MINUTE N° 25/167

Copie exécutoire à :

— M^e Antoine-Guy PAULUS

Copie à :

— M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER

— M^e Valérie BISCHOFF-DE OLIVEIRA

— greffe du JCP du TJ MULHOUSE

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 31 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01631 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJIS

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [M] [J]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/506 du 26/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [F] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Antoine-Guy PAULUS de la SCP PAULUS/GERRER/BAUMANN, avocat au barreau de COLMAR

INTIM''E ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [E] [N] divorcée [J]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1] (TUNISIE)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3448 du 27/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Valérie BISCHOFF – DE OLIVEIRA, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 8 avril 2014, M. [F] [K] a consenti à M. [M] [J] et Mme [E] [N] épouse [J] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 501 ', outre 49 ' de provision sur charges.

Le 8 février 2023, M. [K] a fait délivrer à M. et Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale 1 399,63 ' au titre des loyers et charges impayés au 8 février 2023, terme du mois de février 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 mai 2023, M. [K] a fait assigner M. et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

— constater que le bail conclu entre les parties le 8 avril 2014 est résolu de plein droit et dire que M. et Mme [J] sont sans droit ni titre dans les lieux qu’ils occupent au [Adresse 1],

— prononcer l’expulsion de M. et Mme [J] et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— supprimer le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, subsidiairement le réduire,

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par M. et Mme [J] comme il est dit à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à M. [K] la somme de 2 336,44 ' au titre des loyers et charges impayés (échéance d’avril 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 1 594,63 ' et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à M. [K] une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 970,90 ' par mois, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complet déménagement des lieux loués et remise des clefs au demandeur,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à M. [K] la somme de 800 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer,

— ordonner l’exécution provisoire à l’exception des seuls dépens.

Assignés par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. et Mme [J] n’étaient pas présents, ni représentés à l’audience du 5 septembre 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 7 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré l’action recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2014 sont réunies à la date du 9 avril 2023,

— ordonné en conséquence à M. et Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, M. [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouté M. [K] de sa demande de suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— débouté M. [K] de sa demande de réduction du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. et Mme [J] solidairement à verser à M. [K] la somme de 2 336,44 ' selon décompte arrêté au 30 avril 2023, mois d’avril 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 1 399,63 ' et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné M. et Mme [J] solidairement à verser à M. [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2023 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

— condamné M. et Mme [J] in solidum à verser à M. [K] une somme de 600 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [J] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [M] [J] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 23 avril 2024.

Par ordonnance du 5 juin 2024, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 15 janvier 2025, M. [J] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse le 7 novembre 2023 sauf en ce qu’il a déclaré l’action recevable et débouté M. [K] de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,

Statuant à nouveau,

— déclarer les demandes de M. [K] irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

En conséquence,

— débouter M. [K] de sa demande en résiliation de bail, en expulsion et en condamnation à lui verser une indemnité d’occupation dirigée à l’encontre de M. et Mme [J],

Subsidiairement,

— écarter le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— débouter M. [K] de sa demande en résiliation de bail, en expulsion et en condamnation à lui verser une indemnité d’occupation dirigée à l’encontre de M. et Mme [J],

— débouter M. [K] de sa demande en condamnation de M. et Mme [J] à lui verser la somme de 2 336,44 ' au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 avril 2023, mois d’avril 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 1 399,63 ' et à compter du jugement pour le surplus,

— débouter M. [K] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en condamnation de M. et Mme [J] aux dépens de première instance,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens pour les procédures de première instance et d’appel,

Sur l’appel incident de Mme [N],

— rejeter l’appel incident formé par Mme [N],

— la débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions.

Sur la fin de non-recevoir, M. [J] soutient que M. [K] n’a plus qualité, ni intérêt à agir en résiliation de bail compte tenu de la vente de l’appartement intervenue le 4 avril 2024.

Sur le fond, M. [J] fait valoir qu’il a apuré sa dette locative et qu’il est à jour dans le paiement de son loyer courant. Il indique que l’arriéré de loyers était en relation avec la procédure de divorce engagée par son ex-épouse à qui la jouissance du logement conjugal

avait été attribuée et précise qu’il dispose d’un contrat à durée indéterminée avec un salaire mensuel de 2 050 ' et vit avec sa nouvelle épouse qui est enceinte de 5 mois.

L’appelant soutient que Mme [N] ne démontre pas avoir quitté le logement en juillet 2022 comme elle le prétend, ni avoir délivré congé au bailleur. Il indique qu’en tout état de cause, elle restait tenue au paiement des loyers dès lors que la jouissance du logement lui avait été attribué dans le cadre des mesures provisoires du divorce et que l’époux reste solidairement tenu des loyers et charges jusqu’à la transcription du divorce à l’état civil.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 31 octobre 2024, M. [K] demande à la cour de :

— constater que M. [K] n’a plus la qualité de propriétaire du logement depuis le 4 avril 2024,

En conséquence,

— débouter M. [J] des causes de son appel en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [K],

Subsidiairement,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse le 7 novembre 2023 en ce qu’il a :

— déclaré l’action recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2014 sont réunies à la date du 9 avril 2023,

— ordonné en conséquence à M. et Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, M. [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. et Mme [J] solidairement à verser à M. [K] la somme de 2 336,44 ' selon décompte arrêté au 30 avril 2023, mois d’avril 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 1 399,63 ' et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné M. et Mme [J] solidairement à verser à M. [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2023 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

— condamné M. et Mme [J] in solidum à verser à M. [K] une somme de 600 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [J] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

En tout état de cause,

— condamner M. [J] au paiement d’une somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner l’appelant aux entiers dépens de la procédure.

