MINUTE N° 88/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 28 février 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 FÉVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03582 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H5SK

Décision déférée à la cour : 13 Septembre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.A.R.L. [13], prise en la personne de son représentant légal ès qualités audit siège

ayant son siège [Adresse 8] à [Localité 9]

représentée par M^e Mathilde SEILLE, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Maître [O] [J], notaire,

exerçant son activité [Adresse 7] à [Localité 10]

représenté par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 14 septembre 2015, dressé par Maître [O] [J] (le notaire), la société [13] (la société) a conclu une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, portant sur l’achat d’un bien immobilier, qui précisait qu’elle entendait affecter la partie constructible des parcelles à la réalisation d’une opération d’aménagement tendant à l’édification de dix maisons à usage d’habitation.

Elle était conclue sous la condition suspensive que cette société obtienne les autorisations d’urbanisme et documents nécessaires à la réalisation de ce projet à savoir, au 'choix selon la procédure qui lui paraîtra la plus adaptée à la réalisation de son projet, sans que l’une des options choisies ne soit forcément exclusive de l’autre :

— soit un permis de construire emportant division parcellaire, portant sur la réalisation de l’autorisation précitée et autorisant également la démolition des constructions préexistantes,

— soit un permis d’aménager autorisant la démolition des constructions préexistantes, suivi dans un second temps de l’obtention d’un permis de construire permettant la réalisation de l’opération projetée'.

La société [13] a obtenu, le 30 mai 2016, le permis de construire valant division, puis a conclu trois promesses d’achat portant sur trois lots, ainsi qu’un 'compromis de vente’ avec la société [12] portant sur les trois lots restants.

Soutenant que la pratique du transfert partiel de permis de construire valant division que lui avait conseillée le notaire s’était avérée illégale, et avoir en conséquence 'annulé’ les ventes déjà engagées et, finalement, vendu la totalité des lots à une autre société, la société [13] a agi en responsabilité à l’encontre du notaire pour obtenir la réparation de son préjudice, constitué par une diminution de la rentabilité économique de l’opération résultant d’une applicabilité du régime de la TVA sur marge et de la cession des lots à un acquéreur unique.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté la société [13] de toutes ses demandes, l’a condamnée à payer à Maître [O] [J] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a retenu que le projet initial de la société [13] consistait à acquérir un terrain bâti, à démolir la construction existante, à diviser le terrains en lots et à édifier plusieurs constructions avant de procéder à leur revente, et que, dans un tel cas, la TVA sur la marge était applicable. Il n’avait pas été question d’un transfert partiel d’un permis de construire valant division.

Il a ajouté, qu’après la signature de la promesse synallagmatique de vente, elle avait renoncé à réaliser ces constructions et souhaité revendre des terrains à bâtir.

Il a évoqué les informations complémentaires fournies par le notaire et le fait que sans attendre la réponse qui serait donnée à ses demandes de transfert partiel de permis de construire par les services de l’urbanisme, et alors que son attention avait été attirée sur les risques inhérents à cette solution, la société [13] avait choisi d’acquérir les biens, puis, une fois confrontée au rejet prévisible de sa demande de transfert partiel de permis de construire, alors même que, selon les services de l’urbanisme, il existait des solutions simples à mettre en oeuvre, la société [13] avait décidé de renoncer à son projet de revente du terrain par lots à construire, et avait revendu le bien à un tiers.

Il en a déduit qu’il ne pouvait être reproché au notaire d’avoir, en dernière analyse, assuré à tort à la société qu’elle bénéficierait de l’application de la TVA sur marge lors de la revente des lots, ni de ne pas l’avoir informée du risque de refus des transferts partiels de permis de construire et ainsi d’avoir manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il recevait.

Le 21 septembre 2022, la SARL [13] interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 septembre 2023, la SARL [13] demande à la cour de :

— juger l’appel recevable et bien fondé,

y faisant droit :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— condamner Maître [O] [J] à lui payer la somme de 300 955,73 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Maître [O] [J] à lui payer la somme de 6 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des procédures de première instance et d’appel.

— condamner Maître [O] [J] aux entiers frais et dépens des procédures de première instance et d’appel.

En soutenant, en substance, que :

— contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, son projet avait toujours été d’acquérir le terrain, de le diviser en plusieurs parcelles puis de les céder, accompagnées de l’autorisation d’urbanisme permettant aux différents acquéreurs de construire ; la promesse synallagmatique de vente ne précisait pas qu’elle construirait des maisons ; dès la rédaction de cette promesse, il appartenait au notaire de la conseiller quant au choix de l’autorisation d’urbanisme adaptée au projet, en particulier au regard de son impact fiscal, alors que le notaire s’était contenté de lui préciser qu’elle avait le choix quant à l’autorisation d’urbanisme à obtenir ;

— ce n’est que le 24 octobre 2016, que le notaire lui avait indiqué qu’il existait un risque quant à l’opération initialement envisagée, précisément sur la question du transfert de permis et du bénéfice du régime de la TVA sur marge ; or, la vente était déjà parfaite en août 2016, lors de la levée des conditions suspensives, de sorte qu’il était indifférent qu’elle ait acquis le terrain le 14 novembre 2016,

— le notaire a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde concernant le transfert partiel du permis de construire valant division : il n’a jamais attiré son attention sur le risque inhérent au refus des transferts partiels du permis de construire, n’avait émis aucun doute sur la faisabilité de l’opération le 4 octobre 2016, alors que les lots avaient tous trouvés preneur, et lui avait conseillé de s’engager définitivement en acceptant les promesses d’achat et de conclure les ventes sous condition suspensive du transfert partiel du permis de construire ; jusqu’au 30 novembre 2016, le notaire n’avait jamais envisagé, ou ne l’avait pas avisée, que ce transfert partiel puisse être refusé ; il aurait pourtant dû le savoir, comme il résulte du courriel du 12 décembre 2016 du service de la police du bâtiment de l’Eurométropole de Strasbourg, et des explications du [11], dont il indique avoir été informé le 24 octobre 2016 et qu’il ne lui a pas transmises,

— le notaire a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde concernant la soumission de la revente au régime spécial de la TVA sur la marge : elle a acquis un terrain bâti alors que les promesses de vente portaient sur des terrains à bâtir, de sorte que s’appliquait la TVA sur le prix total de revente et non pas la TVA sur la marge ; jusqu’au 11 octobre 2016, le notaire n’avait jamais mis en doute l’application ladite TVA et la réponse du [11] invoquée par le notaire ne lui a été communiquée que dans le cadre de l’instance,

— le notaire a commis un manquement à son obligation d’efficacité de l’acte, car, ni le cadre juridique de l’opération, ni la solution fiscale n’étaient appropriés, et les actes devant intervenir sur les conseils du notaire n’avaient pas pu être conclus ; aucun des actes établis par le notaire n’avait permis d’atteindre les objectifs prévus,

— son préjudice résulte de l’annulation des ventes initialement conclues au prix de 1 255 333,33 euros hors-taxes et de la conclusion de la vente à un prix, inférieur, de 1 100 000 euros hors-taxes, ainsi que de la conclusion de la vente sous le régime de la TVA sur le prix total et non pas uniquement sur la marge. Si elle avait su, dès le départ, que les lots devraient être vendus à un acquéreur unique et que les reventes ne bénéficieraient pas du régime de la TVA sur la marge, elle n’aurait pas entrepris l’opération. Elle souffre donc d’un préjudice certain d’un montant de 153'333,33 euros.

— elle a également souffert d’un préjudice constitué des frais afférents à l’opération globale qu’elle a avancés de manière inutile, soit 147'622,40 euros TTC.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 mars 2023, Maître [O] [J] demande à la cour de :

— déclarer l’appel interjeté par la SARL [13] mal fondé, en conséquence, le rejeter,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner la SARL [13] aux entiers frais et dépens et à régler une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En soutenant, en substance, que :

— l’opération initiale consistait pour la société à acquérir les terrains, démolir la maison existante, et édifier, après division du terrain, dix maisons individuelles, la promesse de vente et les conditions suspensives ayant été rédigées en ce sens,

