MINUTE N° 25/241

Copie exécutoire à :

— M^e LAISSUE-STRAVOPODIS

Copie certifiée conforme à :

— M^e Dominique HARNIST

— greffe du JCP du TJ Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03059 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILTS

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [L] [R] épouse [I]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2801 du 09/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat au barreau de COLMAR

INTIM'' ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [M] [I]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 15 décembre 2018, M. [J] [V] a consenti à M. [M] [I] et Mme [L] [R] épouse [I] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 600 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le 25 octobre 2022, M. [V] a fait délivrer à M. et Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2 663 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de juillet 2021 à octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 août 2023, M. [V] a fait assigner M. et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir :

— déclarer M. [V] recevable et bien fondé en ses demandes,

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre M. [V] et M. et Mme [I] à effet au 25 décembre 2022 par application des stipulations du bail,

— constater que M. et Mme [I] occupent sans droit ni titre les locaux appartenant à M. [V] depuis le 25 décembre 2022,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [I] et de tout occupant de leur chef ainsi que de leurs biens avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. et Mme [I] qui disposeront d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs,

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte,

— condamner M. et Mme [I] à payer à M. [V] les sommes de :

' 3 141,71 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 25 décembre 2022, majorés des intérêts au taux légal tels que stipulés au bail,

' 10,85 euros par jour, correspondant à deux fois le loyer quotidien, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 25 décembre 2022 et ce jusqu’à la

libération effective des locaux et de la restitution des clés, outre les charges mensuelles de 100 euros,

— condamner M. et Mme [I] à payer à M. [V] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [I] en tous les dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et notamment la somme de 145,31 euros au titre du commandement de payer, et le coût de l’assignation, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier de justice, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier prévu à l’article X du décret,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

A l’audience du 2 avril 2024, M. [V] a actualisé la dette locative à la somme de 17 353,80 euros selon décompte du 19 mars 2024.

Comparante en personne Mme [I] a sollicité des délais de paiement, proposant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 200 euros.

Assigné à personne, M. [I] n’était pas présent, ni représenté à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire du 29 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties,

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [I] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. et Mme [I] à payer à M. [V] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges du 26 décembre 2022 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

— condamné M. et Mme [I] à payer à M. [V] la somme de 17 353,80 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 29 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M. et Mme [I] à payer à M. [V] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [I] aux frais et dépens de la procédure y compris la somme de 145,31 euros au titre du commandement de payer, et le coût de l’assignation, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier de justice,

— débouté M. [V] de sa demande de fixation d’une astreinte pour libérer les lieux,

— débouté Mme [I] de sa demande d’octroi de délais de grâce,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 décembre 2022 et que M. et Mme [I] restaient devoir la somme de 17 353,80 euros à la date du 29 mars 2024 au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Concernant les délais de paiement, il a considéré que l’octroi de délais était subordonné au paiement régulier du loyer courant.

Mme [I] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 9 août 2024.

Par ordonnance du 23 septembre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 25 novembre 2024, M. et Mme [I] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel principal de Mme [R] [I] et l’appel incident de M. [I] bien fondés,

Y faisant droit

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— constater l’indécence du logement loué,

En conséquence,

— condamner M. [V] à verser aux locataires au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi du fait de l’indécence du logement loué un montant correspondant à la moitié du loyer prévu au bail, soit sur la durée de celui-ci une somme de 20 700 euros,

— ordonner la compensation de ce montant avec la somme d’arriérés mise en compte par M. [V],

En conséquence,

— débouter M. [V] de sa demande de condamnation en paiement formulée à l’encontre des époux [I], tout comme de sa demande d’expulsion,

En tout état de cause,

— accorder aux époux [I] si malgré la compensation évoquée ci-dessus, une dette devait subsister, l’autorisation de procéder à son règlement par mensualités sur 3 années,

— dire que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus,

— dire et juger qu’aucune expulsion ne saurait avoir lieu du fait tant de la suspension des effets de la clause résolutoire, que de l’indécence des lieux loués,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

M. et Mme [I] expliquent qu’ils s’étaient séparés mais que M. [I] a réintégré le domicile conjugal, de sorte que leurs intérêts sont totalement similaires.

Ils soutiennent qu’au vu de l’enquête menée par les services hygiène et santé de la ville de [Localité 3], il apparaît que le logement loué est indécent en l’absence de chauffage, en raison de non-conformités affectant l’installation intérieure de gaz et l’installation électrique et du défaut d’étanchéité à l’eau et à l’air des ouvrants.

Ils indiquent que M. [I] n’a aucun revenu et que les ressources du foyer, composé de 5 personnes, sont de 1 211 euros.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 12 décembre 2024, M. [V] demande à la cour de :

— déclarer l’appel principal interjeté par Mme [L] [R] [I] et l’appel incident formé par M. [M] [I] mal fondés,

En conséquence,

— les rejeter,

— débouter Mme [L] [R] [I] et M. [M] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, actualisant la dette,

— condamner M. et Mme [I] à payer à M. [V] la somme provisionnelle et à parfaire, de 23 693,80 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, somme arrêtée au mois de décembre 2024 outre intérêts au taux légal,

Subsidiairement, si la Cour devait constater l’indécence du logement,

— dire que l’indemnisation relative au trouble de jouissance doit être limitée à la somme de 3 006 euros,

Au besoin,

— ordonner la compensation de ce montant avec partie de la somme d’arriérés mise en compte par M. [V],

En tout état de cause,

— débouter Mme [L] [R] [I] et M. [M] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [L] [R] [I] et M. [M] [I] aux entiers frais et dépens.

L’intimé fait valoir que les locataires ne se sont jamais plaints d’une quelconque difficulté pendant l’exécution du bail et qu’ils invoquent le caractère indécent du logement pour la première fois à hauteur de cour.

M. [V] indique que l’état des lieux d’entrée permet de retenir que le bailleur a respecté son obligation de délivrance d’un logement décent s’agissant notamment du chauffage, de l’installation électrique, des ouvrants et du parquet et que les locataires sont à l’origine des désordres allégués.

Il précise que l’état des lieux permet d’établir que la chaudière, remplacée en 2015, était fonctionnelle, que les radiateurs étaient existants et fonctionnels. Il ajoute que la mise en conformité Gaz a bien été réalisée mais que les locataires ont fait le choix de ne pas souscrire d’abonnement au gaz en raison de son coût.

M. [V] soutient avoir mandaté l’entreprise Sthilé pour l’entretien de la chaudière et que les locataires ont refusé son intervention.

Il explique que les locataires, au moment de la visite des services hygiène et santé de la ville de [Localité 3] en 2024, ont prétendu vivre sans chauffage alors qu’ils utilisaient un chauffage d’appoint depuis leur installation dans les lieux.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’inexécution :

Selon l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, M. et Mme [I] invoquent l’indécence du logement donné en location sur la base d’un rapport d’enquête établi le 16 avril 2024 par Mme [W] [D], inspectrice de salubrité du service hygiène et santé environnementale de l’Eurométropole de [Localité 3].

Il ressort de ce rapport que les désordres suivants ont été constatés dans le logement lors d’une visite du 8 mars 2024 :

— Chauffage : le conduit de raccordement de la chaudière individuelle au gaz naturel est déboité et non accessible. L’inspectrice indique que, selon les dires de Mme [I], les non conformités de l’installation n’ont pas permis l’ouverture d’un abonnement de gaz depuis l’entrée des locataires dans le logement. Elle constate qu’un chauffage d’appoint électrique est utilisé par les locataires et que la température relevée dans le salon est de 17,8° C.

— Installation électrique : présence de fils nus accessibles dans la salle de bains, d’un interrupteur déboîté dans la cuisine et d’un domino apparent au niveau du luminaire dans la chambre. L’inspectrice relève également que le lave-linge est situé à moins de 60 cm de la baignoire et n’est pas raccordé sur un circuit dédié.

— Etanchéité des ouvrants : la fenêtre de la chambre n’assure plus son rôle d’étanchéité à l’air et à l’eau. Un espace de quelques centimètres est constaté entre l’ouvrant et le dormant.

Les locataires se réfèrent également à un diagnostic Gaz du 2 décembre 2022 qui a révélé des anomalies résultant de la défectuosité du conduit de raccordement de la chaudière.

Concernant le chauffage, l’état des lieux d’entrée contradictoire du 15 décembre 2018, signé par M. [V] et M. [I], fait état de la présence d’une chaudière murale fonctionnelle récente et en bon état et de radiateurs en bon état et fonctionnels dans toutes les pièces de l’appartement.

Par ailleurs, le bailleur justifie de la mise en conformité gaz du logement au mois d’août 2018 par la dépose et l’enlèvement du conduit de raccordement de fumée existant et la pose d’un tuyau de flexible Alugaz DN 125.