M. [K] indique qu’il n’a plus qualité pour donner suite à la mesure d’expulsion locative ordonnée par le premier juge du fait de la vente de l’appartement en date du 4 avril 2024. Il affirme que l’action de M. [J] ne saurait prospérer sauf à se désister des causes de son appel à l’encontre de M. [K] et à faire intervenir Mme [D], nouvelle propriétaire du logement.

M. [K] fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 avril 2023 et que le paiement ultérieur des loyers en souffrance n’a été rendu possible que par l’introduction de la procédure judiciaire.

M. [K] soutient que l’attitude procédurière du locataire, malgré les très nombreux arrangements qui lui ont été concédés, rend désormais totalement incertaine la tolérance dont avait fait preuve le bailleur jusqu’à présent.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 17 octobre 2024, Mme [N] divorcée [J] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer M. [J] irrecevable en son appel, en tout cas l’y dire mal fondé,

En conséquence,

— le rejeter,

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [J] au paiement de certaines sommes au titre du contrat de bail litigieux,

Sur l’appel incident,

— déclarer Mme [N] recevable et bien fondée en son appel incident,

En conséquence,

A titre principal,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée solidairement au paiement de diverses sommes au titre du contrat de bail litigieux,

— débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Mme [N],

A titre subsidiaire,

— accorder à Mme [N] des délais de paiement et ainsi échelonner toute somme qu’elle devrait devoir à M. [K] sur 24 mensualités,

En tout cas,

— condamner in solidum M. [J] et M. [K] à verser à Mme [N] une somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [J] et M. [K] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Mme [N] fait valoir qu’elle est divorcée de M. [J] suivant jugement du 10 novembre 2022 et qu’elle a quitté le logement en juillet 2022 pour s’installer en Tunisie comme le confirment les attestations d’inscription à l’école de ses enfants.

A titre subsidiaire, elle soutient que ses capacités financières limitées justifient l’octroi de délais de paiement.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel :

Mme [J] ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par M. [J].

Par conséquent, l’appel interjeté sera déclaré recevable.

Sur la fin de non-recevoir résultant du changement de propriétaire :

L’article 122 du Code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile stipule que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

L’existence de l’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice, soit au jour de la déclaration d’appel devant la cour.

En l’espèce, il résulte d’une attestation de Maître [I] [G], notaire à [Localité 2], que l’appartement situé [Adresse 1] a été vendu à Mme [W] [D] en date du 4 avril 2024.

Il en résulte que M. [K] a perdu la qualité de bailleur à compter de cette date et qu’il n’a plus intérêt à agir pour demander l’expulsion de M. et Mme [J] et le versement d’indemnités d’occupation à compter du 4 avril 2024.

Par conséquent, ses prétentions à ce titre seront déclarées irrecevables.

En revanche, les demandes de M. [K] tendant à voir constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 avril 2023, condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 2 336,44 ' selon décompte arrêté au 30 avril 2023 ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’au 4 avril 2024 sont recevables dans la mesure où elles relèvent d’une période où il était propriétaire du logement.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte d’un courrier de l’avocat de M. [K] du 30 mars 2024 que la dette locative telle que fixée par le premier juge a été soldée par l’appelant et que M. [J] était à jour du paiement de ses loyers à cette date.

Compte tenu de la reprise du paiement régulier des loyers courants et l’apurement de l’arriéré, il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé de ce chef, ainsi que du chef de la condamnation au paiement d’une dette locative et d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [N] divorcée [J] :

En l’absence de dette locative, il convient de rejeter la demande de délai de paiement formée par Mme [J].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que M. [K] et Mme [J] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’appel recevable,

DECLARE irrecevables les prétentions de M. [F] [K] tendant à l’expulsion de M. [M] [J] et Mme [E] [N] divorcée [J] et à leur condamnation au paiement d’indemnités d’occupation à compter du 4 avril 2024,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— déclaré l’action recevable,

— débouté M. [K] de sa demande de suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— débouté M. [K] de sa demande de réduction du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— condamné M. et Mme [J] in solidum à verser à M. [K] une somme de 600 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [J] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

DEBOUTE M. [F] [K] de sa demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

DEBOUTE M. [F] [K] de sa demande de condamnation de M. et Mme [J] au paiement de la somme de 2 336,44 ' selon décompte arrêté au 30 avril 2023, mois d’avril 2023 inclus,

DEBOUTE M. [F] [K] de sa demande de condamnation de M. et Mme [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du terme du mois de mai 2023 jusqu’au 4 avril 2024, date de la vente de l’appartement,

DEBOUTE Mme [E] [N] divorcée [J] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE M. [F] [K] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [E] [N] divorcée [J] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente