ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU16 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/06058 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QBRE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 15 NOVEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 20]

N° RG 23/00768

APPELANTS :

Monsieur Monsieur [T] [J], né le 4 mai 1931 à [Localité 21] (66), domicilié [Adresse 14], placé sous curatelle renforcée suivant jugement des minutes n°1463-2022 rendu le 27 septembre 2022 par Madame le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 19] statuant en qualité de juge des tutelles, représenté par ses curateurs désignés, Madame [D] [J] épouse [L] et Monsieur [M] [J],

né le 04 Mai 1931 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e MUSLIN

Madame Madame [D] [J] épouse [L], née le 7 mai 1962 à [Localité 19] (13), domiciliée [Adresse 18], en qualité de curatrice de Monsieur [T] [J], désignée suivant jugement du 27 septembre 2022,

née le 07 Mai 1962 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e MUSLIN

Monsieur Monsieur [M] [J], né le 17 juillet 1957 à [Localité 20] (66), domicilié [Adresse 3], en sa qualité de curateur de Monsieur [T] [J], désigné suivant jugement du 27 septembre 2022,

né le 17 Juillet 1957 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représenté par M^e Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e MUSLIN

INTIME :

Monsieur [O] [X]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Assigné à étude le 22 décembre 2023

Ordonnance de clôture du 12 novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

Le délibéré initialement prévu le 9 janvier 2025 a été prorogé au 16 janvier 2025.

ARRET :

— par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Audrey VALERO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1999, Mme [W] [J] a donné à bail à M. [O] [X] un appartement situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer de 1 800 francs (274, 41 euros) par mois, outre une provision sur charges de 200 francs (30, 49 euros).

Le 18 janvier 2023, Mme [D] [J] épouse [L] et M. [M] [J], curateurs de M. [T] [J], ont fait délivrer à M. [O] [X] un commandement de payer la somme de 10 980 euros, au titre des loyers impayés dus entre le mois de janvier 2020 et le mois de décembre 2022, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

Par acte d’huissier en date du 26 avril 2023, M. [T] [J], ainsi que Mme [D] [J] épouse [L] et M. [M] [J], en leur qualité de curateurs de M. [T] [J], ont fait assigner en référé M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 1er septembre 1999 à la suite de la signification du commandement de payer du 18 janvier 2023, qu’il constate en conséquence la résiliation du bail consenti à M. [O] [X], qu’il constate qu’aucun délai supplémentaire ne pourrait être octroyé à ce dernier, qu’il ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, et qu’il le condamne par provision à lui payer la somme de 11 895 euros (dette arrêtée au mois de mars 2023) au titre des loyers dus, ainsi que la somme de 305 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, outre la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan a déclaré l’action de M. [T] [P] et de ses curateurs, M. [M] [J] et Mme [D] [L], irrecevable pour défaut de qualité à agir, les a déboutés de leurs demandes, a débouté les parties du surplus de leurs demandes, a débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné solidairement M. [T] [P] et ses curateurs, M. [M] [J] et Mme [D] [L], aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 11 décembre 2023, M. [T] [P] ainsi que M. [M] [J] et Mme [D] [L], en qualité de curateurs de M. [T] [P], ont relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes d’un arrêt rendu avant dire-droit le 12 septembre 2024, la cour, constatant que l’immeuble qui avait été attribué à M. [T] [C] aux termes de l’acte de partage d’indivision reçu par maître [A] le 24 juillet 2007 était situé [Adresse 11] et que le bien donné en location était situé [Adresse 8], a ordonné la réouverture des débats afin que les parties s’expliquent sur la qualité de M. [T] [J] de propriétaire du bien donné en location à M. [O] [X], et a renvoyé l’affaire à l’audience du 19 novembre 2024, avec clôture au 12 novembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [T] [J], ainsi que Mme [D] [J] épouse [L] et M. [M] [J], en leur qualité de curateurs de M. [T] [J], demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection de [Localité 20] en date du 15 novembre 2023,

Statuant à nouveau,

— constater que M. [T] [J] est propriétaire bailleur du bien sis [Adresse 8],

— juger que M. [O] [X] se rend coupable d’une inexécution caractérisée de ses obligations contractuelles et légales,

— juger l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 1er septembre 1999 en suite de la signification du commandement de payer du 18 janvier 2023,

— juger en conséquence la résiliation du bail consenti par M. [T] [J] à M. [O] [X] à compter du 18 février 2023,

— juger qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être octroyé à M. [O] [X],

— ordonner l’expulsion de M. [O] [X] et de tous occupants de son chef, et autoriser si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner par provision M. [O] [X] à payer à M. [T] [J] la somme de 11 590 eutros (dette arrêtée au 18 février 2023) au titre des loyers dus,

— condamner par provision M. [O] [X] à verser à M. [T] [C] la somme de 305 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 19 février 2023 et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. [O] [X] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, ils indiquent que selon acte authentique en date du 24 juillet 2007 portant partage d’indivision, M. [T] [J] est devenu propriétaire de l’appartement, et que lorsque celui-ci a été placé sous curatelle, ses enfant désignés en qualité de curateurs ont constaté que le locataire ne réglait plus ses loyers depuis plus de dix ans. Ils ajoutent que malgré les échanges intervenus avec M. [O] [X], celui-ci n’a pas repris le paiement de ses loyers et que la dette locative s’élève à la somme de 11 590 euros.

S’agissant de l’irrecevabilité retenue par le premier juge, ils expliquent que le bail a été loué par M. [F] [J], qui intervenait pour le compte de Mme [W] [J], la mère de [T] [J], et qu’au décès de cette dernière, le bien a été transféré à ses enfants, puis selon acte de partage, à son fils, M. [T] [J].

Ils précisent également que l’appartement sis [Adresse 7], situé au-dessus du local commercial, fait partie du même ensemble immobilier que celui numéroté [Adresse 10], édifié sur la parcelle AO0809, et dispose d’une adresse distincte car accessible depuis un escalier extérieur. Ils précisent qu’ils produisent l’extrait du cadastre qui justifie de la subdivision fiscale des locaux, ainsi que les relevés de propriété et la fiche de renseignement des services de publicité foncière qui démontrent la qualité de propriétaire de M. [T] [J].

Ils en déduisent que par conséquent, ce dernier justifie de sa qualité à agir. Ils ajoutent que conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il a été notifié au locataire que M. [T] [J] était le propriétaire de l’appartement et que les éléments produits démontrent donc que M. [O] [X] était informé de cette situation.

Sur le fond, ils invoquent les dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et expliquent que depuis plus de dix années, M. [O] [X] s’est soustrait à ses obligations, qu’il est redevable de la somme de 14 945 euros et qu’il n’a jamais régularisé les causes du commandement en date du 18 janvier 2023.

Ils ajoutent que le bail conclu le 1er septembre 1999 comportait une clause résolutoire, qu’un commandement de payer a été délivré à M. [O] [X] le 18 janvier 2023 et que doit être constatée la résiliation du bail et doit être prononcée l’expulsion de ce dernier, compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire.

Enfin, ils indiquent que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 11 590 euros et que M. [O] [X] doit être condamné au paiement de cette somme, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 305 euros par mois, compensant le préjuice résultant de ce que le propriétaire se trouve privé de la jouissance des lieux.

M. [O] [X] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

De plus, l’article 32 dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Du reste, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son avant-dernier alinéa qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’initialement, Mme [W] [J] a consenti à M. [O] [X] un bail portant sur un appartement situé [Adresse 8], par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1999, et qu’aux termes d’un acte notarié de partage d’indivision en date du 24 juillet 2007, a été attribué à M. [T] [J] l’immeuble sis [Adresse 16] dont Mme [W] [J] était propriétaire.

Les documents produits par l’appelant, et notamment le courrier daté du 19 septembre 2024 du conseiller municipal délégué à l’urbanisme de la commune de [Localité 22], le relevé de propriété émanant du service de la publicité foncière, l’avis relatif aux taxes foncières pour l’année 2023, ainsi que le document intitulé 'informations sur un bien’ émanant de la direction générale des finances publiques confirment que M. [T] [J] est propriétaire du local commercial et du logement situés [Adresse 9], se trouvant sur la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 1].

Du reste, il est établi que le 15 mai 2007, un courrier a été adressé à M. [O] [X], dans lequel il était indiqué à celui-ci que l’immeuble qu’il louait avait été attribué à M. [T] [J].

Certes, aucune preuve de la notification de cette information à M. [O] [X] n’est fournie à la cour, puisque seule une copie d’un courrier est produite, sans élément relatif à son envoi ou à sa réception.

Toutefois, il est établi que M. [O] [X] a effectivement eu cette information, puisqu’il ressort des pièces versées aux débats qu’en juin 2007, il a fait compléter par M. [T] [J] la déclaration relative au montant de son loyer, à destination de la MSA.

Au demeurant, il est justifié que le 18 juin 2007, M. [O] [X] a adressé à M. [T] [J] un courrier avec un chèque au nom de celui-ci en réglement de son loyer, d’un montant de 305 euros.

Dans ces conditions, dans la mesure où il est établi que M. [T] [J] est le propriétaire du bien donné en location à M. [O] [X] et que ce dernier a été informé de cette situation, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a déclaré l’action de M. [T] [P] assisté de ses curateurs, M. [M] [J] et Mme [D] [L], irrecevable pour défaut de qualité à agir, et statuant à nouveau, la cour déclarera cette action recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du preneur

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au contrat de bail en date du 1er septembre 1999, versé aux débats, est insérée une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux.

De plus, il est établi le 18 janvier 2023, M. [T] [J], ainsi que Mme [D] [J] épouse [L] et M. [M] [J] en leur qualité de curateurs de M. [T] [J], ont fait signifier à M. [O] [X] un commandement de payer la somme totale de 10 980 euros au titre des loyers et charges dus entre le mois de janvier 2020 et le mois de décembre 2022 inclus, mentionnant qu’à défaut pour le locataire d’avoir payé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois, le bailleur saisirait la juridiction compétente pour voir constater la résiliation du bail.

Il n’est pas contesté que l’arriéré n’a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement et qu’en conséquence, les conditions d’acquisition de clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 18 mars 2023.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 mars 2023. La cour constatera donc la résiliation du bail, déclarera M. [O] [X] occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 18 mars 2023 et ordonnera l’expulsion de ce dernier.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par les appelants, couvrant la période allant du mois de janvier 2020 au mois de mars 2023 inclus, que M. [O] [X] est redevable d’une somme de 11 895 euros au titre des loyers et provisions sur charges.

A défaut de de toute preuve de paiement de la part de l’intimé, et en l’absence de toute contestation du montant des sommes réclamées, l’arriéré locatif incluant le terme de mars 2023 sera fixé à la somme de 11 895 euros et M. [O] [X] sera condamné au paiement d’une provision de ce montant.

Occupant le logement nonobstant la résiliation du bail, M. [O] [X] sera par ailleurs condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer majoré de la provision sur charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 18 mars 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [O] [X] succombant, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a condamné les appelants aux dépens.

M. [O] [X] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à verser à M. [T] [J] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action de M. [T] [P] et de ses curateurs, M. [M] [J] et Mme [D] [L],

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 1999 liant M. [T] [J] et M. [O] [X], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], étaient acquises à la date du 18 mars 2023,

Déclare en conséquence M. [O] [X] occupant sans droit ni titre des lieux situés à cette adresse à compter du 18 mars 2023,

Ordonne en conséquence à M. [O] [X] de libérer l’appartement et de restituer les clés,

Dit qu’à défaut pour M. [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [T] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Rappelle que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

Condamne M. [O] [X] à payer à M. [T] [J] la somme de 11 895 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif incluant le terme de mars 2023,

Condamne M. [O] [X] à payer à M. [T] [J], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 18 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne M. [O] [X] à payer à M. [T] [J] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [X] aux dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le greffier La présidente