MINUTE N° 425/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 19 septembre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01572 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IBY4

Décision déférée à la cour : 28 Février 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [J] [N]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 2]

représenté par M^e Eulalie LEPINAY, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e FEUERBACH, avocat au barreau de Strasbourg.

INTIMÉE :

La MUTUELLE COMPLÉMENTAIRE D’ALSACE prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e Zoé MALL, avocat au barreau de Strasbourg.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Avril 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La Mutuelle complémentaire d’Alsace (la MCA), propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2], a, le 22 avril 2016, signé avec M. [J] [N], huissier de justice, une convention d’occupation précaire, l’autorisant à occuper une partie du bien jusqu’au 22 juillet 2016.

Le préambule de cette convention exposait notamment que les parties avaient négocié un accord pour la vente de l’immeuble au prix de 450 000 euros, sous condition suspensive de l’obtention du financement par l’acquéreur.

Par un acte délivré le 15 octobre 2020, M. [N] a assigné la MCA afin qu’il lui soit enjoint de signer le 'compromis de vente', tel que prévu dans la convention d’occupation précaire, sous astreinte.

Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg l’a débouté de ses prétentions et l’a condamné aux dépens de la procédure, qui ne comprendront pas les éventuels frais d’exécution, et à payer à la MCA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la convention souscrite entre les parties le 22 avril 2016 s’analysait en une promesse synallagmatique de vente, dans la mesure où les deux parties s’étaient obligées à signer un 'compromis de vente', mais qu’elle était caduque, puisqu’elle n’avait pas été suivie, dans les six mois de sa passation, d’un acte authentique ou d’une demande en justice.

Il a ajouté qu’il n’était pas démontré qu’un nouvel accord sur la chose et sur le prix ait été conclu postérieurement à la caducité de la promesse de vente, et qu’en outre, les formalités de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 s’appliquent en cas de nouvel accord.

Le 14 avril 2023, M. [N] a interjeté appel de ce jugement, en citant toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 4 février 2025, la clôture de la procédure a été ordonnée.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 octobre 2024, M. [N] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— y faisant droit, infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau :

— enjoindre à la MCA de signer le 'compromis de vente’ tel que prévu dans la convention d’occupation précaire du 22 avril 2016, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

subsidiairement :

— enjoindre à la MCA de signer un bail professionnel authentique temporaire d’une durée maximale de 12 mois, en y incluant une promesse synallagmatique de vente au prix convenu par la convention du 22 avril 2016 pour les locaux susvisés,

— désigner Maître [K], notaire à [Localité 4], ou tel notaire qu’il plaira, en vue de l’établissement soit du 'compromis de vente', soit du bail professionnel authentique,

— condamner, en tout état de cause, la MCA au paiement d’une somme de 2 000 euros en raison du préjudice moral subi du fait de sa résistance abusive à la signature d’un 'compromis de vente’ ou d’un bail professionnel authentique incluant une promesse synallagmatique de vente,

— condamner la MCA en tous les frais et dépens, et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la MCA de toutes ses fins, demandes et conclusions contraires, y compris ses exceptions de procédure,

— débouter, en tout état de cause, ou pour le moins, réduire sensiblement, compte tenu de son caractère manifestement excessif, le montant alloué à la MCA au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance,

en soutenant que :

— ses demandes ne sont pas nouvelles, puisqu’elles figuraient dans ses conclusions de première instance dernièrement soumises au juge, et produites en pièce 12 adverse,

— le transfert de propriété promis s’inscrivait dans une pluralité de conventions et engagements sous l’acte intitulé 'convention d’occupation précaire d’un local’ préalablement à l’établissement d’un 'compromis de vente’ ; l’ensemble était entendu comme un bloc contractuel, constitué d’obligations interdépendantes, et réaffirmées jusqu’au congé du 20 juillet 2020 ; la convention des parties correspondait à leur volonté de ne pas s’enfermer dans un délai pouvant excéder les six mois de l’article 42 de la loi locale ; les parties étaient convenues de reporter le point de départ du délai en différant, sans mention de date précise, la signature du 'compromis de vente',

— à la convention d’occupation précaire s’est substituée légalement une relation de bail professionnel régi par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,

— ce n’est qu’à compter du congé du 20 juillet 2020, que la MCA a entendu rompre l’engagement portant occupation d’une partie du local dont bail légal, et a poursuivi la libération des lieux, manifestant le retrait de l’engagement de vente et de l’engagement portant jouissance locative ou d’occupation,

