COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N°2025/422

Rôle N° RG 24/10301 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNRTZ

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU

C/

Syndic. de copro. LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Serge JAHIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 3] en date du 10 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/08081.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU,

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE VAR

sis [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la société LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Conseillère et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par procès-verbal d’assemblée générale du 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Centre Var, situé [Adresse 6], a désigné la société à responsabilité limitée (SARL) Centrale Immobilière de Gestion en tant que syndic de la copropriété, aux lieu et place de la société à responsabilité limitée (SAS) Foncia grand bleu.

Un certain nombre de documents concernant la copropriété ont été remis par l’ancien syndic au nouveau.

Soutenant que l’intégralité des documents n’avaient pas été remis, le [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Centrale Immobilière de Gestion, a fait assigner la société par actions simplifiée (SAS) Foncia grand bleu, par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de l’entendre condamner, sous astreinte, à lui remettre un certain nombre de documents.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 juillet 2024, ce magistrat a :

— condamné la SAS Foncia grand bleu, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance et pendant un délai de six mois, passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte, à remettre au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice :

* le budget prévisionnel 2022 et 2023 par clés de répartition voté lors de l’assemblée générale de mars 2023 ;

* l’ensemble des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour l’année 2022 et le premier trimestre 2023 ;

— condamné la SAS Foncia grand bleu à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 500 euros à titre de provision ;

— condamné la SAS Foncia grand bleu à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a estimé que :

— les pièces qui avaient été remises par l’ancien syndic étaient incomplètes, et ce, alors qu’elle était tenue, en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 de remettre l’ensemble des éléments concernant la copropriété, et notamment, en application du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des deux derniers exercices comptables clos ainsi que les avis d’appels de fonds adressés aux copropriétaires sur les trois dernières années ;

— les autres documents sollicités étaient sérieusement contestables, et notamment le relevé général des dépenses de la copropriété au motif qu’il n’était pas listé dans le décret du 23 mai 2019, et le projet de répartition individuelle des charges individuelles pour l’exercice 2022 au motif qu’il n’était pas possible de contraindre un ancien syndic à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement ;

— l’obligation pour l’ancien syndic de réparer le préjudice subi par le nouveau syndic en raison de son manquement à son obligation de délivrance de documents n’était pas sérieusement contestable dès lors que ce retard pouvait s’expliquer par une gestion irrégulière et engendrait une surcharge de travail pour le nouveau syndic.

Suivant déclaration transmise au greffe le 9 août 2024, la société Foncia grand bleu a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 31 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle :

— réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée :

* au paiement d’une provision de 3 500 euros ;

* à des frais irrépétibles de 2 000 euros ;

* aux dépens ;

— statuant à nouveau de ces chefs,

— déboute l’intimée de ses demandes et de son appel incident ;

— la condamne à lui verser la somme de 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait notamment valoir :

— que son obligation de verser une provision est sérieusement contestable ;

— que cette condamnation se cumule avec son obligation de remettre des documents ;

— que le juge des référés ne pouvait, à la fois, sur le fondement d’une même obligation, ordonner l’exécution de faire et accorder une provision ;

— que, même à supposer, qu’il y a deux obligations distinctes, la preuve d’un dommage résultant de la non communication de l’ensemble des documents de la propriété n’est pas rapportée ;

— qu’elle a transmis, suivant bordereau du 7 avril 2023, l’ensemble des documents permettant une reprise de gestion de la copropriété par le nouveau syndic ;

— que le premier juge n’a fait droit que partiellement à la demande de communication des pièces manquantes sollicitées en application du décret du 23 mai 2019 ;

— que la preuve d’une résistance abusive et d’une gestion irrégulière n’est pas rapportée ;

— que la preuve d’une surcharge de travail résultant du défaut de transmission des pièces litigieuses n’est pas rapportée ;

— qu’elle a communiqué toutes les pièces concernant la copropriété en sa possession ;

— que la communication du relevé général des dépenses de la copropriété ne se justifie pas dès lors que les informations nécessaires figurent sur les grands livres et balances communiqués qui intègrent l’ensemble des mouvements jusqu’au 3 mars 2023 ;

— qu’elle ne dispose pas du projet de répartition individuelle des charges individuelles pour l’exercice 2022, dès lors qu’elle n’était pas tenue de le faire.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 23 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande de communication du relevé général des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2022 et le premier trimestre 2023 et du projet de répartition individuelle des charges individuelles pour l’exercice 2022 ;

— statuant comme suit ;

— condamner appelante, à titre principal et subsidiaire, à lui communiquer les éléments susvisés, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner l’appelante à lui verser une provision de 3 500 euros en application de l’alinéa 3 de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— condamner l’appelante à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose notamment que :

— l’obligation pour l’ancien syndic de remettre les documents concernant la copropriété résulte de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 33-1 et 34 du décret du 17 mars 1967;

— la communication du relevé général des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2022 et le premier trimestre 2023 se justifie dès lors que les relevés communiqués sont inexploitables comme n’indiquant aucune clé de répartition, qu’il s’agit de documents devant être communiqués selon la jurisprudence et que le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle prévu à l’article 2 du décret du 23 mai 2019 contient les dépenses par clés de répartition, faisant observer que la balance et le grand livre ne peuvent remplacer le relevé général des dépenses dès lors qu’ils sont établis par compte du plan comptable et non par clés de répartition ;

— la communication du projet de répartition individuelle des charges individuelles pour l’exercice 2022 se justifie également dès lors que ce projet doit faire partie du budget prévisionnel qui a été voté en octobre 2021 ;

— l’obligation pour l’ancien syndic de lui verser une provision se justifie dès lors qu’il reconnaît que le retard pris dans la communication de l’intégralité des documents concernant la copropriété a engendré un retard dans la reprise de la gestion de la copropriété, faisant observer que l’ancien syndic était en possession des documents qu’elle a remis en exécution de l’ordonnance entreprise, qu’elle n’a toujours pas remis les documents susvisés sans aucune explication et que de nombreuses fautes de gestion ont été commises lorsqu’elle était syndic, ce qui a engendré pour le nouveau syndic la nécessité de multiplier les tâches pour pouvoir assurer la bonne continuité de la copropriété en demandant aux copropriétaires de lui communiquer les appels de fonds adressés par l’ancien syndic ;

— que la condamnation, à la fois, à une communication de pièces et à une provision est possible sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, d’autant que l’alinéa 3 de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 indique que la remise des pièces manquantes pourra être ordonnée sous astreinte sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement juridique de la demande

L’article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure, et en particulier de l’ordonnance entreprise et des dernières écritures transmises par le syndicat des copropriétaires que l’obligation de l’ancien syndic de communiquer au nouveau syndic un certain nombre de pièces résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de ce syndicat de voir ordonner à l’ancien syndic de lui communiquer des informations pour poursuivre la gestion de la copropriété, s’analyse donc comme une obligation de faire fondée, en référé, sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il appartient au juge d’examiner les faits et de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il y a lieu de vérifier si les conditions d’application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sont remplies en la cause.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales. Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, alors même que le premier juge a condamné l’appelante à verser à l’intimée, sous astreinte, le budget prévisionnel 2022 et 2023 par clés de répartition voté lors de l’assemblée générale de mars 2023 ainsi que l’ensemble des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour l’année 2022 et le premier trimestre 2023, aucun appel n’a été formé à l’encontre de ces chefs de l’ordonnance entreprise. Il s’agissait donc de documents que devait transmettre l’ancien syndic, de sorte que l’action en référé initiée par le nouveau syndic était justifiée.

En plus de ces documents, le nouveau syndic en sollicite d’autres, auxquels le premier juge n’a pas fait droit.

Les relevés généraux des dépenses de la copropriété et le projet de répartition individuelle des charges demandés ne font pas partie des documents listés dans les textes susvisés, pas plus que dans le décret du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne.

Si le relevé général des dépenses, qui dresse l’inventaire de toutes les charges dans l’année par catégorie de charges, est généralement annexé à la convocation des assemblées générales, ils ne fait pas partie des documents à notifier pour la validité des décisions listés par l’article 11, I du décret du 17 mars 1967. Il s’agit notamment, pour approuver les comptes de l’exercice écoulé et le budget prévisionnel, de l’état financier du syndicat des copropriétaire, de son compte de gestion générale présentant les charges et produits de l’exercice et du projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté.

En réalité, il s’agit d’un relevé général des charges, et non des dépenses, qui ne présente que les factures enregistrées dans la comptabilité qu’elles soient payées ou non. Pour savoir si ces factures ont été payées par la copropriété, il y a lieu de se référer aux grands livres, lesquels ont bien été remis au nouveau syndic.

Si le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire, en vue de l’approbation des comptes, qui contient la valeur des charges, lot par lot et répartition par répartition ainsi que les volumes d’eau et de chauffage, figure dans l’article 11, II, 5°) du décret du 17 mars 1967, il ne s’agit que d’un document à notifier pour la simple information des copropriétaires.

Dans ces conditions, dès lors que les documents sollicités ne font pas partie de la liste des documents devant être remis par l’ancien syndic, ni même de ceux devant obligatoirement être annexés aux procès-verbaux des assemblées générales, l’obligation pour l’appelante de les remettre à l’intimée est sérieusement contestable.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée de ces chefs.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté l’intimée de sa demande tendant à enjoindre à l’appelante de lui communiquer des pièces autres que le budget prévisionnel 2022 et 2023 par clés de répartition voté lors de l’assemblée générale de mars 2023 et l’ensemble des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour l’année 2022 et le premier trimestre 2023.

Sur la provision à valoir sur des dommages et intérêts

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’ancien syndic a, à l’évidence, manqué à ses obligations légales résultant de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ne transmettant le budget prévisionnel 2022 et 2023 par clés de répartition voté lors de l’assemblée générale de mars 2023 ainsi que l’ensemble des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour l’année 2022 et le premier trimestre 2023 qu’après avoir été condamné par le premier juge sous astreinte, aucun appel n’ayant été formé à l’encontre de ces chefs de l’ordonnance entreprise.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi le fait de ne pas avoir eu ces documents a empêché le nouveau syndic de gérer la copropriété au regard de toutes les autres pièces qui ont été remises conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, l’obligation pour l’appelante de réparer allégué, résultant de prétendues gestion irrégulière et surcharge de travail pour le nouveau syndic, par suite d’un manquement à ses obligations légales de remise de pièces à son successeur se heurte à des contestations sérieuses.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société Foncia grand bleu à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Si l’action initiée par le syndicat des copropriétaire était fondée concernant l’obligation pour l’ancien syndic de remettre certaines pièces manquantes, ce dernier succombe en appel s’agissant des autres pièces sollicitées et de sa demande de provision.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné l’ancien syndic aux dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires sera, quant à lui, condamné aux dépens de la procédure d’appel.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les parties tant en première instance qu’en appel. Partant, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société Foncia grand bleu à des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la SAS Foncia grand bleu à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 500 euros à titre de provision ;

— condamné la SAS Foncia grand bleu à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La confirme en ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires Centre Var, pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de provision à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Dit n’y avoir à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente