Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14647 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIF3Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2023 -Juge de la mise en état de [Localité 9] – RG n° 22/00044

APPELANTS

Monsieur [V] [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [B] [E] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMEE

S.A. S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre, chargée du rapport

Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Aurely ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2001 à effet du même jour, la Régie Immobiliere de la Ville de [Localité 9] (R.I.V.P.) propriétaire, a loué à M. [X] et Mme [E] épouse [X], un appartement de 5 pièces principales et 105,13 m² dépendant de l’immeuble situé [Adresse 6].

Le 2 avril 2013, cet immeuble a fait l’objet d’une convention signée avec l’Etat en application de l’article L 351-2 du Code de la construction et de l’habitation aux fins de transformation de ses logements initiaux en logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS) et conduisant à la facturation, à compter du 1er janvier 2019, d’un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) pour tout locataire dont les revenus dépassent de plus de 20% le plafond applicable à son logement, quelle que soit son ancienneté dans l’immeuble, ainsi que la RIVP en a informé M. [X] et Mme [E] épouse [X] par courrier du 10 octobre 2018.

M. [X] et Mme [E] épouse [X] ont donné congé et quitté les lieux le 23 décembre 2020, sans s’acquitter d’un arriéré de SLS.

La R.I.V.P. les a donc fait assigner en paiement de leur dette locative et par jugement du 18 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris a :

— dit n’y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité vis-à-vis de l’article 82 de la Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l’article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) et de l’article 144 de la Loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l’article L. 452-4 al. 2 du code de la construction et de l’habitation) ;

— rejeté l’exception de péremption de l’instance soulevée par M. [X] et Mme [E] épouse [X] ;

— rejeté l’exception d’incompétence ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir envers Mme [E] ;

— condamné solidairement M. [X] et Mme [E] épouse [X] à payer la somme de 25.375,56 euros au titre des loyers, charges et supplément de loyer de solidarité, arrêtés au 1 er février 2021, déduction faite du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au 29 avril 2021 ;

— rejeté la demande reconventionnelle de M. [X] tendant à voir la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (R.I.V.P.) verser la somme de 1.941,22 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

— rejeté la demande reconventionnelle de M. [X] tendant à voir la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (R.I.V.P.) verser la somme de 1.841,42 euros à titre de majoration de retard pour absence de restitution du dépôt de garantie ;

— rejeté la demande reconventionnelle de M. [X] tendant à voir la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (R.I.V.P.) verser la somme de 392,88 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif ;

— condamné solidairement M. [X] et Mme [E] épouse [X] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (R.I.V.P.) la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné solidairement M. [X] et Mme [E] épouse [X] aux dépens.

M. [X] et Mme [E] épouse [X] ont fait appel de ce jugement par déclaration du 23 août 2023 et par conclusions transmises par RPVA le 23 novembre 2023, ils demandent à la cour de :

— Prononcer l’annulation du jugement entrepris, ou à défaut, l’infirmer totalement et statuant à nouveau :

— Prononcer l’extinction de l’instance du fait de sa péremption ;

— Constater et prononcer l’incompétence d’attribution du Juge des contentieux de la protection pour connaître de l’affaire présente comme relevant du Tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l’ensemble du litige ;

— Prononcer l’annulation des décisions de taxation rétroactives et antidatées visant à les contraindre à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre

2020 ;

Subsidiairement,

— Débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes;

— Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (R.I.V.P.) à leur verser :

* la somme de 1941,22 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

* la somme de 4340,49 euros à titre de majoration de retard pour l’absence de restitution du dépôt de garantie ;

* la somme de 392,88 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé ;

En tout état de cause,

— Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] à leur une indemnité de procédure de 1900 euros et aux dépens.

La R.I.V.P., par conclusions transmises par RPVA le 12 février 2024, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, et, en conséquence, de débouter M. [X] et Mme [E] épouse [X] de leurs demandes et de les condamner solidairement à une indemnité de procédure de 3.000€ et aux dépens ;

L’ordonnance de clôture est datée du 24 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Les appelants ne soutiennent pas leur demande d’infirmation du chef du jugement entrepris relatif à la non transmission la question prioritaire de constitutionnalité, qui est irrecevable, cette dernière n’étant pas susceptible de recours en soi, en application de l’article 23-2 de l’ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958.

Au surplus, les appelants n’en tirent aucune conséquence juridique, aucune question prioritaire de constitutionnalité n’étant posée à hauteur de cour.

Cette demande doit donc être déclarée irrecevable et en tout état de cause, rejetée comme non soutenue.

1 – Sur l’exception d’incompétence

Les appelants soutiennent que l’article L. 452-4.I al. 2 du code de la construction et de l’habitation a transformé le SLS en 'contribution indirecte’ au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social et il en déduit qu’en application de l’article L. 199 al. 2 du Livre des procédures fiscales et de l’article 75 du code de procédure civile, il appartenait au Juge des contentieux de la protection de constater son incompétence d’attribution pour connaître de la demande formulée par l’intimée, qui relevait de la compétence d’attribution du Tribunal judiciaire de Paris, juge civil de l’impôt ayant une plénitude de juridiction en ce qui concerne le contentieux des contributions indirectes autres que la taxe sur le chiffre d’affaires, où l’affaire devait être portée.

Cependant, le jugement entrepris retient à bon droit le contraire, conformément notamment à la jurisprudence de la cour ( V. Pôle 4 chambre 4, 10 juin 2025, n° 23/89013).

En effet, en application de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire: 'Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion (…).

Or, l’article L. 452-4.I al. 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que : 'I.-Au titre de leur activité locative sociale, les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 et les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 versent, chaque année, une cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social. Elle est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité assujettie à cette cotisation le 1er janvier de l’année précédant l’année de contribution.

La cotisation des organismes d’habitations à loyer modéré a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d’occupation versées au cours de la période de référence, définie comme la dernière année ou le dernier exercice clos précédant l’année de contribution, à raison des logements à usage locatif et des logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d’un droit réel, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l’article L. 441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l’élément de la redevance équivalant au loyer.

La cotisation des sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 et des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d’occupation versées au cours de la période de référence pour les logements à usage locatif et les logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d’un droit réel et conventionnés dans les conditions définies à l’article L. 351-2 ou, dans les départements d’outre-mer, construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l’Etat, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l’article L. 441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l’élément de la redevance équivalente au loyer. Pour les organismes bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-2, seuls les produits locatifs des activités relevant de l’agrément sont soumis à la cotisation.(…)'. (souligné par la cour)

Ce texte fixe donc l’assiette des cotisations que les SEM, telle la RIVP en l’espèce, versent à la Caisse de garantie du logement locatif social. Il régit les relations entre le bailleur et l’organisme collecteur et non la relation entre le preneur et le bailleur, seule litigieuse. Il est donc sans incidence sur la solution du litige qui concerne la contrepartie financière (loyer ou sur-loyer) due au bailleur par le locataire en échange de l’occupation des lieux fixée par le bail.

L’exception d’incompétence d’attribution au bénéfice du tribunal judiciaire soulevée l’appelant au motif que le SLS est une contribution indirecte, à la supposée recevable bien que non soulevée avant toute défense au fond, est donc rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

2 – Sur la péremption d’instance

Vu l’article 386 du code de procédure civile dispose que l’instance, selon laquelle l’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans,

La lecture du jugement entrepris enseigne que l’une ou l’autre des parties a adressé par courriels des 13 janvier 2022 et 23 octobre 2022 ses conclusions à la juridiction, saisie par acte du 29 avril 2022, qu’une question prioritaire de constitutionnalité a été posée par conclusions du 23 septembre 2021, transmise le lendemain au ministère public qui a indiqué s’en rapporter le 23 novembre 2021, l’affaire ayant été retenue après plusieurs renvois le 12 mars 2023, ce qui constituent autant de diligences manifestant la volonté des parties de faire progresser l’instance entre l’assignation le 29 avril 2021 et les plaidoiries sur le fond le 12 mars 2023.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de péremption de l’instance formée par les appelants.

3 – Sur la demande d’annulation du jugement entrepris

La nullité d’un jugement, strictement encadrée notamment par les dispositions de l’article 458 du code de procédure civile, vise à sanctionner le non-respect des exigences substantielles et formelles prévues par la loi pour assurer un bon fonctionnement de la justice et permettre la sauvegarde des intérêts des parties et de leurs droits par un juge impartial et équitable.

Aucune disposition spécifique ne prévoit qu’ainsi que le soutiennent les appelants, il ne puisse être statué dans un même jugement rendu par le juge des contentieux de la protection sur le refus de transmission de la QPC et sur le fond, d’autant qu’en application de l’article 23-2 de l’ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958 : 'Le refus de transmettre la question ne peut être contesté qu’à l’occasion d’un recours contre la décision réglant tout ou partie du litige'.

Par suite, la cour ne retient pas d’atteinte aux intérêts des appelants résultant du fait que le juge initialement saisi a statué dans un même jugement sur la question prioritaire de constitutionnalité et sur le fond.

4 – Sur la demande d’annulation des décisions de SLS 2021 et 2023 en l’absence alléguée de notification préalable et individuelle du SLS et de la mise en demeure préalable de payer avant l’assignation

Les appelants soutiennent que toutes les notifications des décisions de taxation au titre du SLS établies par un bailleur social doivent être préalablement notifiées individuellement à chacun des co-titulaires du bail, et qu’il s’agit à défaut d’un vice de forme faisant grief de sorte qu’il est fondé à revendiquer l’inopposabilité des décisions rétroactives visant à le contraindre à verser le SLS pour les années 2019 et 2020 qui ne leur ont jamais été adressées, l’empêchant de prendre parti en temps utile.

L’intimée réplique qu’elle justifie par courriers aux appelants des 8 janvier 2019 et 14 janvier 2020, dûment reçues, des notifications des montants des SLS, par ailleurs indiqués sur les avis d’échéances mensuelles du locataire et que l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation n’impose pas de notification de l’application du mais prévoit seulement qu’une mise en demeure soit envoyée aux locataires si ceux-ci n’ont pas répondu à l’enquête S.L.S, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle soutient enfin que l’annulation des lettres de notification des SLS en débat, si tant est qu’elle puisse être qualifiée de décision administrative, ne relève pas du juge judiciaire et que cette annulation se prescrit par un an.

La cour retient ce qui suit:

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, se lit ainsi :

'L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.(…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

La notification prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui a une incidence sur le montant du loyer, doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail (Civ. 3ème, 12 mars 2014, n°13-14.403).

L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les notifications faites à l’un des conjoints sont opposables de plein droit à l’autre conjoint, même si l’existence du conjoint n’a pas été portée à la connaissance du bailleur.'

En l’espèce, l’intimée justifie avoir adressé aux appelants les enquêtes sociales relatives au SLS 2019 et 2020 auxquelles ils ont répondu et leur avoir notifié le montant des SLS applicables pour ces deux années (ses pièces 5, 7, 11 et 29).

Par suite, le moyen tiré d’un vice de forme en l’absence de notification du montant du SLS en 2019 et 2020 manque en fait. En tout état de cause, à supposer qu’en l’absence de preuve de leur réception, l’appelant n’ait pas reçu ces notifications, les avis d’échéance envoyés mensuellement, sur lesquels figurent les SLS en cause, invalide la thèse des appelants quant à l’impossibilité pour lui de prendre parti en temps utile lui faisant prétendument grief et à la prétendue rétroactivité des décisions de taxation pour 2019 et 2020.

Sa demande tendant à l’annulation de ces décisions est donc rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

5 – Sur la fraude

Les appelants soutiennent que l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015, codifié à l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation, a transformé le SLS en contribution indirecte au profit de la caisse de garantie du logement locatif social, chargée d’accorder des concours financiers destinés à accompagner les réorganisations, fusions et regroupements des organismes HLM. Ils affirment qu’à ce jour, aucune opération d’acquisition au moyen d’un prêt locatif social (PLS) des 52 logements de l’immeuble litigieux concernés par la convention précitée n’est intervenue, ce que le certificat de la conservation des hypothèques de [Localité 9] confirme. Ils en déduisent que cette convention ne saurait entraîner le versement d’un SLS, lequel est en principe la contrepartie des opérations d’amélioration après acquisition, ce que n’est pas le bail emphytéotique de l’immeuble litigieux accordé le 25 juillet 2012 par la Ville de [Localité 9] à la R.I.V.P pour permettre le conventionnement de ses logements prévu par cette convention, lequel ne lui confère aucunement la propriété.

