MINUTE N° 25/280

Copie exécutoire à :

— M^e Caroline

BENSMIHAN

Copie à :

— M^e Elodie WILM

— greffe du JCP du TPRX [Localité 7]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 Juin 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01321 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIYL

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de HAGUENAU

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Madame [Y] [E] épouse [G]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2442 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par M^e Elodie WILM, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [K] [G]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2440 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Elodie WILM, avocat au barreau de COLMAR

Madame [H] [R]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Elodie WILM, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé du 16 décembre 2019 avec effet au 1er avril 2020, M. [I] [M] a donné en location à M. [K] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G], un logement sis [Adresse 3] a [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 401,28 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte du même jour, Mme [H] [R] s’est portée caution solidaire des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives résultant des obligations du bail, pour un montant maximum de 31 052,16 euros.

Par courrier du 2 mars 2023, les locataires ont donné congé au bailleur. L’état des lieux a été effectué par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023.

Par actes délivrés les 1er juin 2023 et 5 juin 2023, M. [M] a fait assigner ses anciens preneurs et leur caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau aux fins de paiement d’un arriéré locatif de 460,12 euros, une somme de 1'000 euros en réparation du préjudice subi par la perte des loyers et charges locatives, la somme de 21'677,28 euros au titre de la remise en état du logement, outre une indemnité de procédure de 2'000 euros et les dépens.

Les défendeurs ont contesté l’ensemble des demandes présentées.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 15 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— condamné solidairement Mme [R], M. et Mme [G] à payer à M. [M] les sommes de 460,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 et de 20 253,39 euros au titre des réparations locatives, assortie du taux d’intérêt légal à compter de la signification du jugement ;

— débouté M. [M] de sa demande de dommages-intérêts ;

— débouté M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné in solidum Mme [R], M. et Mme [G] à payer à M. [M] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 17 avril 2023 de 309,20 euros.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que, selon décompte non contesté par les preneurs, ceux-ci restaient redevables, après déduction de la caution, d’un solde d’arriéré locatif et de charges de 460,12 euros, au paiement duquel les parties devaient être condamnées solidairement conformément aux termes du contrat et de l’acte de cautionnement'; que l’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée, mettait en évidence sa dégradation et justifiait indemnisation sur la base des devis fournis par le bailleur, minorés s’agissant de quelques dégradations non justifiées'; que le bailleur ne prouvait aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires.

Mme [R], M. et Mme [G] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 28 mars 2024.

Par dernières écritures du 27 avril 2025 notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, les consorts [P] demandent à la cour’de':

sur l’appel principal, les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, y faisant droit infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a les a condamnés au paiement de diverses sommes et aux dépens, et, statuant à nouveau':

— débouter comme mal fondé M. [M] de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions, y compris de son éventuel appel incident,

— condamner M. [M] à leur verser la somme de 5'000 euros en réparation du trouble de jouissance subi durant l’exécution du contrat de bail,

sur l’appel incident de l’intimé, le déclarer mal fondé en ce qu’il porte sur les dispositions du jugement entrepris, s’agissant de toutes ses demandes, fins, prétentions, et notamment celle de voir condamner solidairement les consorts [V] à lui verser la somme de 27 928,65 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023,

— le rejeter,

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par M. [M] en ce qu’il sollicite la condamnation solidaire des consorts [V] à lui verser diverses sommes, à savoir la somme de 4 558,71 euros au titre des frais de remise en état du logement endommagé en rez-de-chaussée, la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ainsi que la somme de 4 000 euros pour la période de carence locative,

— en tous cas les déclarer mal fondées,

en tout état de cause,

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions,

— condamner M. [M] aux dépens de son appel incident,

en tout état de cause,

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions, y compris s’agissant des frais et dépens,

— condamner M. [M] à leur verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tel que sollicité en première instance, ainsi que 1'500 euros au titre dudit article à hauteur de cour ainsi que les entiers frais et dépens des deux instances.

A l’appui de leur appel, les consorts [P] font essentiellement valoir’que :

— sur la demande en paiement de l’arriéré locatif': contrairement à l’affirmation du premier juge, ils ont contesté la dette mise en compte par M. [M] comme cela résulte de leurs dernières conclusions devant ce dernier en date du 16 octobre 2023'; ils ont quitté les lieux en mars 2023 en étant à jour de leurs loyers et charges, étant précisé que le bailleur bénéficiait de versements directs de la caisse d’allocations familiales et ce jusqu’en avril 2023';

— sur la demande en paiement au titre des réparations locatives': l’état des lieux d’entrée relevait déjà des dégradations du logement’tandis que l’état des lieux de sortie a été établi en leur absence'; le premier juge a fondé sa décision sur la production de devis dont certains établis par l’entreprise de M. [M] lui-même, qui est aussi à l’origine de la seule facture produite à hauteur de cour'; la variation dans les montants sollicités par le bailleur démontre qu’ils ne correspondent pas à des réparations effectives’d'autant que M. [M] a immédiatement reloué le bien'; l’état du logement ne leur est pas imputable mais résulte de l’usage normal et la vétusté, d’autant qu’ils ont rencontré des difficultés de voisinage (squat, encombrement des caves) et que le bailleur n’a pas donné suite aux signalements qu’ils ont fait quant à l’humidité excessive des lieux'; le logement a par ailleurs subi un dégât des eaux, qu’ils ont régulièrement déclaré, suite à un mauvais état et un sous-dimensionnement de la tuyauterie de la salle de bain et non à un manquement de leur part'; faute pour le bailleur de leur avoir garanti une jouissance paisible des lieux, il sera condamné à indemniser leur trouble de jouissance';

— sur l’appel incident de M. [M]':

— certaines demandes présentées par l’intimé sont irrecevables car nouvelles, à savoir':

' la demande au titre des travaux effectués dans le logement du rez-de-chaussée correspondant à un logement qu’ils n’ont pas occupé et à des travaux réalisés avant même le premier jugement'; elle est subsidiairement mal fondée, puisque les assurances sont intervenues pour prendre en charge ce sinistre et que les travaux facturés correspondent à une réfection à neuf dudit logement qui n’était pas celui loué';

' la demande en indemnisation d’un préjudice moral subi par M. [M]'présentée pour la première fois en appel'; elle est, subsidiairement, mal fondée en l’absence de préjudice et de preuve l’étayant';

' la demande en indemnisation de la période de carence locative, prétendue perte de chance de relouer le logement durant dix mois’à hauteur de 4'000 euros pour la période du mois d’avril 2023 à janvier 2024, alors que, devant le premier juge, il sollicitait 1'000 euros'; subsidiairement, cette demande est mal fondée puisque rien ne démontre que les lieux n’ont pas été loués avant janvier 2024 alors que les travaux de réfection ont pris fin dès juillet 2023 et que le bailleur a publié une annonce de location dès le 2 août 2023, l’absence de relocation n’étant donc pas du fait des consorts [G]';

— l’appel incident relatif au montant des réparations locatives est mal fondé': les photographies produites par le bailleur ne sont pas probantes et ne démontrent pas que les déchets entreposés appartiennent aux consorts [G], pas plus que l’intervention d’une

société de désencombrement plusieurs mois après leur départ'; le bailleur tente de leur faire supporter une remise à neuf du logement et met en compte des frais injustifiés (nettoyage du tableau électrique, remplacement de l’appareillage électrique, du bac et de la paroi de douche, du meuble évier et des sept radiateurs)'; certaines prestations sont facturées deux fois'(notamment sous intitulé «'sanitaire'» et «'douche'» ou au titre des frais d’évacuation des déchets par l’entreprise [M] et par l’entreprise Schroll).

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, M. [M] demande à la cour, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1217 du code civil, de':

sur appel principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les parties adverses à lui payer la somme de 460,12 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 17 avril 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2023 et à supporter les dépens, en ce compris le coût de constat d’huissier en date du 17 avril 2023 de 309,20 euros,

sur appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement les appelants à lui payer la somme de 20 253,39 euros, en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et a condamné in solidum les appelants à la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau des chefs du jugement contesté,

— condamner les appelants in solidum à lui verser':

' la somme de 26'609 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2023, subsidiairement la somme de 21 677,28 euros,

' la somme de 4'558,71 euros, correspondant aux frais de remise en état du logement en rez-de-chaussée endommagé, et de 4'000 euros au titre de la perte de chance de relouer le logement durant 9,5 mois,

' une indemnité de 3'000 euros à titre de dommages et intérêts, pour non-respect de l’obligation d’entretien des lieux,

— condamner les consorts [P] à lui payer une indemnité de 3'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

très subsidiairement, en cas de rejet de l’appel incident,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les appelants au paiement de la somme de 20 253,39 euros, outre 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, M. [M] soutient en substance que':

— sur l’arriéré locatif': l’arriéré est justifié par le décompte produit qui met en évidence l’irrégularité des règlements des preneurs et l’arrêt de tout versement à compter du 28 février 2023'; les appelants ne prouvent pas avoir effectué d’autre paiement et le dernier versement émanant de la caisse d’allocations familiales à son profit date de février 2023, sans qu’il y ait lieu de tenir compte des allocations logement ultérieures dont le versement a été effectué auprès de leur nouveau bailleur, Domial';

sur les réparations locatives':

' la demande se fonde sur la comparaison d’états des lieux établis régulièrement';

' il ne formule aucune demande nouvelle puisqu’il s’agit toujours du remboursement des dépenses exposées pour remettre le bien en état et le relouer et d’une évolution des demandes justifiée par le fait que les travaux ont, entre temps, été réalisés sans que puisse être reprochée leur exécution par l’entreprise [M], dotée d’une personnalité distincte,'et alors que des devis suffisent, selon la jurisprudence, à fonder l’indemnisation du bailleur';

' le logement a été remis en location courant août 2023 afin de tenir compte de la période particulière de la rentrée de septembre et sans pour autant que les travaux aient été terminés, le nouveau bail n’ayant d’ailleurs pris effet qu’au 1er février 2024';

' le montant sollicité a évolué pour tenir compte des factures et de la rectification d’un doublon';

' s’agissant plus particulièrement de la perte de chance de relouer le logement, l’indemnisation est justifiée par l’ampleur et la durée des travaux rendus nécessaires par les dégradations'; la demande était déjà formée devant le premier juge et a été actualisée à hauteur de cour puisque la relocation est intervenue en février 2024, postérieurement à la mise en délibéré de première instance, ce qui a permis de fixer le préjudice';

' les moisissures sont apparues par suite d’un défaut d’aération par les preneurs, qui, par un arrachage du siphon, sont également à l’origine du dégât des eaux ayant entraîné des dégradations du logement inférieur, pour lequel la carence locative n’a pas été indemnisée';

' l’état des lieux de sortie démontre la nécessité des travaux réalisés, poste par poste et ce tant en contradiction avec certains frais écartés par le premier juge (remplacement de la paroi de douche et du meuble sous-évier) qu’avec les contestations adverses (nettoyage du tableau électrique, remplacement des sept radiateurs)'; le bailleur a par contre opéré une correction sur le poste sanitaire entraînant déduction d’une somme de 1'199,62 euros HT soit 1'319,58 euros TTC sur les sommes réclamées';

' pour pouvoir relouer rapidement, il a déconventionné le logement et réalisé les travaux par le biais de son entreprise faute de disposer des fonds nécessaires pour faire réaliser les travaux par d’autres entreprises et en laissant sa facture en attente, ces faits participant de son préjudice moral, caractérisé en outre par les frais et tracas de la procédure, la mauvaise foi des preneurs et les frais afférents aux deux logements dégradés, non productifs de revenus pendant plusieurs mois, justifiant l’allocation de dommages et intérêts pour défaut d’entretien des locataires.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 2 juin 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure';

Sur l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient en conséquence à M. et Mme [G] de démontrer avoir été à jour du paiement de leurs loyers et charges à la fin du bail.

Or, les quelques échanges relatifs à des paiements effectués courant 2022 sont sans emport sur l’issue du litige puisque l’essentiel de la dette locative résulte des impayés survenus entre février et avril 2023 et de la régularisation des charges effectuée le 26 avril 2023.

Les preneurs n’établissent pas avoir opéré de paiement ultérieur à ceux, justifiés, réalisés en janvier 2023, figurant bien au décompte dressé par le bailleur. Ledit décompte porte également déduction du dépôt de garantie et du dernier versement opéré par la Caisse d’allocations familiales relativement au bail litigieux, en mars 2023, à hauteur de 269 euros, les versements ultérieurs d’allocation logement étant intervenus au profit de Domial, leur nouveau bailleur.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les anciens preneurs et leur caution solidaire au paiement d’un arriéré de 460,12 euros.

Sur les frais de remise en état des lieux loués

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est de principe qu’un constat d’huissier de justice, même dressé non contradictoirement, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

C’est donc à juste titre que le premier juge a fondé son appréciation d’éventuelles dégradations sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, non contesté, et l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 17 avril 2023 après convocation régulière des preneurs.

Les quelques SMS ou courriels que les appelants produisent ne permettent pas d’établir un quelconque problème d’humidité inhérent au logement ou un défaut d’entretien de leur bailleur alors qu’ils sont accompagnés de photographies peu exploitables, dont le lieu, la date et les circonstances de prise ne sont pas connus, et qu’ils retracent surtout leurs propres déclarations, sans constat objectif tiers les corroborant et sans qu’aucune réclamation officielle de travaux précis n’ait été adressée au bailleur durant la période d’occupation des lieux.

La comparaison des états des lieux de sortie et d’entrée et des photographies jointes permet de se convaincre de la dégradation du logement, au-delà d’une simple usure normale des lieux, s’agissant notamment de lames de parquet soulevées, plinthes disjointes ou fibre de verre arrachée par endroits et du constat général d’un «'logement manifestement très sale et taché et ce du sol au plafond'» «'très abîmé et dégradé'» avec une «'odeur nauséabonde'».

Alors que le premier juge a statué sur la base de devis, M. [M] produit désormais la facture établie par la société [M] Electricité en date du 13 novembre 2023 à hauteur de 27'928,65 euros qu’il reconnaît devoir réduire à la somme de 26'609 euros compte tenu du doublon des postes 3.4 et 3.5 avec le poste 9 relatif à la douche. Le paiement des autres devis ou factures n’étant pas sollicité, il ne saurait lui être reproché une double facturation de certains frais.

Il sera également observé que le chiffrage figurant dans la facturation établie par la société [M] Electricité est cohérente, voire conforme, avec les devis antérieurs, même émanant de sociétés tierces.

C’est en vain que les preneurs tentent de contester le droit à indemnisation de leur bailleur au motif d’une relocation du bien en l’état alors qu’il est de principe que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution effective des réparations et qu’au surplus, cette affirmation est contredite par les factures produites et l’état des lieux d’entrée des preneurs suivants qui porte plusieurs mentions d’un état «'neuf'».

S’agissant des sommes sollicitées, la facture litigieuse comporte un poste «'nettoyage du tableau électrique'» et «'remplacement complet de l’appareillage électrique'» sans préciser à quoi correspond cet «'appareillage électrique remplacé'» et sans que figure, dans l’état des lieux de sortie, mention de la dégradation du système ou de l’équipement électrique, le commissaire de justice ayant seulement indiqué que l’électricité étant coupée, l’ensemble du matériel électrique et des chauffages avait été mis sous toutes réserves.

Les frais de remplacement du bac et de la paroi de douche, bien qu’écartés par le premier juge, sont justifiés par leur état («douche sale, joint de porte arraché, pommeau de douche avec traces de calcaire, bac de douche sale, bonde d’évacuation cassée'») ainsi que le remplacement du meuble sous évier qui, initialement en bon état, présentait, en fin de bail, des éclats sur les arêtes.

S’agissant du remplacement des sept radiateurs, il sera relevé que cinq d’entre eux présentent des grilles gondolées, vrillées ou rouillées, deux étant seulement sales, ce qui justifie de réduire les frais de réparation aux cinq radiateurs réellement endommagés.

Les autres travaux sont justifiés par l’état dégradé des portes, sols, murs, plafonds, l’encrassement des VMC et des espaces sanitaires, de sorte que les frais afférents doivent, comme en première instance, être mis à la charge des preneurs.

Les époux [G] contestent les frais de désencombrement de la cave en soutenant que certains tiers entreposaient leurs affaires dans les communs, notamment la cave et qu’en outre, il n’est pas démontré que les déchets évacués leur appartenaient.

S’il résulte du bail que les lieux loués comprenaient bien la location d’une cave à usage privatif sous mention «'cave n°3'», l’état des lieux de sortie indique simplement «'au niveau de la cour extérieure, en sous-sol face à l’escalier. Totalement encombrée, impossibilité de pénétrer, présence de détritus'; plastique, carton et pneus en vrac'» ce qui ne permet pas de s’assurer que l’encombrement décrit est celui de la cave n°3 ou, de manière plus générale, des communs permettant d’accéder à ladite cave et aux autres caves. Les quelques photographies produites, d’un véhicule et de débris et vélos, ne permettent pas davantage de prouver que les déchets accumulés étaient imputables aux époux [G].

Les frais afférents à ce poste doivent en conséquence être écartés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient, après infirmation de la décision déférée, de condamner les consorts [V] à payer à M. [M] la somme de 20'278,32 euros, qu’ils supporteront in solidum, conformément à la demande présentée, avec intérêts à compter de la signification du jugement.

Sur la demande en dommages et intérêts présentée par M. et Mme [G] pour trouble de jouissance

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse telle que mentionnée au a) dudit article.

Il appartient aux époux [G] de démontrer le manquement du bailleur à son obligation de garantir à ses preneurs une jouissance paisible des lieux et, le cas échéant, le préjudice en lien de causalité.

Or, comme relevé supra, la réalité d’un problème d’humidité du logement n’est pas établie.

S’agissant du dégât des eaux survenu en janvier 2023, ils reprochent à M. [M] de leur imputer la responsabilité de ce sinistre alors qu’il résultait d’une rupture de la tuyauterie, sous-dimensionnée et ancienne. Aucune pièce ne permet toutefois à la cour d’identifier l’origine exacte de ce sinistre, dont il est en tout état de cause acquis qu’il a été pris en charge par les assurances et pour lequel aucune partie ne justifie du montant indemnisé ni de l’existence d’un préjudice résiduel.

Les preneurs, s’ils produisent effectivement quelques courriels signalant la persistance de la lumière allumée ou la présence dans les caves de divers objets, notamment des scooters, dont ils dénoncent la présence, ne démontrent pas que ceux-ci étaient entreposés dans leur propre cave ou les empêchaient d’en avoir usage, les messages témoignant surtout d’un conflit de voisinage et d’un conflit avec leur bailleur. Ils ne justifient pas davantage d’une mise en demeure auprès de leur bailleur d’intervenir auprès de ses autres locataires aux fins de débarrassage de leur cave ni de la réalité d’un préjudice.

S’agissant enfin de l’assertion d’une privation de chaudière, elle n’est étayée par aucune pièce.

Leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes indemnitaires présentées par M. [M] dans le cadre de l’appel incident (à savoir la perte de chance de relouer le logement, les dommages et intérêts pour non-respect de l’obligation d’entretien des lieux et les frais de remise en état du logement du rez-de-chaussée)

En vertu des articles 564 et 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'; elles peuvent aussi ajouter à leurs demandes initiales toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Les exceptions au principe de l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel doivent être interprétées restrictivement dès lors qu’elles atteignent le principe du double degré de juridiction.

En l’espèce, M. [M] sollicite, outre l’allocation de dommages et intérêts au titre des réparations locatives déjà sollicitées en première instance, l’allocation d’une somme de 4'000 euros au titre de la perte de chance de relouer le logement pendant 9 mois et demi ainsi qu’une indemnité de 3'000 euros pour non-respect de l’obligation d’entretien.

Il avait déjà sollicité en première instance une indemnité au titre du préjudice subi par la perte des loyers et charges locatives dus depuis le mois d’avril 2023, ce qui correspond à ce qu’il qualifie désormais de perte de chance de relouer le bien. Le fait qu’il ait augmenté le montant afférent, tenant ainsi compte de la durée effective de la non-occupation des lieux, ne saurait s’analyser en une demande nouvelle. Cette demande sera donc déclarée recevable.

S’agissant de son bien-fondé, il résulte des pièces produites que les travaux de rénovation du logement ont été réalisés sur la période d’avril 2023 au 10 juillet 2023'; qu’il a publié le 2 août 2023 une annonce mentionnant que le logement a fait l’objet d’un rafraîchissement complet et est disponible «de suite'». Il en résulte également que M. [M] a augmenté le montant du loyer, passant d’un montant de l’ordre de 420 euros hors charges à un loyer mensuel annoncé de 580 euros hors charges, finalement ramené à 500 euros hors charges dans le bail signé le 9 janvier 2024, ce qui démontre que le délai de relocation est notamment dû à une inadaptation du loyer réclamé à la valeur du marché.

Seul le délai de réalisation des travaux est imputable aux époux [G], qui seront à ce titre tenus au paiement de la somme de 1'203,84 euros (soit trois mois à 401,28 euros).

La demande en dommages et intérêts pour non-respect de l’obligation d’entretien trouve son fondement dans les mêmes dispositions que l’obligation de réparation des dégradations locatives, à savoir l’obligation d’entretien posée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sera donc déclarée recevable s’agissant d’une demande accessoire ou complémentaire.

Pour autant, M. [M] ne justifie d’aucun préjudice qui ne serait pas d’ores et déjà réparé par les dommages et intérêts alloués ci-dessus au titre des frais de travaux et de perte de loyers. Il n’établit ainsi ni lien de causalité ni préjudice résultant du déconventionnement du logement’et les frais de la procédure d’appel sont pris en compte dans l’appréciation des dépens et frais irrépétibles. Sa demande de dommages et intérêts supplémentaires doit donc être rejetée.

Il est par contre constant que M. [M] n’a pas formulé de demande antérieure relativement aux frais de remise en état ou de carence du logement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, endommagé par le dégât des eaux provenant du logement des consorts [G]. S’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel qui ne résulte pas de la survenance ou de la révélation d’un fait postérieur au jugement, elle sera déclarée irrecevable.

Sur les frais et dépens

La procédure ayant été rendue nécessaire par le comportement des preneurs, le jugement sera confirmé en ce qui concerne les frais et dépens mis à leur charge.

Les appelants succombant pour l’essentiel en leur appel, il convient de les condamner aux dépens de la présente procédure, de rejeter leur demande en paiement d’indemnités de procédure et de les condamner à payer à M. [M] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire';

INFIRME le jugement rendu le 12 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau en ce qu’il a condamné solidairement Mme [H] [R], M. [K] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G] à payer à M. [I] [M] la somme de 20'253,39 euros, assortie du taux d’intérêt légal à compter de la signification du jugement’et a débouté M. [I] [M] de sa demande de dommages-intérêts';

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONDAMNE in solidum Mme [H] [R], M. [K] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G] à payer à M. [I] [M] la somme de 20'278,32 euros en réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [R], M. [K] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G] à payer à M. [I] [M] la somme de 1'203,84 euros au titre de la perte de chance de relouer le bien';

REJETTE les autres sommes sollicitées sur ces fondements';

Y ajoutant':

DEBOUTE Mme [H] [R], M. [K] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G] de leur demande en dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance';

DECLARE recevable la demande formée par M. [I] [M] en dommages et intérêts pour non-respect de l’obligation d’entretien des lieux loués';

DEBOUTE M. [I] [M] de la demande de dommages et intérêts afférente';

DECLARE irrecevable la demande formée par M. [I] [M] en dommages et intérêts correspondant aux frais de remise en état du logement situé en rez-de-chaussée';

DEBOUTE Mme [H] [R], M. [K] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G] de leurs demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE in solidum Mme [H] [R], M. [K] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G] à payer à M. [I] [M] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE in solidum Mme [H] [R], M. [K] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente