ARRET N°163

LM/KP

N° RG 24/01031 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HA6E

E.P.I.C. OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 7] OCE AN

C/

[V]

[V]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 06 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01031 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HA6E

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 avril 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7].

APPELANTE :

E.P.I.C. OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 7] OCEAN

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIMES :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillant

Monsieur [K] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— RENDU PAR DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [V] a été seul locataire d’un logement pris à bail auprès de l’établissement public industriel et commercial Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 7] océan pour la période de janvier 2000 à juillet 2020. Durant cette période, il a hébergé son fils, Monsieur [K] [V].

En 2019, une première procédure a été engagée par l’OPH qui, à l’audience, a accepté que des délais de paiement soient accordés au locataire.

Une demande de nouveau logement a été faite, celui occupé étant inadapté aux besoins de Monsieur [Z] [V].

Le 9 juillet 2020, Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V], contractant en tant que colocataires tenus solidairement à l’égard du bailleur, ont pris à bail auprès de l’OPH un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 337,89 euros, outre 6 euros pour un jardin et 77,69 euros de provision sur charges.

Le 11 mars 2022, l’OPH a fait délivrer un commandement de payer aux consorts [V] visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de loyer de 5.174,22 euros ainsi détaillé :

— loyers [V] [Z] : 3 595,35 euros

— loyers [V] [K] : 1 578,87 euros

Total : 5 174,22 euros.

Le 27 juin 2022, l’OPH a attrait les consorts [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rochefort sur mer aux fins de constater la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 mai 2022, ordonner l’expulsion des locataires, ainsi que de leurs biens et de toutes personnes y vivant de leur chef dans les 8 jours de la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique, fixer à une somme équivalente au dernier montant du loyer et des charges la valeur de l’indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail, jusqu’à parfaite libération des locaux et condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V] à payer à l’OPH la somme de 5.629,06 euros au titre des arriérés de loyers et indemnité d’occupation échus au 13 juin 2022, outre indemnités d’occupation et/ou loyers postérieures jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts de droit à compter de la présente demande ainsi qu’à la somme de 800 ' au titre des frais irrépétibles.

Après un renvoi, une première audience s’est tenue le 2 mars 2023 à laquelle [Localité 7] Habitat Océan a maintenu ses demandes en paiement et en résiliation de bail, le bailleur ayant indiqué que deux paiements de 800 euros avaient été réalisés en octobre et novembre 2022, portant désormais la dette à la somme de 1 847,47 euros à laquelle il convenait d’ajouter le loyer de janvier 2023 qui n’avait pas été payé outre les sommes dues au titre du relogement. M. [K] [V] avait précisé que son père et lui se répartissait la charge du loyer à parts égales et que son père ne payait en plus 100 euros au titre de son ancien logement. Compte tenu de sa situation économique, il a demandé des délais de paiement, proposant de payer 100 euros par mois en plus de sa part de loyer, précisant que cela avait déjà été mis en place par le bailleur. Il a précisé que son père, qui n’a pas comparu, était en invalidité.

A une nouvelle audience s’étant tenue le 6 avril 2023 après réouverture des débats, [Localité 7] Habitat Océan a produit deux décomptes actualisés au 2 mai 2023 duquel il résultait les arriérés suivants :

—  2 716,07 euros pour M. [Z] [V],

—  2 730,35 euros pour M. [K] [V].

À cette audience, M. [K] [V] a maintenu ses demandes de délais de paiement et proposé de payer 200 euros par mois en plus de son loyer courant. Il a précisé que son père payait déjà 100 euros par mois en plus de sa part de loyer et indiqué que sa dette locataire s’élevait à 5 400 euros, ajoutant ne pas être solidairement tenu par la dette de loyer de son père concernant l’autre logement. M. [Z] [V] n’a pas comparu.

Par jugement du 1er juin 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] sur mer a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 décembre 2023 pour permettre à [Localité 7] Habitat Océan de produire un décompte actualisé des sommes dues par les colocataires solidaires au titre du logement litigieux et expurgé de toute référence à une autre dette.

À l’audience du 7 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à celle du 8 février 2024 pour communication des décomptes aux défendeurs.

À l’audience du 8 février 2024, [Localité 7] Habitat Océan a produit un décompte communiqué contradictoirement aux parties et actualisant sa créance à la somme de 1 737,73 euros. Les consorts [V] n’ont pas comparu bien que régulièrement convoqués.

Par jugement en date du 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rochefort sur mer a déclaré recevable l’action de l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan à l’encontre de M [Z] [V] et son fils, M. [M] [V] mais l’a débouté de ses demandes au motif qu’il ne justifiait pas de sa créance envers ses deux locataires tenus solidairement et de ce que les locataires se trouvent effectivement en situation d’impayés de loyers.

Par déclaration en date du 24 avril 2024, l’Office public de l’Habitat a relevé appel de cette décision en intimant les consorts [V] et en limitant aux chefs suivants :

'- déboute l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 7] océan de l’ensemble de ses demandes ;

lesquelles visaient à obtenir :

— la résiliation du bail conclu entre les parties, leur expulsion

— outre leur condamnation solidaire à payer l’arriéré des loyers impayés et indemnités d’occupation en lien avec ce bail, ainsi qu’une dette locative antérieure

— et enfin leur condamnation à la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, et la prise en charge des entiers dépens.'

Par dernière conclusions transmises le 27 février 2025, l’Office public de l’habitat demande de :

— Réformer le jugement de première instance rendue le 04/04/2024 par le Juge du Contentieux de [Localité 7] en ce qu’il « déboute l’OPH de l’intégralité de ses demandes » ;

Par conséquent, statuer à nouveau comme suit :

— Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 mai 2022 ;

— Ordonner l’expulsion des locaux loués de Monsieur [Z] [V] et de Monsieur [K] [V], ainsi que de leurs biens et de toutes personnes y vivant de leur chef dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique ;

— Fixer à une somme équivalente au dernier montant du loyer et des charges, la valeur de l’indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail, jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 7] Océan la somme de 7.103,54 ' au titre des arriérés de loyers et indemnité d’occupation au 26/02/2025, outre indemnités d’occupation et/ou loyers postérieures jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts de droit à compter de la présente demande ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 7] Océan la somme de 2.000,00 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner encore solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V] aux entiers dépens ;

— Condamner enfin Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V] à rembourser à L’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 7] Océan, en cas d’exécution forcée, les droits d’encaissement et de recouvrement prévus à l’article 10 du Décret du 12 décembre 1996 dans sa rédaction issue du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001.

Les consorts [V], régulièrement intimés (selon la modalité du dépôt étude, le 29 mai 2024), n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

MOTIVATION

À titre liminaire, il sera rappelé que par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer les loyers aux termes convenus entre les parties.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’applicable au litige, énonce :

'I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits de sorte que le juge doit faire application des stipulations contractuelles qui ne contreviennent pas à l’ordre public.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit une clause résolutoire ainsi libellée :

'En cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l’APL) le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de l’Office Public de l’Habitat deux mois après u simple commandement de payer resté sans effet'.

Il ressort des pièces produites et des débats que dans les deux mois du commandement de payer délivré le 11 mars 2022, les sommes appelées qui représentaient au moins trois mois de loyers n’ont pas été réglées par les colocataires.

S’il est exact que l’arriéré de loyers impayés par M. [Z] [V] pour le logement anciennement occupé, dont il était le seul locataire , n’ont pas à entrer en compte dans les sommes à payer au titre du contrat de bail concerné par le commandement de payer du 11 mars 2022, représentant une somme totale de 3 186 euros, la seule somme de 1 988,22 euros étant due au titre du contrat de bail du 9 juillet 2020 à la date du commandement, il n’en demeure pas moins que même cette somme n’a pas été réglée par messieurs [V] dans le délai de deux mois du commandement, les relevés de compte établis le 23 janvier 2024 faisant apparaître que M. [Z] [V] a réglé la seule somme de 418,27 euros pendant cette période et M. [K] [V] n’a réglé que celle de 218,27 euros, soit au total la somme de 636,54 euros.

Il convient donc de juger, par infirmation du jugement entrepris, que le bailleur est en droit de demander le constat de la résiliation du contrat de bail du 9 juillet 2020 par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail.

Par voie de conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expulsion et de condamner les consorts [V], devenus occupants sans droit ni titre, à verser une indemnité d’occupation équivalente à la valeur de l’indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail, jusqu’à parfaite libération des locaux.

Les décomptes dernièrement produits par l’Office de l’habitat, arrêtés au 3 mai 2024, permettent de constater que la dette d’arriéré de loyers et charges des colocataires et de l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charge stipulés au contrat de bail est de 6 443,06 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparaît conforme à l’équité de condamner les intimés, parties perdantes dans la présente instance au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens et à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] la somme 800 euros au titre de ses frais irrépétibles.

En outre, il convient de faire application de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale qui permet au juge de mettre le droit proportionnel dégressif alloué à l’huissier à la charge du débiteur.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt est exécutoire de plein droit, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande d’en prononcer l’exécution provisoire, les articles 514 et suivants du code de procédure civile concernant les jugements de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement du 4 avril 2024 en ce qu’il a débouté Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 7] océan de l’ensemble de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail conclu le 9 juillet 2020 entre les parties à compter du 11 mai 2022 ;

Ordonne l’expulsion des locaux loués de Monsieur [Z] [V] et de Monsieur [K] [V], ainsi que de leurs biens et de toutes personnes y vivant de leur chef dans les huit jours de la signification du présent arrêt et au besoin avec le concours de la force publique ;

Fixe l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au dernier montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération [Localité 7] océan la somme de 6.443,06 ' au titre des arriérés de loyers et indemnité d’occupation arrêtés au 3 mai 2024, outre indemnités d’occupation postérieures jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 7] océan la somme de 800,00 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [K] [V] aux entiers dépens ;

Condamne M. [Z] [V] et M. [K] [V] à rembourser à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 7] Océan, en cas d’exécution forcée, les droits d’encaissement et de recouvrement prévus à l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,