MINUTE N° 588/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 21 novembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01781 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ICDZ

Décision déférée à la cour : 23 Février 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS ET INTIMES SUR APPEL INCIDENT :

Madame [C] [I]

Monsieur [B] [T]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Marion POLIDORI, avocat à la cour.

INTIMÉE ET APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

La SAS PIERRES & TERRITOIRES DE FRANCE – ALSACE venant aux droits de la SASU OIKOS IMMOBILIER

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LX COLMAR prise en la personne de M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 juin 2018, M. [B] [T] et Mme [C] [I] (ci-après les consorts [X]) ont conclu avec la SASU Oikos un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan pour l’édification d’une maison d’habitation [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant la somme de 221 400 euros.

Se plaignant du non-respect des délais de livraison de leur bien immobilier, les consorts [X] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2020, réclamé à la SASU Oikos le paiement de pénalités contractuelles de retard. En réponse, la SASU Oikos a contesté tout manquement à ses obligations s’agissant du délai contractuel de livraison.

Par lettre recommandée du 7 août 2020, les consorts [X] ont mis en demeure la SASU Oikos d’avoir à leur payer la somme de 22 213, 80 euros au titre des pénalités de retard. Selon courrier reçu le 2 septembre 2020, la SASU Oikos a, à nouveau, contesté tout retard de livraison et mis en demeure les consorts [X] d’avoir à lui payer le dernier appel de fonds ainsi que la somme de 6 126,77 euros au titre des pénalités de retard se rapportant au retard de paiement des appels de fonds des 13 mai 2019, 12 juin 2019, 16 juillet 2019 et 5 novembre 2019.

La réception de la maison est intervenue avec réserves, selon procès-verbal en date du 25 septembre 2020.

*

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2021, les consorts [X] ont fait assigner la SASU Oikos devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en indemnisation des différents préjudices subis du fait des retards de livraison.

Par jugement du 23 février 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— débouté M. [B] [T] et Mme [C] [I] de leur demande de paiement de la somme de 26 568 euros au titre des pénalités de retard ;

— débouté M. [B] [T] et Mme [C] [I] de leur demande de paiement de la somme de 11 400 euros au titre du paiement de leur loyer ;

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [B] [T] et Mme [C] [I] tirée de la prescription de la demande reconventionnelle de la SASU Oikos ;

— débouté la SASU Oikos de sa demande de paiement de la somme de 6 162, 77 euros au titre des pénalités de retard ;

— condamné M. [B] [T] et Mme [C] [I] aux dépens de la présente procédure ;

— condamné M. [B] [T] et Mme [C] [I] à payer à la SASU Oikos la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire ;

— débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Le premier juge a retenu que le tribunal n’était pas compétent pour statuer sur la prescription soulevées par les consorts [X], s’agissant d’une compétence exclusive du juge de la mise en état et que la question de l’existence d’un retard de livraison n’avait pas à être tranchée préalablement à l’examen de l’éventuelle prescription.

Pour retenir qu’il n’était pas suffisamment démontré que la SASU Oikos avait livré le bien immobilier avec retard, le tribunal a relevé que :

— plusieurs avenants avaient été signés entre les parties modifiant le délai de livraison,

— toutes les conditions suspensives prévues au contrat avaient été réalisées le 28 octobre 2019,

soit avant le 30 octobre 2019, délai contractuellement prévu par l’avenant du 12 avril 2019,

— les démarches administratives relatives au dépôt du permis de construire avaient été réalisées dans les délais prévus par la SASU Oikos,

— les consorts [X] ne justifiaient pas de l’envoi de l’ensemble des documents devant être fournis par le maître de l’ouvrage, de sorte que le point de départ du délai de deux mois qui incombait à la SASU Oikos pour déposer le permis de construire ne pouvait être déterminé,

— la déclaration d’ouverture de chantier avait été déposée le 29 octobre 2019 de sorte que la livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard le 14 décembre 2020,

— la SASU Oikos était contractuellement bien fondée à interrompre les travaux du 7 décembre 2019 au 16 janvier 2020 en raison du retard de paiement des consorts [X], repoussant le délai de livraison au 23 janvier 2021,

— la livraison était intervenue le 25 septembre 2020, selon procès verbal de réception.

Pour rejeter la demande de la SASU Oikos en paiement des pénalités de retard, le tribunal a retenu que cette indemnité constituait une clause pénale et présentait un caractère manifestement excessif au regard du taux d’intérêts pratiqué, alors que les appels de fonds en question avaient été intégralement payés plus de trois ans auaparavant.

Le 28 avril 2023, les consorts [X] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SASU Oikos de sa demande en paiement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions datées du 27 mars 2025, les consorts [X] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal,

— recevoir leur appel et le déclarer bien fondé.

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg du 23 février 2023 en ce qu’il les a notamment déboutés de leur demande en paiement de la somme de 26 568 euros au titre des pénalités de retard, de leur demande en paiement de la somme de 11 400 euros au titre du paiement de leur loyer, a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle de la SASU Oikos, les a condamnés aux dépens et au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau,

— dire et constater que la demande de la société Pierres & Territoires de France-Alsace venant aux droits de la société Oikos immobilier au titre des pénalités de retard est prescrite ;

— condamner la société Pierres & Territoires de France-Alsace à leur payer la somme de 11 400 euros au titre du préjudice subi relatif au paiement des loyers ;

— condamner la société Pierres & Territoires de France-Alsace à leur payer la somme de 26 568 euros au titre des pénalités de retard.

Sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident de la société Pierres & Territoires de France-Alsace irrecevable, en tout cas mal fondé,

En conséquence, le rejeter et débouter la société Pierres & Territoires de France-Alsace de l’ensemble de ses demandes.

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Pierres & Territoires de France-Alsace ;

— condamner la société Pierres & Territoires de France-Alsace à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Pierres & Territoires de France-Alsace aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

*

Les appelants soutiennent, au visa des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction ainsi que des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, que la société Oikos a livré le bien immobilier objet du contrat de construction avec retard ; que le contrat a été conclu le 30 juin 2018 pour un montant de 221 400 euros ; que les appelants ont réceptionné l’ouvrage le 25 septembre 2020, soit deux ans et trois mois plus tard ; que le délai initial d’un an après la conclusion du contrat pour la livraison du bien était un élément déterminant de leur consentement.

Les appelants relèvent que le premier juge a considéré à tort qu’ils n’avaient pas justifié de l’envoi de l’ensemble des documents visés aux conditions générales permettant d’établir le point de départ du délai de deux mois qui incombait à la société intimée pour déposer le permis de construire. Ils soulignent que la société intimée n’a jamais excipé de la non-transmission des documents utiles qui leur incombait pour justifier du non-dépôt de la demande de permis de construire ; que Mme [C] [I] s’est inquiétée dès le 25 novembre 2018 des retards cumulés et du manque de professionnalisme de ladite société ; que la société Oikos est ainsi seule responsable de la délivrance tardive du permis de construire.

Ils soulignent également que le terrain sur lequel la construction avait été initialement envisagée ne correspondait pas aux critères définis et que le notaire chargé du dossier avait constaté que le terrain concerné comprenait deux parcelles, dont une de 0,29 are non-constructible ; que ce retard est donc uniquement imputable aux carences de la société intimée. Par ailleurs, cette dernière a réceptionné le 30 octobre 2018 l’acte définitif d’achat par fonds propres, de sorte que la première condition suspensive a été levée sans que cela ne provoque de réaction de sa part, le projet de construction restant au point mort. Ainsi, les appelants soutiennent que ce sont les lenteurs administratives de la société intimée qui ont retardé la délivrance du permis de construire et par conséquent, le déblocage des fonds à leur profit. De surcroît, ils déplorent que la société intimée n’a pu valablement s’expliquer sur les raisons pour lesquelles la garantie dommages-ouvrages et la garantie de livraison leur ont été adressées seulement le 28 octobre 2019, soit 16 mois après la conclusion du contrat.

S’agissant des conséquences des retards imputables à la société intimée, les consorts [P] allèguent qu’ils subissent un préjudice dans la mesure où ils ont été contraints de louer une maison pour un loyer mensuel de 950 euros ; qu’aucun élément ne peut justifier la lenteur des démarches entreprises par la société Oikos ou le report incessant de l’ouverture du chantier prévue initialement le 30 septembre 2019 ; qu’ils ont plusieurs fois mis en demeure la société Oikos d’exécuter les travaux dans les délais convenus sans obtenir de réponses satisfaisantes ; que l’intimée ne peut invoquer la crise sanitaire pour expliquer le retard des travaux puisque le chantier aurait dû être achevé avant le début de la pandémie.

Les consorts [P] relèvent que la société intimée sollicite à titre reconventionnel qu’ils soient condamnés à payer la somme de 6 162, 77 euros au titre des pénalités de retard. Sur ce point, ils rappellent la prescription de l’article L.218-2 du code de la consommation et soulignent que l’intimée s’appuie sur une mise en demeure en date du 28 novembre 2019 alors qu’il n’est justifié d’aucune interruption du délai ; qu’en outre la prescription peut être soulevée en tout état de la procédure ; qu’une fin de non-recevoir a été soulevée dans leurs dernières conclusions en premier ressort, avant l’ordonnance de clôture ; que le juge du fond était nécessairement compétent pour apprécier la recevabilité de la demande reconventionnelle eu égard à la prescription.

En outre, ils soutiennent en application de l’article 789 alinéa 6 du code de procédure civile que lorsque la fin de non-recevoir dépend d’une question de fond, la juridiction du fond est compétente pour trancher tant le fond que la fin de non-recevoir ; qu’en l’espèce, la prescription de la demande reconventionnelle de la société intimée supposait nécessairement que soit tranchée une question de fond puisqu’elle a sollicité le paiement d’intérêts moratoires en raison du retard de paiement qu’elle leur oppose ; qu’ils se prévalaient pour leur part d’une faute contractuelle résultant de la livraison du bien postérieurement au délai contractuel prévu ; qu’il appartenait donc à la juridiction de se prononcer sur ce retard de livraison.

Les appelants ajoutent que la société intimée ne s’explique pas sur le retard pris entre la signature du contrat et l’achat du terrain. De surcroît, ils ajoutent que s’agissant du transfert de permis de construire et de la déclaration d’ouverture de chantier, les travaux ont démarré bien avant cette déclaration d’ouverture ; que les travaux ont débuté le 4 mai 2019, la dalle a été posée le 11 juin 2019, l’étage achevé le 25 juin 2019, et que l’immeuble était hors d’eau, le 3 juillet 2019, soit bien avant la déclaration d’ouverture du chantier, le 29 octobre 2019.

Ainsi, les appelants soutiennent que la carence de la société intimée dans la gestion administrative du dossier a conduit à des retards successifs et à une livraison retardée ; que dès avril 2019, la société intimée avait conscience des retards liés à l’achat du terrain ; que les parties s’étaient rapprochées afin de compenser ledit retard 'clôturant tout contentieux entre les parties au sujet du terrain’ ; que la société intimée a proposé un geste commercial aux appelants par la réalisation d’une terrasse complémentaire qui n’a toutefois jamais été réalisée; que ce geste démontre que la faute est imputable à l’intimée.

Sur l’appel incident, les appelants rappellent que l’absence de règlement des sommes demandées n’est que la conséquence du blocage du prêt par la banque postale ; qu’ils n’étaient pas en mesure de libérer les fonds en raison du blocage résultant des nombreux retards provoqués par la société Oikos, faute de pouvoir fournir les éléments utiles à l’obtention du prêt. Par ailleurs, et comme l’a retenu le premier juge, les appelants relèvent que l’indemnité de retard constitue une clause pénale dont le caractère est manifestement excessif au regard du taux d’intérêts pratiqué, alors que les appels de fonds ont été intégralement payés il y a près de quatre ans et que la société intimée n’a jamais sollicité la résolution du contrat.

*

Aux termes de ses dernières conclusions datées du 13 mars 2025, la société Pierres & Territoires de France-Alsace venant aux droits de la société Oikos immobilier demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 23 février 2023 en ce qu’il a :

— débouté M. [B] [T] et Mme [C] [I] de leur demande de paiement de la somme de 26 568 euros au titre des pénalités de retard ;

— débouté M. [B] [T] et Mme [C] [I] de leur demande de paiement de la somme de 11 400 euros au titre du paiement de leur loyer ;

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [B] [T] et Mme [C] [I] tirée de la prescription de la demande reconventionnelle de la SASU Oikos ;

— condamné M. [B] [T] et Mme [C] [I] aux dépens de la présente procédure ;

— condamné M. [B] [T] et Mme [C] [I] à payer à la SASU Oikos la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’appel incident,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 23 février 2023 en ce qu’il a débouté la société Oikos de sa demande de paiement de la somme de 6 162, 77 euros au titre des pénalités de retard,

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [T] et Mme [I] à lui payer la somme de 6 162, 77 euros au titre des pénalités de retard dans les paiements,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [T] et Mme [I] ;

— condamner M. [T] et Mme [I] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

À titre liminaire, la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace expose qu’elle vient aux droits de la société Oikos, laquelle a fait l’objet d’une fusion-absorption et été radiée du registre du commerce le 27 août 2024.

L’intimée souligne que le premier juge a retenu que la prescription d’une demande reconventionnelle est une fin de non-recevoir qui aurait dû être soulevée par les demandeurs devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer en application de l’article 789 alinéa 6 du code de procédure civile.

Elle prétend que le premier juge a retenu que l’existence ou non d’un retard de livraison n’avait pas à être tranchée préalablement à l’examen de l’éventuelle prescription de la demande de l’intimée ; que cette demande porte sur l’application de pénalités de retard contractuellement prévues en cas de retard de règlement par l’acquéreur, des appels de fonds émis par le constructeur et est totalement indépendante de celle d’un prétendu retard de livraison imputable au constructeur.

S’agissant de l’absence de retard dans la réalisation des prestations de la société intimée, elle indique que le premier juge a retenu que la livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard le 23 janvier 2021 et qu’elle est intervenue le 25 septembre 2020. En effet, la société intimée soutient en application de l’article 1103 du code civil et de l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation que les contrats de construction de maison individuelle peuvent être conclus sous plusieurs conditions suspensives ; que les conditions générales du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 30 juin 2018 comportaient une clause 5-1 s’intitulant 'conditions suspensives’ et que les conditions particulières du contrat prévoyaient une clause 'délais’ précisant les délais des différentes étapes du chantier à compter de la réalisation des conditions suspensives.

En l’espèce, l’intimée rappelle que le contrat de construction de maison individuelle a été signé entre les parties le 30 juin 2018 ; que le délai de réalisation des conditions suspensives, initialement de 12 mois, a été porté à 16 mois par avenant signé le 12 avril 2019, courant donc jusqu’au 30 octobre 2019 ; que le 28 octobre 2019, la dernière condition suspensive a été levée par l’obtention de l’attestation d’assurance dommages-ouvrages, laquelle dépendait de la délivrance de l’arrêté de transfert de permis de construire intervenue le 17 octobre 2019 ; qu’il en résulte que les conditions suspensives ont bien été toutes levées dans le délai contractuellement fixé au 30 octobre 2019. Elle rappelle également qu’à compter du 28 octobre 2019, elle disposait de deux mois pour commencer les travaux ; que la déclaration d’ouverture du chantier a été déposée le 29 octobre 2019 ; qu’en outre, le délai d’exécution des travaux a été prorogé de 30 jours puis de 15 jours par les avenants n° 3 et 5. Elle prétend ainsi qu’elle disposait d’un délai jusqu’au 14 décembre 2020 pour achever le chantier, date qui a été retenue par le premier juge, et que la réception des travaux est intervenue le 25 septembre 2020.

Par ailleurs, la société intimée fait valoir que le 28 novembre 2019, elle a adressé une mise en demeure aux appelants pour solliciter le paiement de plusieurs appels de fonds échus à hauteur de 127 152,06 euros ; que conformément aux dispositions contractuelles, elle leur a indiqué qu’en l’absence de règlement, elle était en droit d’interrompre les travaux ; que le paiement est intervenu le 16 janvier 2020, ce qui a nécessairement prorogé le délai d’exécution des travaux de 40 jours ; que la date de livraison du bien immobilier a été reportée au 23 janvier 2021 au plus tard ; que la maison a été réceptionnée le 25 septembre 2020, de sorte qu’elle a respecté les délais d’exécution contractuellement prévus.

De surcroît, l’intimée déplore les conclusions tirées du document manuscrit produit par les appelants et signé par les parties, document qui attesterait qu’elle avait conscience des retards liés à l’achat du terrain. Elle soulève que ledit document ne fait aucunement référence à un retard mais qu’il est simplement fait état d’une 'clarification du projet au niveau du terrain d’assiette'. En revanche, l’intimée souligne qu’il ressort de ce même document qu’à la date de signature, les appelants n’avaient pas encore réalisé les démarches nécessaires au financement du projet, puisqu’il leur était demandé d’en transmettre le détail. Selon l’intimée, cela ne fait que confirmer que le retard dans le déblocage des fonds n’est pas imputable à une prétendue négligence de sa part, mais bien au délai de mise en oeuvre du financement, ce qui a été souligné par le premier juge.

Enfin, l’intimée conteste ne pas avoir réalisé la terrasse supplémentaire évoquée dans ce document et relève qu’aucune réserve n’a été formulée sur ce point par les appelants, de sorte que cette allégation est dépourvue de toute pertinence.

S’agissant de l’appel incident, elle rappelle les conditions générales du contrat de construction d’une maison individuelle souscrit par les appelants, et relève qu’ils ont été mis en demeure de régler une somme de 127 152, 06 euros dont elle explicite le détail ; que le taux d’intérêt, contractuellement fixé à 1% par mois sur les sommes non réglées est tout à fait mesuré ; que le règlement des appels des fonds constitue l’une des obligations essentielles de l’acquéreur, qui doit spontanément s’en acquitter sans attendre d’être mis en demeure par le constructeur ; que les appelants se sont abstenus de tout règlement entre le 13 mai 2019 et le 16 janvier 2020, sans jamais justifier d’une quelconque raison valable pour expliquer cette absence de règlement.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties et n’a pas à répondre à des demandes tendant à voir « constater » qui correspondent seulement à la reprise de moyens développés dans les motifs des conclusions et ne constituent pas des prétentions.

Les consorts [X] concluent à l’irrecevabilité de l’appel incident, sans toutefois soulever aucun moyen précis. En l’absence de motif d’irrecevabilité susceptible d’être soulevé d’office, l’appel principal et l’appel incident seront déclarés recevables.

Sur la demande des consorts [X] au titre des pénalités de retard

Il résulte de l’article L. 231-4 I du code de la construction et de l’habitat que 'Le contrat défini à l’article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente ;

b) L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L’obtention de l’assurance de dommages ;

e) L’obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.'

En outre, l’article L. 231-2i du même code précise que le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :(…)

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

En l’espèce, les consorts [X] ont conclu avec la SASU Oikos un contrat de construction d’une maison individuelle en date du 30 juin 2018.

Il résulte de l’article 2-6 des conditions générales se rapportant aux délais que :

' Les travaux commenceront dans le délai fixé aux conditions particulières à compter de la réalisation des conditions suspensives et formalités définies à l’article précédent.

La durée de construction à compter du commencement des travaux sera celle fixée aux conditions particulières.

Le délai de construction et la date de fin du délai contractuel de construction sont prorogés :

— de la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l’ouvrage, notamment celles provoquées par des retards de paiement,

— en cas de modifications demandées par le maître de l’ouvrage, notamment par voie d’avenats ou imposées par l’administration

— de la durée des travaux dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution ainsi que des retards apportés dans leur exécution,

— de la durée des interruptions pour cas de force majeure ou cas fortuits,

— de la durée des intempéries définies à l’article L. 5424-8 du code du travail pendant lesquelles le travail est arrêté, signalées par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l’ouvrage ou par lettre remise en main propre contre décharge.

En cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard.'

Il a en outre été convenu à l’article 5 des conditions générales que le contrat était conclu sous condition suspensive de l’obtention des éléments suivants :

'- acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire,

— obtention des prêts,

— obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives,

— obtention de l’assurance dommages-ouvrages,

— obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus,

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées.

La condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières.'

Il résulte des conditions particulières que 'les parties conviennent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat. Le constructeur déposera la demande de permis de construire deux mois au plus suivant la transmission par le maître de l’ouvrage de tous les documents visés à l’article 1-4 des conditions générales. Les travaux commenceront dans le délai de deux mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2-5 des conditions générales. La durée d’exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier.'

Le 12 avril 2019, les parties ont signé un avenant n°3 au contrat de construction de maison individuelle signé le 30 juin 2018, aux termes duquel il était convenu que les conditions suspensives devaient être réalisées dans un délai de 16 mois après la signature du contrat, soit à la date du 30 octobre 2019.

Les parties s’accordent sur la date d’acquisition du terrain au 2 novembre 2018. Il est par ailleurs justifié :

— de l’attestation de garantie de livraison CAUTIALIS datée du 15 octobre 2018,

— de l’obtention du prêt le 25 mars 2019,

— de la délivrance du permis de construire le 17 octobre 2019,

— du dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier à la mairie le 29 octobre 2019,

— d’un courrier accompagnant l’attestation d’assurance dommages-ouvrages daté du 28 octobre 2019.

S’agissant du dépôt de la demande de permis de construire, l’intimée n’a effectivement jamais soutenu que le maître de l’ouvrage n’avait pas transmis tous les documents visés à l’article 1-4 des conditions générales. Néanmoins, la date de transmission de ces documents constitue le point de départ du délai de deux mois dont disposait la SASU Oikos pour déposer la demande de permis de construire. Dans ces conditions, il apparaît que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les consorts [X] ne justifiaient pas de l’envoi de ces documents dès lors qu’il lui appartenait de s’assurer du respect des délais contractuellement fixés. A hauteur de cour, les consorts [X] ne justifient pas davantage de la date de transmission de l’ensemble des documents visés à l’article 1-4 des conditions générales permettant d’apprécier le caractère tardif de la demande de permis de construire tel que soutenu.

En outre, l’écrit régularisé entre les parties le 12 avril 2019 ne permet pas de caractériser une faute imputable à la SASU Oikos résultant d’un retard lié à l’acquisition du terrain, laquelle ne saurait se déduire du geste commercial effectué consistant en la réalisation à titre gracieux d’une terrasse, en l’absence de toute précision sur les motifs de ce geste.

Il apparaît ainsi que toutes les conditions suspensives étaient réalisées à la date du 30 octobre 2019, conformément à l’avenant n°3 signé entre les parties.

Conformément aux dispositions contractuelles, les travaux devaient commencer dans un délai de deux mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et être exécutés dans un délai de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier. Selon avenants signés le 3 octobre 2019 et le 1er février 2020, ce dernier délai a été prolongé de 30 jours puis de 15 jours.

Les appelants, qui invoquent un démarrage des travaux antérieur au dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier, ne produisent pas d’élément probant de nature à en justifier. Les photographies produites ne sont en effet pas datées. Dès lors, et à défaut d’autre élément probant la date d’ouverture de chantier sera fixée à la date de dépôt en mairie de la déclaration d’ouverture de chantier le 29 octobre 2019.

Le procès-verbal de réception des travaux a été signé le 25 septembre 2020, soit dans le délai contractuellement prévu pour l’exécution des travaux, s’achevant en principe au 13 décembre 2020, étant observé que cette date a encore été modifiée par l’interruption des travaux résultant du défaut de paiement des appels de fonds, en application de l’article 3-5 des conditions générales. En effet, sur ce fondement, le 28 novembre 2019, la SASU Oikos a mis en demeure, les consorts [X] d’avoir à payer plusieurs appels de fonds pour un montant total de 127 152,06 euros. En l’absence de règlement des sommes dues par les consorts [X], la SASU Oikos a interrompu les travaux du 7 décembre 2019 au 16 janvier 2020, date du règlement effectif, repoussant ainsi le délai de livraison du bien au 23 janvier 2021.

Il s’ensuit que la réception du bien est intervenue dans le délai d’exécution des travaux imparti à la SASU Oikos de sorte qu’en l’absence de retard de livraison caractérisé, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [X] de leur demande en paiement de la somme de 26 568 euros au titre des pénalités de retard.

En outre, et pour le même motif, les consorts [X] ne sauraient prétendre à l’indemnisation d’un préjudice résultant des loyers qu’ils ont pris en charge pour se loger pendant la période des travaux. Le jugement sera également confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle présentée par la société Pierres & Territoires de France-Alsace

Selon l’article 789 alinéa 1 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. En outre, les parties ne sont plus recevables, en application de l’alinéa 4 de ce même article, à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Par ailleurs, l’article 123 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement.

En l’espèce, l’examen de la demande de la SASU Oikos au titre des pénalités résultant du retard de paiement de plusieurs appels de fonds n’imposait pas que la demande des consorts [X] au titre des pénalités de retard résultant du retard de livraison du bien ait été préalablement examinée.

Il appartenait par conséquent aux consorts [X] de soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle présentée par la SASU Oikos devant le juge de la mise en état et non devant le juge du fond.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

En revanche, le texte visé précise que cette irrecevabilité ne vaut que pour l’instance au cours de laquelle elle a été constatée, ce dont il résulte que la fin de non-recevoir peut être soulevée lors de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 123 du code de procédure civile et 2248 du code civil.

Les consorts [P] invoquent la prescription de la demande de la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace en paiement des pénalités de retard sur plusieurs appels de fonds sur le fondement de l’article L.218-2 du code de la consommation, dont l’application n’est pas remise en cause en l’espèce.

Il résulte de ce texte que 'l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans'.

Par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 28 novembre 2019, la SASU Oikos a mis les consorts [X] en demeure de régler une somme de 127 152,06 euros au titre de plusieurs appels de fonds demeurés impayés, en application de l’article 3-5 des conditions générales. La SAS Pierres & Territoires de France-Alsace venant aux droits de la SASU Oikos ne conteste pas que cette lettre constitue le point de départ du délai de prescription.

Toutefois, la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace venant aux droits de la SASU Oikos, sur laquelle repose la charge de la preuve de l’interruption du délai de prescription, ne justifie pas avoir formé sa demande au titre de la demande reconventionnelle avant l’expiration du délai de prescription, le 28 novembre 2021.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle de la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace venant aux droits de la SASU Oikos sera accueillie à hauteur de cour.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris étant principalement confirmé, il le sera également dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

En considération de l’issue du litige, les consorts [X] seront condamnés à prendre en charge les dépens d’appel à hauteur des deux tiers et la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace à hauteur d’un tiers.

Les consorts [X], qui succombent en leur appel, sont en outre condamnés à payer à la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME le jugement rendu le 23 février 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, sauf en ce qu’il a débouté la SASU Oikos de sa demande de paiement de la somme de 6 162,77 euros au titre des pénalités de retard,

L’INFIRME de ce seul chef,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

DÉCLARE la demande reconventionnelle formée par la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace venant aux droits de la SASU Oikos prescrite ;

CONDAMNE M. [B] [T] et Mme [C] [I] à supporter les deux tiers des dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace venant aux droits de la SASU Oikos à supporter un tiers des dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE M. [B] [T] et Mme [C] [I] à payer à la SAS Pierres & Territoires de France-Alsace venant aux droits de la SASU Oikos la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [B] [T] et Mme [C] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, Le président,