MINUTE N° 25/19

Copie exécutoire à :

— M^e Nicolas ALTEIRAC

— M^e Stéphanie BOEUF

Copie à :

— M^e Laetitia RUMMLER

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02031 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ICRH

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [N] [D]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/1612 du 09/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représenté par M^e Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [M] [I]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉE :

S.C.I. CATHÉDRALE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte d’huissier délivré le 1er août 2022, la Sci Cathédrale a fait assigner M. [M] [I] et M. [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de :

— la somme de 6.880,42 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Cathédrale a fait valoir qu’elle était propriétaire d’un appartement donné en location à M. [C] et M. [O] selon contrat de bail du 11 juillet 2014 et que par avenant du 6 juillet 2017, M. [O] avait transféré son droit au bail à M. [I].

La société demanderesse a soutenu que les loyers n’avaient plus été payés à compter du mois d’août 2020, que M. [I] avait quitté le logement sans signifier de congé, ni procéder à un état des lieux de sortie et que M. [D], occupant sans droit ni titre, avait procédé à la remise des clefs le 13 novembre 2020.

La Sci Cathédrale a précisé qu’elle avait fait établir un état des lieux de sortie par voie d’huissier le 26 novembre 2020 faisant apparaître des dégradations locatives et que les défendeurs étaient redevables de loyers impayés (août à décembre 2020) et des frais de remise en état de l’appartement.

M. [I] a conclu au rejet des demandes de la Sci Cathédrale et à sa condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] a fait valoir que son congé avait bien été notifié au bailleur, avec prise d’effet au 23 janvier 2020, et qu’il avait été remplacé au sein de la colocation par M. [D], de sorte qu’il ne saurait être condamné au paiement des loyers pour la période postérieure au 23 juillet 2020, ni au coût de reprise des dégradations locatives constatées le 26 novembre 2020.

M. [D] qui avait comparu en personne et sollicité un renvoi à l’audience du 18 octobre 2022, n’était pas présent ni représenté à l’audience du 7 février 2023.

Par jugement contradictoire du 6 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

'- condamné M. [Z] à payer à la Sci Cathédrale la somme de 4.824,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, outre 192,44 euros de frais d’huissier,

— débouté la Sci Cathédrale du surplus de sa demande à l’encontre de M. [Z],

— débouté la Sci Cathédrale de toutes ses demandes à l’encontre de M. [I],

— débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la Sci Cathédrale,

— condamné M. [Z] à payer à la Sci Cathédrale la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Cathédrale à payer à M. [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] aux frais et dépens.'

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que M. [I] avait régulièrement donné congé le 23 décembre 2019 et que M. [D] était entré dans les lieux comme colocataire remplaçant, de sorte que M. [I] n’était pas tenu au paiement des loyers impayés, ni aux dégradations locatives constatées en novembre 2020 et supportées par le dernier occupant.

Concernant M. [D], le premier juge a considéré qu’il était redevable des loyers et charges impayés (3.157,66 euros), des frais de constat d’huissier (192,44 euros) et des réparations locatives à hauteur de 50 % du montant des travaux de rénovation (1.815,03 euros) afin de tenir compte de l’état des lieux d’entrée qui mentionnait que les équipements et embellissements étaient soit en bon état soit en état d’usage, de la durée de la location et du choix du bailleur de mettre le logement en colocation.

M. [D] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 23 mai 2023.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 27 juillet 2023, M. [D] demande à la cour de :

'- déclarer le concluant recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [D] à payer à la Sci Cathédrale la somme de 4.824,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision outre 192,44 euros de frais d’huissier ; débouté la Sci Cathédrale de toutes ses demandes à l’encontre de M. [I] ; condamné M. [D] aux frais et dépens ; rappelé l’exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— constater que le concluant n’est redevable d’aucune somme au profit de la Sci Cathédrale,

— débouter la Sci Cathédrale de l’intégralité de ses fins et conclusions y compris de son éventuel appel incident,

— débouter M. [I] de ses fins et prétentions à l’égard de M. [D],

— condamner la Sci Cathédrale aux entiers frais et dépens des deux instances.'

L’appelant fait valoir qu’il a souhaité intégrer l’appartement en colocation lorsque M. [I] lui a annoncé son départ et que Foncia, gestionnaire de l’appartement, lui a donné l’autorisation verbale d’intégrer le logement dans l’attente de la régularisation de sa situation auprès du bailleur. Il indique avoir procédé au paiement des loyers mais que Foncia a finalement refusé d’établir un bail à son nom. M. [D] précise qu’il a été contraint de rester dans les lieux pendant l’épidémie de Covid 19 et qu’il a quitté le logement au mois d’août 2020 en déposant les clefs dans la boîte aux lettres après avoir informé directement le propriétaire.

L’appelant affirme que Foncia lui a refusé la qualité de colocataire et lui a demandé de quitter les lieux, de sorte qu’il ne saurait être tenu au paiement des dettes locatives d’autrui, au demeurant non justifiées au regard des pièces produites, n’étant pas solidaire des obligations du bail conclu par les autres locataires du logement.

Concernant les dégradations locatives, il rappelle qu’il a quitté les lieux en août 2020 et qu’il n’est produit aucun état des lieux de sortie précédemment à son entrée dans les lieux en janvier 2020, de sorte qu’aucune dégradation ne peut lui être imputée.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 1er août 2023, M. [I] demande à la cour de :

'Sur l’appel principal,

— débouter Monsieur [Z] de son appel,

Sur l’appel incident,

— infirmer le jugement entrepris seulement en ce qu’il a condamné la Sci Cathédrale à verser à M. [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner la Sci Cathédrale à verser à M. [I] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la 1ère instance,

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. [Z] et la Sci Cathédrale à verser à M. [I] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’appel,

— condamner in solidum M. [Z] et la Sci Cathédrale aux frais et dépens de l’appel.'