Il justifie également que la société Sthilé, mandatée pour l’entretien annuel de la chaudière en octobre 2022, s’est déplacée au domicile des époux [I] sans pouvoir réaliser la prestation demandée.

Enfin, la cour relève que les locataires ne justifient d’aucune démarche entreprise auprès du bailleur afin de lui signaler l’existence de désordres affectant le chauffage et lui demander d’y remédier pendant l’exécution du contrat de location.

A cet égard, il sera observé que le courrier de mise en demeure du 27 février 2024 que les locataires déclarent avoir adressé au bailleur est postérieur de plus de 16 mois à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’en tout état de cause, ils ne justifient pas de l’envoi de ce courrier ni de sa réception par le bailleur, alors que ce dernier conteste l’avoir reçu.

Il n’est donc pas démontré que les désordres allégués sont imputables à un manquement du bailleur.

En ce qui concerne l’installation électrique, l’état des lieux d’entrée fait état d’un compteur électrique dans l’entrée, d’interrupteurs fonctionnels et en bon état dans le salon et dans les chambres.

Il n’est fait aucune mention de fils nus dans la salle de bains, ni d’un interrupteur déboîté dans la cuisine, et ces désordres n’ont pas été signalés au bailleur en cours d’exécution du contrat, de sorte que leur imputabilité à un manquement du bailleur n’est pas démontrée.

Il en est de même pour l’étanchéité des ouvrants causée par un espace de quelques centimètres entre l’ouvrant et le dormant, ce désordre n’étant pas mentionné dans l’état des lieux, ni signalé au bailleur en cours d’exécution du contrat.

Par conséquent, la cour considère que l’exception d’inexécution n’est pas fondée et que les locataires ne pouvaient se dispenser de payer le loyer, sans y avoir été préalablement autorisés par une décision de justice.

Il s’ensuit que M. et Mme [I] auraient dû régler les causes du commandement d’avoir à payer la somme de 2 663 euros en principal qui leur a été délivré le 25 octobre 2022 dans le délai de deux mois qui leur était imparti.

Faute pour les locataires de s’exécuter, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 décembre 2022.

Le jugement est donc confirmé sur ce point, ainsi qu’en ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des meubles, à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, et à la condamnation solidaire de M. et Mme [I] à son paiement.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les appelants ne justifient pas de l’apurement de leur dette locative, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [I] au paiement de la somme de 17 353,80 euros à titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 29 mars 2024.

Ajoutant au jugement déféré, ils seront également condamnés au paiement de la somme de 6 340 euros au titre des indemnités d’occupation et charges dues pour la période d’avril à décembre 2024.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.

En l’espèce, M. et Mme [I] justifient percevoir la somme de 500 euros au titre des allocations d’aide au retour à l’emploi, outre la somme de 631 euros au titre du revenu de solidarité active.

Ils ne justifient pas avoir repris le paiement régulier du loyer courant, ni entrepris l’apurement de leur dette locative qui s’est considérablement aggravée depuis la délivrance du commandement de payer du 25 octobre 2022, passant de 2 663 euros à 23 693,80 euros à la date du 31 décembre 2024.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais, ni d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement et y ajoutant, la cour rejette la demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 1719 3° du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail ».

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état de réparations locatives ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à ses obligations.

En l’espèce, M. et Mme [I] sollicitent une indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance d’un montant de 300 euros par mois pendant une période de 69 mois, soit la somme totale de 20 700 euros.

Cependant, au vu des développements qui précèdent, il n’est pas démontré que les désordres relevés dans le rapport d’enquête du 16 avril 2024 soient imputables à un manquement du bailleur.

En outre, M. et Mme [I] ne sauraient reprocher au bailleur de ne pas avoir effectué les travaux nécessaires dans le délai de 15 jours suivant la notification de ce rapport d’enquête dans la mesure où la résiliation du bail est intervenue le 25 décembre 2022 et qu’ils n’étaient donc plus locataires de M. [V] dont les obligations en tant que bailleur ont pris fin à cette date.

Par conséquent, M. et Mme [I] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. et Mme [I] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [M] [I] et Mme [L] [R] épouse [I] à payer à M. [J] [V] la somme de 6 340 euros au titre des indemnités d’occupation et charges dues pour la période d’avril à décembre 2024,

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

CONDAMNE in solidum M. [M] [I] et Mme [L] [R] épouse [I] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente