MINUTE N° 502/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 24 octobre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01955 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ICNI

Décision déférée à la cour : 11 Avril 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

La S.A.R.L. ORIM prise en la personne de son représentant légal

ayant soon siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [S] [O]

Madame [N] [O] épouse [O]

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Nathalie HERY, conseillère et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Nathalie HERY, conseillère,

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE :

M. [S] [O] et Mme [N] [U], épouse [O] (ci-après les époux [O]), propriétaires d’un immeuble et de ses dépendances sis [Adresse 3], ont signé le 28 mars 2018 un mandat exclusif de vente de ces biens avec la SARL Orim.

Les époux [O] ont ensuite refusé de signer les compromis de vente proposés par la SARL Orim et ont dénoncé le mandat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

*

Par acte introductif d’instance déposé au greffe le 22 juillet 2020, la SARL Orim a attrait les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir leur condamnation à lui verser une somme de 35 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire fixée par le contrat de mandat.

Par ordonnance du 16 décembre 2021, le juge de la mise en état, saisi de conclusions sur incident de la SARL Orim :

— a rejeté la demande de la SARL Orim tendant à ce qu’il soit fait injonction aux époux [O] d’avoir à produire aux débats l’original de leur pièce n°2 intitulée « mandat exclusif de vente n°V1018 portant sur un prix de 760 000 euros », sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de la société Orim tendant à procéder conformément aux articles 287 à 295 du code de procédure civile à la vérification de l’authenticité du paraphe en couleur rouge présentant les initiales « DM » en face de la mention 700 000 euros sur l’annexe 1 de la société Orim en p.2, en le comparant aux autres paraphes 'DM" de l’acte dont M. [O] ne conteste pas être l’auteur,

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de la société Orim tendant à procéder conformément aux articles susvisés à la vérification de l’authenticité de la pièce n°2 de Me [R] produite pour le compte des défendeurs intitulée « mandat exclusif de vente N°V1018 portant sur un prix de 760 000 euros »,

— a désigné le juge du fond pour connaître de cette demande,

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de la société Orim tendant à ordonner, si besoin, une expertise graphologique et a désigné le juge du fond pour connaître de cette demande.

Par jugement rendu le 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

dit n’y avoir lieu d’ordonner la comparution personnelle de M. [O] en vue d’une vérification d’écriture,

rejeté la demande avant-dire droit de la société Orim visant à ordonner une expertise graphologique,

débouté la société Orim de sa demande en paiement d’une somme de 35 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019,

débouté les époux [O] de leur demande indemnitaire sur le fondement de l’article 1992 du code civil,

condamné la société Orim à verser aux époux [O] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Orim aux dépens,

rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Sur les demandes avant-dire droit :

Le tribunal a rejeté la demande de production de pièces formée par la SARL Orim considérant que la demande était vaine dans la mesure où les époux [O] prétendaient n’avoir jamais été en possession de l’original du contrat de mandat.

Pour rejeter la demande de vérification d’écriture, subsidiairement d’expertise, le tribunal a retenu que :

— la comparaison des écritures figurant dans l’acte, en particulier de la mention 'mandat accepté’ et 'sept cent mille euros’ permettait de conclure que cette dernière avait été rédigée par le mandataire,

— les défendeurs faisaient à juste titre observer que l’acte original faisait apparaître une surcharge, un second graphisme -700 000- figurant par dessus un premier -760 000 -, et en particulier un 0 au dessus d’un 6, dont la queue et le cercle restaient visibles,

— l’examen des pièces ne permettait pas d’établir que la copie de l’acte avait été dénaturée avant sa production en justice par suppression de mentions, paraphes et signatures mais que le prix de vente avait été modifié postérieurement à la signature de l’acte,

— la mention litigieuse n’était pas accompagnée du paraphe de Mme [U], épouse [O],

— le litige pouvait être tranché en l’état des pièces communiquées.

Sur la demande en paiement de la SARL Orim, le tribunal a relevé que le mandat conclu entre les parties ne comportait aucune clause expresse substituant le mandataire au mandant pour la réalisation de l’opération envisagée, mais contenait une clause obligeant le mandant à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat, sauf à être tenu, après mise en demeure restée infructueuse, d’une indemnité forfaitaire. Toutefois, cette seule clause ne pouvait avoir pour effet d’écarter l’exigence d’une faute du mandant, pouvant seule justifier le bénéfice d’une indemnité compensatrice en l’absence de réalisation de la transaction.

Le tribunal a considéré que si la SARL Orim justifiait effectivement de deux offres d’achat pour les prix de 700 000 et 760 000 euros, le seul refus des mandants de signer les compromis de vente avec les acquéreurs proposés ne pouvait être constitutif d’une faute justifiant leur condamnation au paiement d’une indemnité compensatrice.

Par ailleurs, le tribunal a relevé que :

— le mandat stipulait que pendant la durée du contrat, le mandant s’interdisait de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens et s’engageait à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement, à défaut de quoi le mandataire avait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de sa rémunération, toutes taxes comprises,

— le mandat avait été donné pour une durée de 18 mois à compter du jour de sa signature, soit jusqu’au 28 septembre 2019, date à laquelle il devait automatiquement prendre fin mais pouvait être dénoncé à tout moment passé un délai de trois mois à compter de sa signature, par lettre recommandée avec accusé de réception, sous réserve du respect d’un préavis de quinze jours,

— les époux [O] avaient notifié à la SARL Orim la résiliation du mandat par lettre recommandée avce accusé de réception expédiée le 15 octobre 2018 et distribuée le jour suivant,

— la vente des biens à la société Maisons Eden était intervenue le 12 octobre 2020, soit un peu moins de deux ans après la notification de la résiliation, de sorte qu’il ne pouvait être considéré que les affiches litigieuses apposées sur le bien avant la réception de la lettre recommandée, même à les supposer contraires à la clause d’exclusivité, aient privé le mandataire d’une rémunération à laquelle il pouvait légitiment prétendre.

Sur la demande reconventionnelle des époux [O], le tribunal a considéré que si les défendeurs alléguaient diverses fautes de la SARL Orim dans l’exécution de son mandat, ils n’invoquaient ni ne justifiaient d’un préjudice certain et prévisible, en relation avec les agissements reprochés.

*

Par déclaration du 15 mai 2023, la SARL Orim a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 11 avril 2023, par voie électronique, en ce qu’il a rejeté ses demandes avant dire droit s’agissant de la production par les époux [O] de l’original de leur pièce n°2, de leur comparution personnelle en vue d’une vérification d’écritures et aux fins d’expertise graphologique, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de paiement d’une somme de 35 000 euros et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 1er avril 2025, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 23 mai 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 février 2025, la SARL Orim demande à la cour de :

juger son appel recevable et bien fondé, et y faire droit,

en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes avant dire droit de la société Orim s’agissant de la production par les époux [O] de l’original de leur pièce n°2, de leur comparution personnelle en vue d’une vérification d’écritures et aux fins d’expertise graphologique, en ce qu’il a débouté la société Orim de sa demande de paiement d’une somme de 35 000 euros et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau, avant dire droit, ordonner aux époux [O] de produire aux débats l’original de leur pièce n°2 intitulée « Mandat exclusif de vente n°V1018 portant sur un prix de 760 000 € » et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

procéder conformément aux dispositions des articles 287 à 295 du code de procédure civile à la vérification de l’authenticité du paraphe en couleur rouge présentant les initiales « DM » en face de la mention de 700 000 euros sur l’annexe 1 de la société Orim en page 2, en le comparant aux autres paraphes « DM » de l’acte dont M. [O] ne conteste pas être l’auteur,

procéder conformément à l’article 299 du code de procédure civile à la vérification de l’authenticité de la pièce n°2 des époux [O] et intitulée « Mandat exclusif de vente n°V1018 portant sur un prix de 760 000 € »,

ordonner si besoin une expertise technique par tel homme de l’art qu’il lui plaira de désigner avec pour mission d’examiner la pièce n°1 de la société Orim et la pièce n°2 des époux [O] ou tout autre document utile ; comparer les documents, leurs mentions, la police des caractères, l’emplacement des mentions manuscrites, des paraphes, des signatures ; dire si la pièce n°2 des époux [O] constitue un document falsifié, ayant pour fondement en l’espèce, l’annexe 1 de la société Orim simplement photocopiée avec des suppressions ; faire toutes constatations utiles,