L’intimé fait valoir qu’il a adressé à la société Foncia son congé le 23 décembre 2019 et qu’elle en a accusé réception le 6 janvier 2020 en indiquant que le congé légal se terminera le 23 janvier 2020 et que la clause de solidarité prendra fin le 23 juillet 2020 à défaut de remplaçant dans la colocation.

M. [I] soutient que M. [D] l’a remplacé dans l’appartement, qu’il a réglé les loyers à compter de mars 2020 sans contestation de la société Foncia qui était informée de ce remplacement, de sorte que M. [D] a bien bénéficié de la qualité de locataire en dépit de l’absence d’avenant écrit.

Il ajoute qu’au vu du délai légal de solidarité de 6 mois, il ne peut être tenu au paiement d’une quelconque somme pour la période postérieure au 23 juillet 2020, alors que les impayés de loyers et charges concernent la période d’août à novembre 2020 et que les dégradations locatives ont été constatées le 26 novembre 2020.

Par ordonnance du 16 avril 2024, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l’irrecevabilité des conclusions de la Sci Cathédrale du 20 mars 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s’être appropriée les motifs du premier juge.

De surcroît, en application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à la demande de la partie appelante que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail. Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

En l’espèce, le premier juge a retenu l’existence d’une dette locative de 3.157,66 euros correspondant aux loyers et charges pour la période d’août à décembre 2020, sur la base de l’arrêté de compte produit par le bailleur.

Il a condamné M. [D] au paiement de cette somme en qualité de colocataire remplaçant de M. [I], qui avait régulièrement donné son congé le 23 décembre 2019, M. [D] étant mentionné sur le compte locataire de Foncia parmi les occupants du logement à compter du mois de mars 2020 et comme émetteur des virements des loyers.

Il résulte du courrier du 6 janvier 2020, adressé par la société Foncia à M. [I], que le bailleur a accusé réception de la lettre de résiliation de bail de M. [I] le 23 décembre 2019 en lui indiquant que le délai légal de préavis d’un mois prendrait fin le 23 janvier 2020.

Il lui a également rappelé que lorsqu’un colocataire donne congé, en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité cesse lorsqu’un nouveau locataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au bout de 6 mois après la fin du délai de préavis du congé.

Au vu de ces éléments, c’est par de justes motifs que la Sci Cathédrale a été déboutée de ses demandes à l’encontre de M. [I], ce dernier n’étant pas redevable des loyers et charges afférents à la période d’août à décembre 2020.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de M. [D], les relevés de compte bancaire qu’il produit établissent qu’il a procédé à plusieurs virements (1.053,99 euros le 20 février 2020, 1.053,99 euros le 9 mars 2020, 1.076,96 euros le 9 juin 2020) au bénéfice de la société Foncia Strasbourg, mandataire du bailleur, sous l’intitulé « loyer [D] » pour les deux premiers virements.

Ces éléments confortent l’analyse et les constatations opérées par le premier juge quant à la qualité de colocataire de M. [D], en remplacement de M. [I], en dépit de l’absence de contrat écrit.

Si M. [D] déclare avoir quitté l’appartement au mois d’août 2020 en déposant les clefs dans la boîte aux lettres, il ne justifie pas avoir régulièrement délivré un congé au bailleur, de sorte qu’il reste tenu au paiement des loyers et charges afférents à la période d’août à décembre 2020.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [D] à payer à la Sci Cathédrale la somme de 3.157,66 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les réparations locatives :

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le premier juge a fixé le montant des réparations locatives à la somme de 1.815,03 euros, compte-tenu de la vétusté des locaux loués et de la durée de la location.

Aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause les constatations du premier juge qui a relevé qu’un constat d’huissier comprenant des photographies faisait ressortir l’état dégradé et sale de l’appartement, que la remise en état avait été chiffrée à 3.630,07 euros TTC et que l’état des lieux d’entrée de 2014 mentionnait que les équipements et embellissements étaient soit en bon état soit en état d’usage.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [D] à payer à la Sci Cathédrale la somme de 1.815,03 euros au titre des réparations locatives.

Pour les motifs précédemment exposés, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la Sci Cathédrale de sa demande à l’encontre de M. [I].

Sur les frais d’huissier :

Le premier juge a condamné M. [D] au paiement d’une somme de 192,44 euros, correspondant au coût du constat d’huissier dressé lors de l’état des lieux de sortie, et débouté le bailleur de sa demande à ce titre dirigé à l’encontre de M. [I].

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement déféré sera confirmé s’agissant des frais et dépens de l’instance, sauf en ce qu’il a condamné la Sci Cathédrale à payer à M. [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur ce point, la Sci Cathédrale sera condamnée à payer à M. [I] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Succombant, M. [D] sera condamné aux dépens d’appel. Il sera également condamné, in solidum avec la Sci Cathédrale, à payer à M. [I] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné la Sci Cathédrale à payer à M. [M] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et sauf à préciser que le nom du deuxième défendeur est M. [N] [D].

Statuant à nouveau sur le chef de demande infirmé,

CONDAMNE la Sci Cathédrale à payer à M. [M] [I] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

Y ajoutant

CONDAMNE in solidum la Sci Cathédrale et M. [N] [D] à payer à M. [M] [I] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente