MINUTE N° 25/346

Copie exécutoire à :

— M^e Laurence FRICK

Copie à :

— M^e Guillaume HARTER

— greffe du JCP du TJ [Localité 5]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 21 Juillet 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03731 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IMUO

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

APPELANTE :

Madame [B] [D]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4651 du 07/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [N] [M]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente et M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile étant légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat prenant effet le 10 juillet 2023, Monsieur [N] [M] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [B] [D] un appartement situé au troisième étage au [Adresse 3] [Localité 5], et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable dont le montant a été initialement fixé à 600 €, outre 50 € à titre de provision sur charges mensuelle.

Le bailleur a, en date du 20 décembre 2023, fait notifier à la locataire, par acte d’huissier signifié à domicile en son absence, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant de 3 690 € au titre des loyers et charges impayés de juillet à décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, Monsieur [N] [M] a fait assigner Madame [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail,

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire insérée,

— condamner Madame [B] [D] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués aux besoins avec le concours de la force publique,

— condamner la même à lui payer la somme de 4 492,12 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 30 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

— condamner la même à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire,

— en conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 650 €,

— condamner Madame [B] [D] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle de 650 € et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— dire que l’indemnité sera révisable en fonction des augmentations de loyer et révisions de l’acompte de charges, prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [B] [D] aux entiers frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner Madame [B] [D] à payer la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— dire et juger que Madame [B] [D] est occupante sans droit ni titre,

— en conséquence, la condamner ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [B] [D] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire,

— en conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 650 €,

— condamner Madame [B] [D] à payer au bailleur, à compter du prononcé du jugement à intervenir, une indemnité mensuelle d’occupation de 650 € et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à partie demanderesse ou à son mandataire,

— dire que l’indemnité sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acomptes de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [B] [D] à lui payer la somme de 4 492,12 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 30 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

— condamner Madame [B] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner Madame [B] [D] à payer la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [D] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Par jugement réputé contradictoire en date du 12 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a':

— déclaré la demande régulière et recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [N] [M] et Madame [B] [D] s’est trouvée résilié au 21 février 2024,

— dit n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à Madame [B] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Madame [B] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [D], conformément aux articles L433-1, R433-1 et suivants du même code,

— condamné Madame [B] [D] à payer à Monsieur [N] [M] la somme de 4 340 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté à la date du 30 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 7 février 2024,

— fixé l’ indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [B] [D] au montant du loyer et avance sur charges dû au jour de la résiliation soit la somme de 650 €,

— condamné Madame [B] [D] à payer à Monsieur [N] [M] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 février 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées,

— dit n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement,

— condamné Madame [B] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— condamné Madame [B] [D] à payer à Monsieur [N] [M] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [D] a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 30 octobre 2024 et par dernières écritures notifiées le 16 avril 2025, elle conclut à l’infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

À titre principal,

— juger que les demandes de Monsieur [N] [M] sont irrecevables,

— en conséquence, le débouter de l’intégralité de ses demandes et conclusions,

À titre subsidiaire,

— juger que le logement loué ne remplit pas le critère de décence,

— condamner Monsieur [N] [M] à procéder aux travaux de mise en conformité nécessaires,

— réduire le montant du loyer,

— juger que Madame [B] [D] a versé à Monsieur [N] [M] la somme de 3 000 €,

— en conséquence, débouter Monsieur [N] [M] de ses demandes,

— subsidiairement, réduire les montants mis à la charge de Madame [B] [D] à de plus justes proportions,

En cas de condamnation mise à la charge de Madame [B] [D] :

— juger que Madame [B] [D] bénéficiera des plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,

— juger que si Madame [B] [D] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ainsi fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

En tout état de cause :

— débouter Monsieur [N] [M] de l’intégralité de ses demandes,

— débouter Monsieur [N] [M] de toutes demandes formées au titre de l’appel incident,

— condamner Monsieur [N] [M] aux entiers frais et dépens des deux instances.

Au soutien de son appel, Madame [B] [D] fait valoir, à titre principal, que la procédure n’est pas recevable dans la mesure où elle n’a pas été destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que prévu à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

À titre subsidiaire, elle conteste le montant des sommes mises à sa charge au motif d’une part de l’indécence du logement donné à bail et d’autre part, d’un versement en espèces qu’elle aurait opéré pour un montant de 3 000 €.

Elle se déclare être en capacité de régler la dette dans le délai de trois ans prévu à l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par dernières écritures notifiées le 11 mai 2025, Monsieur [N] [M] conclut à la confirmation de la décision entreprise et eu égard à l’évolution de la dette, il demande à la cour de condamner l’appelante à lui payer une somme de 14'740 € au titre des loyers et charges échus, de condamner Madame [B] [D] aux dépens d’appel et à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’huissier instrumentaire a régulièrement délivré à Madame [B] [D], par dépôt de l’acte en son étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire, l’intéressée étant absente de son domicile et l’officier ministériel n’ayant pas connaissance de son lieu de travail'; que l’état des lieux d’entrée montre que le logement était en bon état global'; que Madame [B] [D] n’a jamais payé aucun loyer depuis la conclusion du contrat de bail ; qu’il a fait intervenir un technicien à chaque fois qu’il a été contacté par la locataire'; que cette dernière ne justifie pas avoir assuré le logement suite à son entrée dans les lieux ; qu’elle n’établit pas être en capacité de s’acquitter de la dette de loyers impayés qui n’a fait qu’augmenter.

Par ordonnance de référé du 19 mai 2025, la délégataire de la première présidente a rejeté la requête de Madame [B] [D] en arrêt de l’exécution provisoire du jugement déféré.

L’ordonnance de clôture est en date du 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [M]

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’intimé produit un commandement de payer et de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, établi en date du 20 décembre 2023 par le ministère de Maître [E] [F], huissier de justice à la résidence de [Localité 5].

Les mentions de cet acte, signifié à l’étude, qui font foi jusqu’à inscription de faux, indiquent que l’huissier s’est assuré du domicile de l’intéressée, dont le nom figurait sur la boîte aux lettres et était inscrit sur du courrier dépassant de cette boîte aux lettres, que la destinataire étant absente ainsi que toute personne à son domicile capable ou acceptant de recevoir l’acte, il a laissé, conformément à l’article 656 du code de procédure civile un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 et a expédié la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et que copie de l’acte de signification a été adressée dans le délai prévu par la loi.

Madame [B] [D] ne conteste pas en lui-même la validité de ce commandement de payer non plus que les modalités de sa signification mais prétend ne l’avoir pas reçu dans la mesure où les boîtes aux lettres étaient inutilisables.

Or, le bailleur justifie au contraire de ce que les boîtes aux lettres de l’entier immeuble dont il est propriétaire ont été changées courant 2022, soit antérieurement à la signification du commandement litigieux.

Les photographies produites montrant que la façade de la boîte aux lettres a été pliée ne sont pas datées et l’appelante ne justifie ni avoir adressé un message au bailleur à ce sujet ni avoir déposé une éventuelle plainte ou main courante qui justifierait d’une date certaine. Elle ne rapporte ainsi pas la preuve qui lui incombe de n’avoir pas été en capacité de recevoir les courriers adressés par l’huissier instrumentaire, du fait de la non fonctionnalité de sa boîte aux lettres.

Il y a donc lieu de rejeter comme infondée la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Au fond

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par ans et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ; il doit indemniser le preneur des désordres incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail. ( Cass civ 16 mai 2024 n° 23-12 438.)

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1.Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation'

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites'; les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde corps des fenêtres escalier, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des 1er et 2ème alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours et qu’à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis, sauf au locataire ou au bailleur à saisir directement le juge. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il convient à titre liminaire de constater que Madame [B] [D] s’est autorisée de son propre chef à suspendre dès l’entrée dans les lieux le paiement des loyers et charges puisqu’elle n’aura versé en tout et pour tout au bailleur sur la durée de son occupation qu’une somme de 600 € correspondant au dépôt de garantie.

Or, l’exception d’inexécution ne peut être reçue qu’à condition que le logement soit totalement impropre à l’habitation, l’existence d’éléments d’indécence ne rendant pas nécessairement le logement totalement impropre à l’habitation.

En l’espèce, le logement de trois pièces litigieux, est, selon le contrat de bail, situé au dernier étage d’un immeuble dont la construction est antérieure à 1949.

L’appelante soutient dans ses écritures que la toiture fuit, que deux fenêtres du logement sont cassées, que le logement est infesté de rats, que la porte d’entrée de l’immeuble et la porte d’entrée de l’appartement sont cassées, que la cage d’escalier est dangereuse ; que les conditions d’occupation sont telles que le logement loué est très humide, ce qui a nécessairement des répercussions sanitaires sur les occupants, qu’elle a signalé au bailleur les diverses fuites dans le logement portant sur les toilettes, le lavabo et la toiture et qu’aucune mesure nécessaire n’a été prise par le bailleur pour y remédier ; qu’elle a été victime d’un AIT en lien avec la présente situation.

Il ressort des copies d’écran produites par le bailleur relatant les messages que se sont adressés les parties au cours du contrat de bail, que Madame [B] [D] s’est plainte de ce que l’immeuble grouille de rats, de ce que la fenêtre de la cuisine et cassée, qu’en cas de pluie, elle subit des fuites d’eau venant de la toiture, que le chauffe eau fuit, que les fenêtres ne sont pas étanches à l’air.

Si elle énonce dans ses écritures faire appel à l’agence régionale de santé pour établir un constat d’indécence, force est de constater qu’elle ne produit aucun rapport d’une quelconque autorité qualifiée en ce sens.

Elle ne produit aucune attestation de témoins établissant que le logement a été infesté de rats au cours du contrat de bail, ce qui est au surplus contesté par un autre locataire qui atteste n’en avoir jamais vu ni chez elle ni dans les communs.

Au demeurant, Madame [B] [D] a adressé le 4 août 2023 au bailleur un message signalant qu’il n’y avait plus de rats alors que le bailleur, après qu’elle s’est plainte, avait fait diligence et pris contact avec une entreprise de dératisation.

Le bailleur produit une facture établie par OK Toiture Sarl en date du 3 avril 2024 (soit postérieurement à la résiliation du bail) éditée pour recherche et remplacement de tuiles cassées, réparation de la souche de cheminée, contrôle de la couverture au niveau de la cheminée, contrôle de la couverture zinguerie.

L’artisan a noté en gras sur cette facture « veuillez prendre en compte l’état de vétusté de votre toiture, il faudra envisager de la changer rapidement'».

L’existence de fuites dans l’une des chambres lorsqu’il pleut n’est pas contestée et a été dénoncée dès le mois d’août 2023.

Elles sont manifestement dues au mauvais état de la toiture que le bailleur aurait dû faire vérifier avant de mettre le logement du dernier étage en location.

Ces infiltrations en période de pluie caractérisent un élément d’indécence au sens du 1. du décret du 30 janvier 2002.

Cependant, intermittentes et limitées, elles ne sont pas susceptibles de rendre le logement totalement impropre à l’habitation.

Par ailleurs, le bailleur reconnaît en cours de bail lors d’un échange de sms que la fenêtre de la cuisine ferme mal et être en contact avec un professionnel, sans produire aucune facture de réparation.

Il s’agit là également d’un point d’indécence puisque si la fenêtre ferme mal, elle ne peut présenter une étanchéité à l’air suffisante.

Cependant, cet élément ne saurait davantage justifier une impropriété totale à l’habitation étant ajouté que le contrat de location énonce au chapitre V «'Travaux'» que «' l’appartement a été rénové : peinture, sol, salle de bains, cuisine, remise en état de la chaudière'».

Rien n’établit que les fenêtres, dont l’état était jugé moyen lors de l’état des lieux à l’entrée, ont été cassées, que la porte d’entrée aurait été de même cassée antérieurement à la résiliation du bail, que l’escalier était dangereux ou bien encore que le logement était particulièrement humide, les quelques photographies produites, au demeurant non datées, n’ayant pas force probante.