— l’arrêté du 30 mai 2016 portant permis de construire valant division en propriété ou en jouissance avait été accordé en fonction du projet pour lequel les terrains avaient été acquis et dont le notaire avait connaissance ; le notaire ne pouvait donc pas attirer l’attention de la société sur le risque inhérent au refus du transfert partiel de permis de construire alors qu’il n’avait pas été informé de ce projet,

— il a bien attiré l’attention de la société [13] sur les difficultés relatives à la réglementation applicable en matière d’urbanisme et de TVA, invoquant son courriel du 4 octobre 2016, son interrogation du [11], son courriel du 7 octobre 2016 et l’analyse de la réponse du [11] qu’il a adressée à la société [13] en l’avertissant des difficultés juridiques se posant, et proposant une solution, mais celle-ci avait maintenu son projet en modifiant simplement le nombre de maisons à construire ; c’est la société [13] qui a pris le risque qu’elle entend faire peser sur lui,

— le régime de la TVA sur la marge n’était plus applicable du fait de la modification du montage, décidée par la société ; le [11] déconseillait l’application de la TVA sur la marge mais il a indiqué à la société [13] qu’il appartenait à cette dernière de prendre la décision finale dans la mesure où l’administration fiscale ne s’appuyait sur aucune disposition légale ; s’il a d’abord affirmé, le 11 août 2016, qu’elle resterait soumise à la TVA sur la marge, cette affirmation était faite en fonction des informations en sa possession ; dès qu’il a été informé de la modification du projet, il l’a informée des risques pesant sur l’opération,

— il a rempli sa mission en fonction des éléments qui lui ont été fournis par la société [13] ; l’acte d’acquisition était efficace, puisqu’il a permis le transfert de propriété au bénéfice de la société puis d’un tiers ; le simple fait qu’une imposition, qualifiée de supplémentaire, ait dû être réglée ne rend pas l’acte inefficace,

— le préjudice invoqué ne peut pas l’être, puisque l’opération telle qu’envisagée n’était juridiquement pas possible,

— le conseil donné par le notaire a permis à la société [13] d’éviter des sanctions en matière d’urbanisme et un redressement fiscal,

— s’agissant de la perte de la plus-value invoquée, la société [13] a en réalité effectué une plus-value de 490'000 euros hors-taxes, et il n’est pas démontré que, sans la démolition de la maison, l’acquéreur aurait réglé un prix aussi important, ni que les bénéficiaires des promesses d’achat auraient conclu les ventes dès lors que les terrains ne semblaient pas constructibles,

— s’agissant des frais exposés, la société [13] n’avait pas d’autre choix que de s’adresser à un architecte, à un géomètre et à un BET pour envisager la faisabilité de l’opération telle qu’envisagée, de sorte qu’il n’y a pas de lien de causalité avec sa faute prétendue ; enfin, les honoraires de l’apporteur d’affaires ne sont pas justifiés par un mandat.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

La promesse synallagmatique de vente du 15 septembre 2015 indique porter sur un ténement immobilier se composant, d’une part, de terrains inconstructibles situées section CZ n°[Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6], et, d’autre part, d’une maison d’habitation, dépendances et terrains attenant partiellement situés en zone constructible formant les parcelles section CZ n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Elle précise que 'l’ACQUEREUR entend affecter la partie constructible des parcelles section CZ numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à la réalisation d’une opération d’aménagement tendant à l’édification de dix (10) maisons à usage d’habitation, et pour le surplus, à usage de jardin d’agrément'.

En page 32, elle précise que 'l’ACQUEREUR déclare vouloir affecter partie de l’immeuble acquis par lui, savoir la partie constructible des parcelles section CZ n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], à la réalisation d’une opération d’aménagement, respectivement de construction comportant :

— démolition des constructions existantes,

— construction de dix (10) maisons individuelles ou jumelées à usage d’habitation, de cent (100) mètres carrés, soit une surface au plancher totale minimale de mille (1.000) mètres carrés.

Le VENDEUR, connaissance prise de ce qui précède, accepte que ces éléments soient inclus dans le champ contractuel.

En conséquence, les présentes sont conclues sous la condition suspensive que l’ACQUEREUR obtienne les autorisations d’urbanismes et documents nécessaires à la réalisation de son projet, à savoir au choix de l’ACQUEREUR selon la

procédure qui lui paraîtra la plus adaptée à la réalisation de son projet, sans que l’une des options choisies ne soit forcément exclusive de l’autre :

1°) soit un permis de construire emportant division parcellaire, portant sur la réalisation de l’autorisation précitées et autorisant également la démolition des constructions préexistantes,

2°) soit un permis d’aménager autorisant également la démolition des constructions préexistantes, suivi dans un second temps de l’obtention d’un permis de construire permettant la réalisation de l’opération projetée.'

Il en résulte que le projet initial de la société [13] était, après avoir démoli les constructions existantes, de construire dix maisons sur les parcelles acquises, et non pas de diviser l’ensemble du terrain en six lots à bâtir afin de les revendre avec le droit de construire une maison sur chacun des lots.

En outre, il n’est pas démontré que l’alternative mentionnée à ladite promesse quant au choix de l’autorisation d’urbanisme à obtenir n’était pas adaptée au projet initial de la société [13]. D’ailleurs, celui-ci étant de construire avant de revendre, et non pas de céder ses droits à construire, elle n’était pas concernée par la réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du 22 mars 2011, énonçant que la cession de tels droits à construire ne peut être autorisée dans le cadre d’une scission de permis de construire valant division.

Il n’est ainsi pas démontré que, compte tenu du projet qui était alors celui de la société [13], le notaire ait manqué à son obligation de conseil et de mise en garde, et à celle d’assurer l’efficacité de l’acte, lors de la souscription de la promesse synallagmatique de vente.

Après avoir souscrit cette promesse synallagmatique de vente, la société [13] a obtenu un permis de construire valant autorisation de division le 30 mai 2016 pour la construction de six maisons, et n’a plus souhaité construire.

Dans son attestation du 11 août 2016, le notaire, prenant acte de ce changement de projet, a indiqué que, 'dès lors', la société [13] sera redevable de la TVA sur la marge et que les reventes à intervenir porteront sur la partie de l’assise foncière rattachée à chaque immeuble devant être vendu, et sur le droit de construire relativement à l’immeuble vendu tel qu’il résulte du permis de construire valant autorisation de division, une demande de transfert partiel de ce permis devant être introduite relativement à chaque revente.

Il convient de relever qu’à cette date, la réponse ministérielle du 30 août 2016 n’était pas encore parue et que le notaire a donné l’information précitée en fonction des éléments dont il disposait.

Le 30 août 2016, la réponse ministérielle à la question parlementaire n° 94061, a indiqué que 'S’agissant des dispositions applicables en matière de TVA, l’article 268 du CGI prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale. La mise en 'uvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total, suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI. En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.'

Par courriel du 22 septembre 2016, la société [13] transmettait cette information au notaire en lui demandant si elle restait bien sous le régime de la TVA sur marge.

Le 4 octobre 2016, le clerc de Maître [J] avait eu connaissance du projet de revente de la part de la société [13], qui avait trouvé trois acheteurs, puisqu’il lui écrivait que 'compte tenu des spécificités de l’opération', il convenait de passer directement le moment venu aux ventes 'sous condition suspensive de transfert partiel de permis', sans qu’il y ait lieu d’établir d’avant-contrat.

Par courriel du 7 octobre 2016, le clerc de Maître [J], répondant sur la question du maintien du régime de la TVA sur marge, informait la société [13] avoir consulté le [11], qu’une première analyse faisait apparaître que, dans le cadre d’une stricte application de la doctrine administrative, l’opération devrait être soumise à la TVA sur prix total et droits d’enregistrement réduits pour les acquéreurs, mais que la soumission au régime de la TVA sur marge pourrait être tentée, avec droits d’enregistrement de droit commun à charge des acquéreurs des terrains, mais sur 'risque de contestation ou remise en cause par l’administration fiscale'. Il l’informait qu’il allait, pour plus de précision, poser une question écrite au [11].

Ainsi, dès cette date, le clerc du notaire alertait la société [13] sur l’incertitude et le risque à appliquer la TVA sur marge.

Le même jour, alors que la société [13] répondait qu’à son sens le régime de la TVA sur marge s’imposait puisque la condition de découpage préalable à la cession était clairement remplie, le clerc du notaire répondait que ce n’était pas l’avis du [11], 'car nous ne sommes pas dans la même configuration que celle de la réponse ministérielle’ et précisait qu’il convenait d’attendre le retour de la consultation demandée en urgence.

Par lettre du 24 octobre 2016, Maître [J] faisait part à la société [13] de la réponse du [11], peu important qu’il ne la lui transmette pas en intégralité. Il précisait dans ce courrier que la revente devrait en principe relever de la TVA sur marge, l’acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction de la TVA, que, cependant, la position de l’administration fiscale, qui ajoute une condition, serait d’appliquer la TVA sur le prix total, mais que cette position peut donner lieu à discussion et ne se base sur aucun fondement légal explicite. En caractères gras, le notaire indiquait ensuite dans sa lettre que 'la soumission à la TVA sur marge peut donc envisagée au strict plan juridique, mais, constituant une position divergente de celle de l’administration, le risque d’un contrôle – et de ses conséquences – doit absolument être pris en compte'. Enfin, il invitait la société [13] à prendre sans délai l’avis du service instructeur.

Il résulte de ce qui précède qu’après avoir été informé du changement de projet de la société [13], puis de la réponse ministérielle, le notaire avait clairement mis en garde, dès le 7 octobre 2016, ladite société sur les risques liés à l’application de la TVA sur marge à ce nouveau projet.

S’agissant des dispositions relatives à l’urbanisme, le notaire indiquait, dans ce courrier du 24 octobre 2016, que 'dès lors qu’il n’est plus, comme il avait été prévu au départ, envisagé de réaliser la construction des immeubles autorisés par le permis de construire valant division, mais de revendre chaque terrain ainsi que le bénéfice (partiel) de l’autorisation à construire, il est à mon sens inopportun d’envisager la suite de l’opération sur la seule base du permis valant division actuellement existant'. Il proposait alors une solution consistant à scinder les dispositions de ce permis (conserver le permis de démolir au bénéfice de la société [13], transformer l’autorisation de division en permis d’aménager, conserver au bénéfice de la société [13] le permis de construire qui devient 'simple’ et opérer à chaque revente un transfert partiel de ce permis de construire).

La société [13] n’est pas fondée à reprocher au notaire de ne pas l’avoir informée sur le fait que les transferts partiels de permis de construire valant division n’étaient pas possibles et à soutenir n’en avoir été informée que le 29 novembre 2016.

En effet, s’il résulte de la lettre précitée du 24 octobre 2016, que le notaire savait que les transferts partiels n’étaient pas, dans ce cas, autorisés, et ce d’ailleurs comme l’énonce le service de la police du bâtiment de l’Eurométropole le 12 décembre 2016, il ressort aussi de cette lettre, et surtout, que le notaire avait clairement déconseillé à la société [13] 'd’envisager la suite de l’opération sur la seule base du permis valant division actuellement existant’ et lui avait conseillé d’obtenir un autre type de permis.

C’est ainsi en connaissance de cause et malgré ces informations et mises en garde émanant du notaire que la société [13] a demandé le transfert du permis le 3 novembre 2016, sans suivre la solution prescrite par le notaire dans son courrier du 24 octobre 2016, puis a souscrit, le 14 novembre 2016, l’acte authentique d’achat desdits biens immobiliers et a ensuite revendus les parcelles issues de la division des parcelles CZ n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] comme terrains à bâtir le 4 septembre 2017.

En conséquence, le notaire n’a ni manqué à son obligation de conseil et de mise en garde, ni manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte, ni lors de la souscription de la promesse synallagmatique de vente, ni lors du changement de projet.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société [13].

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son appel, la société [13] supportera les dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer à Maître [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa propre demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 13 septembre 2022 ;

Y ajoutant :

Condamne la SARL [13] à supporter les dépens d’appel ;

Condamne la SARL [13] à payer à Maître [O] [J] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SARL [13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La greffière, La présidente de chambre,