MINUTE N° 25/446

Copie exécutoire à :

— M^e Raphaël REINS

Copie conforme à :

— M^e Orlane AUER

— Greffe du JCP du TPRX Guebwiller

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 Octobre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/04292 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INSF

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 08 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller

APPELANTS :

Monsieur [Z] [G] [M] [R]

[Adresse 2] [Localité 3]

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

Madame [D] [V] [X] [L] épouse [R]

[Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉES :

Madame [A] [N] épouse [K]

[Adresse 1] [Localité 3]

Représentée par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [E] [K] majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée ayant pour curateur Mme [T] [I]

[Adresse 1] [Localité 3]

Non représentée, assignée à étude de commissaire de justice les 02 janvier 2025 et 19 février 2025 par actes de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 9 mars 2022 à effet au 3 avril 2022, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] ont donné à bail à Madame [A] [N] veuve [K] et Madame [E] [K] solidairement une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 750 €, provision sur charges incluse.

Par acte du 12 avril 2023, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à défaut de paiement des loyers et du dépôt de garantie, pour un montant total de 8 930 €.

Par actes du 27 juin 2023 et du 1er décembre 2023, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] ont assigné Madame [A] [N] veuve [K] et Madame [E] [K], ainsi que Madame [T] [I] en sa qualité de curateur de Madame [E] [K], devant le juge des référés du tribunal de proximité de Guebwiller, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et de les voir condamner au paiement d’un arrière locatif de 10 830 €, d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, outre la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Madame [A] [N] veuve [K], faisant valoir l’insalubrité du logement, a conclu au rejet des demandes et a sollicité subsidiairement la suppression, voire une baisse des loyers, ainsi que condamnation des bailleurs à effectuer des travaux de remise en état sous astreinte.

Par ordonnance du 8 octobre 2024, le juge des référés du tribunal de proximité de Guebwiller a :

— débouté Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] de leurs entières demandes formées à l’encontre de Mesdames [A] [N] veuve [K] et [E] [K],

— ordonné aux bailleurs de délivrer aux locataires un logement en bon état d’usage et de leur assurer la jouissance paisible en y réalisant tous travaux correctifs destinés à remédier aux problèmes de condensation dans l’habitation,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— rejeté les plus amples demandes, y compris sur le sort ou la baisse du montant des loyers et renvoyé les parties le cas échéant à mieux se pourvoir au fond,

— rappelé le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance,

— condamné les bailleurs aux dépens,

— ordonné à la diligence du greffe la transmission d’une copie de la décision pour être versé au dossier de protection concernant Madame [E] [K].

Pour se déterminer ainsi, le juge des référés a retenu qu’il résultait d’une expertise amiable présentée par la locataire, qu’un gros problème de condensation dans l’habitation avait été constaté au point de créer de la moisissure, indiquant comme cause principale une isolation par l’extérieur qui n’est pas du fait du locataire et qui est inefficace, permettant des ponts thermiques et qui a empiré le problème, l’isolant mis par-dessus les grilles d’aération empêchant toute ventilation ; que les entières demandes des bailleurs se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse ; que l’expert laissant à la discrétion du professionnel le choix de la méthode de réparation, il n’y a lieu que d’ordonner aux bailleurs de satisfaire à leur obligation générale de délivrance de la chose sans pouvoir à ce stade décrire précisément les travaux et assortir leur réalisation d’une astreinte.

Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] ont interjeté appel de cette décision le 29 novembre 2024.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai conformément aux dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées le 2 août 2025, Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] ont conclu ainsi qu’il suit, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1104 et suivants du code civil,

— déclarer l’appel formé par Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] régulier, recevable et bien fondé,

— faire droit à l’ensemble des demandes, moyens et prétentions des concluants,

— déclarer les demandes de Madame [A] [N] veuve [K] et de Madame [E] [K], majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée ayant comme curateur Madame [T] [I], irrecevables en tout cas mal fondées, les rejeter,

— débouter Madame [A] [N] veuve [K] et de Madame [E] [K], majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée ayant comme curateur Madame [T] [I], de l’ensemble de leurs demandes, moyens et prétentions,

— notamment, débouter Madame [A] [N] veuve [K] de ses demandes reconventionnelles et subsidiaires tendant, en cas d’infirmation de la décision, à condamner les concluants à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, tendant à ordonner la suspension du paiement des loyers et tendant à réduire le montant du loyer, à condamner les concluants aux frais et dépens de la procédure et à lui régler un montant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— corrélativement, infirmer la décision de référée entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation de plein droit du bail du 9 mars 2022 portant sur l’ensemble sis [Adresse 1] à [Localité 3],

— prononcer et ordonner l’expulsion de Madame [A] [N] veuve [K] et de Madame [E] [K], majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée ayant comme curateur Madame [T] [I], et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [A] [N] veuve [K] et de Madame [E] [K], majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée ayant comme curateur Madame [T] [I], au paiement de la somme de 10 830 € au titre des loyers impayés jusqu’au 30 juin 2023, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner solidairement Madame [A] [N] veuve [K] et de Madame [E] [K], majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée ayant comme curateur Madame [T] [I], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges, soit 750 € à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à leur départ effectif,

— condamner solidairement Madame [A] [N] veuve [K] et de Madame [E] [K], majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée ayant comme curateur Madame [T] [I], au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner solidairement Madame [A] [N] veuve [K] et de Madame [E] [K], majeure protégée placée sous le régime de la curatelle renforcée ayant comme curateur Madame [T] [I], aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que les locataires n’ont jamais versé le dépôt de garantie ni payé les loyers depuis leur entrée dans les lieux ; que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 juin 2023 ; que c’est à tort que le premier juge a rejeté leur demande de ce chef.

Ils relèvent que Madame [A] [N] veuve [K] se fonde sur un rapport d’expertise d’assurance non contradictoire du 13 février 2024, postérieur à la résiliation de plein droit du contrat, alors que depuis leur entrée en jouissance, les locataires ne leur ont jamais fait part de difficultés qu’elles rencontreraient dans l’appartement ; que ce rapport pour lequel ils n’ont pas été convoqués fait d’ailleurs état d’un chauffage par le biais d’un poêle à pétrole apportant une importante quantité d’eau dans le logement, ainsi que des pièces surchargées ne permettant pas leur bonne ventilation ; que pour autant, la maison est équipée d’une chaudière individuelle à fioul, de sorte que les locataires ont introduit le poêle à pétrole générant une importante humidité ; que l’absence de bonne ventilation du logement leur est aussi imputable.

Ils font valoir par ailleurs que le rapport de recherche de fuite dont se prévaut l’intimée n’est pas daté et ne mentionne pas le lieu des constatations ; qu’il ne mentionne pas l’origine de l’humidité ; que les photos prises sont inopérantes en ce qu’elles ne localisent pas des lieux de prise de vue ; qu’en l’absence de doléances des locataires, ils n’ont pas été en mesure de mettre en 'uvre des moyens pour résoudre des difficultés dont ils n’avaient pas connaissance.

Par écritures notifiées le 5 juin 2025, Madame [A] [N] veuve [K] a conclu ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel des époux [R] mal fondé,

En conséquence,

— les en débouter,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Subsidiairement en cas d’infirmation de la décision,

— condamner les époux [R] à réaliser les travaux de remise en état et ce sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir et ordonner la suspension du paiement des loyers tant que les travaux n’auront pas été exécutés compte tenu des conditions d’indécence du logement,

À titre infiniment subsidiaire,

— réduire le montant du loyer à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] aux entiers frais et dépens de la procédure, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle maintient que la demande de résiliation du bail se heurte à une contestation sérieuse, en ce que les locataires subissent depuis de nombreuses années et à peine quelques mois après avoir pris possession du logement, de graves nuisances, se matérialisant par d’importantes moisissures sur la quasi-totalité des murs ; qu’elle a signalé ces désordres au bailleur par téléphone, sans qu’aucun remède n’ait été apporté ; qu’elles ont dû faire appel à leur compagnie d’assurances au prétexte d’un dégât des eaux ; que le rapport établi constate la présence de moisissures partout dans la maison sur les murs, effets et meubles et identifie la difficulté provenant de l’isolation de la maison par l’extérieur ; qu’il fait preuve de l’indécence voire de l’insalubrité du logement ; qu’il est inopérant que les désordres soient survenus après la résiliation de plein droit du bail, le bailleur n’étant pas libéré de son obligation de fournir un logement décent, même après résiliation du contrat ou en cas de maintien du locataire dans les lieux.

Madame [E] [K] et Madame [T] [I], en sa qualité de curatrice, à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par actes du 2 janvier 2025 respectivement déposé en l’étude de commissaires de justice et à domicile et à qui les conclusions d’appel ont été signifiées par acte du 19 février 2025 et du 6 août 2025 déposé en l’étude de commissaires de justice, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail et l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’article 7 du même texte dispose que le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L’article 2 6) du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, les bailleurs ont fait signifier aux locataires le 12 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur un solde de loyers impayés de 7 830 € selon décompte au 22 février 2023, sur le solde du loyer de mars 2023 de 350 € et sur le loyer d’avril 2023 de 750 €.

Pour justifier de l’indécence du logement, Madame [A] [N] veuve [K] verse aux débats un rapport de recherche de fuites non destructive établi à une date non précisée par la société « Groupe 7ID » dans la maison individuelle occupée par Madame [A] [N] veuve [K] et Madame [E] [K] en qualité de locataires, faisant état de ce que tout le mobilier, vêtements, nourriture ou autres objets, murs, fenêtres et sols sont moisis dans l’intégralité des pièces ; que l’air est irrespirable dans la maison ; qu’une isolation extérieure a été posée par-dessus les coffrets de volets où se trouve les grilles d’aération, ce qui a pour conséquence de stopper toute circulation d’air dans la maison ; qu’il existe des grilles d’aération dans les pièces sèches, une VMC dans les pièces d’eau ainsi qu’un espace de vingt centimètres minimum au niveau du pied de porte ; qu’il existe un fort taux d’humidité dans l’air et une température inférieure à 20°, ce qui a pour conséquence d’entraîner une condensation ; qu’il existe une humidité au niveau des murs de fondation de la cave, ainsi que la présence d’une zone froide « pont thermique » malgré la présence d’une isolation par l’extérieur.

De même, l’intimée se fonde sur un rapport d’expertise non contradictoire établie par le cabinet Polyexpert le 13 février 2024, dont il ressort que la maison est chauffée par le biais d’une chaudière fuel et en complément par un poêle à pétrole ; que les biens stockés présentent des moisissures ; qu’à l’étage, de nombreux cartons se situent dans le salon ; que des ponts thermiques sont relevés malgré l’isolation en raison d’une mise en 'uvre inappropriée, les ventilations générales du logement étant inefficaces et inappropriées. L’expert estime que la cause du sinistre est relative à différents points : pont thermique en pied de mur suite à un défaut d’isolant ; défaut de ventilation du logement ; chauffage par le biais de poêle à pétrole apportant une importante quantité d’eau dans le logement ; pièces surchargées ne permettant pas la bonne ventilation des pièces. Il conclut que la responsabilité des parties est difficilement démontrable, sachant que différentes causes sont à l’origine des dommages, impliquant le bailleur, l’occupant, voire l’entreprise qui a effectué les travaux d’isolation.

Quoique non contradictoire, ces éléments démontrent l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’exécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance d’un logement décent, de sorte que c’est à juste titre que le juge des référés du tribunal de Guebwiller a rejeté la demande des bailleurs qui ne pouvait prospérer en référé et les a renvoyés à saisir le cas échéant la juridiction du fond, y compris sur le sort ou le montant des loyers, qui dépendent de la caractérisation de l’indécence du logement.

Sur les travaux

Dans le cadre du rapport de recherche de fuite non destructive, la société intervenante indique laisser à la discrétion du professionnel le choix de la méthode de réparation qu’il juge la plus appropriée afin de stopper tout pont thermique et de recréer à nouveau une circulation d’air à travers les pièces.

L’expert d’assurance n’a quant à lui formulé aucune recommandation.

Les éléments non contradictoires versés aux débats ne permettant pas de déterminer précisément la part de responsabilité incombant aux bailleurs dans la survenance des désordres affectant le logement et de préconiser précisément les travaux à mettre à leur

charge, c’est à tort, par une décision qui sera infirmée de ce chef, que le premier juge a ordonné au bailleur de réaliser tous travaux correctifs destinés à remédier aux problèmes de condensation dans l’habitation, cette demande se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur les frais et dépens

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant en leur appel, Monsieur et Madame [R] seront condamnés aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Eu égard aux faits de l’espèce, il ne sera pas fait droit aux demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut,

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné aux bailleurs de délivrer aux locataires un logement en bon état d’usage et de leur assurer la jouissance paisible en y réalisant tous travaux correctifs destinés à remédier aux problèmes de condensation dans l’habitation,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

DEBOUTE Madame [A] [N] veuve [K] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur et Madame [R] à réaliser des travaux de remise en état dans l’immeuble donné à bail,

CONFIRME l’ordonnance déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente