indemnités d’occupation dues par l’intimée à compter du 18 août 2023 ;

DÉBOUTER l’intimée de ses moyens fins et conclusions.

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À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

JUGER que les délais de paiement accordés à l’intimée seront assortis de la clause cassatoire ;

JUGER toutefois qu’à défaut de versement à bonne date d’une seule mensualité, comme à défaut de règlement des loyers et charges courants, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire visée par le commandement du 17 juillet 2023 reprendra ses entiers effets, de sorte que le bail du 21 février 2023 sera résilié de plein droit

'

DANS TOUS LES CAS :

CONDAMNER la SARL LE SNOB 11 à payer aux appelants la somme de 5000,00' en application de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SARL LE SNOB 11 tous les frais et dépens de l’instance d’appel et de première instance ainsi que les frais de recouvrement d’huissier tels que prévus par l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, modifié par le décret du 8 mars 2001 ;

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La déclaration d’appel et les conclusions du 26 juillet 2024, accompagnées d’un bordereau de pièces, ont été notifiées en l’étude d’huissier à la SARL LE SNOB 11 le 7 et 23 octobre 2024.

La SARL LE SNOB 11 ne s’est pas constituée intimée.

'

Par ordonnance du 15 octobre 2024, le président de chambre a fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2025.

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La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et de leurs prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

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MOTIFS DE LA DECISION :

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1) Sur le périmètre de l’appel :

Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] sollicitent la confirmation de l’ordonnance du 22 mai 2024, en tant que cette ordonnance a condamné la SARL LE SNOB à leur payer une provision de 10'000 ' au titre de l’indemnisation du 'pas de porte’ et aux dépens, comprenant le coût de l’acte extrajudiciaire de Me [N] en date du 17 juillet 2023, soit 166,81'.

'

Etant donné qu’aucune critique n’a été formée contre ces dispositions, ces dernières sont définitives et n’entrent donc pas dans le périmètre de l’appel.

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A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

'

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'dire et juger’ en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

'

2) Sur le bien fondé de l’appel :

Le bail qui lie les parties à l’instance comprend en page 25 une clause prévoyant que, à défaut de paiement d’un terme de loyer ou d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, le bail sera résilié un mois après un commandement de payer resté sans effet.

En exécution de cette clause, Monsieur [G] et Madame [I] ont fait délivrer à la SARL LE SNOB 11, le 17 juillet 2023, un commandement de payer portant sur une somme de 8 625 ' en principal et estiment que la situation n’a pas été régularisée dans le mois, soit pour le 17 août 2023.

Le juge des référés saisi de la demande en résiliation a considéré':

— que le commandement de payer, reconnu inexact pour certains montants, restait valable à hauteur d’une somme effectivement due de 5 400 ','

— que Monsieur [G] et Madame [I] reconnaissaient dans leurs écritures que la SARL LE SNOB 11 avait payé '2 200 ' le 22 juillet 2023' et 7 200 ' après le mois de mai 2023 (soit 2 200 ' le 22 juillet 2023, 2 000 ' le 28 septembre 2023 et 3 000 ' le 18 octobre 2023)', '

— que si à la date d’expiration du délai imparti par le commandement de payer, à savoir le 17 août 2023, l’arriéré locatif n’avait pas été apuré, sans pour autant chiffrer le solde débiteur, il l’était au 28 septembre 2023, '

— que compte tenu de l’apurement de la dette locative dans un délai rapproché, suivant la délivrance du commandement de payer, il accordait des délais de paiement à la SARL LE SNOB 11 jusqu’au 1er octobre 2023, pour le règlement de l’arriéré visé au commandement de payer et constatait qu’elle s’en est libérée dans ce délai imparti, de sorte qu’il considérait que la clause résolutoire n’avait pas joué.

'

La partie intimée ne comparaissant pas, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant, que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et qu’aux termes du dernier alinéa de l’article 954 du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs de la décision frappée d’appel.'

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''''''''''' Les appelants critiquent les développements du juge des référés qui a accordé des délais de paiement – de surcroît sans clause cassatoire – et qui a retenu que les bailleurs auraient reconnu que la société LE SNOB 11 leur aurait versé des loyers postérieurement au mois d’octobre 2023, alors que les bailleurs avaient clairement indiqué le contraire dans leurs écritures de première instance.

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La cour observe que les appelants ne remettent pas en cause le montant de la dette de 5 400 ' due au moment de la notification du commandement de payer le 17 juillet 2023, tel que calculé par le juge des référés.

'

S’agissant du raisonnement adopté, qui a abouti à la conclusion que la dette aurait été apurée au 28 septembre 2023, critiqué par les appelants, il convient de reprendre la chronologie des faits et plus particulièrement de déterminer le montant de la dette au regard des règlements réalisés :

— au 17 juillet 2023, la SARL LE SNOB '11 était redevable d’une somme de 5 400 ',

— au 17 août 2023, ce montant était réduit à la somme de 3 200 ' suite au virement réalisé par le preneur de 2 200 ' du 22 juillet 2023,

— au 28 septembre 2023, suite au nouveau virement de 2 000 ' réalisé 'ce jour, subsistait un reliquat de dettes de 1 200 '.

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Par conséquent, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, au 28 septembre 2023, la dette visée par le commandement de payer n’était pas apurée.

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Et ce n’est que suite au virement de 3 000 ' du 18 octobre 2023, que cette dette peut être considérée comme éteinte, en sachant qu’il n’est pas démontré que les loyers courants des mois de juillet, août et septembre ont été réglés par le preneur.

'

L’erreur de raisonnement du premier juge semble provenir du fait qu’il ait pris en compte, à deux reprises, un montant de 2 200 ', cette confusion étant née de la rédaction selon laquelle la SARL avait payé ''2 200 ' le 22 juillet 2023'et 7 200 ' après le mois de mai 2023 (soit 2 200 ' le 22 juillet 2023, 2 000 ' le 28 septembre 2023 et 3 000 ' le 18 octobre 2023)'.'

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Il ressort dès lors de ces développements, d’une part qu’au 17 août 2023, sur les 5 400 ' de dettes, seule une somme de 2 200 ' avait été réglée, laissant un solde débiteur de 3 200 ', de sorte que les propriétaires pouvaient réclamer à juste titre le jeu de la clause résolutoire et d’autre part, que cette situation n’a pas été régularisée avant le 18 octobre 2023, soit trop tardivement.

'

Il conviendra d’infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la demande de résolution, étant rappelé qu’aucun délai de paiement ne pouvait être accordé au regard de la situation, de la persistance des impayés pendant près de trois mois après la délivrance du commandement de payer.

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La Sàrl LE SNOB 11 sera corrélativement condamnée :

'

— à évacuer sans délai, tant de sa personne que de ses biens, que de ceux ou celles occupant de son chef les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7] appartenant aux appelants et ce sous peine d’astreinte de 100 ' par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la notification de la présente décision'; dès lors que le code des procédures civiles d’exécution prévoit expressément dans ses articles L.153-1, ainsi que L.153-2 d’une part, que l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires et d’autre part, que l’huissier de justice chargé de l’exécution peut requérir le concours de la force publique, il y a lieu de considérer que la présente décision, en ce qu’elle ordonne l’expulsion de la société locataire, peut parfaitement être exécutée par les bailleurs avec le concours de la force publique, ou en faisant appel à un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de le préciser dans le dispositif,

'

— à payer aux appelants une indemnité d’occupation de 1 500 ' par mois, correspondant à l’ancien loyer (1 375 '), augmenté de la provision sur charges (25 ') et d’une indemnité de retard de 300 ' prévue au bail, 'à compter du 17 août 2023.

'

La demande formulée à titre subsidiaire par les appelants devient dès lors sans objet.

'''''''''''

Enfin, étant donné qu’au 18 novembre 2023 la SARL LE SNOB'11 s’est libérée de la dette visée par le commandement de payer du 17 juillet 2023, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation au règlement d’une provision 'de 4 900,00' au titre de l’arriéré locatif (correspondant au solde des loyers, charges et indemnités de retard exigibles lors de la signification du commandement de payer du 17 juillet 2023', le juge des référés ayant à juste titre rappelé que les règlements partiels réalisés en juillet, septembre et octobre 2023, à défaut d’autres indications d’imputation, devaient être affectés au règlement de l’arriéré visé par le commandement, en application des dispositions de l’article 1342 – 10 du Code civil.

'

Aussi, corrélativement,'la demande des appelants tendant à ce que les acomptes de 2 000 ' et de 3'000 ' payés le 28 septembre 2023 et le 18 octobre 2023 viennent en déduction des indemnités d’occupation dues par l’intimée à compter du 18 août 2023 ne peut être accueillie.

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3) Sur les demandes annexes :

Les dispositions de l’ordonnance portant sur la question de l’article 700 du code de procédure civile et le sort des dépens doivent être confirmées.

La SARL LE SNOB 11 sera condamnée aux dépens de l’appel, ainsi qu’à verser une somme de 1 500 ' aux appelants, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

'

Confirme les dispositions déférées à la cour de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar le 22 mai 2024, en ce qu’elle a :

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— débouté les parties de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL LE SNOB au paiement des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 17 juillet 2023, soit la somme de 166,81 ' ;

— constaté que l’ordonnance est exécutoire par provision.

'

Les infirme pour le surplus,

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Statuant à nouveau et y ajoutant,

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Prononce la résiliation du bail du 21 février 2023, consenti par les époux [G]-[I] à la SARL LE SNOB 11, portant sur des locaux situés [Adresse 5] à'[Localité 7] et ce à la date du 17 août 2023,

'

Condamne la Sàrl LE SNOB 11 à évacuer sans délai, tant de sa personne que de ses biens, que de ceux ou celles occupant de son chef les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7] appartenant aux appelants et ce sous peine d’astreinte de 100 ' par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la notification de la présente décision,

'

Limite la durée de l’astreinte à une période de huit mois,

'

Condamne la Sàrl LE SNOB 11 à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] une indemnité d’occupation de 1 700 ' par mois à compter du 17 août 2023,

'

Rejette la demande portant sur le concours de l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

'

Rejette la demande de Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I], tendant à ce que les acomptes de 2 000 ' et 3'000 ' payés le 28 septembre 2023 et le 18 octobre 2023, viennent en déduction des indemnités d’occupation dues par Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] à compter du 18 août 2023,

'

Constate que la demande subsidiaire, tendant à assortir les délais de paiement de la clause cassatoire, est devenue sans objet,

'

Condamne la SARL LE SNOB 11 aux dépens d’appel,

'

Condamne la SARL LE SNOB 11 à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [O] [I] une somme de 1 500 ' (mille cinq cents euros) sur le fondement des’dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière : le Président : '

'

'

'

'

'

'