Ils prétendent ensuite que le conventionnement de l’immeuble sans acquisition effective ni travaux d’amélioration est frauduleux, comme la presse l’a relayé, en ce qu’il ne vise qu’à permettre à la ville de [Localité 9] d’atteindre fictivement le taux de 25% de logements sociaux prévu par la loi SRU du 13 décembre 2000 sans que ces derniers soient mis à la disposition immédiate des personnes défavorisées, spoliant ainsi les locataires en portant atteinte à la relation contractuelle existant entre les locataires et la bailleresse, l’administration percevant sans raison un surloyer sans contrepartie.

L’intimée réplique qu’aucune fraude de la mairie de [Localité 9], au demeurant non partie à la procédure n’est démontrée, soutenant, d’une part que la juridiction administrative a jugé que le bail emphytéotique de 35 ans doit être regardé comme une opération d’acquisition, et, d’autre part, que l’opération de conventionnement est conforme aux objectifs poursuivis par la ville de [Localité 9] visant à constituer et maintenir un système locatif social susceptible de répondre aux besoins des ménages disposant de faibles ressources en les solvabilisant par l’ouverture au droit à l’APL.

La cour retient ce qui suit :

La fraude désigne en droit civil l’action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui,

notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales. Selon l’adage « fraus omnia corrumpit » tout acte juridique entaché de fraude peut être l’objet d’une action en nullité. Elle ne se présume pas et doit résulter d’actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d’éluder l’application de la loi normalement applicable.

Il résulte de la convention en examen signée le 2 avril 2013 entre l’État et la RIVP que l’immeuble litigieux a fait l’objet d’une opération d’acquisition-conventionnement de ses logements en logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS), en application de l’article L 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) dès son entrée en vigueur.

Cet article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation n’implique pas qu’une telle convention impose nécessairement une opération d’acquisition dès lors qu’en application du 2° de cet article, peuvent faire l’objet d’un conventionnement les logements à usage locatif gérés par des organismes HLM. L’absence d’acquisition ne caractérise pas un manquement aux obligations contractuelles d’une gravité compromettant l’intérêt général et justifiant qu’il soit mis fin à l’exécution du contrat (V. Cour administrative d’appel de [Localité 9], décisions du 2 juin 2022, n° [Numéro identifiant 4] et n° [Numéro identifiant 3], concernant la R.I.V.P. étant relevé que les pourvois devant le Conseil d’Etat contre ces arrêts ont été jugés non admis).

Le moyen tiré de la fraude ne peut donc être accueilli. Le jugement entrepris confirmé de ce chef.

6 – Sur l’application immédiate alléguée de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018

Les appelants soutiennent que leur relation contractuelle avec la R.I.V.P. est régie par l’article L.353-19 du code de la construction et de l’habitation modifié par l’article 88 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite [Localité 8], entrée en vigueur le 25 novembre 2018, qui doit être déclarée applicable immédiatement aux effets de son contrat en cours dès lors que cette loi répond à un intérêt social particulièrement impérieux, sans qu’il soit besoin de disposition explicite dans la loi en raison de la volonté du législateur telle qu’elle résulte d’une réponse ministérielle publiée au JO du 9 juillet 2019, et parce que l’application immédiate de la loi [Localité 8] 'semble constituer la seule solution permettant de garantir le principe du respect de la loi choisie par les parties'.

L’intimée réplique que la convention du 3 avril 2013 est entrée en vigueur antérieurement à la loi [Localité 8], laquelle ne peut recevoir application en l’espèce, celle-ci n’étant applicable qu’aux conventionnements postérieurs à son entrée en vigueur conformément au droit commun, ainsi que le rappelle d’ailleurs le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales par une réponse ministérielle du 11 juillet 2019.

La cour retient ce qui suit:

Si la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8] est venue clarifier le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieur au conventionnement prévu à l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation, elle ne peut s’appliquer qu’aux nouveaux conventionnements de logements et non aux conventionnements antérieurs au 23 novembre 2018 dès lors que la loi nouvelle, ne disposant que pour l’avenir, ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.

Or, les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation relatives au SLS, issues de la loi du 23 novembre 2018, ont pour objet d’instaurer, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’Etat par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail, soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention et il résulte des termes de cette loi nouvelle et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).

Par suite, compte tenu de la date de conventionnement de l’immeuble le 2 avril 2013, l’option offerte par la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018 ne peut régir ce dernier.

7 – Sur la nécessité alléguée de signature d’un nouveau bail

Les appelants soutiennent que l’intimée ne leur a pas proposé de signer un nouveau bail conforme au conventionnement de leur immeuble, notamment quant à l’encadrement des loyers qu’elle prévoit, alors le SLS n’est dû que par les locataires ayant accepté de signer un nouveau bail en vertu des articles 10 de la convention précitée du 30 décembre 2011 et de l’article L.353-7 al. 2 du code de la construction et de l’habitation.

L’intimée réplique que la signature d’un nouveau bail n’est pas un préalable à l’application du SLS, dès lors que le conventionnement prévoit l’application de plein droit des dispositions du code de la construction et de l’habitation et donc du SLS et qu’il ne peut être dérogé aux obligations incombant au bailleur ainsi qu’au locataire qui sont d’ordre public.

La cour retient ce qui suit:

L’article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention du 30 décembre 2011, dispose notamment que :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements'.

En application de l’article L.481-2 du code de la construction et de l’habitation. ces dispositions concernant les organismes d’habitation à loyer modéré sont applicables aux sociétés d’économie mixte, telles que la RIVP.

S’agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d’économie mixte, comme c’est le cas de la RIVP, l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation dispose, dans sa version antérieure à la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018 et en vigueur à la date de la convention de 2011, que :

« Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L.353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 (…) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus.'

En application de cet article L.353-17 du code de la construction et de l’habitation, la date d’entrée en vigueur de la convention est celle de sa signature.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Ainsi, il résulte de l’articulation de l’ensemble de ces textes que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, qui dérogent à celles de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation relatives aux autres logements conventionnés autorisent l’organisme concerné, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n°12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

Le moyen tiré de l’absence de signature d’un nouveau bail ne peut donc être accueilli et le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

8 – Sur la violation alléguée des droits fondamentaux de l’appelant

Les appelants soutiennent d’abord que la restriction de la liberté contractuelle en matière de loyers est une réglementation de l’usage des biens au sens de l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la convention européenne des droits de l’Homme, et que la modification unilatérale des conditions d’un contrat de bail privé pour les soumettre d’office aux conditions d’un bail social imposant au locataire de payer un SLS est une réglementation de l’usage des biens pour assurer le paiement d’une contribution, laquelle doit respecter un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but poursuivi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce compte tenu de la somme particulièrement exorbitante que les locataires se retrouvent obligés de verser au titre du SLS et de la longue période d’incertitude dans laquelle ils se retrouvent.

Ils soutiennent ensuite que les modifications directes ou indirectes opérées d’office par l’administration aux conditions d’un bail en cours constituent des ingérences de l’Etat au sens de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme et que 'leur protection se trouve inférieure à celle normalement accordée aux locataires titulaires d’un bail privé'.

L’intimée réplique que les appelants ne démontrent pas en quoi l’application du SLS violerait leurs droits fondamentaux.

La cour retient ce qui suit:

Selon l’article 1er du protocole additionnel à la convention européenne des droits de l’Homme, 'toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes'.

Au terme de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme intitulé 'droit au respect de la vie privée et familiale’ :

'1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa

correspondance.

2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui'.

Par ailleurs, le SLS est régi par les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, lequel dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement (…) est passible d’une pénalité dont le montant est égal à 100% des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

En l’espèce, les appelants n’établissent pas en quoi la perception d’un SLS par le bailleur contreviendrait à l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la CEDH précité, lequel a pour objet, comme l’indique son intitulé, la 'protection de la propriété', alors qu’ils sont locataires. Ils n’expliquent pas non plus utilement en quoi le SLS porterait atteinte au respect de leur vie privée et familiale ou de leur domicile garanti par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme, en l’absence notamment de tout justificatif chiffrée quant à ses ressources et à un SLS correspondant prétendument à 30% de celles-ci.

Ce d’autant que le SLS dont le montant est proportionnel à la taille du ménage, à ses ressources, à la surface du logement et à l’importance du dépassement du plafond de ressources applicable pour l’attribution du logement et en tout état de cause, plafonné à 30% des ressources du foyer, vise à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l’amélioration du parc locatif social.

Le législateur a ainsi poursuivi des motifs d’intérêt général, dès lors que l’effort de solidarité exigé au moyen du SLS de locataire qui conservent un logement dans le parc HLM bien que leurs ressources dépassent significativement les seuils prévus pour l’attribution de tels logements vise à satisfaire une exigence de justice sociale et se trouve d’autant plus justifié que le besoin de construction de logements sociaux se trouve accru du fait du maintien dans ceux existants de locataires plus favorisés.

Par suite, les appelants échouent à rapporter la preuve de la disproportion alléguée entre ce but d’intérêt général d’une part et, d’autre part, la modification des conditions de leur bail résultant du SLS. Les violations alléguées ne sont donc pas établies en l’espèce et le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

9 – Sur le loyer de base et la demande en remboursement d’un indû

Les appelants soutiennent, se référant aux articles 8, 9, 8 bis et 9 bis de la convention de du 3 avril 2013 et à l’encadrement du loyer de base (hors SLS), que l’article 82§I.8° de la Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 a abrogé, dès son entré en vigueur, le 1er janvier 2018, l’ancien article L.445-5 du code de la construction et de l’habitation (applicable aux logements gérés par la R.I.V.P., en vertu de l’article L.481-2.I du code de la construction et de l’habitation) qui autorisait la fixation d’un loyer dérogatoire au loyer maximum fixé par la législation, que ce dernier était de 1 282,62 euros par mois pour leur logement en 2020 alors que la R.I.V.P. a fixé son loyer hors charges à la somme de 1 315,39 euros par mois, soit un trop perçu de 392,88 euros. Il demande en conséquence la restitution de ce " loyer de base excessif’ indûment versé.

L’intimé réplique que l’appelant fait une analyse erronée des articles 8bis et 9bis, confondant loyer de base dérogatoire et loyer de base conventionné (hors SLS).

La cour retient ce qui suit:

L’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 exclut du dispositif d’encadrement des loyers prévus à l’article 17-2 de cette même loi les logements régis par une convention en application de l’article L831-1 du C.C.H. c’est-à-dire les logements dont les locataires peuvent bénéficier des APL.

Pour les logements dont les locataires bénéficient des APL, le loyer doit respecter les dispositions de la convention (articles 8 et 9 de la convention).

Pour les locataires qui ne bénéficient pas des APL, la convention prévoit également un loyer maximal (article 8 bis et 9 bis), qui est différent du loyer applicable aux locataires bénéficiant des APL.

Les appelants, pour contester l’application du loyer dérogatoire des articles 8bis et 9bis de la convention, soit 30 euros maximum par m², en lieu et place du loyer conventionné de ses articles 8 et 9, invoque l’abrogation alléguée de l’article L.445-5 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit : 'Les dispositions de l’article L. 441-4 sont applicables au supplément de loyer de solidarité prévu par le cahier des charges mentionné à l’article L. 445-2. Toutefois, l’organisme peut, pour la durée de la convention et dans les conditions fixées par celle-ci, déroger à ces dispositions.'

Toutefois, il n’explique pas utilement en quoi cette abrogation emporte désormais interdiction pour la convention de la possibilité de prévoir à ses articles 8bis et 9bis que les locataires déjà dans les lieux au moment du conventionnement se voient appliquer un loyer dérogatoire (Pièce n°10).

Le loyer dérogatoire maximum s’applique donc au locataire qui est déjà en place lors du conventionnement et dont les ressources sont supérieures au plafond de ressources, comme les appelants. Il est fixé à 30 euros maximum par m² de surface habitable par l’article 8 bis de la convention.

Le montant du loyer de base hors S.L.S facturé en 2020 pour le logement litigieux s’établit à 1 315,39 euros soit 12,51 euros/m², ce qui n’est pas contesté. Inférieur à 30 euros par m², il est donc régulier.

La demande en restitution d’un indû qui n’est pas fondée est donc rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

10 – Sur le calcul du plafond de ressources

Les appelants concluent au rejet du paiement des SLS estimant qu’en application de l’article R.441-23.1° second tiret du code de la construction et l’habitation et de l’arrêté du 29 juillet 1987, le plafond de ressources à retenir est majoré de 30 % alors que la R.I.V.P. et le jugement entrepris ont retenu un plafond de ressources non majoré pour en déterminer le dépassement.

L’intimée réplique que c’est l’article R 441-23 2° du code de la construction et de l’habitation qui est applicable et non l’article R 441-23 1° revendiqué et qu’il a été correctement appliqué.

La cour retient ce qui suit:

Le surloyer est calculé en fonction de la surface habitable du logement en m², du coefficient de dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un logement locatif social (CDPR) et du montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR), fixé selon la zone géographique de localisation du logement et ce selon une formule et un calcul qui est contesté au visa des textes suivants quant à cette seule majoration de 30% prétendument requise mais omise.

Pour mémoire :

L’article R. 441-23 du code de la construction et de l’habitation

« Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1° -des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

— des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide

de prêts prévus à l’article D. 331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11, ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article

(CDPR) et du montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR), fixé selon la zone géographique de localisation du logement et ce selon une formule et selon un calcul, contesté en l’espèce comme non majoré de 30%.

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième

année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à

l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de

ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base

de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de

trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après

ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission ».

Cet article R 441-23 1° premier tiret du code de la construction et de l’habitation fait ainsi référence à l’annexe 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987, alors que l’article R 441-23 1° second tiret fait lui référence aux plafonds de ressources majorés de l’article D 331-17.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation

Il définit la composition du ménage ou de ses ressources prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire dont la modification est retenue à partir du mois qui en suit la survenance, sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission».

En tout état de cause, le moyen tiré par les appelants d’une absence de majoration de 30% du plafond de ressources PLS applicable manque manifestement en fait. En effet, le jugement entrepris retient au contraire que le plafond de ressources retenu en l’espèce en 2019 pour leur catégorie de ménage est celui prévu pour les prêts PLUS majoré de 30%.

Ce moyen est donc rejeté.

11 – Sur les demandes relatives au dépôt de garantie

Vu l’article 22 la loi du 6 juillet 1989,

Les appelants soutiennent vainement qu’aucune compensation ne peut s’opérer entre la dette de SLS qui est une contribution indirecte et ce dépôt de garantie, dès lors que le SLS est une somme due au titre du bail, en exécution de ses obligations locatives, telle que prévue par l’article en visa.

Par suite, leurs demandes en remboursement de ce dépôt de garantie et en paiement de pénalités de retard à ce titre ne peuvent être accueillies.

Le jugement entrepris qui les a rejetées est donc confirmé.

12 – Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Les appelants, partie perdante, doivent supporter solidairement les dépens d’appel et l’équité commande de le condamner de même à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de la saisine,

Déclare la demande d’infirmation du chef du jugement entrepris relatif à la question prioritaire de constitutionnalité irrecevable, et, subsidiairement, la rejette comme étant non soutenue ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [X] et Mme [E] épouse [X] aux dépens d’appel;

Condamne solidairement M. [X] et Mme [E] épouse [X] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (R.I.V.P.) une indemnité de procédure de 2 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,