— par application des articles 1112, 1172, 1196 et 1221-1 du code civil, il est établi qu’à plusieurs reprises, les parties ont accepté de différer la date d’établissement du 'compromis de vente’ prévu dans la convention d’occupation précaire, le transfert de propriété dans les conditions de l’article 1196 du code civil, puis la date de l’acte de vente authentique,

— le comportement dilatoire et de report successif de la MCA a eu pour effet de créer de nouvelles obligations à l’ensemble de la relation comportant vente du bien immobilier et organisation de l’occupation devant la précéder ; elle a fait connaître son intention de vendre à plusieurs reprises,

— l’accord sur la chose et sur le prix n’a pas été remis en cause ; le sort des meubles et objets mobiliers n’était plus censé donner lieu à difficulté pour l’établissement de l’acte ; lors de son déménagement en 2017, elle a abandonné de nombreux biens meubles,

— ce n’est qu’à compter du congé du 22 juillet 2020 que le délai de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 est applicable, comme manifestation du précédent engagement de transférer la propriété du bien litigieux,

— l’article 42 doit s’appliquer aux actes sous forme et de nature consensuelle repris par les parties jusqu’au retrait définitif de la MCA au temps du congé du 22 juillet 2020,

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 décembre 2024, la MCA demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par M. [N] tendant à enjoindre à la MCA de signer un bail professionnel authentique temporaire d’une durée maximale de 12 mois, en y incluant une promesse synallagmatique de vente, et à désigner Maître [K], notaire à [Localité 4], ou tel notaire qu’il plaira, en vue de l’établissement du bail professionnel authentique,

— subsidiairement, les déclarer mal fondées et en débouter M. [N],

— déclarer l’appel mal fondé, le rejeter, confirmer le jugement,

— débouter M. [N] de l’ensemble de ses fins, moyens et demandes,

— le condamner à lui verser la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel, et aux entiers frais et dépens de l’instance,

en soutenant que :

— M. [N] a formé deux demandes nouvelles à hauteur d’appel, qui sont irrecevables, en application de l’article 564 du code de procédure civile,

— à considérer que le bail précaire matérialisait une promesse synallagmatique de vente, les motifs du jugement sont justifiés, puisque le délai de six mois courait à compter du 22 avril 2016 et n’a pas été interrompu, de sorte que la promesse est caduque,

— les pourparlers ultérieurs à la caducité n’ont pas permis de trouver un nouvel accord sur la chose et sur le prix,

— M. [N] confirme l’absence de rencontre des volontés pouvant matérialiser un accord ayant un effet translatif de propriété, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une promesse synallagmatique,

— il n’existe aucune promesse de vente, mais seulement le rappel d’un contexte, le préambule ne matérialisant que l’existence de pourparlers ; la convention d’occupation précaire emportait tout au plus un engagement à signer soit un compromis de vente, soit un bail professionnel ; deux conditions cumulatives étaient prévues, la signature à brève échéance d’un compromis, suivie de la signature d’un acte authentique de vente, ce qui n’a pas été réalisé ; aucune rencontre de volontés n’est caractérisée pour matérialiser un acte translatif de propriété ou même une promesse synallagmatique de vente,

— à titre subsidiaire, elle se réfère au raisonnement du premier juge relatif à la caducité de la promesse en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, qui est d’ordre public, outre qu’elle ne s’est jamais engagée à proroger le délai de six mois d’un acte au demeurant inexistant,

— soit l’engagement était contraignant, auquel cas, il est caduc ; soit il ne l’était pas, et les parties n’étaient alors engagées que dans des pourparlers, qui ont été rompus,

— ne peut être caractérisée que l’existence de pourparlers ; elle n’est pas revenue sur son intention de lui vendre les locaux, mais sur le prix initialement envisagé qui n’était plus celui du marché ; les deux parties sont à l’origine du désaccord ayant conduit à la rupture des pourparlers, ce dont elles demeuraient libres ;

— le préjudice moral invoqué est infondé et n’est pas la conséquence d’une faute de sa part.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur les demandes d’injonction de signer le 'compromis de vente’ et de désignation d’un notaire pour établir cet acte :

Selon l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.

En l’espèce, la convention conclue entre les parties le 22 avril 2016 a donné à M. [N], et ce jusqu’au 30 juillet 2016, une autorisation d’occuper de manière précaire les biens décrits. Au delà de cette date, l’occupation des biens, qui s’est poursuivie, l’a été dans le cadre d’un bail professionnel. Puis, lui a été délivré le 23 juillet 2020, un congé à effet au 21 avril 2022.

En tant qu’elle portait sur l’existence d’un accord sur la vente du bien immobilier et l’engagement de signer un 'compromis de vente', ladite convention est, en application de l’article 42 précité, caduque depuis le 22 septembre 2016.

Selon les pièces versées aux débats, les échanges entre les parties ayant eu lieu entre 2019 et 2020 montrent qu’elles n’étaient plus d’accord sur l’objet de la vente envisagée ni sur son prix, les parties discutant notamment, selon courriels des 20 et 22 février 2019, sur le point de savoir s’il convenait d’exclure ou non une place de parking et étant en désaccord sur le prix de vente. Si la MCA réaffirmait, par courriel du 4 février 2020, son accord de principe pour vendre, il ne résulte d’aucun élément que les échanges des parties aient excédé de simples pourparlers et qu’elles soient parvenues à un accord sur la chose et sur le prix, étant précisé que, par courriel du 12 février 2020, la MCA évoquait la valorisation actuelle du bien à un prix de l’ordre de 573 000 euros et demandait à M. [N] une proposition de valeur d’achat du bien, tandis que par lettre du 16 mars 2020, celui-ci la mettait en demeure de signer le 'compromis de vente’ au prix indiqué dans la convention d’occupation précaire.

En tout état de cause, il n’est pas démontré l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix après le 15 avril 2020.

Ainsi, et par application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, en l’absence d’un accord des parties sur une vente des biens immobiliers en litige moins de six mois avant l’assignation délivrée le 15 octobre 2020, tout accord qui aurait existé est caduc.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes tendant à enjoindre à la MCA de signer le 'compromis de vente’ tel que prévu dans la convention d’occupation précaire du 22 avril 2016 et à désigner un notaire pour l’établissement de l’acte.

2. Sur les demandes d’injonction de signer un bail professionnel authentique et de désignation d’un notaire pour établir cet acte :

Les demandes présentées par M. [N] visant à enjoindre à la MCA de signer un 'bail professionnel authentique, en y incluant une promesse synallagmatique de vente au prix convenu par la convention du 22 avril 2016", et à la désignation d’un notaire pour établir ce bail, sont présentées de manière nouvelle à hauteur de cour.

Il convient de souligner que, contrairement à ce que soutient M. [N], ses conclusions de première instance, produites en annexe 12 par la MCA, ne contiennent dans leur dispositif aucune demande à ce titre, et le jugement attaqué n’en mentionne aucune.

En outre, ces demandes ne constituent ni l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes visant à enjoindre à la MCA de signer 'le compromis de vente tel que prévu dans la convention d’occupation précaire du 22 avril 2016", et à obtenir la désignation d’un notaire pour établir ledit 'compromis'.

Ne répondant pas non plus aux conditions de recevabilité prévues par les articles 564 et 565 du code de procédure civile, de telles demandes sont dès lors irrecevables.

3. Sur la demande de dommages-intérêts :

M. [N] ne présente aucun moyen au soutien de sa demande. De surcroît, n’est établie aucune résistance abusive de la MCA à la signature d’un 'compromis de vente’ ou d’un bail professionnel authentique. La demande de dommages-intérêts présentée à ce titre sera donc rejetée.

4. Sur les frais et dépens :

Succombant, M. [N] sera condamné à supporter les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a statué sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, M. [N] sera condamné à payer à la MCA la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 28 février 2023 ;

Y ajoutant:

DÉCLARE irrecevables les demandes présentées par M. [J] [N] visant à :

' enjoindre à la Mutuelle Complémentaire d’Alsace de signer un bail professionnel authentique temporaire d’une durée maximale de 12 mois, en y incluant une promesse synallagmatique de vente au prix convenu par la convention du 22 avril 2016 pour les locaux susvisés,

' désigner Maître [K], notaire à [Localité 4], ou tel notaire qu’il plaira, en vue de l’établissement du bail professionnel authentique,

REJETTE la demande de dommages-intérêts fondée sur une résistance abusive de la Mutuelle Complémentaire d’Alsace à la signature d’un 'compromis de vente’ ou d’un bail professionnel authentique incluant une promesse synallagmatique de vente ;

CONDAMNE M. [J] [N] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à la Mutuelle Complémentaire d’Alsace la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [J] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente,