MINUTE N° 350/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 4 juillet 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 4 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/01705 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H2NS

Décision déférée à la cour : 18 Mars 2022 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

Le syndicat de copropriété [Adresse 7] [Adresse 8]

prise en la personne de son syndic

ayant son siège social [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie SPIESER-DECHRISTE, avocat à la cour.

INTIMÉS SUR APPELS PRINCIPAL ET PROVOQUÉ :

Maître [I] [S]

demeurant [Adresse 5] ESPAGNE

La SA AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

représentés par M^e LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.

INTIMÉES ET APPELANTES SUR APPEL PROVOQUÉ :

La S.A.S. NEXITY LAMY représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

La S.A. ALLIANZ IARD, représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e CROVISIER de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 29 juillet 1996, la SA Bollwerk études investissements a acquis auprès de la SA Mines de Potasse d’Alsace, un ensemble immobilier situé [Adresse 6] [Localité 9].

La SA Bollwerk études investissements a entrepris des travaux de réhabilitation et de rénovation du bâtiment, et a souscrit à cette occasion une assurance dommages-ouvrage auprès de la SA Albingia.

Cet ensemble réhabilité, dénommé [Adresse 10], a ensuite été divisé en lots de copropriété comprenant 49 logements. En 2002, des désordres affectant les balcons ont été constatés.

M. [L] a été désigné en qualité d’expert judiciaire et a établi deux rapports en 2002 et 2004.

La SA Lamy, devenu Nexity Lamy, a été désignée en qualité de syndic de la copropriété par une assemblée générale ordinaire du 5 juin 2008 et son mandat a été renouvelé par les assemblées générales successives jusqu’à une assemblée générale du 1er juillet 2016 qui a désigné un nouveau syndic, la SARL Area.

Le 16 octobre 2008, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SA Bollwerk études investissements devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire. Cette dernière a attrait, aux fins de déclaration d’ordonnance commune, M. [V], la SARL Alsace Métallerie et le Bureau Veritas.

Par une ordonnance du 28 avril 2009, M [L] a, à nouveau, été désigné en qualité d’expert judiciaire et a déposé un nouveau rapport d’expertise le 12 mai 2010, en l’état, certains éléments ne lui ayant pas été fournis.

Le 15 juin 2011, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse d’une demande dirigée à l’encontre de la SA Albingia aux fins de la voir condamner à lui fournir sa garantie dommages-ouvrage au titre des désordres affectant les balcons de l’immeuble.

Par un jugement du 12 novembre 2013, le tribunal a déclaré l’action irrecevable pour défaut de qualité à agir en relevant que le syndic ne disposait d’aucune autorisation pour ester en justice au nom du syndicat, lors de la délivrance de l’assignation, et qu’aucune régularisation n’avait été effectuée au cours de la procédure.

Sur appel du syndicat, la cour d’appel de Colmar, par un arrêt du 18 juin 2015, a confirmé le jugement en motivant sa décision par l’absence d’habilitation régulière du syndic à agir en justice et en relevant, au surplus, que la décision de l’assemblée générale du 8 janvier 2014, qui aurait pu valoir régularisation, était intervenue après l’expiration du délai de la garantie décennale.

Par actes d’huissier des 31 octobre et 8 novembre 2017, le syndicat a fait assigner la SAS Nexity Lamy, et son assureur la SA Allianz IARD, devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par actes d’huissier des 9 novembre 2018, la SAS Nexity Lamy a fait assigner Me [S], avocat, et son assureur la SA Axa France IARD, en garantie, au titre de sa responsabilité civile professionnelle.

Les deux procédures ont été jointes.

Par un jugement contradictoire du 18 mars 2022, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Mulhouse, a :

— condamné solidairement, la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD à payer au [Adresse 11], la somme de 25 000 euros à titre d’indemnisation pour perte de chance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Château d’indemnisation correspondant au remboursement des frais, honoraires, dépens et accessoires des procédures de fond, premier et deuxième degré de juridiction ;

— rejeté la demande de la SA Allianz IARD d’application d’une franchise contractuelle de 15 000 euros ;

— rejeté la demande de mise hors de cause de Maître [I] [S] et de la SA Axa France IARD ;

— condamné solidairement Me [I] [S] et la SA Axa France IARD à garantir tant la SAS Nexity Lamy que la SA Allianz IARD de la moitié de l’ensemble des sommes dues en principal et intérêts au [Adresse 11], versées par ces dernières, en suite de la condamnation par le présent jugement ;

— rejeté la demande de la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD, de garantie au titre des frais ;

— condamné la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD in solidum à payer au [Adresse 11], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la SAS Nexity Lamy, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dirigée contre le [Adresse 11], Maître [I] [S] et la SA Axa France IARD ;

— rejeté les demandes de la SA Allianz IARD, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dirigées contre le [Adresse 11], Me [I] [S] et la SA Axa France IARD ;

— rejeté la demande de Me [I] [S] et de la SA Axa France IARD, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dirigée contre la SAS Nexity Lamy ;

— condamné la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD, in solidum, à la moitié des dépens de l’action principale ;

— condamné le [Adresse 11] à supporter l’autre moitié de ces dépens ;

— condamné Me [I] [S] et la SA Axa France IARD, in solidum, à la moitié des dépens de l’appel en garantie ;

— condamné la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD, in solidum, à supporter l’autre moitié de ces dépens ;

— rejeté la demande de Me [I] [S] et de la SA Axa France IARD de distraction des dépens au profit de M^e Spaety ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions.

A titre liminaire, le tribunal a considéré que la réception des balcons était intervenue le 14 novembre 2002, ainsi que cela résultait des faits constants tant du jugement du 12 novembre 2013 que de l’arrêt de la cour d’appel du 18 juin 2015, et qu’il n’était pas établi qu’elle ait fait l’objet de réserves.

Sur la responsabilité du syndic, le tribunal, après avoir rappelé les règles relatives au mandat et celles relatives à la mission du syndic, a retenu que la société Nexity Lamy avait commis plusieurs manquements à son devoir de conseil et d’information, consistant à :

— avoir engagé une action, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, contre la SA Albingia sans justifier d’une résolution l’autorisant à agir à l’encontre de cette dernière,

— suite à l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’habilitation du syndic soulevée par la SA Albingia, avoir fait adopter une résolution par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2012, « confirmant le mandat attribué à Me [I] [S] d’agir contre Albingia » alors que l’autorisation devait être donnée au syndic et non à l’avocat,

— ne pas avoir empêché l’expiration du délai de forclusion,

— ne pas avoir réuni une assemblée générale afin de décider d’un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel en se contentant de l’avis du conseil syndical.

Le tribunal a considéré que le syndic, censé maîtriser les règles de base en matière de droit de la copropriété, engageait sa responsabilité contractuelle à l’encontre du syndicat et ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité au motif d’un défaut de conseil de l’avocat, qu’il avait lui-même mandaté, et a souligné qu’il n’était pas certain que la Cour de cassation aurait cassé l’arrêt de la cour d’appel en jugeant qu’une autorisation d’intenter une action contre un constructeur valait à l’encontre de son assureur.

Sur le préjudice, le tribunal a relevé que l’engagement de frais pour l’introduction d’une procédure judiciaire ne constituait pas un préjudice, sauf si la procédure en cause était inutile dès l’acte de saisine de la juridiction, et a constaté que tel n’était pas le cas de l’action contre la SA Albingia puisque la fin de non-recevoir aurait pu être régularisée en cours d’instance avant l’expiration du délai de forclusion décennal, et qu’il n’était pas établi que la procédure d’appel ne pouvait aboutir qu’à la confirmation du jugement, notamment, au regard des arrêts des 20 juin 2001 et 31 mars 2004 de la Cour de cassation.

Il a donc rejeté la demande en précisant également que la demande au titre des dépens et frais irrépétibles ne pouvait donner lieu, en l’espèce, qu’à une indemnisation au titre de la perte de chance d’obtenir gain de cause et non au remboursement desdites sommes.

Il a toutefois admis que le syndicat des copropriétaires avait perdu une chance d’obtenir réparation des désordres affectant les balcons, d’une part car les copropriétaires n’avaient pas été amenés à voter sur un pourvoi en cassation alors que le syndic aurait pu former un tel recours s’il avait été diligent en interrogeant un professionnel du droit ou en conseillant au syndicat de le faire, d’autre part, en recherchant la responsabilité des entreprises [G] et Ninoff, chargée des travaux de réfection des balcons, le rapport d’expertise de M. [L] de 2010 faisant état de la dégradation des montants des garde-corps et de la peinture à la suite de leur intervention et de leur acceptation du support, et ce, quand bien même une condamnation n’était pas certaine,

Pour évaluer le préjudice, le tribunal a retenu comme base d’indemnisation le coût de reprise des désordres évalué par M [O], architecte DPLG, dans ses lettres des 20 et 25 mai 2011, soit 200 400 euros TTC et a ainsi fixé la perte de chance à la somme de 25 000 euros, en retenant une perte de chance de l’ordre de 10% et prenant en compte l’augmentation du coût des matières premières et l’érosion monétaire.

Sur l’appel en garantie et le partage de responsabilité entre le syndic et M. [S], le tribunal a relevé plusieurs manquements de M. [S] à son obligation de conseil, consistant à :

— ne pas avoir attiré l’attention du syndicat sur le fait que la délibération limitait le droit d’ester en justice au 'promoteur’ ou, si tel avait été le cas, d’avoir in fine engagé une action contre la SA Albingia sans délibération du syndicat à ce sujet ;

— ne pas avoir conseillé le syndicat des copropriétaires sur la régularisation qu’il fallait effectuer avant l’expiration du délai de forclusion décennal de l’article 1792 du code civil, laquelle ne pouvait résulter de la délibération du 23 mai 2012 ;

— ne pas avoir conseillé un pourvoi en cassation contre l’arrêt en cause au regard des deux arrêts rendus par la Cour de cassation qu’il devait connaître ;

— ne pas avoir conseillé d’engager une action en responsabilité contre les entreprises [G] et Ninoff compte tenu du dernier rapport d’expertise judiciaire de M [L].

Il a ainsi considéré, rappelant le principe selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, que les manquements contractuels de Maître [S] à son obligation de conseil avaient causé un dommage à la société Nexity Lamy, justifiant que sa responsabilité délictuelle soit engagée, sans que la qualité de syndic professionnel de la SAS Nexity Lamy ne l’en exonère totalement, ces fautes ayant contribué pour moitié à l’apparition du dommage constitué par la perte de chance.

*

Par une déclaration d’appel transmise par voie électronique le 28 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement, son appel ayant pour objet l’annulation, respectivement l’infirmation, voire la réformation du jugement entrepris en tant qu’il a :

— condamné solidairement la SAS Nexity et la SA Allianz IARD à payer au [Adresse 11] la somme de 25 000 euros à titre d’indemnisation pour perte de chance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Château d’indemnisation correspondant au remboursement des frais honoraires et accessoires des procédures de fond, premier et deuxième degré de juridiction,

— condamné le [Adresse 11] à supporter l’autre moitié de ces dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 février 2024, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 11 octobre 2024, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré.

Par ordonnance du 15 avril 2025, la présidente de chambre a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 28 mai 2025, devant la chambre autrement composée.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Château demande à la cour de :

Sur l’appel principal et l’appel incident :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par le [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Area ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement prononcé en date du 18 mars 2022 en tant qu’il a :

* condamné solidairement la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD à payer au [Adresse 11] la somme de 25 000 euros à titre d’indemnisation pour perte de chance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022

* rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Château d’indemnisation correspondant au remboursement des frais honoraires et accessoires des procédures au fond, premier et deuxième degré de juridiction

* condamné le [Adresse 11] à supporter l’autre moitié des dépens

Et, statuant à nouveau de :

— condamner in solidum la SAS Nexity Lamy et son assureur la SA Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la demande :

* 13 921,25 euros au titre du préjudice direct et certain subi correspondant aux frais, honoraires, dépens et accessoires payés en pure perte dans le cadre de la procédure judiciaire engagée ;

* 200 000,00 euros au titre de la perte de chance d’obtenir réparation des désordres affectant les 22 balcons de la copropriété ;.

— le confirmer pour le surplus ;

— débouter la SAS Nexity Lamy et son assureur la SA Allianz IARD, Axa, Maître [S] de l’intégralité de leurs fins et conclusions, y compris de leur appel incident ;

— condamner in solidum la SAS Nexity Lamy et son assureur la SA Allianz IARD en tous les frais et dépens tant de première instance que d’appel, en sus du paiement d’une somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’appel provoqué,

— statuer ce que de droit quant à l’appel provoqué par la SAS Nexity Lamy et son assureur la SA Allianz à l’encontre de Maître [S] et de son assureur la société Axa France IARD ;

— débouter Maître [S] et son assureur la société Axa France IARD de toutes fins ou conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires.

Au soutien de son appel, il fait valoir, en substance, que les conditions de la responsabilité du syndic sont réunies

Il soutient que :

— la société Nexity Lamy, à laquelle il était lié par un contrat de mandat, était débitrice envers lui d’une obligation de moyens lui imposant de veiller à la régularité et à l’efficacité de l’autorisation d’agir en justice qui lui avait été donnée par l’assemblée générale ;

— la cour d’appel a pu, à juste titre, retenir l’absence d’une telle autorisation puisque l’assemblée générale du 29 mai 2007, qui autorisait le syndic à agir en justice contre la société Bollwerk, ne visait pas la SA Albingia ; l’assemblée générale du 25 mai 2011, qui avait envisagé l’assignation de la SA Albingia, n’avait pas fait l’objet d’un vote des copropriétaires ; l’assemblée générale du 23 mai 2012 avait confirmé le mandat donné à l’avocat, sans préciser l’objet de la demande, outre le fait qu’un mandat donné à un avocat ne pouvait, en tout état de cause, pas valoir autorisation donnée au syndic d’ester en justice ; l’assemblée générale du 8 janvier 2014, qui aurait pu valoir régularisation, était intervenue après l’expiration de la garantie décennale ;

— l’habilitation donnée par l’assemblée générale pour introduire une action à l’égard d’un constructeur ne peut valoir pour l’ensemble des autres intervenants à l’acte de construire et leurs assureurs ; si tel était le cas, il appartenait au syndic de former un pourvoi en cassation, ce qu’il pouvait faire seul, et à défaut de pourvoi, l’arrêt a autorité de la chose jugée ; la jurisprudence de la Cour de cassation est constante pour rappeler que la désignation dans l’ordre du jour de personnes précises contre lesquelles l’action sera dirigée est analysée comme une limitation des pouvoirs du syndic et ne permet pas d’en poursuivre d’autres ;

— la jurisprudence citée par la société Nexity Lamy et son assureur n’est pas applicable puisque la SA Albingia n’était pas un assureur de responsabilité, mais un assureur dommages-ouvrage, dont le rôle est de préfinancer la réparation de tous les désordres imputables à l’un quelconque des constructeurs, en dehors de toute recherche de responsabilité, de sorte qu’elle est une partie tierce, au même titre que d’autres constructeurs, or la jurisprudence considère que si une habilitation à agir contre un constructeur est valable pour agir contre son assureur de responsabilité, elle ne l’est pas pour agir à l’égard d’autres constructeurs.

Le syndicat des copropriétaires reproche également au syndic de ne pas avoir fait régulariser son habilitation avant l’expiration du délai de la garantie décennale, et de ne pas avoir conservé soigneusement le procès-verbal de réception des travaux établi, la société Nexity Lamy ayant engagé des procédures sans même disposer du procès-verbal de réception censé fonder ses demandes.

Il considère que l’existence d’une faute de Maître [S] n’est pas exclusive de celle du syndic, qui est le spécialiste de la copropriété, et le garant du respect des dispositions impératives issues de la loi du 10 juillet 1965, et qui ne peut légitimement prétendre ignorer l’obligation d’une décision valide de l’assemblée générale des copropriétaires pour l’autoriser à ester en justice au nom et pour le compte du syndicat.

Sur le lien de causalité, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic ne peut se prévaloir de l’absence de régularisation d’un pourvoi en cassation, dès lors qu’en tant que seul représentant légal du syndicat des copropriétaires, il avait seul qualité pour le faire, sans avoir besoin de solliciter d’autorisation de l’assemblée générale, et qu’il n’a pas informé l’assemblée générale de l’arrêt de la cour d’appel. De même, il ne peut se prévaloir du fait qu’une action contre les constructeurs aurait été possible, ce qu’il conteste, considérant qu’en l’absence de production d’un procès-verbal de réception, une telle action était impossible sur le fondement de l’article 1792 du code de procédure civile, et prescrite sur un autre fondement, l’effet interruptif de prescription de l’assignation en référé expertise ne pouvant s’étendre aux autres constructeurs mis en cause ultérieurement.

Très subsidiairement, il indique que même si un procès-verbal de réception avait pu être produit, la mise en cause des constructeurs aurait été vouée à l’échec car ils se seraient prévalu de l’intervention d’une entreprise tierce pour reprendre les désordres, et de l’acceptation du support par celle-ci, pour s’exonérer de toute responsabilité. De même, la mise en cause du 'promoteur’ sur le terrain de la responsabilité de droit commun aurait été vouée à l’échec compte tenu des trois rapports d’expertises judiciaires déposés, la société Bollwerk études investissements ayant au surplus été radiée le 19 septembre 2011.

En revanche, dès lors que la société Albingia, assureur dommages-ouvrage, n’a jamais contesté l’existence d’une réception, le syndicat des copropriétaires a été privé, du fait des négligences fautives de la société Nexity Lamy, d’une chance d’obtenir réparation des désordres à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, qui avait l’obligation légale, en dehors de toute recherche de responsabilité, de procéder à bref délai au versement de l’indemnité de préfinancement des réparations, à charge pour lui d’exercer ultérieurement son recours subrogatoire contre les constructeurs éventuellement responsables.

L’appelant considère que cette perte de chance présente un caractère réel et certain ; que la prescription biennale n’aurait pas pu être opposée par la SA Albingia dès lors que le contrat d’assurance ne précisait pas très clairement les causes d’interruption de la prescription ; la SA Albingia n’a jamais soulevé l’absence de réception et les décisions de justice en font mention ; il n’y a pas de doute sur le caractère décennal des désordres ; les actions éventuelles contre les entreprises [G] et Ninoff sont étrangères au débat, compte tenu de l’objet de l’assurance dommages-ouvrage ; la carence dans la transmission des pièces justificatives utiles à l’expert qui n’a pas pu chiffrer le coût des travaux, relève de la responsabilité du syndic, de sorte que les conséquences de cette carence ne peuvent peser sur le syndicat des copropriétaires, victime.

S’agissant du montant de l’indemnisation, le préjudice qu’il a réellement subi s’étant aggravé en raison de la déficience du syndic dans la conduite tant des procédures judiciaires, que dans la prise des décisions devant conduire à la sauvegarde de l’immeuble et à la réfection des balcons, il convient de prendre en compte non pas le chiffrage réalisé de manière sommaire par M. [O] en 2012, puisqu’il a été fait à la demande du syndic et de son conseil, mais le coût total de reprise des désordres affectant les balcons tel qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de 2020, soit 867 757,97 euros TTC, hors coût de l’emprunt, dont 612 477,77 euros pour le seules parties communes, sans tenir compte de la révision des prix, les copropriétaires subissant eux-mêmes, au titre de leurs parties privatives, un préjudice complémentaire de près de 250 000 euros, de sorte que le montant de 200 000 euros sollicité au titre de la perte de chance est justifié, le taux de 10% retenu par le premier juge étant arbitraire, et l’existence d’un possible recours contre les entreprises [G] et Ninoff, au demeurant voué à l’échec, étant sans emport.

Les frais et honoraires, dépens et accessoires engagés par le syndicat des copropriétaires en pure perte dans le cadre des procédures de première instance et d’appel dirigées contre l’assureur dommages-ouvrage, vouées à l’échec du fait de l’habilitation irrégulière du syndic, doivent également être mis à la charge de ce dernier, la référence à la notion d’utilité ou d’opportunité étant inopérante en la matière.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 25 septembre 2023, la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD, demandent à la cour de :

Sur appel principal du syndicat des copropriétaires

— déclarer le [Adresse 11] mal fondé en son appel en tant que ses conclusions visent la société Nexity Lamy et la société Allianz IARD,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le [Adresse 11] à verser à la société Nexity Lamy et la SA Allianz IARD une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens de la procédure.

Sur appel incident de la SAS Nexity Lamy et de la SA Allianz IARD

— déclarer la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD recevables et bien fondées en leur appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé des condamnations contre elles au bénéfice du syndicat des copropriétaires et rejeté leurs demandes dirigées contre ce dernier,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

A titre principal,

— débouter le [Adresse 11] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 25 000 euros la perte de chance subie par le [Adresse 11],

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Château à verser à la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le [Adresse 11] aux entiers frais et dépens de la procédure ;

Sur appel provoqué de la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD

— déclarer la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD recevable en leur appel provoqué dirigé à l’encontre de Maître [I] [S] et la SA Axa France IARD,

— les dire bien fondé,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Maître [I] [S] et la SA Axa France IARD à garantir tant la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD de la moitié de l’ensemble des sommes dues en principal et intérêts au [Adresse 11], versées par ces dernières, en sus de la condamnation, et en ce qu’il a rejeté leurs demandes dirigées contre Maître [I] [S] et la SA Axa France IARD ;

Et statuant à nouveau de ces chefs,

A titre principal,

— condamner Maître [I] [S] et la société Axa France IARD solidairement à relever et garantir la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit du [Adresse 11] en principal, frais, intérêts, article 700 et accessoires.

A titre subsidiaire,

— condamner Maître [I] [S] et la société Axa France IARD solidairement à relever et garantir la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD à hauteur de 80% au minimum des condamnations prononcées à leur encontre au profit du [Adresse 11] en principal, frais, intérêts, article 700 et accessoires,

En tout état de cause,

— condamner Maître [I] [S] et la SA Axa France IARD solidairement à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Maître [I] [S] et la SA Axa France IARD aux entiers frais et dépens de l’appel provoqué.

Sur appel « incident » de Maître [S] et de la SA Axa France IARD

— déclarer Maître [I] [S] et la SA Axa France IARD mal fondé en leur appel incident en tout état de cause en leurs conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD,

— les en débouter ainsi que de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions

— les condamner aux entiers frais et dépens nés de leur appel « incident » et en tout état de cause de leurs conclusions,

Les sociétés Nexity Lamy et Allianz IARD font valoir, en substance, que le syndic qui n’est débiteur que d’une obligation de moyens, et dans les termes et les limites du mandat, n’a pas commis de faute en ce que :

— il ne peut être fait grief à la société Nexity Lamy, qui n’était pas le syndic de la copropriété au jour de la réception des travaux, de ne pas avoir conservé le procès-verbal de réception établi, lequel ne lui a pas été transmis par le précédent syndic,

— aucune négligence ne peut lui être reprochée, puisque l’habilitation donnée pour agir en justice contre la société Bollwerk études investissements valait aussi à l’encontre des autres intervenants à l’acte de construire et de leurs assureurs, dont la compagnie Albingia, assureur dommages-ouvrage, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation de 2001 et 2004,

— n’étant ni un professionnel du droit ni maître de la procédure, son obligation de s’assurer de la régularité de l’habilitation à ester en justice disparaît lorsqu’un avocat a été chargé de défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires, puisque c’est à lui qu’il appartenait de s’assurer de la régularité de la procédure, et Maître [S] aurait du attirer son attention sur la nécessité de régulariser l’autorisation donnée au syndic pour agir, ce qui pouvait encore être fait quand il a été mandaté, entre le moment où l’irrecevabilité des demandes a été soulevée par le défendeur et la date d’expiration du délai décennal.

Elles invoquent ensuite l’absence de lien de causalité entre les fautes reprochées et la perte d’une chance d’obtenir réparation des désordres à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, dans la mesure où d’une part, le syndicat n’a pas estimé nécessaire de se pourvoir en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel du 18 juin 2015, alors que celui-ci était manifestement contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation, l’opportunité du recours devant être appréciée par l’avocat et ne relevant pas des attributions ou compétences du syndic, d’autre part, à la date de l’arrêt de la cour d’appel, une action était encore possible contre certains constructeurs sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, le défaut de communication du procès-verbal de réception n’ayant pas d’incidence puisque la réception était certaine, et n’a jamais été contestée par la société Albingia, et il n’est pas démontré l’existence de réserves, enfin le désordre est de nature décennale.

Par ailleurs, à suivre le raisonnement du syndicat des copropriétaires relatif à l’absence de procès-verbal de réception et à l’existence de réserves, on ne peut qu’en déduire que son action contre la société Albingia, assureur dommages-ouvrage, aurait alors été vouée à l’échec, compte tenu du champ d’application de cette assurance.

En outre, la société Albingia n’aurait pas manqué d’opposer, comme les constructeurs, le fait que la responsabilité des sociétés [G] et Ninof dans les désordres constatés était constitutive d’une cause étrangère exonératoire.

S’agissant du préjudice, concernant les frais, honoraires, dépens et accessoires, le seul fait de ne pas obtenir gain de cause à l’issue d’une procédure n’autorise pas le demandeur à se prévaloir d’un préjudice au titre des honoraires qu’il a été amenés à exposer, par ailleurs les sommes exposées ne sont pas liées à une éventuelle faute de la part du syndic, le syndicat échouant à démontrer que l’action était inutile.

Concernant la perte de chance, elle doit s’apprécier dans les conditions et à la date à laquelle le syndicat aurait obtenu une indemnité de l’assureur dommages-ouvrage. En l’espèce, la demande formulée dans l’instance devant la cour était de 100 000 euros, et l’évolution des prix et l’aggravation des désordres ne peuvent conduire à soumettre une demande d’un montant 8 fois supérieur. Cette disparité aurait dû conduire le syndicat à solliciter une expertise à ce sujet. Par ailleurs, seuls les montants concernant les parties communes doivent être pris en compte, l’évaluation des travaux faite par M. [Y] [O] qui est le chiffrage le plus contemporain de la date de la demande du syndicat contre la société Albingia devant être retenu.

Enfin, le taux de 10% retenu par le tribunal est justifié compte tenu de la jurisprudence de la Cour de cassation qui permettait d’obtenir une réformation de l’arrêt d’appel, et des actions en responsabilité susceptibles d’être menées contre les entreprises [G] et Ninoff.

Sur leur appel provoqué, ils considèrent que Maître [S] a manqué à son devoir de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires en n’attirant pas son attention sur la délibération qui limitait le droit d’ester en justice au 'promoteur', en ne le conseillant pas sur la régularisation à effectuer avant expiration du délai de forclusion décennale de l’article 1792 du code civil. Ils lui reprochent également de ne pas avoir informé le syndicat des copropriétaires de la possibilité qu’il avait d’agir contre le 'promoteur', et d’avoir proposé de n’agir que contre l’assureur dommages-ouvrage, alors que la question de l’opposabilité du rapport d’expertise à la SA Albingia, qui n’était pas partie aux opérations d’expertise, se posait, qu’un mandat exprès avait été donné au syndic pour agir contre le 'promoteur’ alors que le délai pour agir n’était pas expiré.

Le préjudice allégué par le syndicat résulte bien de ces fautes, de sorte qu’elles sont fondées à demander à Maître [S] et à son assureur, la société Axa France IARD de les garantir sans limitation, car c’est la faute exclusive de l’avocat qui a conduit à l’apparition du dommage constitué par la perte de chance subie par le syndicat des copropriétaires, le risque d’irrecevabilité des demandes du syndicat et de prescription de l’action, questions purement juridiques, ne relevant pas de la compétence du syndic.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 03 juillet 2023 , M. [I] [S] et son assureur, la SA Axa France IARD demandent à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté leurs demandes et prononcé des condamnations contre eux ;

Statuant à nouveau,

A titre principal

— débouter la Société Nexity Lamy et la Société Allianz IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à titre de garantie à l’encontre de Me [I] [S] et de la société Axa France IARD, et mettre ces 'dernières’ hors de cause ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la perte de chance alléguée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] d’obtenir une décision judiciaire plus favorable à l’encontre de la société Albingia ne présentait pas de caractère réel et sérieux ;

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la Société Nexity Lamy et mettre Me [I] [S] et la société Axa France IARD hors de cause ;

A titre infiniment subsidiaire,

— si par impossible la cour considérait qu’un manquement aurait pu avoir été commis par Me [S] au préjudice de la Société Nexity Lamy en sa qualité de syndic, mais également que le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] aurait perdu une chance réelle et sérieuse d’obtenir de manière improbable une décision judiciaire plus favorable à l’encontre de la société Albingia en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, confirmer alors le jugement déféré en ce qu’il a dit que cette perte de chance ne pourrait être évaluée qu’à hauteur d’un pourcentage de 10% en l’appliquant au montant du devis de 200 000 euros de travaux seul invoqué dans le cadre des procédures initiées à l’encontre de la société Albingia, le montant de ce préjudice maximal devant être partagé à parts égales entre codéfendeurs tenus in solidum.

En toute hypothèse :

— condamner les sociétés Nexity Lamy et Allianz, ou toute autre partie succombant aux termes de l’arrêt à intervenir, au paiement d’une somme de 15 000 euros au profit de Me [S] et de la société Axa France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les sociétés Nexity Lamy et Allianz, ou toute autre partie succombant aux termes de l’arrêt à intervenir, aux entiers dépens.

Ils relèvent tout d’abord que le syndicat des copropriétaires n’a jamais formulé le moindre grief à l’égard de Maître [S] et font valoir ensuite que :

— le syndic, en sa qualité de professionnel de la gestion de copropriétés, devait nécessairement connaître l’obligation d’une habilitation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires pour l’autoriser à ester en justice au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires ;

— le principe selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ne s’applique pas, car la condamnation du syndic au paiement de dommages et intérêts au profit du syndicat pour non-respect de son devoir de conseil, a directement pour cause, non pas le manquement d’un tiers, mais les fautes que la société Nexity Lamy est réputée avoir personnellement commises dans le cadre de sa propre relation contractuelle avec son mandant, l’assistance d’un avocat ne pouvant faire disparaître cette obligation ;

— il ne peut être reproché à Maître [S] de ne pas avoir conseillé au syndic de se pourvoir en cassation, car il n’est intervenu qu’en première instance et l’appréciation de la pertinence d’un pourvoi relève usuellement d’un avocat à la cour ; cette faute ne peut être retenue car elle n’a pas été soulevée par le syndicat des copropriétaires qui n’a pas formé de prétentions à son encontre ;

— l’aléa d’une action judiciaire et la simple obligation de moyens à laquelle l’avocat est tenu ne peuvent permettre de caractériser un manquement certain à son obligation de conseil ;

— Maître [S] a correctement exécuté ses obligations, étant souligné que ce litige complexe était déjà en cours depuis près d’une dizaine d’années quand il a été mandaté, le 10 mars 2011, par le syndicat des copropriétaires pour prendre la suite d’un précédent conseil ;

— il avait expressément attiré l’attention du syndic, dans un courrier du 18 mai 2011, sur le fait que le syndicat devait avaliser le principe d’une action contre l’assureur dommages-ouvrage, ce qu’il s’est abstenu de faire ;

— en tout état de cause, l’autorisation d’intenter une action à l’encontre de la société Bollwerk études investissements, constructeur, valait alors autorisation d’initier une action à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage qui était également son assureur de responsabilité, de sorte que l’action en responsabilité contre le syndic doit être rejetée, et par voie de conséquence, l’appel en garantie.

Par ailleurs, s’agissant de la résolution de l’assemblée générale du 23 mai 2012, qui avait été invoquée en première instance, il a été jugé à tort qu’elle ne pouvait régulariser le défaut d’habilitation du syndic, dans la mesure où elle avait donné lieu à un vote en assemblée générale ainsi qu’à une approbation à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, et renvoyait expressément, d’une part, à de précédentes résolutions lesquelles avaient effectivement donné autorisation au syndic « d’ester en justice ' suite à la corrosion anormale de la structure métallique de certains garde-corps de la copropriété entraînant des problèmes de sécurité » et détaillaient la procédure à engager à l’encontre de la SA Albingia et visait, d’autre part, de manière expresse, la procédure en cours effectivement initiée par Maître [S] à l’encontre de la société Albingia.

A titre subsidiaire, ils invoquent l’absence de caractère réel et sérieux de la perte de chance alléguée, au regard des différents moyens d’irrecevabilité et de fond qui avaient été soulevés par la SA Albingia tenant à l’acquisition de la prescription biennale compte tenu de l’absence de contestation du syndicat dans le délai légal de deux ans de l’article L. 114-1 du code des assurances de la position de non garantie qu’elle avait exprimée le 21 décembre 2006, au non-respect des dispositions de l’article L 242.1 et de l’annexe 2 de l’Article A 243.1 du code des assurances, à l’absence d’une habilitation à agir régulière, en conformité avec les demandes formulées, à l’inopposabilité du rapport d’expertise de M. [L] du 12 mai 2010, à l’absence de démonstration du caractère décennal des désordres, à l’existence d’une cause exonératoire de responsabilité liée à l’intervention des sociétés [G] et Ninoff, après réception dont la responsabilité a été retenue par l’expert judiciaire, ces travaux n’étant pas inclus dans les garanties souscrites auprès de la SA Albingia, au caractère incertain et indéterminé de la demande indemnitaire formulée en dernier lieu devant la cour correspondant à une « provision à valoir sur le dommage subi à concurrence de 100 000 euros » et « pour le surplus ' à payer directement à l’entreprise qui sera chargée des travaux selon devis actuel et actualisé accepté par l’expert judiciaire », sans qu’aucune partie ne sollicite pourtant d’expertise judiciaire.

Ils font valoir également que le syndicat ne s’était pas prévalu devant le tribunal, ni devant la cour, de l’inopposabilité de la prescription, et qu’il avait reconnu dans ses conclusions récapitulatives du 30 décembre 2022, que les désordres dénoncés étaient davantage des désordres esthétiques que des désordres de structure, ainsi que l’alléguait la SA Albingia, et que les constructeurs auraient fait valoir l’exonération de toute responsabilité en invoquant l’intervention des entreprises tierces pour reprendre les désordres et leur acceptation du support. Enfin, le syndicat disposait de peu de pièces afférentes aux différents marchés litigieux, ce qui a empêché les experts de mener leur mission à terme et ce qui aurait fait échec à la tenue d’une nouvelle expertise judiciaire. Cet aléa judiciaire était déjà souligné par le prédécesseur de Maître [S] et relevé par ce dernier, ce qui l’a conduit a changer sa stratégie procédurale en préférant solliciter une expertise judiciaire pour éviter un débouté sur le fond.

A titre infiniment subsidiaire, concernant l’évaluation du préjudice du syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une perte de chance d’obtenir une décision judiciaire plus favorable, il souligne que le syndicat, s’il soutient que le montant de son préjudice a évolué depuis le jugement de première instance, réclame pourtant le même montant au titre de la perte de chance, laquelle doit nécessairement être appréciée à l’aune du risque que les moyens d’irrecevabilité et/ou de fond soulevés par la SA Albingia aient été jugés pertinents tant en première instance qu’en appel, de sorte qu’une décision favorable pour le syndicat était peu probable, et que doit être confirmée l’évaluation de la perte de chance à 10%, appliquée au montant de l’indemnité qui était alors réclamée par le demandeur dans le cadre de son action dirigée contre la SA Albingia, soit la somme de 200 000 euros.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1- Sur la responsabilité du syndic la société Nexity Lamy

Selon l’article 55, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Il appartient au syndic, qui plus est professionnel, de veiller à l’effectivité et à la régularité de son habilitation à agir en justice.

En l’espèce, il a été jugé de manière définitive par la cour d’appel de Colmar, dans son arrêt du 18 juin 2015, que la société Nexity Lamy n’avait pas été autorisée à agir en justice par l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, l’assemblée générale du 29 mai 2007 avait autorisé le syndic à agir au titre des désordres affectant les balcons uniquement à l’encontre du promoteur Bollwerk études investissements, l’assemblée générale du 27 mai 2009 n’évoquait qu’un point d’information relatif à la procédure dirigée contre la SA Bollwerk études investissements, et celle du 25 mai 2011, au cours de laquelle avait été évoqué le changement de stratégie procédurale suggéré par Maître [S] qui proposait d’engager une action contre la société Albingia, assureur dommages-ouvrage, n’a pas donné lieu à un vote des copropriétaires.

Par ailleurs, si la procédure était susceptible de régularisation, l’assemblée générale du 23 mai 2012 avait seulement confirmé le mandat donné à l’avocat, or le seul mandat donné à un avocat ne pouvait valoir autorisation donnée au syndic d’ester en justice, et celle du 8 janvier 2014, qui aurait pu valoir régularisation, était intervenue après l’expiration de la garantie décennale.

En engageant une action en justice sans être dûment habilité par l’assemblée générale des copropriétaires et en s’abstenant de saisir l’assemblée générale d’une demande d’autorisation avant l’expiration du délai de forclusion décennal afin de régulariser la procédure, la société Nexity Lamy a donc commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, dont elle ne peut s’exonérer en invoquant les manquements de son conseil, alors qu’étant un syndic professionnel, spécialiste du fonctionnement des copropriétés, elle ne pouvait ignorer les conditions requises pour qu’elle puisse régulièrement engager une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires dont elle est le représentant légal.

C’est de manière inopérante qu’il est soutenu que l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 18 juin 2015 serait critiquable dans la mesure où d’une part, cette décision a autorité de chose jugée, le syndic n’ayant pas jugé utile de former un pourvoi en cassation contre cet arrêt, ce qu’il pouvait faire sans autorisation de l’assemblée générale, et d’autre part, car la jurisprudence citée, qui concerne l’assureur de responsabilité d’un constructeur, n’est pas transposable à l’assureur dommages-ouvrage, qui n’est pas l’assureur de responsabilité du constructeur, mais un assureur de dommages, le bénéfice de l’assurance ayant été transmis au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires après la vente des lots, et ceux-ci ayant seuls la qualité d’assurés.

Sont tout aussi inopérants les moyens tirés d’une possible action contre les autres constructeurs, dès lors que d’une part, la faute reprochée au syndic n’est pas de ne pas avoir engagé d’actions contre ces constructeurs dont le syndicat des copropriétaires considère qu’elles étaient irrecevables ou vouées à l’échec, et que d’autre part, le préjudice invoqué consiste dans la perte d’une chance d’avoir pu obtenir la garantie de l’assureur dommages-ouvrage.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a considéré que la société Nexity Lamy avait commis des fautes engageant sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

2- Sur le préjudice

2-1 la perte de chance

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires consiste en la perte d’une chance d’avoir pu obtenir la garantie de l’assureur dommages-ouvrage, et non pas d’avoir pu obtenir indemnisation au titre des désordres.

La question d’un éventuel recours contre les autres constructeurs est donc sans emport.

Ce préjudice est en relation causale directe avec les manquements reprochés au syndic, qui ont conduit à ce que la demande du syndicat des copropriétaires dirigée contre la société Albingia soit déclarée irrecevable.

Pour apprécier l’importance de la perte de chance, il convient de rechercher si l’action engagée contre la société Albingia, qui a été déclarée irrecevable, avait des chances d’aboutir au fond si elle avait été menée à son terme.

A cet égard, il convient de relever que la société Albingia ne contestait pas l’existence d’une réception sans réserves, quand bien même aucun procès-verbal n’était produit, la réception n’étant pas nécessairement expresse.

Elle contestait par contre le caractère décennal des désordres, et se prévalait également de la prescription biennale, de l’inopposabilité du rapport de M. [L], n’ayant pas été appelée aux opérations d’expertise, ainsi que d’un défaut de déclaration de sinistre pour 19 des 22 balcons affectés, et d’une cause étrangère exonératoire, résidant dans la réalisation de travaux postérieurement à la réception ne rentrant pas dans l’assiette de l’assurance dommages-ouvrage.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale apparaît contestable, puisque le syndicat des copropriétaires fait valoir que la prescription biennale ne pouvait lui être utilement opposée puisque la police, qui n’est pas produite, ne satisfaisait pas aux exigences légales imposant qu’il soit fait mention des causes d’interruption de la prescription.

Si le caractère décennal des désordres était susceptible d’être sérieusement discuté au fond, le précédent avocat du syndicat des copropriétaires ayant d’ailleurs émis des doutes à ce sujet lors d’une assemblée générale du 19 mai 2010, il ressort cependant d’une note de M. [L], expert judiciaire, du 9 septembre 2010, que 'la situation pouvait à terme conduire à la rupture puisque certaines zones sont très fragilisées ce qui pourrait être à l’origine d’un accident corporel des utilisateurs des balcons', ces constatations étant en faveur d’une atteinte à la solidité de l’ouvrage et d’une impropriété des balcons à leur destination.

En revanche, le moyen tiré de l’inopposabilité du rapport de M. [L] était de nature à faire échec à l’action, sauf à ce que la juridiction ordonne une nouvelle mesure d’expertise ainsi que la demande en avait été formulée dans des conclusions d’incident.

De même, l’absence de déclaration de sinistre pour 19 balcons n’est pas démentie, or une telle déclaration est indispensable en matière d’assurance dommages-ouvrage pour la mise en oeuvre de la procédure amiable. Enfin et surtout, alors que les désordres dénoncés en 2002 consistaient en des écoulements blanchâtres inesthétiques en sous-face des balcons, provenant de la formation de laitance de béton du fait de la pénétration des eaux pluviales entre la poutrelle métallique et la chape, les désordres évoqués dans le rapport de M. [L] du 12 mai 2010 consistaient en des éclatements de peinture des garde-corps, des déformations et effritements des parties inférieures des garde-corps et en sous-face des balcons, ainsi que des projections bleuâtres sur les façades, et l’expert les imputait à l’intervention des entreprise [G] et Ninoff, en charge des travaux de reprise des désordres précédents, qui étaient intervenues en connaissance de cause et avaient accepté le support. Or, ces interventions étant postérieures à la réception de l’ouvrage, et ne faisant donc pas partie des travaux déclarés lors de la souscription de la police, ils ne peuvent entrer dans le champ d’application de la garantie dommages-ouvrage.

Il se déduit de l’ensemble de ces constatations que si la perte de chance d’obtenir la garantie de l’assureur dommages-ouvrage est réelle et certaine, les chances de succès de l’action apparaissent néanmoins faibles, et que le taux de 10 % retenu par le tribunal est parfaitement adapté.

Ce taux doit être appliqué non pas au coût actuel des travaux, la société Nexity Lamy qui n’est plus le syndic de la copropriété depuis le 1er juillet 2016 et ne peut se voir imputer une aggravation des désordres liée au fait que les travaux, dont le principe avait été admis dès 2016, l’assemblée générale des copropriétaires ayant alors validé la désignation d’un maître d’oeuvre, n’aient pas été réalisés plus tôt, mais au montant de la réclamation formée dans l’assignation du 15 juin 2011 contre la société Albingia, sur la base de devis établis par M. [O], architecte, certes à la demande du syndic mais en concertation avec le conseil syndical, et qui étaient produits au soutien de cette assignation.

À cet égard, il sera relevé que lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2016, qui a autorisé le nouveau syndic à agir en responsabilité contre la société Nexity Lamy et son assureur, il était fait état d’un préjudice financier de 13 920 euros, au titre des frais, émoluments et honoraires payés en pure perte, et d’un préjudice de 200 000 euros dans la mesure où il n’y avait pas eu de jugement au fond.

Ce montant sera donc pris pour base, l’expert judiciaire qui a déposé son rapport en l’état, n’ayant pas été en mesure de chiffrer le coût des travaux de reprise. Le jugement sera donc confirmé en ce que, tenant compte de l’augmentation du coût des matériaux et de l’érosion monétaire, il a fixé à 25 000 euros le montant alloué au titre de la perte de chance.

2-2 sur les frais et honoraires

Comme l’a relevé le tribunal et le soulignent les intimés, le seul fait de ne pas obtenir gain de cause à l’issue d’une procédure ne suffit pas à considérer que les frais et honoraires exposés constituent un préjudice.

En l’espèce, les frais d’huissier, honoraires et émoluments dont il est demandé le remboursement, qui ont été exposés en première instance et en appel, ont été engagés afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’obtenir une indemnisation de l’assureur dommages-ouvrage.

Toutefois, en raison des manquements reprochés au syndic, qui n’a pas soumis à l’assemblée générale des copropriétaires une résolution aux fins d’être régulièrement autorisé à ester en justice, le syndicat des copropriétaires a perdu une chance d’obtenir une décision au fond lui donnant gain de cause, et par voie de conséquence d’obtenir la prise en charge de ces frais et honoraires, en tout ou partie, par la partie adverse, ainsi que l’a justement souligné le premier juge.

Cette perte de chance doit être appréciée à l’aune des chances de succès de l’action au fond, et sera donc évaluée à 10%.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir exposés des frais d’huissier, dépens, émoluments, droits de plaidoiries, et condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Albingia à hauteur de la somme totale de 7 933,25 euros, hors honoraires de Maître [S] en première instance et de Me [N] en appel. Le montant susceptible d’être alloué au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans un litige de cette nature sera évalué par la cour à 3 000 euros, le surplus des honoraires ayant vocation à être en tout état de cause supporté par le syndicat des copropriétaires.

C’est donc un montant total de 10 933,25 euros qui était susceptible d’être mis à la charge de la société Albingia en cas de succès de l’action. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires un montant de 1 093 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu obtenir la prise en charge par la société Albingia des frais, dépens, émoluments et honoraires.

Le jugement qui a rejeté la demande de ce chef sera donc réformé, et il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires dans cette limite.

3- sur l’appel en garantie dirigé contre M. [S] et son assureur

Il est constant que Maître [S] s’est vu confier un mandat de représentation du syndicat des copropriétaires, le 10 mars 2011, et qu’il ne le représentait plus en appel, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée pour ne pas avoir conseillé au syndicat des copropriétaires de former un pourvoi en cassation contre l’arrêt du 18 juin 2015.

Maître [S] justifie avoir adressé, le 18 mai 2011, au syndic et au président du conseil syndical, un courriel accompagné d’un projet d’assignation, dans lequel il proposait de changer de stratégie procédurale et d’agir contre la société Albingia 'afin d’éviter d’avoir à rechercher l’imputabilité du dommage en s’attachant exclusivement à son indemnisation'. Il indiquait dans ce courriel 'A toutes fins utiles, le Syndicat devra avaliser le principe d’une action contre l’assureur dommages-ouvrage'

Il justifie ainsi avoir rempli son devoir de conseil, en attirant l’attention du syndicat des copropriétaires, et de son syndic, professionnel de la copropriété, sur la nécessité d’une décision du syndicat des copropriétaires autorisant l’exercice de cette action.

Toutefois, alors que l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires pour défaut d’habilitation du syndic à agir en justice avait été soulevée par la société Albingia, Maître [S] n’a pas veillé à ce que la situation soit régularisée en temps utile, et ne justifie, ni même ne prétend, avoir informé le syndicat des copropriétaires de l’insuffisance de la délibération du 23 mai 2012 et d’un risque persistant de voir déclarer sa demande irrecevable.

Il a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires.

La société Nexity Lamy peut se prévaloir de cette faute, qui constitue un manquement délictuel à son égard pour demander la garantie de Maître [S] et de son assureur. Cette faute n’est toutefois pas de nature à exonérer totalement la société Nexity Lamy de sa propre responsabilité, en tant que syndic, chargé de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et de la rédaction des résolutions soumises au vote des copropriétaires.

En considération de la gravité équivalente des fautes respectives ayant concouru à la survenance du dommage, le jugement sera confirmé en tant qu’il a condamné M. [S] et son assureur, la société Axa France IARD, qui ne conteste pas lui devoir sa garantie, à garantir la société Nexity Lamy et son assureur, la société Allianz IARD, à hauteur de la moitié des condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Nexity Lamy et de la société Allianz IARD, de garantie au titre des frais et honoraires exposés, laquelle sera accueillie dans la même proportion.

4- Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Le jugement entrepris étant confirmé pour l’essentiel de ses dispositions principales, il le sera également pour celles relatives aux dépens et frais exclus des dépens.

En considération de la solution du litige et du montant de la demande, les dépens d’appel afférents à l’instance principale entre le syndicat des copropriétaires et la société Nexity Lamy et son assureur, seront supportés par le syndicat des copropriétaires qui succombe à titre principal en son appel.

Les dépens d’appel afférents à l’appel en garantie seront supportés à concurrence de moitié par la société Nexity Lamy et son assureur, la société Allianz IARD, et pour l’autre moitié par M. [S] et son assureur, la société Axa France IARD.

Les demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME, dans les limites de l’appel le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en date 18 mars 2022, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande du [Adresse 11] d’indemnisation correspondant au remboursement des frais, honoraires, dépens et accessoires des procédures de fond, premier et deuxième degré de juridiction ;

— rejeté la demande de la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD, de garantie au titre des frais ;

Statuant à nouveau dans cette limite, et ajoutant au jugement,

CONDAMNE la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD, in solidum, à payer au [Adresse 11] la somme de 1 093 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu obtenir remboursement des frais, émoluments, dépens et honoraires exposés ;

CONDAMNE M. [I] [S] et la SA Axa France IARD in solidum, à garantir la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD à concurrence de la moitié de cette somme ;

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le [Adresse 11] aux dépens d’appel afférents à l’instance principale l’opposant à la SAS Nexity Lamy et à la SA Allianz IARD ;

CONDAMNE la SAS Nexity Lamy et la SA Allianz IARD, d’une part, M. [I] [S] et la SA Axa France IARD in solidum, d’autre part à supporter chacun la moitié des dépens d’appel afférents à l’appel en garantie.

Le cadre greffier, La présidente,