COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 MAI 2024

N° RG 23/02844 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJX5

[R] [E]

[Z] [E]

c/

[M] [O]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 21/00430) suivant déclaration d’appel du 15 juin 2023

APPELANTES :

Delphine DAYER

née le 16 Mars 1986 à [Localité 13](SUISSE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10], [Localité 2](SUISSE)

Marine DAYER

née le 30 Août 1988 à [Localité 13](SUISSE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6] – [Localité 1](SUISSE)

Représentés par M^e Marie-Françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[M] [O]

né le 01 Janvier 1991 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Marin pêcheur,

demeurant [Adresse 7] – [Localité 5]

Représenté par M^e DELLA-LIBERA substituant M^e Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 05 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [E] et Madame [R] [E] sont nues-propriétaires des parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 4] issue d’un lot n° 30 appartenant à un lotissement à [Localité 5] soumis à un cahier des charges du 23 décembre 1926 modifié le 8 novembre 1963 et supportant une maison en fond de parcelle et un chemin d’accès à la voie publique.

Monsieur [M] [O], leur cousin, est propriétaire d’une parcelle mitoyenne [Cadastre 3] issue du même lot n°30 supportant une maison d’habitation.

Monsieur [M] [O] a obtenu un permis de construire valant permis de démolir par arrêté du maire de [Localité 5] en date du 10 septembre 2018 pour un projet de rénovation et de surélévation de la maison située sur la parcelle.

Se plaignant de la violation du cahier des charges du lotissement et d’un empiétement sur leur propriété, Mme [Z] [E] et Mme [R] [E] ont fait assigner Monsieur [M] [O] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte d’huissier en date du 30 décembre 2020 en vue, notamment de :

— lui faire défense d’édifier sur sa parcelle les élévations et constructions autorisées pour une hauteur de 7 mètres au faîtage par le permis de construire valant permis de démolir qui contrevient aux dispositions du cahier des charges du lotissement du Cap- Ferret

— ordonner en tant que de besoin la démolition des constructions litigieuses

Par jugement en date du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en collégialité comme juge de la mise en état sur incident, et au fond a :

Statuant en formation collégiale sur incident,

— rejeté la fin de non-recevoir pour défaut de droit et de qualité à agir soulevée par M. [M] [O]

Statuant au fond,

— rejeté toutes les demandes d’interdiction et de démolition,

— condamné Mme [R] [E] et Mme [Z] [E] à payer à M. [M] [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] [E] et Mme [Z] [E] aux dépens

Par déclaration électronique en date du 15 juin 2023, Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] ont relevé appel de cette décision.

Madame [R] [E] et Madame [Z] [E], dans leurs dernières conclusions d’appelantes en date du 4 janvier 2024, demandent à la cour de :

Statuant sur les moyens d’irrecevabilité soulevés par l’intimé,

— les déclarer recevables en leur action en exécution forcée du cahier des charges du lotissement du Cap Ferret,

— se déclarer incompétent pour statuer sur le moyen de non-recevoir présenté par l’intimé et tiré de l’article 566 du Code de procédure civile,

— les déclarer recevables en leur demande indemnitaire présentée subsidiairement devant la cour,

Au fond,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en interdiction d’édification voire en démolition sous astreinte, formée par elles devant le tribunal judiciaire

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les demandes d’interdiction et de démolition et les a condamnées à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [M] [O] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Statuant à nouveau,

— à titre principal, condamner Monsieur [M] [O] à déconstruire la villa qu’il a érigée sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 5] LH 305 dans le cadre du permis de construire délivré en date du 10 septembre 2018 et référencé PC 03323618 KA0173, ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la signification par huissier de l’arrêt à venir,

— à défaut, le condamner à supprimer sur la villa qu’il a érigée sur la parcelle cadastrée

commune de [Localité 5] LH 305 dans le cadre du par le permis de construire délivré en date du 10 septembre 2018 référencé PC 0 33 23 61 8 KA 0 173 :

— les élévations dépassant une hauteur de 5 mètres

— le bâti entrepris dans un recul de 2,50 mètres de la mitoyenneté de la parcelle cadastrée [Cadastre 12] même commune et sous nu propriété des dames [E]

— les débords de toiture de la villa [O] bâtie sur la parcelle [Cadastre 3] et surplombant la parcelle [Cadastre 4] sous nu-propriété des dames [E]

— assortir chaque condamnation distincte à démolition, d’une astreinte distincte provisoire de 500 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la signification par huissier de l’arrêt à venir

Subsidiairement, au fond, si la Cour ne prononçait pas la déconstruction sous astreinte de la villa ni subsidiairement, la déconstruction des élévations au-delà de 5 mètres et du bâti entrepris dans le recul de 2,50m de la limite Ouest du bien [E],

— condamner l’intimé à paiement d’une somme de 5.000 euros en réparation des troubles de jouissance subis et à une somme de 120.000 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien cadastré LH304 et LH306, avec intérêt au taux légal à compter du jour de l’arrêt à venir outre capitalisation,

En tout état de cause,

— mettre les dépens de 1ère instance et d’appel à la charge de Monsieur [M] [O].

— leur allouer au titre de leurs frais de défense devant le tribunal puis devant la cour, une somme totale de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Monsieur [M] [O], dans ses dernières conclusions d’intimé en date du 30 janvier 2024, demande à la cour de :

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions et l’en déclarer bien fondé

In limine litis,

— constater l’absence de droit d’agir de Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] en invoquant à son encontre le cahier des charges du lotissement du Cap Ferret

— réformer, en conséquence, le jugement de première instance rendu le 14 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir pour défaut de droit et de qualité à agir,

— déclarer irrecevables les demandes formulées par Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] fondées sur le cahier des charges du lotissement du Cap Ferret

— débouter Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] du surplus de leurs demandes et prétentions relatives au défaut de droit et de qualité à agir,

— constater que les demandes formulées par Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] à titre de dommages et intérêts, fondées sur sa prétendue responsabilité civile extracontractuelle, constituent des demandes nouvelles en cause d’appel,

— constater la violation des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile

— déclarer irrecevables les demandes de dommages et intérêts formulées par Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] fondées sur sa responsabilité civile extracontractuelle

— débouter Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] du surplus de leurs demandes et prétentions,

A titre principal, au fond,

— déclarer infondées les demandes formulées par Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] à son encontre,

— confirmer le jugement de première instance rendu le 14 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— rejeté toutes les demandes d’interdiction et de démolition

— condamné Mme [R] [E] et Mme [Z] [E] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] [E] et Mme [Z] [E] aux dépens,

— débouter Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

A titre subsidiaire,

— déclarer manifestement excessives et disproportionnées les demandes formulées par Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] tendant à voir ordonner la démolition des constructions issues des travaux d’extension entrepris par lui,

— réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts réclamés par Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] en réparation des préjudices allégués,

— débouter Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] du surplus de leurs demandes et prétentions,

En tout état de cause,

— condamner solidairement Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] à verser à Monsieur [M] [O] la somme de 10.920 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [R] [E] et Madame [Z] [E] aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le quartier du phare, sur la commune de [Localité 5], a été loti à l’initiative de la Société Nouvelle du Cap Ferret.

Les parcelles en litige correspondent au lot 30 du lotissement et elles sont actuellement cadastrées [Cadastre 12], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Madame [K] [J] veuve [O] avait recueilli de ses parents le lot 30.

Par acte de donation-partage du 26 mai 2015 Madame [X] [O] épouse [E], mère des appelantes, a reçu de sa mère la nue-propriété de la parcelle [Cadastre 12] pour 301 m² correspondant à une maison avec jardin autour et la parcelle cadastrée [Cadastre 4] pour 71 m² correspondant à l’accès à cette maison depuis la voie publique, [Adresse 7].

Cette dernière en a donné la nue-propriété, à ses deux filles, Mmes [Z] et [R] [E], le 23 octobre 2015.

Par ailleurs, le 31 juillet 2015 Mme [O] a cédé à son petit-fils, M. [M] [O], cousin des appelantes, la parcelle cadastrée [Cadastre 3] et anciennement [Cadastre 11] pour 181 m² correspondant à une maison avec jardin autour, situé en façade de la voie publique [Adresse 8].

Le Lotissement du Cap Ferret dont dépend le lot 30 est régi par un cahier des charges approuvé par le Préfet de la Gironde le 23 décembre 1926 et qui a fait l’objet d’un amendement approuvé par un arrêté préfectoral en date du 4 novembre 1963.

Le cahier des charges amendé prévoit notamment :

' que relativement aux lots présentant une largeur de façade inférieure à 16 m, les constructions doivent être soit en isolé avec des marges d’isolement de 2,50 m minimum soient en jumelé par accord entre les voisins, et que la hauteur au faîtage ne doit pas dépasser 5 m

' que la surface bâtie au sol ne pourra excéder le 5 ème de la superficie du sol avec un maximum de 200 m²

M. [M] [O] a obtenu du maire de la commune de [Localité 5], le 10 septembre 2018, un permis de construire valant permis de démolir.

Or, selon les appelantes, ce projet n’est pas conforme au cahier des charges du lotissement en ce qu’il prévoit une emprise au sol de la nouvelle maison s’élevant à 85,80 m² qui, s’ajoutant à l’emprise de la maison sous nue-propriété qu’elles possèdent, excède le 1/5 de sa surface du lot n°30.

De plus, cette construction, selon elles, serait encore en contravention avec le cahier des charges en ce qu’elle présenterait une hauteur au faîtage de 7m alors qu’elle est limitée à 5 m et en ce qu’elle ne respecterait pas une distance de recul par rapport à leur parcelle de 2,5 m.

I-Sur la qualité pour agir des consorts [E]

Il n’est pas contesté que les parcelles respectives des parties sont issues de la division du même lot n°30, division opérée à la suite de la vente, le 31 juillet 2015, à M. [M] [O] d’une partie de ce lot.

Or, il apparaît qu’une telle division était prohibée par le cahier des charges qui, dans un amendement en date du 30 août 1956 précisait :

« Aucune modification du parcellaire approuvé ne pourra avoir pour effet de modifier ou diminuer la surface des lots et de détruire de ce fait le caractère essentiel du lotissement du Cap-Ferret qui doit être conservé en zone boisée de grande densité non seulement en ce qui concerne l’aspect et le charme de cette région, mais encore pour préserver son climat et son sol contre l’action des vents ».

Cet amendement a été certes ensuite atténué par la disposition suivante, en date du 8 novembre 1963 :

« Il ne pourra être créé de lots de façade inférieure à 18 mètres et de superficie inférieure à 800 m2. Cependant, dans le cas très particulier d’une parcelle profonde, ayant une façade minimum de 23 mètres, susceptible de supporter deux habitations distinctes, il sera possible, en accord avec l’administration, de procéder à un morcellement en deux lots ; le premier en façade sur rue répondant aux prescriptions de l’alinéa précédent, le deuxième, desservi par un passage d’au moins 5 mètres, et dont la surface y compris le passage ne pourra être inférieur à 1500 m2. (') ».

Mais cette atténuation ne saurait viser le lot n° 30 dont la surface totale n’excède pas 533 m².

M. [M] [O] déduit de cette situation que si le cahier des charges s’impose entre les différents co-lotis, c’est-à-dire entre propriétaires de lots différents, il n’est pas opposable entre propriétaires au sein d’un même lot, de sorte que les consorts [E] n’ont pas qualité pour en invoquer les dispositions à son encontre.

Pour conclure au rejet de cette fin de non-recevoir, ces dernières soulignent que l’intimé a expressément reconnu dans son acte d’acquisition être lié par le cahier des charges.

Mais cette reconnaissance ne vaut naturellement que dans les limites de son champ d’application.

Elle soutiennent aussi que la division du lot en trois parcelles cadastrales en 2006 et la répartition de ces parcelles par la suite entre elles-mêmes et leur cousin ont eu pour effet de créer une indivision de sorte qu’en application des articles 815-9 et 815-2 du code civil, chacun des indivisaires, d’une part, ne peut jouir du bien qu’en conformité avec la destination du lot et d’autre part, peut agir en vue de la conservation du bien indivis.

Elles en appellent également au bon sens qui doit s’opposer à un paradoxe qui interdirait au détenteur de droits dans un lot d’agir contre un autre détenteur de droits dans ce lot, contrairement aux tiers propriétaires d’autres lots.

Cependant, une situation paradoxale ne saurait être un motif de droit.

Par ailleurs, il est inexact de considérer qu’il existerait entre les parties au litige une situation d’indivision.

Aux termes de leur actes d’acquisition, chacune d’entre elles ( les consorts [E] étant considérés comme une seule et même partie) a bien acquis la propriété pour l’un, la nue-propriété pour les autres, de biens immobiliers parfaitement distincts quand bien ils se situeraient dans un même lot au regard du cahier des charges du lotissement.

Au demeurant, contrairement à ce qu’elles affirment, le tribunal n’a nullement reconnu l’existence d’une telle situation lorsqu’il a jugé que 'les clauses du cahier des charges du lotissement engagent les co-lotis entre eux mais également les acquéreurs de droits divis ( et non pas indivis ) d’un même lot entre eux'.

Ce n’est que dans l’hypothèse où les actes ayant provoqué la division du lot en contravention avec le cahier des charges seraient annulés à la requête d’un co-loti qu’il en résulterait une situation d’indivision entre les différents titulaires d’un même droit de propriété sur le même lot mais avec jouissance exclusive sur les biens qui leur avaient été attribués.

Le jugement attaqué a procédé par simple affirmation en assimilant le cas des différents propriétaires au sein d’un même lot à celui des co-lotis.

Or, comme le soutient à juste titre l’intimé, il est admis que le cahier des charges d’un lotissement présente un caractère contractuel et engage tous les co-lotis entre eux, c’est-à-dire les propriétaires des différents lots.

En raison de l’effet relatif des contrats, ses dispositions ne sont pas opposables aux rapports aux titulaires de droits sur un même lot, dans leurs rapports entre eux.

La division au sein d’un même lot, non autorisée par le cahier des charges, est donc une situation qui, au regard de ce dernier, n’existe pas.

Ainsi, du point de vue des relations contractuelles issues du cahier des charges, les propriétaires de parcelles au sein d’un lot divisé en méconnaissance de ce dernier sont considérés comme propriétaires d’un seul et même lot.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la fin de non-recevoir et d’infirmer le jugement.

Par conséquent, les différentes demandes en démolition et en suppression seront déclarées irrecevables à l’exception de celle concernant le surplomb du toit qui n’est pas fondée sur l’application du cahier des charges.

II-Sur le surplomb de la toiture

Il n’est pas contesté que, conformément à la demande qui en était faite, le permis de construire accordé à M. [O] prévoyait que la toiture de la construction à ériger surplomberait la parcelle [Cadastre 4] dont sont nues-propriétaires les appelantes et qui est à usage de voie d’accès.

Selon les documents annexés à la demande de permis de construire, ce surplomb était de 20 cm là où la toiture existant antérieurement bénéficiait d’un surplomb de 50 cm.

Cependant, les consorts [E] reprochent au jugement d’avoir retenu une servitude de surplomb par destination du père de famille au motif que puisque M. [O] a procédé à la démolition du toit qui bénéficiait de cette servitude, il ne peut plus l’invoquer pour le toit nouveau.

Le jugement sera néanmoins confirmé sur ce point dans la mesure où en réalité, malgré le projet annexé au permis de construire, il n’est nullement démontré l’existence d’un tel surplomb.

Au contraire, M. [O] produit aux débats différentes photographies des lieux qui tendent à démontrer qu’au contraire, le toit litigieux ne connaît aucun débord.

De leur côté, les appelantes ne produisent aucun élément de preuve en sens contraire.

III-Sur les demandes subsidiaires en indemnisation

Les consorts [E] sollicitent, à titre subsidiaire, la condamnation de M. [O] à leur payer les sommes de 5000 € en réparation de leur trouble de jouissance et de 120 000 € au titre de la dépréciation de leur bien, dans l’hypothèse où la cour n’ordonnerait pas les démolitions sollicitées.

Ce dernier soutient que ces demandes sont irrecevables au motif qu’il s’agit de demandes nouvelles en appel ce que l’article 564 du code de procédure civile prohibe.

Cependant, contrairement à ce qu’il affirme, la connaissance de cette demande d’irrecevabilité relève de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état.

En effet, l’article 789 du code de procédure civile, auquel renvoie expressément l’article 907, et dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, prévoit que le juge de la mise en état statue sur les fins de non-recevoir, sans qu’il y ait lieu de faire entre celles-ci une distinction quelconque.

Cette modification applicable aux appels formés à compter du 1er janvier 2020 est applicable au cas d’espèce.

Par conséquent, la cour ne peut statuer sur ce point.

Sur le fond, les appelantes ne fondent leurs demandes que sur la violation du cahier des charges du lotissement.

Or, dès lors qu’il a été jugé que le cahier des charges ne saurait régir les rapports entre propriétaires au sein d’un même lot, ces demandes ne peuvent qu’être rejetées.

IV- sur les demandes annexes

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, Mmes [E], qui succombent, seront condamnées, outre aux dépens, à payer solidairement à M. [M] [O] la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 14 février 2023 en ce qu’il a écarté la demande de fin de non-recevoir présentée par M. [M] [O].

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes de démolition et de suppression formées par Mmes [Z] et [R] [E] sauf celle relative au surplomb du toit,

Rejette la demande de suppression du débord du toit de l’immeuble appartenant à M. [M] [O],

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Se déclare incompétent pour connaître de la demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande d’indemnisation à titre subsidiaire,

Sur le fond, rejette la demande d’indemnisation à titre subsidiaire,

Condamne solidairement Mme [Z] et [R] [E] à payer à M. [M] [O] la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,