COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 21 NOVEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 20/13091 – N° Portalis DBVB-V-B7E-

BGWKK

S.A.R.L. HOTEL MEUBLE VICTOR HUGO [Localité 16]

C/

[YO] [Y]

[KE] [Y]-[UJ]

[V] [F] [Y]

[W] [Y]

[AN] [Y]

[M] [Y]

[WB] [Y]

[NC] [DX]

[XT] [O] veuve [DX]

[I] [DX] épouse [E]

[T] [DX]

[SH] [DX]

[VF] [DX] épouse [L]

[I] [Z] [DX] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Alexandra BOISRAME

M^e Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 02 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00033.

APPELANTE

Société HOTEL MEUBLE VICTOR HUGO [Localité 16] S.A.R.L.

, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [YO] [Y]

venant en représentation de M. [CF] [Y] héritier de Mme [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle même héritière et de Madame [C] [DX] et de Madame [TN] [DX]

, demeurant [Adresse 10] – ROYAUME UNI

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON plaidant

Madame [KE] [Y]-[UJ]

venant en représentation de M. [CF] [Y] héritier de Mme [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle même héritière et de Madame [C] [DX] et de Madame [TN] [DX]

, demeurant [Adresse 11] – ROYAUME UNI

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame [V] [F] [Y]

venant en représentation de M. [CF] [Y] héritier de Mme [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle même héritière et de Madame [C] [DX] et de Madame [TN] [DX]

, demeurant [Adresse 13] ROYAUME UNI

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur [W] [Y]

venant en représentation de M. [CF] [Y] héritier de Mme [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle même héritière et de Madame [C] [DX] et de Madame [TN] [DX]

, demeurant [Adresse 3] – ROYAUME UNI

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur [AN] [Y]

venant en représentation de M. [CF] [Y] héritier de Mme [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle même héritière et de Madame [C] [DX] et de Madame [TN] [DX]

, demeurant [Adresse 7] – ROYAUME UNI

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur [M] [Y]

héritier et venant aux droits de Madame [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle même héritière de Madame [C] [DX] et de Madame [TN] [DX]

né le 08 Décembre 1938 à [Localité 14], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur [WB] [Y]

héritier et venant aux droits de Monsieur [IM] [NC] [Y] né le 17 février 1941 ) [Localité 14] et décédé le 22 septembre 2017 ; lui même héritier de Madame [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG], elle même héritière de Madame [C] [DX] et de Madame [TN] [DX]

né le 08 Février 2002 à [Localité 16], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur [NC] [DX]

venant en représentation de son père Monsieur [S] [DX], lui même héritier de Monsieur [YO] [DX]

né le 16 Février 1961 à [Localité 17], demeurant [Adresse 18] – PORTUGAL

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame [XT] [O] épouse [DX], (décédée)

née le 13 Février 1925 à [Localité 19], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [I] [E] NÉE [DX]

tant en son nom personnel, qu’en sa qualité d’ayant droit de feue Madame [XT] [O] veuve [DX]

née le 13 Novembre 1955 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1] PORTUGAL

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Lydie JOUVE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant

Monsieur [T] [DX],

héritier et venant aux droits de Monsieur [P] [BJ] [DX], lui même héritier de Monsieur [DB] [DX]

né le 20 Avril 1955 demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Monsieur [SH] [DX]

héritier et venant aux droits de Monsieur [P] [BJ] [DX], lui même héritier de Monsieur [DB] [DX]

né le 29 Novembre 1960, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame [VF] [DX] épouse [L]

héritière et venant aux droits de Monsieur [P] [BJ] [DX], lui même héritier de Monsieur [DB] [DX]

née le 17 Avril 1954, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Madame [I] [Z] [DX]

es qualité d’ayant droit de feu Madame [BJ] [O] veuve [DX]

née le 13 Novembre 1955 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Lydie JOUVE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 1972, Mme [TN] [DX], Mme [C] [DX] et M. [YO] [DX] ont donné à bail commercial à la SARL Meublé Victor Hugo des locaux désigné comme suit 'un appartement au rez-de-chaussée divisé en sept pièces, deux cabinets de toilette, deux cuisines, entrée et WC, ainsi qu’un sous-sol formant office, chambre de bonne et charbonnière, la division actuelle résultant des travaux d’aménagement effectués par la société locataire avec l’accord des bailleurs', à usage exclusif d’hôtel meublé, situés [Adresse 8].

Le bail était conclu pour une durée de neuf années à effet du 1er avril 1972 pour se terminer le 31 mars 1981, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 9.500 francs.

Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises.

Suite aux décès successifs de Mme [TN] [DX], Mme [C] [DX] et M. [YO]

[DX] , puis ensuite aux décès de leurs héritiers, la composition de l’indivision successorale a été modifiée à plusieurs reprises.

Par acte d’huissier en date du 26 mars 2007, les bailleurs ont adressé à la locataire un congé pour le 29 septembre 2007 avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 30.000 €.

Suivant acte d’huissier du 10 septembre 2008, la locataire a sollicité le renouvellement de son bail.

Par acte extra-judiciaire du 9 décembre 2008, les bailleurs ont accepté le principe de renouvellement du bail, moyennant un nouveau loyer de 30.000 € en principal.

Par acte d’huissier du 29 septembre 2010, les bailleurs ont fait signifier à la SARL Meublé Victor Hugo, locataire initiale ainsi qu’à la SNC Hôtel Victor Hugo [Localité 16], en cours de formation devant reprendre le bail et à [B] [H], gérant pour le cas où cette dernière société ne serait pas constituée, un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer sur renouvellement.

Par acte du 28 septembre 2012, les bailleurs ont fait assigner la SARL Meublé Victor Hugo [Localité 16] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 30.000 € par an.

Par jugement du 10 février 2015, le juge des loyers commerciaux a constaté l’interruption de l’instance, suite au décès le 25 janvier 2014, de M. [P] [DX], propriétaire indivis des locaux litigieux.

Suite à la reprise d’instance par les héritiers, le juge des loyers commerciaux a, par jugement mixte du 1er juin 2016:

— déclaré irrecevables les conclusions en défense de la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16], après réception du mémoire n° 3 des bailleurs,

— donné acte à Mme [N] [K] veuve [DX], M. [T] [DX], M. [SH] [DX] et Mme [BJ] [DX] de leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de feu [P] [DX],

— constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2008 pour une durée de 9 ans,

— avant dire-droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er octobre 2008, ordonné une expertise confiée à Mme [X] aux fins d’estimer la valeur locative, notamment en fonction de la méthode hôtelière.

L’expert a déposé son rapport définitif en mars 2017, concluant à une valeur locative de 17.511€, sauf à déduire la taxe foncière de 1.894 €, soit un loyer de 15.617 € par an.

Par jugement en date du 2 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nice a:

— dit que la SNC Hôtel Meublé Victor Hugo n’est pas partie défenderesse à la présente instance, dans la mesure où l’assignation du 28 septembre 2012 ne visait que la SARL Hôtel Victor Hugo et où la SNC Hôtel Meublé Victor Hugo n’est pas intervenue volontairement à l’instance et n’y a pas, non plus, été attraite en cours de procédure,

Vu le jugement mixte du 1er juin 2016,

— rejeté la demande d’annulation du mémoire préalable signifié par acte d’huissier du 29 septembre 2020,

— dit que les locaux litigieux, à usage exclusif d’hôtel meublé, étant des locaux monovalents, le loyer sur renouvellement du bail du 1er octobre 2008 doit, en application de l’article R 145-10 du code de commerce, être fixé à la valeur locative selon les usages observées dans la branche d’activité considérée,

Vu le rapport d’expertise de Mme [X],

— fixé la valeur locative de l’hôtel Meublé Victor Hugo, sis 59 bd Victor Hugo à [Localité 16], à la somme de 15.617 € hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2008,

— dit que la SARL Meublé Victor Hugo sera tenue de payer aux consorts [Y]-[DX] les intérêts de droit au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, au fur et à mesure des échéances contractuelles à compter de l’assignation du 28 septembre 2012, avec anatocisme,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront partagés entre les parties, et supportés à hauteur de 2/3 par la défenderesse, la SARL Meublé Victor Hugo et d’un tiers par les demandeurs, les consorts [Y]-[DX].

Pour statuer en ce sens, ce magistrat a retenu que:

— sur la nullité du mémoire préalable du 29 septembre 2020 soulevée par la locataire:

* le précédent jugement mixte du 1er juin 2016 a déclaré irrecevables les conclusions de la SARL Meublé Victor Hugo, lesquelles soulevaient déjà la nullité du mémoire préalable du 29 septembre 2020,

* la locataire soulève à nouveau la nullité de ce mémoire pour les mêmes motifs, demande qui ne peut être accueillie,

* la juridiction des loyers commerciaux est passée outre le moyen de nullité qui était soulevé et a déjà statué, dans le jugement mixte du 1er juin 2016 partiellement sur le fond du litige d’une part, en indiquant dans le corps du jugement que la monovalence des locaux impliquait que le loyer sur renouvellement n’était pas soumis à la règle du plafonnement selon variation indiciaire et, d’autre part, en constatant dans son dispositif, l’accord des parties sur le principe de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2008 pour une durée de 9 ans et en indiquant que la valeur locative, pour la détermination de laquelle elle a ordonné une expertise, devait se faire selon la méthode hôtelière,

* dès lors la demande de nullité du mémoire préalable ne peut être accueillie comme soulevée postérieurement au jugement mixte du 1er juin 2016 qui était passé outre,

— sur le montant du loyer sur renouvellement:

* le caractère monovalent des locaux n’est pas contestable,

* l’expert a estimé la valeur locative à la somme de 15.617 € par an, après déduction de la taxe foncière en utilisant la méthode hôtelière classique,

— les bailleurs approuvent cette estimation sauf en ce qui concerne la déduction de la taxe foncière et la locataire sollicite à titre subsidiaire, la fixation de la valeur locative à la somme de 9.131,61 € correspondant au montant du loyer plafonné selon la variation indiciaire, demande qui ne peut qu’être rejetée en ce que le loyer des hôtels est soumis à un régime autonome d’estimation de la valeur locative et que les règles de plafonnement du loyer ne sont pas applicables,

— c’est également en vain que la locataire se prévaut de travaux de rénovation et de sécurisation de l’hôtel qu’elle a fait effectuer entre décembre 2010 et octobre 2013 en ce que la date de la valeur locative doit être estimée à la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2008 et par suite seuls les travaux effectués antérieurement à cette date, seraient susceptibles d’être pris en considération,

— la locataire soutient que ne serait pas à sa disposition la chambre de bonne en entre-sol mentionnée dans le bail, ce qui ne ressort d’aucune pièce du dossier,

— contrairement à ce que prétendent les bailleurs, c’est de façon appropriée que l’expert a déduit le montant de la taxe foncière 2008 de 1.894 € de la valeur locative de 17.511 € soit un solde de 15.617 € par an.

Par déclaration en date du 24 décembre 2020, la SARL Hôtel Meublé Victor Hugo [Localité 16] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 août 2024, la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] demande à la cour de:

In limine litis,

Vu l’article 815-3 du Code civil,

Vu les articles 114, 116, 117, 119, 561 648, 649 et 909 du code de procédure civile,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article R. 145-27 du code de commerce,

Vu le mémoire préalable en date du 29 septembre 2010,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux

près le tribunal judiciaire de Nice, en date du 02 décembre 2020,

Et statuant à nouveau,

— annuler le mémoire préalable signifié le 29 septembre 2010 pour vice de fond, l’acte n’ayant pas été délivré à la requête de coïndivisaires disposant d’une majorité des deux tiers, en

application des articles 815-3 du code civil et 117 du code de procédure civile, ainsi que R.

145-27 du code de commerce,

— annuler le mémoire préalable signifié le 29 septembre 2010 pour vices de forme, lesquels

causent des griefs au preneur, sur le fondement des articles 114, 116 et 648 du code de

procédure civile,

— juger que la nullité vicie toute la procédure subséquente et que toutes demandes formées par

les intimés en première instance sont irrecevables, puisque le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nice a été saisi en violation des dispositions de l’article R. 145-27 du code de commerce,

— annuler le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire

de [Localité 16], en date du 02 décembre 2020,

— juger et déclarer que l’action en fixation du loyer est prescrite, de sorte que le bail renouvelé au 1er octobre 2008 se trouve définitivement renouvelé au prix antérieur, toutes clauses et conditions demeurant inchangées,

Au fond,

Vu les anciens articles 774 et 775 du code civil,

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu l’article 69 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955,

Vu les articles 32 et 122 à 126 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-10, L. 145-36 et L. 145-60 du code de commerce,

Vu les articles R. 145-10, R. 145-23, R. 145-24, R. 145-27, R. 145-28, R. 145-31 du code de

commerce,

Vu les articles les anciens 1153-1 (devenu 1231-7), 1154 (devenu 1343-2) et articles 1351

(devenu 1355) du code civil,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux

près le tribunal judiciaire de Nice, en date du 02 décembre 2020,

Et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les intimés en leurs demandes, pour défaut d’interruption en première instance de la prescription biennale dans un intervalle régulier inférieur à 2 ans, en application de l’article L. 145-60 du code de commerce,

— déclarer irrecevables les intimés en leurs demandes pour défaut de qualité à agir, ces

derniers ne justifiant aucunement qu’eux-mêmes ou leurs auteurs aient accepté la succession de Feue [TN] [DX], de Feue [C] [DX] et de Feu [YO] [DX], ni d’être propriétaires effectifs du bien immobilier litigieux donné à bail,

— déclarer irrecevables M. [YO] [Y], M. [AN] [Y], M. [W] [Y] et Mme [KE] [Y] en leurs demandes pour défaut de qualité à agir, en l’état du testament établi par feu leur père M. [CF] [Y], en date du 22 août 2004,

En conséquence,

— annuler le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire

de [Localité 16], en date du 02 décembre 2020,

— juger et déclarer que l’action en fixation du loyer est prescrite, de sorte que le bail renouvelé au 1er octobre 2008 se trouve définitivement renouvelé au prix antérieur, toutes clauses et conditions demeurant inchangées,

A défaut,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux

près le tribunal judiciaire de Nice, en date du 02 décembre 2020,

— fixer la valeur locative du bien immobilier sis à [Adresse 8] à

la somme de 9.131,62 € par an,

— juger que seule la période entre le 28 septembre 2010 et la fin de la période du bail renouvelé peut-être opposable à la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] (RCS Nice 525 408 746) dans le cadre d’une fixation de la valeur locative du bien immobilier litigieux et que, tel que prévu dans l’acte de cession en date du 28 septembre 2010, la période entre le 1er octobre 2008 et le 27 septembre 2010 est exclusivement imputable à la SNC Hôtel Meublé Victor Hugo (RCS n° 973 800 030) qui seule jouissait dudit bien immobilier pendant cette période,

— juger n’y avoir lieu à fixation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28

septembre 2012, ni à anatocisme,

— juger que les intérêts de droit au taux légal seront dus sur la différence entre l’ancien et le

nouveau loyer, au fur et à mesure des échéances contractuelles à compter de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

Vu les articles 32-1 du code de procédure civile et l’article 1240 du code civil (ancien article

1382 du code civil),

Vu les articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile,

— recevoir la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] en son appel et la déclarer recevable et bien fondée,

— débouter les intimés, à savoir M. [YO] [Y], Mme [KE] [Y]- [UJ], Mme [V] [F] veuve [Y], M. [W] [Y], M. [AN] [Y], M. [M] [Y], M. [WB] [Y], M. [NC] [DX], M. [T] [DX], M. [SH] [DX],

Mme [BJ] [DX] épouse [L] et Mme [I] [DX] épouse [E], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— déclarer irrecevable la traduction libre en langue française d’une attestation dévolutive de la succession de M. [CF] [Y], laquelle est dépourvue du document original en langue étrangère (pièce adverse n° 13), en application de l’ordonnance de Villers-Cotterêts d’août 1539,

— condamner in solidum les intimés à verser à la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] une somme de 15.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, en application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil (ancien article 1382 du code civil) et ce, en l’état de leur mauvaise foi caractérisée et de la procédure aussi bien abusive qu’infondée, tant sur la forme que le fond, qu’ils ont introduite en première instance,

— condamner chacun des intimés à verser à la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] une somme de 1.000,00 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance à leur charge.

M. [YO] [Y], Mme [KE] [Y] [UJ], Mme [V] [F] [Y], M. [W] [Y] et M. [AN] [Y], venant en représentation de M. [CF] [Y], hériter de Mme [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle-même héritière de Mme [C] [DX] et de Mme [TN] [DX], M. [M] [Y], héritier venant aux droits de Mme [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle-même héritière de Mme [C] [DX] et de Mme [TN] [DX], M. [NC] [DX], venant en représentation de son père M. [S] [DX], lui-même héritier de M. [YO] [DX], M. [WB] [Y], héritier et venant aux droits de M. [IM] [Y], lui-même héritier de Mme [J] [DX] veuve [Y] veuve [MG] elle-même héritière de Mme [C] [DX] et de Mme [TN] [DX], M. [T] [DX], M. [SH] [DX] et Mme [BJ] [DX] épouse [L], héritiers et venant aux droits de M. [P] [DX], lui-même héritier de M. [YO] [DX], suivant leurs dernières conclusions signifiées le 27 août 2024, demandent à la cour de:

Vu l’article 778 ancien du code civil,

Vu l’article 815-3 ancien du code civil,

Vu les articles 1153-1 et suivants du Code civil,

Vu les articles 2241 et suivants du code civil,

Vu les articles 114 et 116 du code de procédure civile,

Vu les articles L.145-16, L.145-24, L. 145-60, R 145-23 et suivants du code de commerce ;

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile ;

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 décembre 2020 par le

président du tribunal judiciaire de NICE, sauf :

* en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité des indivisaires bailleurs au titre

de l’article 700 du code de procédure civile,

* infirmer en ce qu’il a visé la société Hôtel Meublé Victor Hugo,

* infirmer en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du mémoire préalable du 29 septembre 2010, au motif erroné que cette demande aurait été jugé irrecevable par le jugement du tribunal de grande instance de Nice rendue le 1er juin 2016,

Et ce faisant, Statuant à nouveau

— juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions présentées par M. [YO] [Y], Mme [KE] [Y], M. [AN] [Y], M. [W] [Y], Mme [V] [F] veuve [Y], M. [M] [Y], M. [WB] [Y], Mme [XT] [O] épouse [DX], Mme [I] [DX] épouse [E], M. [NC] [PP] [DX], Mme [BJ] [DX] épouse [L], M. [SH] [DX], Monsieur [T] [DX],

— débouter la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter la demande d’annulation du mémoire préalable signifié par les bailleurs le 29 septembre 2010, en ce qu’elle a déjà été jugée aux termes du jugement rendu le 1er juin 2016, ayant autorité de la chose jugée, ce dernier ayant jugé parfaitement valide le mémoire du 29 septembre 2010,

— juger que les locaux litigieux, à usage exclusif d’hôtel meublé, étant des locaux monovalents, le loyer sur renouvellement du bail au 1er octobre 2008 doit, en application de l’article 145-10 du code de commerce, être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée,

— fixer la valeur locative des locaux occupés par la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] sis [Adresse 8], à la somme de 15.617 € par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2008,

— juger que la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] sera condamnée à payer à M. [YO] [Y], Mme [KE] [Y], M. [AN] [Y], M. [W] [Y], Mme [V] [F] veuve [Y], M. [M] [Y], M. [WB] [Y], Mme [XT] [O] épouse [DX], Mme [I] [DX] épouse [E], M. [NC] [PP] [DX], Mme [BJ] [DX] épouse [L], M. [SH] [DX], Monsieur [T] [DX], les intérêts de droit au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, au fur et à mesure des échéances contractuelles à compter de l’assignation du 28 septembre 2012, avec anatocisme,

— condamner la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] à régler la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise, distraits au profit de M^e Jeanne Courquin sur son affirmation de droit,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel, et sans caution,

Et y ajoutant,

— condamner la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] à régler à M. [YO] [Y], Mme [KE] [Y], M. [AN] [Y], M. [W] [Y], Mme [V] [F] veuve [Y], M. [M] [Y], M. [WB] [Y], Mme [XT] [O] épouse [DX], Mme [I] [DX] épouse [E], M. [NC] [PP] [DX], Mme [BJ] [DX] épouse [L], M. [SH] [DX], Monsieur [T] [DX], la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Alexandra Boisrame,

Mme [I] [E], par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, demande à la cour de:

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 décembre 2020 par le président du tribunal judiciaire de Nice, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité des

indivisaires bailleurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer la valeur locative des locaux occupés par la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16]

sis [Adresse 8], à la somme de 15.617 € par an, hors charges et

hors taxes, à compter du 1er octobre 2008,

— condamner la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] à payer et porter aux bailleurs Mme [I] [E], M. [YO] [Y], Mme [KE] [Y] [UJ], Mme [V] [F] [Y], M. [W] [Y], M. [AN] [Y], Monsieur [NC] [PP] [DX], M. [T] [DX], M. [SH] [DX], M. [M] [Y], M. [WB] [Y], le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2008,

— juger que la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] sera condamnée à payer aux bailleurs Mme [I] [E], M. [YO] [Y], Mme [KE] [Y] [UJ], Mme [V] [F] [Y], M. [W] [Y], M. [AN] [Y], Monsieur [NC] [PP] [DX], M. [T] [DX], M. [SH] [DX], M. [M] [Y], M. [WB] [Y], les intérêts de droit au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, au fur et à mesure des échéances contractuelles à compter de l’assignation du 28 septembre 2012, avec anatocisme,

— condamner la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] à payer et porter à Mme [I] [E] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société Hôtel Victor Hugo [Localité 16] aux entiers dépens distraits au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit, en ce compris les frais d’expertise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la nullité du mémoire préalable

La SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] conclut en premier lieu à la nullité du mémoire préalable signifié le 29 septembre 2020 faisant grief au premier juge d’avoir écarté ce moyen au motif que le précédent jugement mixte du 1er juin 2016 a déclaré irrecevables ses conclusions en défense au mémoire n° 3 des bailleurs alors que:

— il n’a pas été statué sur leur contenu, de sorte que les demandes n’ont pas été jugées,

— le jugement dit ' mixte’ du 1er juin 2016, n’a pas tranché dans son dispositif une partie du principal et n’est donc pas revêtu de l’autorité de la chose jugée,

— ce jugement n’aborde aucune question litigieuse ayant trait directement à une question de fond et est en réalité ' avant dire droit',

— elle a déposé un nouveau mémoire après dépôt du rapport d’expertise soulevant la nullité du mémoire préalable signifié à la requête des bailleurs et le premier juge n’a pas motivé sur ce point se contenant de renvoyer au jugement du 1er juin 2016, lequel n’avait pas statué sur cette demande de nullité.

La société appelante soutient que le mémoire préalable est nul pour vice de fond au visa de l’article 815-3 du code civil en ce que l’action en fixation du prix du bail renouvelé doit être introduite à la requête d’indivisaires disposant soit de l’unanimité des indivisaires pour les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007, soit à la majorité d’au moins de deux tiers des droits indivis pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2007. Elle observe que le mémoire préalable a été notifié par voie de commissaire de justice à la requête de sept personnes et que les bailleurs ne justifient aucunement que ledit mémoire a été délivré à la requête de coindivisaires disposant d’une majorité suffisante, leur permettant d’effectuer cet acte d’administration.

La SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] invoque également la nullité du mémoire préalable pour vice de forme comme n’étant pas conforme aux dispositions de l’article R 145-24 du code de commerce en ce qu’il ne contient pas l’état civil complet des requérants, leur qualité précise et leur lien de filiation avec les bailleurs originaires, ce qui lui a causé un grief dans la mesure où elle ignore totalement qui sont précisément les requérants.

Les intimés se prévalent, pour leur part, de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 1er juin 2016 qui a certes déclaré irrecevables les conclusions en défense après réception du mémoire n° 3 mais s’est bien prononcé sur la validité du mémoire préalable du 29 septembre 2020. Ils soulignent que ce jugement a tranché une partie du principal en ce qu’il s’est prononcé sur la prise en compte de travaux dans l’évaluation de la valeur locative et a dit que celle-ci devait être déterminée selon la méthode hôtelière classique. Ils précisent que c’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la décision du 11 juin 2016 doit être considérée comme mixte et que la demande de nullité ne peut donc être accueillie comme étant soulevée postérieurement au jugement mixte du 1er juin 2016 qui a passé outre.

Mme [I] [E] précise, de surcroît, que si la société appelante entendait maintenir cette demande de nullité, il lui appartenait de régulariser un appel à l’encontre du jugement du 1er juin 2016, ce qu’elle n’a pas fait, étant désormais irrecevable à invoquer à nouveau la nullité du mémoire préalable. Elle expose en outre qu’en raison de l’absence de mémoire régulièrement notifié, le locataire est considéré comme n’ayant jamais invoqué la nullité de mémoire avant le jugement du 1er juin 2016, alors qu’une telle demande doit être évoquée avant tout débat au fond.

Ils contestent en tout état de cause l’existence d’un quelconque vice de fond affectant le mémoire préalable signifié le 29 septembre 2010 en ce qu’ils justifient qu’à la date de délivrance de ce mémoire, l’ensemble des indivisaires était visé ainsi qu’ils en justifient.

Ils soutiennent que ce mémoire n’est par ailleurs entaché d’aucun vice de forme, l’appelante échouant à démontrer l’existence d’un quelconque grief qui en résulterait.

Il convient de rappeler que la société appelante soulevait déjà la nullité du mémoire préalable du 29 septembre 2010 dans ses ' conclusions en défense’ au mémoire n° 3 des bailleurs.

Or, le juge des loyers commerciaux, dans sa première décision du 1er juin 2016, a déclaré irrecevables lesdites conclusions au motif que celle-ci ne pouvaient pas être considérées comme valant mémoire, alors que la procédure devant le ,juge des loyers commerciaux est une procédure dérogatoire d’ordre public sur mémoires devant être adressés en lettres recommandées avec accusé de réception conformément aux articles R 145-23 et R 145-26 du code de commerce.

La SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] invoque, à nouveau, la nullité de ce mémoire du 29 septembre 2010 considérant que le premier jugement du 1er juin 2016 ne serait pas un jugement ' mixte’ mais un simple jugement avant dire droit, dépourvu de toute autorité de la chose jugée.

Toutefois, une telle analyse est erronée en ce que le juge des loyers commerciaux a statué, dans le jugement mixte du 1er juin 2016, partiellement sur le fond du litige:

— d’une part, en se prononçant sur la validité du mémoire du 29 septembre 2010 en retenant en page 6 que celui-ci est ' régulier et interruptif de prescription',

— d’autre part et toujours dans le corps du jugement,

*en indiquant que la monovalence des locaux impliquait que la valeur locative devait être déterminée selon la méthode hôtelière et n’était pas soumise à la règle du plafonnement selon la variation indiciaire

* en se prononçant sur la prise en compte des travaux considérant en l’espèce qu’ils ne devaient pas être intégrés dans la valeur locative,

— enfin, dans le dispositif, en constatant l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2008 pour une durée de 9 ans mais ordonnant une mesure d’expertise, estimant ne pas disposer d’élément suffisants pour apprécier le montant du loyer de renouvellement, selon la méthode hôtelière.

Il s’ensuit que dans son jugement mixte du 1er juin 2016, le juge des loyers commerciaux a bien tranché une partie du fond du litige, décidant par là de passer outre la demande de nullité du mémoire du 29 septembre 2010, soulevée par la locataire dans des conclusions déclarées irrecevables.

Si elle entendait maintenir cette demande de nullité, il appartenait à la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] d’interjeter appel de ce jugement mixte du 1er juin 2016, ce qu’elle n’a pas fait.

Celle-ci n’est donc pas fondée à solliciter à nouveau la nullité du mémoire du 29 septembre 2010, une telle prétention étant formée postérieurement au jugement du 1er juin 2016, qui a statué partiellement sur le fond en passant outre la demande de nullité qui était présentée dans ses 'conclusions’ en défense n° 3.

En outre, lesdites conclusions ayant été déclarées irrecevables, en raison de l’absence de mémoire régulièrement signifié, la société appelante est réputée n’avoir jamais invoqué la nullité du mémoire du 29 septembre 2010, avant le jugement mixte du 1er juin 2016 alors qu’une telle demande en nullité doit être évoquée avant tout débat au fond.

Par conséquent, la demande de nullité du mémoire préalable ne peut être accueillie comme soulevée postérieurement au jugement mixte du 1er juin 2016, qui était passé outre.

Les moyens invoqués par la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16], au soutien de sa demande en nullité du mémoire litigieux, comme résultant d’un vice de fond et d’un vice de forme, n’ont donc pas à être examinés.

Sur les fins de non recevoir soulevées par la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16]

1. Sur la prescription

La SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] oppose aux bailleurs l’irrecevabilité de leur action comme étant prescrite au visa de l’article L 145-60 du code de commerce, considérant que le délai de prescription biennal n’a pas été interrompu dans un intervalle régulier inférieur à 2 ans entre la délivrance de l’assignation du 28 septembre 2012 et le jugement du 2 décembre 2020

En vertu de l’article L 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Conformément aux articles 2241 et 2242 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Par ailleurs, dans le cadre d’une procédure en fixation loyer de renouvellement d’un bail commercial, la notification du mémoire, même entaché d’un vice de forme, a un effet interruptif de prescription.

En l’espèce, la chronologie de la présente procédure met en évidence que:

— le mémoire préalable a été signifié par les bailleurs le 29 septembre 2010,

— ces derniers ont fait assigner la locataire, devant le juge des loyers commerciaux, par acte extra judiciaire du 28 septembre 2012, soit avant l’expiration du délai de deux ans après la signification du mémoire,

— l’interruption de la prescription résultant de cette demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, étant rappelé que:

* par jugement du 10 février 2015, le juge des loyers commerciaux a constaté l’interruption de l’instance, suite au décès de M. [P] [DX], propriétaire indivis des locaux donnés à bail,

* suite à la reprise d’instance par les héritiers, ce même magistrat, par jugement du 1er juin 2016 a ordonné une expertise confiée à Mme [X], laquelle a déposé son rapport définitif en mars 2017,

* suite au dépôt de ce rapport, l’instance a été immédiatement reprise et l’affaire a été à nouveau évoquée lors de l’audience du 5 avril 2017.

L’instance ayant été ainsi régulièrement reprise, l’interruption de l’instance résultant de l’assignation du 28 septembre 2012, a perduré jusqu’au jugement du 2 décembre 2020.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des bailleurs sera donc rejetée.

2 Sur le défaut de qualité à agir

La société appelante se prévaut également du défaut de qualité à agir des intimés qui, selon elle, ne rapportent pas la preuve de leur qualité d’héritiers des trois bailleurs originaires. Elle relève qu’il est constant que ces derniers sont tous décédés et qu’il n’est pas justifié que leurs ayants droits respectifs aient accepté leurs successions successives, ni davantage que leurs descendants aient eux-mêmes accepté la succession de leurs auteurs. Elle en tire pour conséquence que les douze bailleurs mentionnés dans le jugement querellé ne justifient donc aucunement être propriétaires effectifs du bien immobilier, objet du bail commercial litigieux, d’autant qu’ils ne produisent pas davantage la moindre déclaration de succession ou justificatif du paiement des droits de succession.

Elle relève que la généalogie produite par les intimés est incomplète et qu’aucun acte d’acceptation de la succession des trois bailleurs originaires n’est produit, ni davantage un quelconque acte de partage, de sorte qu’ils sont tous étrangers à la succession respective de Mme [TN] [DX], Mme [C] [DX] et M. [YO] [DX] , ces trois successions étant réputées vacantes imposant la nomination du service du domaine de l’administration fiscale.

Elle ajoute que les bailleurs ne justifient pas être propriétaires des lieux loués ainsi qu’il en ressort de la matrice cadastrale qui est produite.

Outre cette fin de non-recevoir qui concernent tous les intimés, elle estime être fondée à soulever l’irrecevabilité des demandes formées par M. [YO] [Y], M. [AN] [Y], M. [W] [Y] et Mme [KE] [Y] dans le cadre de la première instance en l’état d’un testament établi par feu [CF] [Y] le 22 août 2004 à la lecture duquel ses 4 enfants n’ont pas qualité à agir.

Les intimés rappellent que l’acceptation de la succession peut être tacite et qu’en l’espèce, il est manifeste que tous les indivisaires bailleurs ont accepté les successions de leur de cujus puisqu’ils ont tous décidé d’engager la présente procédure. Ils relèvent que la matrice cadastrale ne vaut nullement titre de propriété de sorte que l’appelante ne peut tirer aucune conséquence de cette pièce et ajoutent qu’ils produisent également les attestations immobilières justifiant d’autant plus leur qualité à agir.

En vertu de l’article 724 alinéa 1er du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

L’article 730 alinéa 1er stipule que la preuve de la qualité d’héritier s’établit par tous moyens.

Les intimés justifient, par la production des différentes attestations ou actes de notoriété dressés à chaque décès et remontant aux trois bailleurs originaires, à savoir Mme [TN] [DX], Mme [C] [DX] et M. [YO] [DX], de leur qualité d’héritiers:

— Mme [TN] [DX] est décédée le 4 avril 1991 et a laissé pour lui succéder Mme [C] [DX], suivant testament du 7 juillet 1986 l’intronisant légataire universelle,

— Mme [C] [DX] est décédée le 8 juillet 1991, laissant pour lui succéder sa fille unique réservataire et légataire universelle selon testament du 3 juin 1987, Mme [RL] [DX], qui a hérité tant des droits indivis de sa mère sur l’immeuble litigieux que ceux de sa tante, Mme [TN] [DX], ainsi qu’il en ressort de l’attestation de Me [A] [G], notaire à [Localité 16],

— Mme [RL] [DX] est décédée le 5 janvier 2004, laissant pour lui succéder ses trois enfants: M. [CF] [Y], M. [M] [Y] et M. [IM] [Y], conformément à l’attestation de notoriété qui est produite,

— M. [CF] [Y] est décédé le 28 décembre 2010, laissant pour lui succéder conformément à la dévolution successorale qui est produite: son épouse, Mme [V] [F] et, ses quatre enfants, M. [YO] [Y], M. [W] [Y], M. [AN] [Y] et Mme [KE] [Y] épouse [UJ],

— M. [IM] [Y] est décédé le 22 septembre 2017, laissant pour lui succéder son fils unique, M. [WB] [Y], ainsi qu’il en ressort de l’acte de notoriété,

— le troisième fils de Mme [RL] [DX], M. [M] [Y], toujours en vie, est régulièrement partie à la présente procédure,

— M. [YO] [DX] est décédé le 15 mai 1996 laissant pour lui succéder son épouse, Mme [BJ] [O] et leurs trois enfants: Mme [I] [DX] épouse [E], M. [P] [DX] et M. [S] [DX] , Mme [BJ] [O] ayant déclaré opter pour 1/4 de la succession en pleine propriété et 3/4 en usufruit des biens et droits immobiliers composant la succession de son époux ( attestation dévolutive de la succession),

— M. [S] [DX] est décédé le 6 janvier 2007 laissant pour lui succéder son fils unique, M. [NC] [PP] [DX] ( attestation de Me [R], notaire à [Localité 17]), étant précisé que la partenaire de PACS du défunt, Mme [D] [U] n’a aucun droit sur le bien immobilier litigieux ainsi qu’il en résulte du projet d’attestation immobilière après le décès de M. [S] [DX], de sorte que celle-ci n’avait aucune raison ni de délivrer le congé, ni d’être partie à la présente instance,

— M. [P] [DX] est décédé le 25 janvier 2014, laissant pour lui succéder, son épouse Mme [N] [K] épouse [DX] ( acte de notoriété de M. [P] [DX]),

— Mme [N] [K] est décédée le 6 février 2019, laissant pour lui succéder, M. [T] [DX], M. [SH] [DX] et Mme [BJ] [DX] épouse [L] ( acte de notoriété de Mme [N] [K]).

S’agissant de l’affirmation de la société appelante qui prétend que les ayants-droits des trois bailleurs originaires ne justifient pas avoir accepté leurs successions successives, ni davantage leurs héritiers, il y lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 782 du code civil, l’acceptation pure et simple peut être expresse ou tacite. Elle est expresse quand le successible prend le titre ou la qualité d’héritier acceptant dans un acte authentique ou sous seing privé. Elle est tacite quand le successible saisi fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter et qu’il n’aurait droit de faire qu’en qualité d’héritier acceptant.

La prise de possession de biens héréditaires mobiliers ou immobiliers vaut acceptation tacite de la succession et fait du successible un héritier pur et simple. De même, le congé valant offre de vente donné en qualité de propriétaire indivis témoigne d’une volonté claire de se conduire en héritier.

En l’espèce, la délivrance d’un congé valant offre de renouvellement signifié le 3 mars 2017 à la requête des indivisaires, suivi de la notification d’un mémoire préalable et d’une assignation initiant une procédure dans laquelle ils sont demandeurs au principal caractérisent une acception tacite de la succession de leurs auteurs respectifs.

L’ensemble des indivisaires bailleurs a accepté la succession de leur de cujus puisqu’ils ont tous accepté d’engager la présente procédure.

L’absence d’acte de partage entre les différents héritiers est parfaitement inopérante en ce que les indivisaires ont le droit de demeurer en indivision.

Enfin, il ne peut être tiré aucune conséquence de la matrice cadastrale qui ne mentionne que les bailleurs originaires, le cadastre ne valant aucunement titre de propriété, d’autant que les intimés communiquent en cause d’appel les attestations immobilières qu’ils ont fait établir par Me [JI], notaire à [Localité 14], suite au décès de Mme [TN] [DX], Mme [RL] [DX], , M. [CF] [Y],, M. [YO] [Y] et Mme [C] [DX]. Il est également produit les projets dressés par Me [JI] pour les successions de M. [YO] [DX], M. [S] [DX] et M. [P] [DX].

Ces éléments établissent incontestablement que les intimés sont propriétaires indivis des locaux, donnés à bail à la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16].

En revanche, celle-ci se prévaut du testament établi par feu M. [CF] [Y], en date du 22 août 2004 et qui n’a pas été versé au dossier en cause d’appel, qui met en évidence que le défunt a légué à son épouse, Mme [V] [F] épouse [Y] ' sans aucune réserve, ni exception, tous les biens meubles et immeubles qu’il possédait en France’ , étant relevé que seule la législation britannique est applicable à la succession de M. [CF] [Y], qui vivait et est décédé au Royaume Uni et dont l’épouse et les quatre enfants disposent tous de la nationalité britannique.

C’est donc à juste titre que l’appelante soutient que seule Mme [V] [F] veuve [Y] est susceptible d’intervenir à la présente procédure, les quatre enfants ne pouvant prétendre à aucun droit en concours avec leur mère, en l’absence de réserve héréditaire au Royaume Uni. Au demeurant, les intimés reconnaissent dans leurs écritures en indiquant qu’il est établi que seule Mme [V] [F] veuve [Y] a recueilli des droits dans l’immeuble litigieux.

Par voie de conséquence, M. [YO] [Y], M. [W] [Y], M. [AN] [Y] et Mme [KE] [Y] épouse [UJ] sont irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir.

Sur la fixation du loyer renouvelé

Il ressort des constatations de l’expert judiciaire que les locaux loués sont situés dans un immeuble de 1905 de belle facture dénommé ' Palais Yolande’ , en face du jardin Alsace Lorraine et que l’emplacement, à 5 minutes à pied de la promenade des Anglais ainsi que des plages et 10 minutes du centre ville, est excellent.

En 2008, année de renouvellement du bail, l’hôtel comportait 9 chambres au rez-de-chaussée outre une chambre et une remise à l’entresol.

Mme [X] a estimé la valeur locative, au 1er octobre 2008, à la somme annuelle de 15.617 € hors charges et hors taxes récupérables pour le locataire ( après déduction de la taxe foncière) en utilisant la méthode hôtelière classique qui, selon les usages de la profession, consiste à dégager une recette théorique de l’hôtel que l’exploitant peut obtenir en louant la totalité des chambres sur l’ensemble de l’année à partir des prix affichés, et en appliquant divers correctifs, comme la prise en compte des rabais moyens consentis pour des groupes, d’un coefficient de fréquentation normatif pour les établissements de même secteur et de même catégorie, d’un pourcentage sur recettes variable également selon la catégorie et de certaines clauses du bail prévoyant des charges ' exorbitantes ' supportées par le locataire.

Les bailleurs sollicitent, pour leur part, la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant du loyer renouvelé des locaux litigieux à la somme de 15.617 € hors taxes et hors charges conformément aux conclusions de l’expert [X].

La SARL Hôtel Victor Hugo prétend, en premier lieu, qu’elle ne peut être redevable du loyer déplafonné qu’à compter du 28 septembre 2010, date de son acquisition du fonds de commerce à la SNC Hôtel Meublé Victor Hugo. Elle fait valoir qu’il n’existe aucune clause de solidarité dans l’acte de cession du fonds de commerce et qu’elle n’a pas vocation à se substituer à la venderesse de son fonds

Aux termes de l’acte de cession de fonds de commerce régularisé le 28 septembre 2010 entre la SNC Hôtel Meublé Victor Hugo et la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16], le cessionnaire a été informé de la situation locative en ce qu’il est précisé ' Que par exploit d’huissier en date du 10 septembre 2008 dont copie annexée, la SNC Meublé Victor Hugo a sollicité le renouvellement de son bail auprès de l’hoirie [DX] venant aux droits de feue Mme [TN] [DX], que selon notification en date du 9 décembre 2008, dont copie annexée, l’hoirie [DX] a répondu favorablement à la demande de renouvellement avec demande de déplafonnement à hauteur d’un loyer de 30.000 € annuel. Aucune des parties n’a pris à ce jour l’initiative de saisir le juge des loyers commerciaux. Le loyer est actuellement fixé à la somme de annuelle de 6.015,64 € plus taxes et charges. Le cessionnaire dispense le rédacteur des présentes d’une plus ample énonciation de la situation locative ayant pu l’appréhender avant la signature des présentes par l’analyse des différents contrats et actes sus-relatés.'

En cas de cession de fonds de commerce, le bail commercial continue à courir pour la durée initialement prévue et donne à son nouveau propriétaire, le bénéfice du droit au renouvellement du bail. Il convient de rappeler, qu’en application de l’article L 145-16 du code de commerce, le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du fonds de commerce par son locataire mais lorsque ce dernier cède son bail, il transmet à son acquéreur les droits et obligations qui y sont attachés.

Or, cette subrogation du cessionnaire du fonds de commerce dans les droits et obligations afférents au bail initialement contracté par le cédant comprend le droit au renouvellement du bail qui est exercé par le preneur en vertu de l’article L 145-10 du code de commerce et sa contrepartie, à savoir la possibilité pour le bailleur, qui sans être opposé au principe du renouvellement, d’obtenir une modification du prix du bail.

Tel a été le cas en l’espèce, lorsque suite à la demande de renouvellement du bail formé par la locataire le 10 septembre 2008, les bailleurs en ont accepté le principe mais moyennant la fixation d’un nouveau loyer à compter du 1er octobre 2008.

Dès lors, la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16], cessionnaire, s’est vue transmettre l’obligation de régler le loyer du bail renouvelé tel que fixé par le juge des loyers commerciaux et ce, à compter du 1er octobre 2008.

Contrairement à ce qu’elle soutient, il ne s’agit pas d’une dette de loyers échus avant la cession du bail qui effectivement n’est pas, sauf stipulation contraire, transmiseau cessionnaire, aucun parallèle ne pouvant cependant être fait avec des loyers fixés judiciairement dans le cadre d’une procédure de renouvellement de bail, qui par définition ne peuvent s’analyser en une dette du cédant avant la cession du fonds de commerce.

Par voie de conséquence, la société appelante est bien redevable des loyers à compter du 1er octobre 2008, date de renouvellement du bail cédé.

Celle-ci soutient, par ailleurs, qu’en l’absence de jouissance de la chambre de bonne, le montant du loyer du bail renouvelé, tel que fixé par l’expert judiciaire, est surévalué eu égard à la superficie réelle. Elle fait ainsi grief au premier juge d’avoir retenu que la chambre de bonne serait située au sous-sol alors que les chambres de bonne sont toutes situées au dernier étage de l’immeuble.

Il y a lieu de relever, en premier lieu, la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] n’a nullement fait état d’une telle difficulté lors des opérations d’expertise, ce qui aurait permis à Mme [X] d’émettre un avis sur ce point et de provoquer ainsi un débat contradictoire entre les parties.

Le bail commercial litigieux décrit les lieux loués comme suit ' un appartement au rez-de-chaussée divisé en sept pièces, deux cabinets de toilette, deux cuisines, entrée et WC, ainsi qu’un sous-sol formant office, chambre de bonne et charbonnière '.

Il est donc manifeste que la chambre de bonne visée est bien située en sous-sol ( entresol) et non au dernier étage de l’immeuble.

Au demeurant, le plan de distribution de l’entresol figurant en page 14 du rapport d’expertise fait apparaître un palier, une remise et une chambre n° 10 de 16,08 m², l’expert ayant expressément noté, à l’entresol, la présence d’une chambre donnant sur une cour intérieure.

La locataire a donc bien la jouissance la chambre de bonne.

L’appelante se prévaut également de ' carences’ résultant du rapport d’expertise déposé en mars 2017, sollicitant la fixation, à titre subsidiaire, d’un loyer à la somme de 9.131,61 € correspondant au montant du loyer plafonné selon la variation indiciaire. Or, comme la relevé à juste titre le premier juge, compte tenu de la monovalence des locaux, le régime des hôtels est soumis à un régime autonome d’estimation de la valeur locative, les règles du plafonnement du loyer n’étant pas applicables. En outre, Mme [X] a utilisé la méthode hôtelière classique pour estimer la valeur locative, conformément à la mission qui lui avait été impartie par le juge des loyers commerciaux, la locataire n’apportant aucune critique pertinente sur les calculs effectués par l’expert sur le fondement de cette méthode.

C’est enfin à juste titre que l’expert n’a pas pris en compte les travaux de rénovation et de sécurisation effectués par la locataire entre décembre 2010 et octobre 2013 en ce que la valeur locative doit être estimée à la date du renouvellement du bail, à savoir au 1er octobre 2008 et que seuls les travaux effectués antérieurement à cette date, au cours du bail expiré, pouvaient être pris en considération.

En considération de ces éléments, le montant du loyer renouvelé des locaux litigieux sera fixé à la somme de 15.617 € hors taxes et hors charges conformément aux conclusions de l’expert [X].

Le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les intérêts légaux sur la différence entre le montant du nouveau loyer de 15.617 € par an et le loyer effectivement payé, seront dus à compter de l’assignation du 28 septembre 2012, à savoir au jour de la demande, doit être confirmé.

De même les indivisaires bailleurs ayant formulé une demande de capitalisation des intérêts et le juge ne disposant d’aucune marge d’appréciation sur ce point, c’est à juste titre que celle-ci a été ordonnée.

Au regard de la solution apportée au présent litige, la société appelante ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Déclare M. [YO] [Y], M. [W] [Y], M. [AN] [Y] et Mme [KE] [Y] épouse [UJ] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir,

Rejette les fins de non recevoir tirées du défaut d’intérêt et de qualité à agir du surplus des intimés ainsi que de la prescription de leur action invoquée par la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] en cause d’appel,

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile:

— la somme globale de 5.000 € à M. [YO] [Y], Mme [KE] [Y], M. [AN] [Y], M. [W] [Y], Mme [V] [F] veuve [Y], M. [M] [Y], M. [WB] [Y], Mme [XT] [O] épouse [DX], Mme [I] [DX] épouse [E], M. [NC] [PP] [DX], Mme [BJ] [DX] épouse [L], M. [SH] [DX], Monsieur [T] [DX],

— la somme de 1.500 € à Mme [I] [E],

Condamne la SARL Hôtel Victor Hugo [Localité 16] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,