au fond, condamner les époux [O] à payer à la société Orim la somme de 35 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019,

en tout état de cause, débouter les consorts [O] de l’intégralité de leurs demandes et de toute demande formée au titre d’un appel incident,

les condamner aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Orim fait d’abord valoir, s’agissant de la demande avant dire droit de production de pièces, de vérification d’écritures et d’expertise, que les époux [O] ont tous deux signé le mandat sous la mention : « Fait au cabinet du mandataire en deux exemplaires, dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît et l’autre étant conservé par le mandataire », de sorte qu’ils détiennent un exemplaire du mandat qu’ils doivent produire en original bien qu’ils n’y aient aucun intérêt puisqu’ils l’ont falsifié ; que la condamnation sous astreinte à le produire est la seule manière de les y contraindre, et de permettre ainsi une juste appréciation des droits des parties.

Par ailleurs, la SARL Orim soutient que :

— les époux [O] ne justifient pas avoir demandé un exemplaire original du mandat de manière réitérée, cette demande n’apparaissant que dans leur courrier du 14 septembre 2018 en réponse à la sommation de passer l’acte authentique pour un montant de 700 000 euros qui leur a été délivrée le 7 septembre 2018,

— malgré la menace formulée dans leur courrier du 14 septembre 2018, les intimés n’ont jamais saisi le procureur de la République de [Localité 6] ou le conseil national de la transaction et de la gestion immobilière.

La SARL Orim explique avoir fait signer deux mandats exclusifs de vente aux époux [O] sur des formulaires pré-imprimés, conservant le premier exemplaire qui comportait une très légère rature au niveau de la somme en chiffres de sorte qu’elle a demandé à M. [O] d’y apposer son paraphe ; que s’agissant d’une rature, alors que la somme en lettres ne permettait aucune contestation, Mme [O] n’a pas cru bon d’apposer son paraphe ; qu’elle a remis le second exemplaire aux époux [O] avec la mention de 700 000 euros en chiffres et en lettres, exemplaire qu’ils ont modifié, en transformant le 700 000 en 760 000, en effaçant la mention manuscrite, ainsi que leurs paraphes sur toutes les pages ; que les contestations des intimés rendent d’autant plus nécessaire l’organisation d’une mesure de vérification d’écriture, puisque les deux parties s’opposent sur ce point, les époux [O] n’hésitant pas à affirmer que leurs signatures auraient été imitées, sans pour autant, avoir déposé plainte pour faux.

S’agissant du fond, l’appelante conteste le raisonnement du premier juge qui consisterait à écarter toutes les clauses pénales pourtant usuellement stipulées dans les mandats de vente confiés aux professionnels de l’immobilier, alors que la jurisprudence considère que l’agent immobilier ne pourra invoquer une clause pénale que si la vente à laquelle il a prêté son concours s’est réalisée, en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et considère que tel est bien le cas lorsqu’une promesse synallagmatique de vente a été conclue peu importe que les bénéficiaires de la promesse refusent ensuite fautivement de réitérer la vente par acte authentique.

La SARL Orim fait valoir que :

— les intimés ont eu un comportement fautif en ce qu’ils ont refusé de signer un acte authentique de vente pour un prix de 700 000 euros, puis ont exigé un prix de 760 000 euros dans leur courrier du 14 septembre 2018, suite à quoi ils ont immédiatement fait apposer des panneaux « à vendre » et « à louer » sur leur magasin, ce qui a été constaté par un procès-verbal de constat d’huissier,

— ces affiches visaient à la priver de toute rémunération, et ont contribué à permettre aux époux [O] de vendre au prix de 760 000 euros, en s’économisant le versement de toute rémunération au mandataire,

— les époux [O] ont délibérément, en cours de mandat, décidé de vendre le bien eux-mêmes,

— alors qu’elle avait trouvé un acquéreur au prix de 760 000 euros exigé par les époux [O], ces derniers ont refusé de signer l’acte,

— le mandat n’était pas encore dénoncé le 31 octobre 2018 quand sommation a été faite aux époux [O] de régulariser un acte de vente pour un montant de 760 000 euros,

— elle disposait d’un préavis de 15 jours lorsqu’elle a reçu le courrier recommandé le 16 octobre 2018, soit du 17 au 31 octobre inclus,

— même s’ils ont fini par dénoncer le mandat, les consorts [O] n’en ont pas moins, en cours de mandat, entrepris de vendre eux-mêmes leur bien, et ce en violation du mandat.

Le comportement fautif des époux [O] étant avéré, l’appelante rappelle que l’intermédiaire peut engager la responsabilité contractuelle de son mandat lorsque ce dernier, par sa faute, lui a causé un préjudice comme la privation de rémunération suite à la non-réalisation de la vente. Les man’uvres frauduleuses destinées à éluder la rémunération d’un agent immobilier ouvrent droit également au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Enfin, la SARL Orim s’estime légitime à solliciter le règlement de la somme de 35 000 euros au titre de la perte d’une chance de percevoir le montant de la commission conventionnellement prévue.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 mars 2025, les époux [O] demandent à la cour de :

prononcer la nullité du mandat exclusif de vente numéro V1018 invoqué par la société Orim,

subsidiairement, juger que le mandat a été résilié,

subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat aux torts de la société Orim,

rejeter l’appel,

confirmer le jugement entrepris en tant que de besoin par substitution de motifs,

débouter la société Orim de ses fins et conclusions,

condamner la société Orim à payer aux époux [O] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

condamner la société Orim aux dépens de l’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] font valoir que :

— le mandat exclusif de vente est nul car contraire à l’article 6 alinéa 5 de la loi du 2 janvier 1970 selon lequel il doit être rédigé sous la forme d’un acte sous seing privé et respecter les conditions de l’article 1375 du code civil,

— tout mandat doit être fait en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ce qui n’a pas été le cas en espèce, dans la mesure où il n’ont jamais été destinataires du mandat portant sur un prix de vente convenu de 700 000 euros dont se prévaut l’agence Orim, pas plus qu’ils n’ont été destinataires du mandat exclusif de vente, en original, qui leur avait été soumis dès l’origine et qu’ils avaient accepté pour un prix de vente de 760 000 euros, et ce, malgré de vaines demandes,

— la formalité du double est d’ordre public, de sorte que l’absence de rédaction de deux originaux affecte la régularité de l’acte,

— le mandat dont se prévaut aujourd’hui la SARL Orim mentionnant un prix de 700 000 euros, a manifestement fait l’objet de surcharges et de ratures,

— la comparaison entre la copie du mandat de vente qui leur a été remise et le document produit par la SARL Orim met en évidence un certain nombre d’anomalies à savoir que le prix de 760 000 euros a été modifié pour être transformé en 700 000, la mention en lettres de 700 000 euros a également été rajoutée, et le paraphe de M. [O] a été reproduit à côté de la somme en lettres,

— M. [O] n’avait aucun intérêt à réduire le prix de vente à 700 000 euros et ne peut donc être à l’origine de cette surcharge, qui n’est pas de sa main,

— la mention manuscrite de 700 000 euros est de la main de M. [P], gérant de la société Orim, et le paraphe « DM » rajouté en face de la mention 700 000 euros manuscrite n’est pas de la main de M. [O], mais a été imité, la forme du « D » étant différente,

— le paraphe de Mme [O], beaucoup plus difficile à imiter, n’a pas été rajouté.

Les époux [O] prétendent avoir été démarchés par M. [P], alors qu’ils avaient apposé des affiches pour louer ou vendre leur bien, qui n’ont pas été retirées par la suite, alors que M. [P] n’a jamais apposé le panneau de la société Orim.

Les intimés dénoncent la volonté de la société Orim de les mettre en difficulté en sollicitant sous astreinte la production d’un prétendu double du mandat de vente qu’ils ne possèdent pas et qu’ils ont pourtant réclamé à l’agence immobilière, tout d’abord téléphoniquement, puis par courrier du 14 septembre 2018 auquel la partie adverse n’a apporté aucune réponse motivée. Ils ajoutent que par courrier du 12 octobre 2018, ils ont dénoncé le mandat en rappelant que leur courrier du 14 septembre 2018 était resté sans réponse, sans qu’il ne leur soit opposé qu’ils détenaient un exemplaire original du mandat. En outre, les époux [O] font valoir une absence de faute de leur part, le refus d’un mandant de contracter, fût-ce aux conditions et au prix fixés par le mandat, n’étant pas fautif, le mandant restant lié jusqu’à la conclusion de la vente de conclure ou non l’opération, que l’intermédiaire a seulement reçu pour mission de faciliter, de sorte que la société Orim ne peut se voir allouer des dommages-intérêts.

Les intimés dénoncent la mauvaise foi de la société Orim, qui s’est précipitée pour tenter de formaliser un « compromis de vente » après réception de leur lettre recommandée. Ils ajoutent que la promesse de vente avec le promoteur [Adresse 5] a été signée en 2020, soit après le 30 octobre 2018, date à laquelle le mandat de la SARL Orim a pris fin.

Les époux [O] sollicitent à titre subsidiaire la résiliation du mandat aux torts du mandataire, lequel, a commis plusieurs fautes dans sa gestion, dont il doit répondre selon l’article 1992 du code civil, à savoir l’absence de communication de l’original malgré la demande répétée des intimés, oralement et par écrit le 12 septembre 2018, ainsi que la falsification du mandat. Ils soutiennent en conséquence, qu’aucun paiement ne saurait être dû au titre de la commission sur le fondement d’un contrat de mandat résilié aux torts exclusifs de l’appelante.

Enfin, s’agissant de dommages-intérêts, les intimés relèvent que les plans dont se prévaut l’appelante ont été établis par la société Batim pour son propre compte, les deux sociétés faisant partie du même groupe.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Sur la nullité du contrat de mandat

Il résulte de l’article 6 alinéa 5 de la loi du 2 janvier 1970, renvoyant à l’article 1325 du code civil, qu’à peine de nullité le mandat de vente doit être établi en double exemplaire, dont l’un est remis au mandant.

Les époux [O] invoquent la nullité du mandat de vente au motif qu’aucun exemplaire ne leur a été remis.

Toutefois, les époux [O] ont apposé leur signature sour la mention « fait au cabinet du mandataire en deux exemplaires dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît et l’autre étant conservé par le mandataire ».

Le courrier du 14 septembre 2018, adressé par les époux [O] postérieurement à la sommation par huissier de signer l’acte sous seing privé sous condition suspensive qui leur a été adressée le 7 septembre 2018 par la SARL Orim, ne saurait suffire à justifier de l’absence de remise d’un exemplaire, conformément à la mention figurant sur le contrat de mandat signé le 28 mars 2018.

La demande en nullité du mandat de vente sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes de production de pièces, de vérification d’écritures et d’expertise

Les époux [O] s’opposent à la demande de la société qu’il leur soit enjoint de produire sous astreinte leur exemplaire du mandat de vente, au motif que ce dernier ne leur aurait pas été remis.

Il a été retenu ci-dessus que la signature du mandat de vente valait reconnaissance par les mandants de la remise d’un exemplaire du contrat, sans qu’il ne soit établi que la SARL Orim n’avait pas satisfait à son obligation.

Néanmoins, en considération du refus opposé par les époux [O] de produire leur exemplaire du mandat, la cour n’entend pas leur enjoindre de produire cette pièce, sauf à retarder encore davantage l’issue de la procédure, mais ne pourra que tirer les conséquences de ce refus et statuer sur la base du seul exemplaire du mandat signé et paraphé par les deux parties, produit par la société Orim.

Il résulte de l’original du mandat de vente que la mention en chiffre relative au prix comporte une surcharge qui pourrait correspondre à un 6 transformé en 0 (760 000 transformé en 700 000 euros), la mention sept cent mille euros étant apposée en toutes lettres avec le paraphe du représentant de la société Orim, un paraphe attribué à M. [O] mais dont il conteste être l’auteur, et sans le paraphe de Mme [O]. Au bas de la même page, les trois paraphes ont été aposés. En considération de cette surcharge et de l’absence de paraphe apposé par Mme [O] à côté de la mention relative au prix, une mesure d’instruction de nature à déterminer si M. [O] a effectivement apposé son paraphe à cet endroit n’apparaît pas opportune.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes avant dire droit de la société Orim s’agissant de la production par les époux [O] de l’original de leur pièce n°2, de leur comparution personnelle en vue d’une vérification d’écritures et aux fins d’expertise graphologique.

Sur la demande en paiement présentée par la SARL Orim

Le contrat de mandat signé entre les parties a été conclu pour une durée de 18 mois à compter du 28 septembre 2019, chacune des parties pouvant toutefois le dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception sous réserve du respect d’un préavis de quinze jours, passé un délai de trois mois à compter de sa signature.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 16 octobre 2018, les époux [O] ont dénoncé le contrat de mandat auprès de la SARL Orim. En considération du délai de préavis, le contrat de mandat a donc pris fin le 31 octobre 2018.

Il est établi que par acte d’huissier délivré le 7 septembre 2018, la SARL Orim a fait sommation aux époux [O] de signer un acte sous seing privé contenant vente d’immeuble sous conditions suspensives au prix de 700 000 euros. En outre, par acte d’huissier délivré le 31 octobre 2018, il a été fait sommation aux époux [O] de signer un acte sous seing privé contenant vente d’immeuble sous conditions suspensives de vente au prix de 760 000 euros. Les époux [O] n’ont pas donné suite à ces sommations.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Un tel mandat ne permet pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En l’espèce, le contrat de mandat conclu entre les époux [O] et la SARL Orim comporte une clause aux termes de laquelle le mandant « s’oblige à ratifier la vente, éventuellement assortie d’une condition suspensive d’obtention du prêt, avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire ».

Il résulte par ailleurs du mandat qu’en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire, il aurait droit à une rémunération à la charge de l’acquéreur d’un montant de 5% TTC du prix de vente rémunération incluse.

Toutefois, et ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge, le mandat signé entre les partie ne comportait aucune clause substituant le mandataire au mandant pour la réalisation de l’opération envisagée.

Dans ces conditions, le refus des époux [O] de signer un compromis de vente au prix de 700 000 euros ou de 760 000 euros ne saurait constituer à lui seul une faute imputable aux vendeurs.

Il appartient à la SARL Orim, qui invoque un préjudice résultant de la privation de sa rémunération suite à la non-réalisation de la vente, de justifier d’une faute imputable aux époux [O].

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier établi par Maître [W] le 8 octobre 2018 que des affiches « A vendre » et « A louer » "POUR TOUT RENSEIGNEMENT TEL : [XXXXXXXX01] DU MARDI AU JEUDI DE 09H A 11H ET DE 14H A 17H" étaient apposées sur la vitrine du commerce anciennement exploité par les époux [O], soit avant la résiliation du mandat confié à la SARL Orim, et ce alors que le contrat faisait interdiction au mandant de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens visés par le contrat.

Toutefois, les époux [O] ont vendu les biens visés par le mandat à la société Maisons Eden par acte du 12 novembre 2020, soit plus de deux ans après la résiliation du mandat exclusif. En considération de ce délai particulièrement long, il n’est pas établi qu’ils aient ainsi conclu l’opération en privant la société Orim de la rémunération à laquelle elle aurait pu légitimement prétendre, quand bien même l’affichage apposé sur la vitrine du magasin était antérieur à la résiliation du contrat de mandat.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Orim de sa demande en paiement d’une somme de 35 000 euros.

Sur les dépens et les frais de procédure

Le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions, il le sera également s’agissant des dépens et des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Orim qui succombe à hauteur de cour est condamnée aux dépens de la procédure d’appel et à payer aux époux [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa demande à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

REJETTE la demande des époux [O] tendant au prononcé de la nullité du contrat de mandat signé le 28 mars 2018 avec la SARL Orim ;

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 11 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Orim aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SARL Orim à payer aux époux [O] la somme de 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SARL Orim sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,