Il n’apparaît pas que la locataire ait signalé au bailleur des fuites au niveau des toilettes et du lavabo antérieurement à la résiliation du bail de sorte que les doléances qu’elle a adressées au bailleur en cours de procédure d’appel, soit dans une période où le bailleur n’était plus tenu à une quelconque obligation de délivrance et d’entretien, sont inopérantes. Il convient en tout état de cause de relever que Monsieur [M] a fait diligence en faisant intervenir un plombier qui a solutionné le problème.

Ainsi, Madame [B] [D] échoue à rapporter la preuve que le logement était totalement inhabitable, de sorte qu’ elle n’est pas fondée à se prévaloir de l’ exception d’inexécution.

Elle était tenue de régler les loyers et charges convenus, sauf à saisir le juge d’une demande d’exécution des travaux et le cas échéant de réduction ou de suspension du paiement des loyers et charges jusqu’à l’exécution des travaux de remise en état par le bailleur, ce qu’elle n’a pas fait.

La clause résolutoire insérée au contrat de bail étant acquise depuis le 21 février 2024, faute de règlement par Madame [B] [D] de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui la visait, le contrat de bail se trouve résilié depuis cette date et l’appelante, devenue sans droit ni titre, n’est plus fondée à solliciter « que les travaux nécessaires soient réalisés et que les loyers mis à sa charge soient réduits'».

Sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne saurait être accueillie en l’espèce dès lors qu’en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il ne peut y être fait droit qu’à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en situation de régler sa dette locative, ce qui n’est pas le cas de Madame [B] [D] qui ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers ni percevoir d’autres ressources que le revenu de solidarité active pour un montant de 848,62 € en dernier lieu (novembre 2024).

N’étant pas démontré que le logement était impropre à l’habitation, le bailleur est en droit de se prévaloir de la résiliation du bail pour solliciter l’expulsion de Madame [B] [D].

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 18 juillet 2023 entre Monsieur [N] [M] et Madame [B] [D] concernant le logement situé au troisième étage du [Adresse 3] [Localité 5] sont réunies à la date du 21 février 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date, a dit n’y avoir lieu à délai de paiement ni à suspendre la clause résolutoire, a ordonné l’évacuation sinon l’expulsion de cette dernière et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges avec possibilité de révision, montant dont il n’est pas expressément demandé la remise en cause devant la cour.

Suivant tableau produit par Monsieur [M] et à défaut de preuve par l’appelante du paiement en espèces d’une somme de 3 000 € ou de toute autre somme, Madame [B] [D] est débitrice au 31 mai 2025, de la somme de 14 740 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés et indemnités d’occupation, outre l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025.

Pour autant, Madame [B] [D] a incontestablement subi, du mois d’août 2023 au 21 février 2024, date de fin du bail, un préjudice de jouissance lié au manquement par le bailleur, qui n’invoque pas la force majeure, à l’obligation de délivrer un logement conforme aux prescriptions du décret du 30 janvier 2002.

Ce préjudice justifie en l’espèce la réfaction à hauteur de 1 000 € de la créance du bailleur arrêtée au 31mai 2025, de sorte que par compensation, Madame [B] [D] sera condamnée à payer à Monsieur [N] [M] la somme de 13 740 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés et indemnités d’occupation, arrêtés au 31 mai 2025, outre une somme mensuelle de 650 € à compter du 1er juin 2025.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé sur le montant de la créance de Monsieur [M].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie largement perdante à hauteur d’appel, Madame [B] [D] sera condamnée aux dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à Monsieur [N] [M] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Madame [B] [D] à payer à Monsieur [N] [M] la somme de 4 340 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 30 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse,

Et statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNE Madame [B] [D] à payer à Monsieur [N] [M] la somme de 13 740' € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, montant arrêté au 31 mai 2025,

RAPPELLE que Madame [B] [D] reste tenue au paiement à Monsieur [N] [M] de l’indemnité d’occupation mensuelle de 650 €, révisable, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à parfaite évacuation et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Et y ajoutant,

DÉBOUTE Madame [B] [D] de sa demande de condamnation de Monsieur [N] [M] à procéder aux travaux de mise en conformité nécessaires et de sa demande en réduction du montant du loyer,

DÉBOUTE Madame [B] [D] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [B] [D] à payer à Monsieur [N] [M] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [D] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Conseillère