MINUTE N° 94/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03431 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H5KV

Décision déférée à la cour : 25 Août 2022 par le tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTS et INTIMES sur appel incident :

Monsieur [C] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000167 du 24/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [H] [N] épouse [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000168 du 24/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

demeurant ensemble [Adresse 1] à [Localité 2]

représentés par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat à la cour.

INTIMÉ et APPELANT sur appel incident :

Monsieur [S] [R]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 3]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre, et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 15 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 3 janvier 2014, M. [S] [R] a vendu à M. [C] [B] et Mme [H] [N] épouse [B] (les époux [B]) la moitié indivise du lot n°1 et le lot n°2 de la section 4 n°185/88, et les parcelles sises section 4, n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], au lieudit [Adresse 3] à [Localité 4].

Le 17 mars 2015, M. [R] a assigné les acquéreurs en rescision pour lésion. Les époux [B] ont demandé, à titre reconventionnel, la désignation d’un expert pour examiner les vices cachés affectant la maison vendue. Par jugement du 28 novembre 2017, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Colmar du 7 juin 2019, le tribunal de grande instance de Colmar a déclaré recevable la demande de M. [R] tendant à voir prononcer la rescision pour lésion, l’a autorisé à apporter la preuve de la lésion et ordonné, en conséquence, l’expertise prévue à l’article 1678 du code civil, désignant à cet effet un collège d’experts. Celui-ci a déposé son rapport le 9 juin 2020.

Après avoir, par jugement avant dire droit du 2 décembre 2021, ordonné la réouverture des débats, le tribunal judiciaire de Colmar a, par jugement du 25 août 2022 :

— débouté les époux [B] de leurs demandes tendant à voir annuler/déclarer inopposable le rapport d’expertise judiciaire établi le 25 mai 2020 ou, à défaut, ordonner une seconde expertise,

— dit et jugé que la vente en litige présente un caractère lésionnaire,

— condamné solidairement les époux [B] à verser à M. [R] la somme de 46 495,50 euros au titre du supplément de prix, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2015, pour conserver les biens et droits immobiliers cédés le 3 janvier 2014, dans un délai de trois mois commençant à courir à compter de la signification du présent jugement,

En cas de versement du supplément de prix et de l’intérêt dans le délai imparti,

— débouté M. [R] de sa demande en réparation des dégradations commises sur le bien objet de la vente et correspondant aux frais de remise en état,

— condamné solidairement les époux [B] au paiement de la somme de 511 euros correspondant au prorata de la redevance sur les ordures ménagères ainsi que la taxe foncière pour l’année 2014,

À défaut de versement du supplément de prix et intérêt dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

— prononcé la rescision pour lésion de la vente,

— condamné les époux [B] à restituer sans délai à M. [R] les biens et droits immobiliers objets de la vente rescindée,

— ordonné en conséquence l’expulsion des époux [B], ainsi que de tout autre occupant de leur chef, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamné M. [R] à restituer aux époux [B] le prix de vente de 30 000 euros,

— condamné solidairement les époux [B] à verser à M. [R], entre le 3 janvier 2014 et le jour de la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation de 620 euros par mois,

— ordonné la compensation entre les sommes ainsi dues entre les parties,

— débouté M. [R] de sa demande en paiement de la somme de 511 euros correspondant au prorata de la redevance sur les ordures ménagères ainsi que la taxe foncière pour l’année 2014,

— ordonné la publication du présent jugement au livre foncier territorialement compétent aux frais des époux [B],

En tout état de cause,

— débouté M. [R] de sa demande au titre du préjudice moral,

— débouté les époux [B] de :

— leur demande reconventionnelle tendant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer les vices cachés et chiffrer leur préjudice,

— leur double demande indemnitaire formée au titre du 'préjudice matériel dû au déménagement des époux [B], somme à parfaire à la date du jugement’ (à savoir deux fois la somme de 18 876 euros),

— leurs autres prétentions indemnitaires afférentes au préjudice moral (25 000 euros), à la procédure abusive (10 000 euros) et à la résistance abusive (10 000 euros),

— leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux [B] à payer à M. [R] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum les époux [B] à prendre en charge les dépens de la présente instance, y compris les frais d’expertise judiciaire,

— rejeté toutes autres prétentions,

— dit et jugé n’y avoir lieu à assortir cette décision de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé qu’en vertu des articles 1321-1 ancien et 1202 nouveau du code civil, le prix de vente correspond au seul montant de 30 000 euros figurant dans l’acte de vente et que les contre-lettres sont nulles et de nul effet en matière immobilière. Après examen des éléments de preuve soumis à son appréciation et des observations complémentaires formulées par le collège d’experts, il a retenu que la valeur de l’immeuble au jour de la vente était de 85 000 euros, et a estimé, en conséquence, que M. [R] avait été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix de cession de son bien et était fondé à demander la rescision de la vente sur le fondement de l’article 1674 du code civil.

Rappelant que l’acquéreur a le choix, conformément à l’article 1681 alinéa 1 du code civil, de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé ou de garder le fonds en payant le supplément du prix sous la déduction du prix total, et constatant que les époux [B] n’avaient pas entendu exercer un tel droit d’option, il leur a laissé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour exercer leur option.

Le tribunal a fixé à la somme de 46 495,50 euros le complément de prix dû par les époux [B], retenu que M. [R] ne saurait prétendre à un quelconque dédommagement au titre des dégradations qui auraient été commises par ses cocontractants sur le bien objet de la vente, puisqu’il n’avait plus la qualité de propriétaire depuis le 3 janvier 2014, et que les époux [B] devront s’acquitter de la somme de 511 euros correspondant au prorata de la redevance des ordures ménagères ainsi que la taxe foncière pour l’année 2014. Il a rejeté la prétention indemnitaire de M. [R] formée au titre du préjudice moral, la considérant insuffisamment justifiée dans son principe et dans son quantum.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [B], le tribunal a conclu au caractère inutile et injustifié de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée au titre des vices cachés. Pour les mêmes motifs, le tribunal a également rejeté la double prétention indemnitaire relative au 'préjudice matériel dû au déménagement des époux [B], somme à parfaire à la date du jugement', et les autres prétentions indemnitaires afférentes au préjudice moral, à la procédure abusive et à la résistance abusive.

Le 8 septembre 2022, les époux [B] ont interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 6 novembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions transmises le 30 avril 2025, les époux [B] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en citant toutes ses dispositions, sauf celles par lesquelles il a débouté M. [R], en cas de versement du supplément de prix et de l’intérêt dans le délai imparti, de sa demande en réparation des dégradations commises sur le bien objet de la vente et correspondant aux frais de remise en état, débouté M. [R] de sa demande en paiement de la somme de 511 euros correspondant au prorata de la redevance sur les ordures ménagères ainsi que la taxe foncière pour l’année 2014, ordonné la publication du présent jugement au livre foncier territorialement compétent aux frais des époux [B] et débouté M. [R] de sa demande au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau,

I. Sur la demande principale en rescision pour lésion

— prononcer la nullité du rapport d’expertise rendu le 20 mai 2020, en conséquence, débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et au besoin ordonner une nouvelle expertise prévue à l’article 1678 du code civil et désigner à cet effet le collège composé des trois experts suivant missions reprises par jugement en date du 28 novembre 2017,

— à défaut de nullité du rapport du 20 mai 2020, débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, au besoin, ordonner une nouvelle expertise prévue à l’article 1678 du code civil et désigner à cet effet le collège composé des trois experts suivant missions reprises par jugement en date du 28 novembre 2017,

— subsidiairement dire et juger que la valeur du bien immobilier à retenir est de 40 000 euros, et, en conséquence, débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

II. Sur la demande reconventionnelle en vices cachés

— ordonner une nouvelle expertise judiciaire avec mission de rechercher l’existence de vices cachés, mettre à la charge de M. [R] l’avance des frais d’expertise judiciaire et réserver leurs droits de conclure sur les vices cachés et ses conséquences,

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

III. Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts :

— condamner M. [R] à leur régler les sommes de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, 10 000 euros au titre de procédure abusive et 7 817 euros au titre du préjudice matériel dû à leur déménagement, somme à parfaire à la date de l’arrêt,

Sur l’appel incident,

— le déclarer mal fondé, le rejeter,

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner M. [R] à leur régler un montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] aux entiers frais et dépens des deux instances.

Au soutien de leur demande d’annulation du rapport d’expertise du 25 mai 2020, ils font valoir que :

— il incombe à l’expert judiciaire de prendre en compte tous les éléments transmis devant faire l’objet d’un débat contradictoire, et qu’à défaut le rapport est nul'; en l’espèce, il ressort de la page 5 du rapport que les experts ont retiré leurs annexes et se sont seulement fondés sur les pièces de l’intimé,

— de surcroît, les experts ont commis des erreurs dans l’évaluation du bien,

S’agissant de la valeur du bien, ils soutiennent, en substance, que :

— le DPE contraste avec l’acte notarié, preuve d’une dissimulation frauduleuse du vendeur,

— l’intimé admettait implicitement qu’une partie de l’immeuble était en ruine et non habitable, au point de ne pas vouloir le déclarer, ni le mentionner dans le rapport,

— entre 2009 et 2013, l’intimé a dégradé l’habitation en réalisant des travaux de « transformation », qui n’ont pas été relevés par les experts, leur mission portant uniquement sur l’évaluation du bien,

— les rapports du bureau d’étude structure et de l’architecte confirment la suppression de ces murs porteurs et le risque d’effondrement en découlant,

— l’intimé ne produit pas l’état des lieux d’entrée effectué dans le cadre du contrat de location,

— l’immeuble n’a aucune isolation, ni intérieure, ni extérieure'; ni les combles et ni les fenêtres et la porte d’entrée ne sont en double vitrage.

Ils contestent la valeur de 85 000 euros retenue par les experts, en soutenant, en substance, que :

— l’agence Immobilière conseil du 16 février 2015 a estimé le bien entre 80 000 et 90 000 euros suite à des man’uvres frauduleuses de l’intimé, puis à 40 000 euros le 14 novembre 2015 lors d’une visite sur place, sous réserve du coût des travaux d’assainissement et de mise en norme des arrivées électriques,

— l’évaluation effectuée par M. [L] [K] de l’agence Faenics Patrimoine, qui est un ami proche de la famille de l’intimé, a été faite sans visite des lieux, puis, après visite, à hauteur de 35 000 euros,

— il ressort de l’attestation de M. [X] [R], oncle de l’intimé, que le prix de l’ensemble des deux maisons, la sienne [Adresse 4] et celle de son défunt frère [Z], objet du litige, ne pouvait excéder les 75 000 euros, M. [X] [R] avait vendu sa maison à l’appelant à 40 000 euros, il estimait donc le reste de l’immeuble appartenant à l’intimé à 35 000 euros,

— l’estimation réalisée dans le cadre de l’expertise judiciaire ne peut pas être retenue compte tenu des réserves émises par les différents experts, qui impactent directement l’évaluation de la valeur du bien ; une nouvelle évaluation doit être réalisée concernant la surface habitable réelle,

— ils produisent des estimations d’un montant de 45 000 euros net vendeur et une seconde estimant le bien à un prix maximal de 40 000 euros.

En tout état de cause, ils soutiennent que les pièces produites par l’intimé permettent de s’assurer de son consentement libre et non vicié au prix du bien ; que lors de la signature de l’acte, le notaire avait attiré l’attention de l’intimé sur la différence de prix ; que ce dernier avait précisé que le bien dont il venait d’hériter était en ruine et que les acheteurs avaient beaucoup de travaux à effectuer pour le rendre habitable. Ainsi, l’état du bien et les travaux nécessaires justifiaient le prix arrêté entre les parties.

Sur l’étendue des désordres diminuant le prix, les appelants produisent un constat effectué par Me [G] [P] le 5 février 2009, faisant état de plusieurs désordres, une attestation du gérant de la société Patrice Services et un rapport d’audit énergétique. Ils relèvent que les désordres présentent une menace pour la maison dans son intégralité. Au regard des différents devis produits, ils estiment que pour avoir une maison sereinement habitable les travaux à effectuer s’élèvent à la somme de 97 102, 92 euros.

S’agissant de la lésion, ils soutiennent démontrer avoir procédé au paiement du prix par trois actes écrits différents : le compromis de vente du 13 septembre 2013, le reçu de paiement de la valeur des parts sociales de la société Interworld du 13 septembre 2013 et l’acte authentique de vente de la maison du 3 janvier 2014 ; dans le dépôt de plainte de l’intimé du 24 juillet 2014, M. [R] précisait que « j’ai décidé de contacter M. [U] pour lui demander de pouvoir récupérer mon capital de 55 000 euros », ce qui constitue un aveu de ce qu’il avait perçu une telle somme pour le prix de vente de la maison. Ils affirment que c’est principalement pour éviter tout acte de ses créanciers, lesquels avaient engagé des procédures de recouvrement de leurs créances, que l’intimé a imposé que le prix de vente mentionné dans l’acte authentique soit de 30 000 euros et non de 60 000 euros et que le reste du paiement se fasse hors comptabilité du notaire. Ils contestent toute lésion, en faisant valoir qu’ils ont payé une somme supérieure à 16 666 euros (40 000 euros x 5/12), car ils s’étaient mis d’accord sur un prix de 60 000 euros et la valeur du bien s’élève à 40 000 euros ; si l’on considérait que le montant de 60 000 euros représente 5/12ème de la valeur du bien, il serait nécessaire que le prix effectif du bien soit inférieur à 144 000 euros.

Sur l’indemnité d’occupation, ils s’y opposent car un locataire qui n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.

Sur leurs demandes reconventionnelles, ils soutiennent que le collège d’expert n’a pas relevé les différents désordres car leur mission était d’évaluer le bien et non de rechercher les vices cachés, et que, lorsqu’ils ont réintégré la maison en 2020, ils ont découvert de nombreux troubles, que ce soit dans l’installation électrique générale, la toiture, l’isolation de l’intégralité de la maison, etc, qui ont été constatés par un huissier de justice'; les problèmes n’étant apparus qu’ultérieurement, ils ne pouvaient savoir que leur future maison était dans un état de vétusté avancé ; l’intimé a délibérément caché les vices de son bien en fardant sa maison avec des lambris et du carrelage posé à même le parquet et sur les murs des planches de placoplâtre repeintes sans isolation ; les vices sont suffisamment graves pour rendre le bien impropre à sa destination, car ils ne peuvent y vivre décemment ; l’audit énergétique et le rapport de M. [A] confirment l’existence de ces vices cachés au moment de la vente ; à la suite d’un incendie s’étant déclaré dans l’immeuble n° [Adresse 4], bien acheté en 2009 à M. [X] [R], ils ont été contraints de déménager dans un studio à [Localité 1].

Sur les demandes de dommages-intérêts, ils invoquent leur préjudice moral (loyer mensuel de l’appartement, mauvaise foi de l’intimé, impossibilité de faire les travaux au regard des procédures, logement indécent), un préjudice matériel dû à leur déménagement et un préjudice en raison de la procédure abusive.

Par ses dernières conclusions transmises le 9 avril 2025, M. [R] demande à la cour de :

Sur appel principal des époux [B]

— les débouter de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions,

Sur son appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande d’indexation/ révision de l’indemnité d’occupation,

— l’a condamné à restituer aux époux [B] le prix de vente de 30 000 euros,

— l’a débouté de sa demande en réparation des dégradations commises sur le bien objet de la vente et correspondant aux frais de remise en état,

— l’a débouté de sa demande au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau,

— condamner les époux [B] à payer une somme de 35 000 euros en réparation des dégradations commises sur le bien objet de la vente,

— condamner solidairement les époux [B] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 620 euros révisable et indexable, dont le montant sera exigible jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

— juger que la somme de 5 000 euros que le notaire lui a versée lui restera acquise à titre d’indemnité,

— juger que la somme de 25 000 euros mentionnée à l’acte de vente n’a jamais été réglée par les appelants et qu’il n’y aura pas lieu à restitution du prix,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner solidairement les appelants principaux aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel y compris les frais taxables et de signification,

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’intimé fait valoir que le rapport d’expertise n’encourt aucun grief, car l’ensemble des pièces a été pris en compte par les experts'; les appelants n’ont formulé aucun dire sur ces sujets, ni critiqué les méthodes retenues, ni produit de pièces complémentaires, ni formulé de critique sur l’état du bien tel que décrit dans le pré-rapport; la valeur à prendre en compte pour évaluer l’existence d’une lésion est celle au jour de la vente le 3 janvier 2014.

Il ajoute que :

— le prix de vente du bien à hauteur de 30 000 euros, et ses modalités de paiement, ont été fixés dans le compromis de vente du 13 septembre 2013 et repris dans l’acte de vente du 3 janvier 2014, dont la validité n’est pas contestée'; le jugement du 18 novembre 2017 a retenu un prix de vente de 30 000 euros, et a été confirmé par l’arrêt du 7 juin 2019 qui n’a pas été frappé de pourvoi en cassation'; il est donc acquis que le prix de vente est de 30 000 euros,

— les appelants n’ont versé qu’une somme de 5 000 euros en la comptabilité du notaire et non pas la somme de 25 000 euros qu’ils devaient régler hors comptabilité notaire, en règlement de sa souscription de parts sociales de la société 'Interworld',

— le compromis de vente signé entre les parties le 15 juillet 2013 ne doit pas être qualifié de contre-lettre, car il a été remis en cause par le second compromis, et en matière de vente d’immeuble, les contre-lettres sont systématiquement frappées de nullité,

Il soutient que le bien avait une valeur de 109 000 euros, comme évalué dans les actes de la succession en 2009 par devant notaire'; la référence à cette valeur a été expressément reprise dans l’acte de vente du 3 janvier 2014'; en se basant sur cette valeur non contestée par les appelants au jour de la vente, les 5/12ème de la valeur effective de l’immeuble représentent la somme de 45 416, 67 euros. En outre, avec une estimation d’un agent immobilier , ainsi que des experts, de 85 000 euros, les 5/12ème de la valeur effective de l’immeuble représentent une somme de 35 416, 67 euros. Par conséquent, il a été lésé de plus de 7/12ème de la valeur de l’immeuble.

Il considère que l’acquéreur, qui se voit restituer son bien après le prononcé de la rescision de la vente, est en droit d’obtenir une indemnité d’occupation, qu’il ressort du contrat de bail conclu entre les parties que le montant du loyer avait été librement fixé à la somme mensuelle de 620 euros, soit 7 440 euros par an, qu’à compter du 4 janvier 2014, cette indemnité d’occupation, réévaluée selon l’indexation prévue au loyer, s’élève à la somme de 54 973, 74 euros, que les appelants sont mal fondés à critiquer cette indemnité d’occupation pour la première fois en appel.

Sur la demande reconventionnelle des appelants portant sur l’existence des vices cachés, il se réfère aux motifs du jugement, rappelle que la garantie des vices cachés n’est pas d’ordre public et que l’acte notarié du 3 janvier 2014 prévoit l’exclusion de cette garantie en page 10 et précise que le bien est transmis en l’état à l’acquéreur qui déclare parfaitement le connaître pour l’avoir visité. Il ajoute que les vices invoqués par les appelants n’ont pas été constatés lors de l’expertise ou étaient mentionnés dans des diagnostics dont les acquéreurs ont eu connaissance.

S’agissant des arguments adverses, il conteste la situation financière difficile invoquée par les appelants. Il souligne, s’agissant de la démolition d’un prétendu mur porteur, que les experts mentionnent uniquement la destruction d’une cloison qui par définition n’est pas un mur porteur, qu’en 2020, les appelants n’ont formé aucune observation sur le rapport d’expertise et produisent un rapport privé établi en 2024 qui ne relève le moindre problème de destruction d’un éventuel mur porteur'; que c’est en janvier 2025, soit 11 ans après la vente qu’ils ont produit un document faisant état de la destruction d’un tel mur, qu’aucune mention ne permet d’identifier l’auteur du document ni sa qualité'; que ce document porte de nombreuses incohérences et a été rédigé sur la base des seules déclarations des appelants, que l’intimé a détruit dans le logement d’habitation une cloison séparant la cuisine et le salon, que les experts judiciaires n’ont constaté aucun signe ou risque d’effondrement ni atteintes structurelles.

Il soutient que ce sont les appelants qui ont laissé le bien se dégrader significativement depuis la vente en 2014, qu’ils ont entrepris de très nombreux travaux de destruction postérieurement à la réunion d’expertise. Il considère que le rapport de M. [A] comporte de nombreuses incohérences et se fonde sur une visite réalisée le 13 février 2024, alors que dans le cadre de la rescision pour lésion, l’expertise ne vise pas à chiffrer des travaux mais à évaluer la valeur d’un bien au jour de la vente.

En outre, l’intimé considère avoir été victime d’une escroquerie commise par les appelants avec la complicité de M. [D] [U], que sa plainte pénale a été classée pour recherches infructueuses et non pour absence d’infraction. Il ajoute que les appelants ne démontrent pas avoir versé la somme de 25 000 euros, et que ni les statuts de la prétendue société société Interword, ni le faux 'reçu d’un versement', ni l’acte authentique ne permettent de démontrer un tel paiement.

Enfin, sur l’indexation de l’indemnité d’occupation, il précise s’être fondé sur la base du loyer visé au contrat.

Concernant les dommages-intérêts, il invoque les dégradations notables, constatées par les experts, postérieurement à la vente, ainsi que les pièces produites par les appelants sur l’état actuel du bien, alors que selon les photographies consignées au rapport d’expertise, le bien était en parfait état au jour de la vente.

Il sollicite 10 000 euros au titre de son préjudice moral, somme visant à couvrir également les frais de déménagement, les frais bancaires, les nombreuses démarches administratives effectuées et la perte de chance de ne pas avoir pu trouver un autre bien immobilier ou de vendre à meilleur prix.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire

En page 5, le rapport d’expertise judiciaire indique, au sujet des pièces et documents communiqués, 'par les défendeurs, M. et Mme [B] : néant'.

M. et Mme [B] justifient cependant que leur conseil avait adressé aux trois experts, un courriel du 4 décembre 2019, auquel était joint un fichier intitulé '[B] [J] de pièces’ et un autre intitulé 'pièces [B]'.

Par courriel produit par M. [R], l’un des experts, M. [M], indique que cette absence d’inscription des pièces dans le rapport résulte d’une erreur de plume, et confirme qu’il avait bien reçu ledit bordereau et des annexes 1 à 9, et qu’elles ont été prises en compte dans le cadre de leur étude. Par lettre du 11 janvier 2022 à l’entête d’un autre expert, Mme [I], les experts confirment avoir reçu, par le courriel du 4 décembre 2019, les deux fichiers précités, le premier contenant un bordereau de pièces visant 10 annexes, et le second ne contenant que 9 pièces, l’annexe 10 n’étant pas produite. Ils précisent aussi que la mention 'néant’ résulte d’une erreur de plume et que l’ensemble des pièces ainsi communiquées avaient été prises en compte, et apportent des explications sur chacune de ces 9 annexes.

En conséquence, il est établi que la mention 'néant’ litigieuse résulte d’une erreur de plume et que les experts avaient bien eu connaissance des pièces communiquées par les époux [B] et les ont prises en compte pour procéder à la mesure d’expertise.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que les pièces en litige, y compris l’annexe 10 (photos relatives à l’état du bien) que les experts indiquent comme ayant été manquante, aient été de nature à modifier les résultats de l’estimation proposée par les experts. D’ailleurs, les époux [B], qui ne contestent pas avoir été destinataires d’un pré-rapport comprenant les mêmes termes que le rapport définitif, n’ont émis aucun dire dans le délai imparti à leur conseil par l’un des experts par courriel du 16 avril 2020 (et non le 20 mai 2020 comme indiqué de manière erronée par M. [R]).

De plus, il résulte des explications apportées dans la lettre précitée du 11 janvier 2022, que parmi les 9 annexes communiquées pour les époux [B] :

— les annexes 4 et 6 avaient également été communiquées par la partie adverse, et avaient donc été portées à la connaissance des experts,

— les annexes 2 (acte de vente de l’immeuble voisin, état de cet immeuble), 5 (courriel d’une agence immobilière), 8 (devis de travaux, postérieur à la date d’évaluation) et 9 (intitulée facture de réparation dans le bordereau mais que les experts indiquent être un devis de 2010 sans incidence sur la valeur du bien en 2014 en l’absence de confirmation de la réalisation des travaux par la production d’une facture) sont inopérantes,

— la pièce 1 relatait le contexte historique, la cour relevant qu’il n’est démontré en quoi un évènement particulier n’aurait pas été pris en compte dans le rapport d’expertise,

— la pièce 3 (procès-verbal de difficultés du 5 février 2010 établissant les difficultés d’accès de M. [B] à la parcelle lui appartenant au [Adresse 4] en raison de l’encombrement du garage) a été traitée de manière informative eu égard à sa date, la cour relevant qu’il n’est pas démontré dans le cadre de la présente instance que cette situation aurait dû être prise en compte d’une manière différente,

— les éléments résultant de la pièce 7 (fenêtres actuellement en place en p.v.c. qui ne respectent pas les préconisations des architectes des bâtiments de France) ont été pris en compte'; sur ce point, la cour constate que le rapport d’expertise mentionne des fenêtres en PVC, mais ne précise pas la non-conformité précitée.

En tout état de cause, aucun élément ne permet de considérer que l’absence de prise en compte de cette non-conformité et des photographies de l’annexe 10 a conduit à une appréciation erronée de la part des experts sur l’état de la maison, dans la mesure où ils relevaient, au titre des facteurs de valeur, que des travaux de rénovation étaient à réaliser.

De plus, les erreurs alléguées dans les méthodes de comparaison ne sont pas de nature à conduire à l’annulation du rapport.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler le rapport d’expertise, le jugement étant confirmé de ce chef.

2. Sur le prix de vente

Contrairement à ce qui est soutenu, il n’a pas déjà été jugé le 18 novembre 2017 et le 7 juin 2019 que le prix de vente s’élevait effectivement à cette somme de 30 000 euros, le dispositif de ces décisions ne l’indiquant pas.

L’acte authentique de vente, signé par les parties, prévoit, comme le compromis de vente du 13 septembre 2013, un prix de vente de 30 000 euros. Il précise que l’acquéreur a payé comptant ce jour, une somme de 5 000 euros et, 'avant les présentes’ et hors de la comptabilité du notaire, la somme de 25 000 euros, directement entre les mains du vendeur.

Il en résulte que le prix de vente avait été fixé à la somme de 30 000 euros, que les acquéreurs ont versée. En tout état de cause, M. [R] ne démontre pas qu’il n’a, en réalité, et contrairement à la mention précitée apposée dans l’acte, pas reçu la somme de 25 000 euros.

Les époux [B] soutiennent cependant que le prix s’élevait à 60 000 euros, en se référant :

— à l’acte de vente du 3 janvier 2014. Or, aucune mention de cet acte n’évoque un tel prix.

— au compromis de vente du 15 juillet 2013, qui prévoyait un prix de vente de 60 000 euros. Cependant, un compromis ultérieur a été souscrit entre les parties. En tout état de cause, à supposer que ce compromis du 15 juillet 2013 s’analyse en une contre-lettre, celle-ci, portant sur la vente d’un immeuble, est nulle et de nul effet en application de l’article 1321-1 du code civil alors applicable.

— au reçu de paiement de la valeur des parts sociales de la société Interworld du 13 septembre 2013. Or, un tel reçu ne permet pas d’établir que les époux [B] ont versé la somme de 55 000 euros. En effet, dans ce reçu, ladite société, représentée par M. [R] – que celui-ci conteste d’ailleurs avoir signé – reconnaît avoir reçu la somme de 55 000 euros correspondant à l’apport (55 parts sociales de 1 000 euros) porté par M. [R] dont la somme de 25 000 euros perçue à titre d’acompte lors de la signature le 13 septembre 2013 du compromis de vente avec M. [B]. Ainsi, un tel reçu évoque le versement de 25 000 euros par les acquéreurs, mais n’indique pas que ceux-ci ont versé la somme de 55 000 euros.

M. et Mme [B] ajoutent qu’un second compromis a été signé le 13 septembre 2013 dans lequel il était expressément mentionné que M. [R] avait perçu la somme de 55 000 euros en présence de M. [U], comme il résulte de l’attestation de ce dernier. Or, le seul compromis produit aux débats en date du 13 septembre 2013 ne contient pas une telle mention, mais prévoit un prix de 30 000 euros.

Enfin, à supposer même que les parties s’étaient mises d’accord sur un prix réel de 60 000 euros et sur le fait de ne 'déclarer devant le notaire’ qu’un prix de 30 000 euros, un tel accord constitue une contre-lettre, qui est nul et de nul effet comme il a été dit.

3. Sur la valeur du bien au jour de la vente

Selon les éléments produits aux débats, M. et Mme [B] ont acquis :

— en 2009, de M. [X] [R], la parcelle n°187/88 (sur laquelle se situe une habitation sise au [Adresse 4]) et la moitié indivise du lot n°1 de la parcelle n°[Cadastre 3] (constitué d’un garage),

— en 2014, par la vente litigieuse, de M. [S] [R], les parcelles n°[Cadastre 1] et 188/88, ainsi que la moitié indivise du lot n°1 et le lot n°2 de la parcelle n°[Cadastre 3].

Selon le rapport d’expertise, les parties ont indiqué que l’état du bien vendu par M. [S] [R], à savoir la maison d’habitation sise au [Adresse 5], au jour de la visite en décembre 2019, avait peu évolué depuis la vente du 3 janvier 2014, à l’exception des travaux suivants : mise en place d’une chaudière gaz à condensation et d’un ballon d’eau chaude, travaux de peinture de la pièce de vie.

Il résulte du rapport d’expertise les éléments suivants :

— sur la parcelle n°[Cadastre 4], est entièrement édifiée une maison d’habitation'; elle est soumise au régime de la copropriété et permet la desserte des parcelles cadastrées n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] par un droit de passage'; son aspect extérieur est correct,

— sur la parcelle n°[Cadastre 5], qui est enclavée, est édifiée une construction mitoyenne'; son état général est vétuste,

— sur la parcelle n°[Cadastre 7], est entièrement édifiée une dépendance, inhabitable en l’état'; son état général est vétuste et très dégradé, nécessitant des travaux de rénovation complets.

S’agissant de cette dépendance située sur la parcelle n°[Cadastre 7], dont le rapport d’expertise a clairement pris en compte le caractère inhabitable, il importe peu que le DPE réalisé en 2012 – qui ne concerne d’ailleurs que la parcelle n°[Cadastre 4] et les pièces précisément listées -, ne la mentionne pas. En outre, s’agissant d’une dépendance inhabitable, il ne s’agissait pas d’un logement comme le soutiennent les époux [B].

S’agissant de la maison, le rapport décrit son état intérieur, relevant notamment que :

— les combles sont desservis par une trappe et un escalier escamotable, et sont dans un état général vétuste,

— le rez-de-chaussée, qui est grevé d’un droit de passage piéton, est dans un état général vétuste et en cours de travaux,

— le 1er étage est accessible par un escalier depuis le garage et par un escalier carrelé depuis la cour intérieure située sur la parcelle n°[Cadastre 5].

Dans le rapport, sont décrites les pièces de cet étage, ainsi que leurs équipements et listés les travaux réalisés en 2013 comme concernant les murs, sols, plafonds, équipements cuisine et salle de bains, abattage de cloisons, remplacement de certaines fenêtres, destruction d’une cheminée, isolation,….

L’inadéquation invoquée de la valeur retenue par les experts et l’état des biens vendus

Les époux [B] soutiennent que la valeur de l’immeuble retenue par les experts n’est pas en adéquation avec son état réel.

D’une part, ils invoquent les réserves émises par les experts dans leur rapport. Cependant, ils ne démontrent pas quelle réserve est relative à un facteur qui aurait en réalité dû être pris en compte. S’agissant de la réserve relative à la surface, ils ne démontrent pas l’existence d’une erreur ayant un impact sur la valeur retenue.

D’autre part, ils font valoir l’existence des désordres suivants diminuant, selon eux, la valeur du bien :

— ceux relevés par un huissier de justice en 2009. Or, de tels désordres ne peuvent être pris en considération, dans la mesure où ils concernent, d’une part, l’installation électrique, dont la non conformité a été relevée par les experts, et, d’autre part, la coupure de conduites, dont il n’est pas établie qu’elle existait toujours lors de la vente en 2014.

— désordres affectant l’installation électrique : la cour relève que lors de la vente, l’installation électrique n’était pas conforme aux normes, et ce comme le mentionnent le rapport d’expertise et l’acte de vente.

— absence d’isolation : la cour relève que le rapport d’expertise évoque des travaux d’isolation réalisés en 2013 par M. [R], comme celui-ci l’affirme. Le diagnostic réalisé par la société LCD-67, qui a été communiqué aux acheteurs selon l’acte de vente, mentionne l’existence d’une isolation sur les murs et sous la chape. Aucun élément ne permet d’établir que ce rapport résulte de la production de faux documents ou que l’isolation aurait été enlevée avant la vente du bien. Les éléments invoqués par les époux [B] se rapportant à une période postérieure à la vente sont insuffisants pour démontrer une situation antérieure.

— absence de double vitrage : la cour relève que le rapport d’expertise mentionne l’existence de fenêtres en double vitrage sur le corps de bâtiment édifié sur la parcelle n°[Cadastre 4] et en simple vitrage dans celui édifié sur la parcelle n°[Cadastre 5].

— désordres affectant la toiture et la charpente ; d’une part, selon le rapport d’expertise judiciaire, le bâtiment situé sur la parcelle n°[Cadastre 5] est dans un état de vétusté général, la dépendance située sur la parcelle n°[Cadastre 7] a une toiture recouverte de tuiles détériorés sur charpente en bois, avec la précision 'état détérioré’ et la maison située sur la parcelle n°[Cadastre 4] dispose de combles qui sont dans un état général vétuste ; d’autre part, il n’est pas démontré que, lors de la vente, l’immeuble présentait des désordres plus importants que ceux relevés par le rapport d’expertise judiciaire.

— absence de carrelage au sol derrière les meubles de la cuisine ; la cour relève qu’une telle absence ne constitue pas un désordre de nature à diminuer la valeur d’une maison.

— absence de plinthes : la cour relève qu’une telle absence, visible, ne suffit pas à considérer comme le soutiennent les époux [B] que les travaux ont été 'baclés et de fortune', ni qu’il s’agit d’un désordre de nature à diminuer la valeur d’une maison.

— suppression d’un mur porteur entraînant un risque d’effondrement de la maison ; les époux [B] soutiennent qu’entre 2009 et 2013, M. [R] a réalisé des travaux de transformation qui ont dégradé l’habitation, en supprimant des murs porteurs et créant notamment un risque d’effondrement dont ils n’avaient pas eu connaissance y compris en 2020 ; M. [R] réplique que le mur supprimé dans la cuisine n’était pas porteur, mais en brique et ne montait pas jusqu’au plafond, étant surmonté d’un rouleau d’isolant.

Selon les photographies jointes au rapport d’expertise, et les précisions qui y figurent, une paroi dans la pièce de vie/cuisine a été supprimée entre 2013 et la vente'; il existe dorénavant un seul pilier au milieu de la pièce (cf p. 11 et 13 du rapport d’expertise). Contrairement à ce que soutiennent les époux [B], les experts n’ont pas évoqué la démolition d’un mur porteur et la création d’une ouverture non conforme.

Les plans et photographies joints aux rapports établis par un bureau de contrôle et par un architecte à la demande des époux [Y] (produits en pièces 45 et 46) montrent qu’il s’agit du mur, que ces professionnels qualifient de porteur et dont ils indiquent que la suppression a gravement compromis l’intégrité structurelle de l’immeuble, et plus largement de l’ensemble des immeubles qui sont interconnectés (pièce 42). Toutefois, une telle affirmation, relative au caractère porteur du mur et aux conséquences de sa suppression, n’est pas corroborée par les éléments versés au dossier. En effet, le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 5 février 2010 (et non 2012 comme mentionné dans les conclusions des époux [B]), d’ailleurs antérieur à la vente en litige, est insuffisant à cet effet. Le rapport d’expertise judiciaire évoque l’abattage de cloisons en 2013, sans qu’aucune partie n’ait émis de dire pour faire valoir qu’il s’agissait de murs porteurs.

Dans son rapport du 13 février 2024, M. [A], expert missionné par les époux [B], n’évoque pas la disparition d’un mur porteur, ni aucun grief quant à la disparition de ladite paroi. Il n’est pas démontré que, contrairement à ce qu’affirment les époux [B] que M. [A] ait attiré leur attention sur ce point.

Si le 'chiffrage estimatif des travaux de rénovation structurelle’ du 10 décembre 2024, produit en pièce 43 par les époux [B], dressé par M. [W] au nom de la société I Concept architecture, évoque des travaux destinés à la 'reconstruction des éléments porteurs et fondations’ et plus particulièrement 'murs porteurs : réparation ou reconstruction partielle avec parpaings armés ou poteaux en béton', il convient de constater, d’un côté, qu’il concerne tant le bâtiment n°9, que ceux numérotés 9A et 9C et n’indique pas que ledit constat concerne spécifiquement le bâtiment n°9, et, d’un autre côté, qu’il n’est pas accompagné d’éléments matériels démontrant qu’il se rapporte au mur litigieux.

Le rapport, produit en pièce 42 par les époux [B], n’est pas signé. Rédigé à l’entête du BET Structure BEA 7, et portant la mention d’une première diffusion le 16 janvier 2025, il évoque l’existence, en 2013, de 'travaux de transformation majeurs sans autorisation ni étude préalable incluant : démolition du mur porteur central (ép. 40 cm) du bâtiment n°9" et qu’ 'au regard du DPE, des plans et des photographies du 17/02/2012, avant les travaux de transformation réalisés sur le bâtiment principal n°9, il est constaté un mur porteur existant et édifié le long du rez-de-jardin/garage. Ce mur porteur d’une épaisseur d’au moins 40 cm, s’étendant continuellement du garage, traversant le rez-de-chaussée et premier étage (logement), jusqu’aux combles.' Il évoque, ensuite, l’existence, après les travaux de transformation réalisés en 2013, du 'désordre majeur’ suivant : 'rupture de la continuité portante (suppression du mur porteur central)' et, dans la conclusion, que 'le mur porteur, qui assurait la continuité structurelle du bâtiment depuis le rez-de-jardin jusqu’aux combles, a été éliminé'. Cependant, aucun plan ou photographies n’est annexé ou intégré à ce rapport.

Les époux [B] versent toutefois aux débats en pièce 44, le dossier technique immobilier (DPE) du 27 février 2012 du cabinet LCD-67, qui se compose d’un 'état des installations électriques des immeubles à usage d’habitation', et d’un 'constat de repérage amiante’ contenant un plan sur lequel figure le mur litigieux situé entre la cuisine. Ce document n’est toutefois pas de nature à caractériser l’existence d’un mur porteur. En outre, il ne contient pas le plan des autres étages.

Dans son 'rapport diagnostic technique – avis d’architecte’ du 22 avril 2025, produit en pièce 46 par les époux [B], M. [W] évoque :

— dans la partie 'étude avant-projet sommaire’ : les constats majeurs suivants qui ressortent sur le plan technique : d’une part, des infiltrations d’eau et déperditions thermiques, d’autre part, des défaillances structurelles cachées (à ce titre, il précise que 'les malfaçons dans la charpente et la couverture (…) indiquent un affaiblissement progressif de l’ossature de l’immeuble. L’absence d’un suivi régulier et l’impossibilité de détecter ces défauts à l’oeil nu ont permis une accumulation de risques sur plusieurs niveaux', et de troisième part, un impact sur la sécurité et la durabilité, à ce titre, il précise que malgré le fait que l’immeuble n°9 n’ait pas encore subi de dégâts majeurs et d’effondrement, sa longue période d’inoccupation et le manque de surcharge (non meublé et non surchargé) masquent une fragilité structurelle qui pourrait rapidement s’aggraver en cas d’augmentation de la sollicitation ou d’un événement climatique extrême. Il ne mentionne pas la destruction d’un mur porteur.

— dans la partie 'diagnostic technique – avis d’architecte’ : des désordres résultant de travaux de transformation non conformes qui étaient réalisés avant-vente en 2013 : travaux de transformation dans l’immeuble principal n°9, à savoir 'la suppression de cloisons et d’un mur porteur (épaisseur + 40 cm) initialement bâti à partir du garage, traversant le 1er étage du logement et s’étendant jusqu’au grenier'; la suppression de ce mur porteur central traversant trois niveaux (rez-de-jardin, rez-de-chaussée du logement, grenier) a gravement compromis l’intégrité structurelle de l’immeuble R+1". Il indique notamment que la suppression de ce mur porteur central a créé un scénario critique menaçant la stabilité globale de l’immeuble.

S’agissant du mur de la cuisine : sont joints à son rapport des photographies et des plans du rez-de-jardin (en page 13) et de la cuisine (en page 14, et non du rez-de jardin comme mentionné dans l’intitulé de ladite page) montrant un mur situé à ces deux niveaux, ainsi que d’autres photographies montrant la disparition dudit mur. Ces seuls éléments sont insuffisants pour le qualifier de mur porteur.

S’agissant du rez-de-jardin : il n’est pas établi que les plans contenus dans le rapport précité de M. [W], correspondent aux plans d’origine, en tous les cas correspondent à la situation antérieure à la vente en litige, ni qu’ils matérialisent l’existence d’un mur pouvant réellement être qualifié de porteur, ni même d’un mur situé dans le prolongement de celui supprimé dans la cuisine, ce d’autant qu’il résulte des constats de l’architecte que ledit mur n’existe pas actuellement. En outre, les photographies produites ne suffisent pas à établir que ce mur était porteur.

S’agissant des combles : aucun plan ou photographie joint à ce rapport ne permet d’établir l’existence préalable, dans les combles, d’un mur situé dans la continuité dudit mur litigieux situé dans la cuisine. D’ailleurs, il n’est pas soutenu ni démontré que les plans insérés dans ledit rapport constituent des plans d’origine, ou en tous les cas correspondant à la situation antérieure à la vente en litige, ni des plans, réalisés par l’architecte (certains portant effectivement son nom), qui auraient été établis à partir de tels plans d’origine. De plus, les pièces fournies à M. [W] par les époux [B], telles que listées dans son rapport, ne visent pas expressément l’existence de tels plans.

Dans le rapport 'analyse des structures porteuses avant et après travaux’ du 24 avril 2025, produit en pièce 45 par les époux [B], M. [E], du BET Structure BEA 7, cite une liste similaire de pièces déposées par les époux [B]. Ce rapport intègre également, d’une part, les mêmes photographies et plans que ceux figurant dans le rapport de M. [W], et, d’autre part, une copie de plans de 2012 du cabinet LCD-67 montrant le mur litigieux dans la cuisine, des plans montrant son absence, ainsi que les plans du rez-de-chaussée (cuisine).

Le plan des combles figurant en page 14 de ce rapport mentionne la présence, dans les combles, d’un mur, mais il n’est pas établi qu’il s’agisse d’un plan d’origine, et est accompagné de la seule affirmation de M. [E] relative à son caractère porteur et à sa suppression. Ainsi, là aussi, aucun plan ou photographie joint à ce rapport ou versé aux débats ne permet d’établir l’existence préalable, dans les combles, d’un mur situé dans la continuité dudit mur litigieux situé dans la cuisine.

En outre, s’agissant du mur du rez-de-jardin, ne sont reproduits que les plans et photographies qui figuraient dans le rapport de M. [W], de sorte qu’il ne peut être considéré que ces deux éléments se corroborent l’un l’autre.

Enfin, sont évoqués dans ces rapports des désordres que ces professionnels imputent à la suppression du mur porteur. Cependant, une telle déduction n’est pas avérée compte tenu de ce qui précède et de l’état de vétusté de la charpente qui existait lors de la vente.

Ainsi, il n’est pas démontré qu’un mur porteur existait initialement dans le garage et dans les combles dans la continuité de la paroi détruite par M. [R] dans la cuisine. Les époux [B] n’apportent donc pas la preuve que la paroi ainsi supprimée reposait sur un mur porteur, et était dès lors elle-même constitutive d’une partie d’un tel mur porteur.

— suppression d’un escalier : Le rapport d’expertise judiciaire n’évoque pas la suppression d’un escalier avant la vente. Il note que la pièce ouverte sur la cuisine est dotée d’une trappe et d’un escalier escamotable permettant d’accèder aux combles.

En tout état de cause, les rapports produits aux débats sont insuffisants à démontrer l’existence d’une suppression ayant engendré un désordre de nature structurelle. En effet, le rapport précité de M. [A], ainsi que le rapport précité produit en pièce 45, n’évoquent pas l’escalier. Le rapport non signé du BET produit en pièce 42 indique que la démolition du mur porteur central, conjuguée à la suppression de l’escalier en bois qui reliait les niveaux, a rompu cette continuité structurelle essentielle. Or, comme il a été dit, il n’est pas établi que le mur précité ait été porteur. Le rapport précité produit en pièce 46 indique que la suppression de cet escalier a engendré des désordres structurels majeurs, car il jouait un rôle porteur essentiel dans la répartition des charges et la stabilité globale du bâtiment. Or, aucun élément produit aux débats ne permet de corroborer suffisamment cette affirmation.

Il résulte de tout ce qui précède que les désordres évoqués par les époux [B] comme diminuant la valeur de l’immeuble ont, pour ceux qui existaient lors de la vente, été pris en compte par les experts.

L’inadéquation invoquée de la valeur retenue par les experts et celle estimée par des agences immobilières

Se référant à des évaluations d’agence immobilière, les époux [B] contestent la valeur de l’immeuble retenue par les experts.

Cependant, l’avis de valeur de l’agence Immobilier conseil du 4 novembre 2015, complété par ses observations par courriel du 25 février 2016, qui se rapporte à une visite effectuée en octobre 2015, soit près de 18 mois après la vente litigieuse, est insuffisant pour remettre en cause l’avis des trois experts, étant relevé que l’avis précise que l’indication de prix ne peut être assimilée à une expertise et doit être établie par un expert immobilier en possession de tous les paramètres et documents nécessaires. Sont également insuffisants à cet effet, d’une part, l’avis de valeur de l’agence Guy Hoquet, s’agissant d’un avis émis sans aucun élément de comparaison, d’autre part, l’estimation effectuée en 2020 par l’agence Aquarelle Immobilière notamment compte tenu de sa date et de son absence d’éléments de comparaison.

Les différents avis de valeur émis par un agent de la société Faenics patrimoine sont tout autant insuffisants à cet effet, dans la mesure où, d’une part, il a émis le même jour de janvier 2015, deux avis de valeur différents, en déclarant plus tard aux enquêteurs qu’il n’avait alors pas visité les lieux, et, d’autre part, compte tenu de ces déclarations aux mêmes enquêteurs, selon lesquelles, après visite de la maison à la demande de M. [B], il lui a 'dit qu’elle serait éloignée de celle de 2014, en raison du délabrement occasionné par M. [B]. Je lui ait donné une fourchette de prix estimée à 35 000 euros soit la moitié de ce que j’avais estimé avec M. [R]'.

Enfin, l’avis émis par M. [X] [R] dans son attestation se rapporte à un prix de vente envisagé avant la mort de son frère [Z] en 2009, et donc avant la réalisation de travaux par M. [S] [R].

La contestation des méthodes d’estimation retenues par les experts :

La méthode d’estimation de la valeur retenue par les experts est critiquée par les époux [B].

Le rapport d’expertise évalue la valeur du bien vendu en 2014 de la manière suivante :

1°) une méthode par comparaison :

— d’une part, en évaluant le 1er étage (64,70 m2) en fonction du prix de vente moyen (1 046 euros/m2) entre 2012 et 2014 de maisons anciennes, dont certaines sont dans un 'état correct’ et d’autres en 'bon état',

— d’autre part, en évaluant à des prix moindres : la valeur des combles (400 euros/m2, compte tenu de leurs conditions d’accès, de leur état d’entretien vétuste et de la nécessité de réaliser des travaux de rénovation), du garage (5 000 euros, compte tenu du droit de passage piéton et de son statut 'd’indivision forcée', son utilisation et ses possibilités de stationnement limitées) et de la dépendance (200 euros/m2, compte tenu de son absence d’équipement et d’élément de confort et de la nécessité de vérifier la structure et la solidité de l’ouvrage).

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les époux [B], les experts ont pris en considération les désordres affectant alors le bien, le droit de passage et le fait qu’il soit pour partie soumis à un régime de copropriété.

S’agissant de la valeur moyenne prise en compte pour estimer le 1er étage, elle ne peut être évaluée de la manière proposée par l’expert privé M. [A], qui déduit le montant de travaux de réhabilitation qu’il a estimés, du montant de l’estimation du bien effectuée par les experts judiciaires. En effet, outre que la valeur vénale d’un immeuble ne peut se calculer ainsi, il convient de relever, qu’il n’est pas établi que le 1er étage était, au jour de la vente, affecté des désordres tels qu’évoqués par M. [A], étant ajouté que les experts ont tenu compte, pour évaluer la valeur des combles, du garage et de la dépendance, des désordres alors existants.

Les différences de surface invoquées par les époux [B] ne sont pas de nature à contredire l’estimation finale proposée par les experts. En effet, les documents invoqués par les appelants ne démontrent pas une erreur de mesure dans le rapport d’expertise conduisant à une évaluation différente de celle proposée par les experts. Ainsi, ils ont retenu, pour l’évaluation du bien par la méthode de comparaison, une valeur à 88 000 euros, en appliquant à 64,7 m2 (1er étage de la maison d’habitation) le prix de vente moyen au m2 (1 046 euros) des ventes réalisées de 2012 à 2014, et en appliquant une valeur réduite aux autres locaux inhabitables (garage, combles et dépendance), dont la superficie n’est pas discutée. Puis, après avoir effectué une moyenne entre les résultats obtenus selon les méthodes d’évaluation par comparaison et par le revenu, ils ont estimé la valeur vénale du bien à 85 333 euros et proposé de l’arrondir à 85 000 euros. Dès lors, la mesure, invoquée à 63 m2 plutôt que 64,7 m2, des locaux habitables ne conduit qu’à une très faible différence de prix selon la méthode de comparaison, n’est pas suffisante pour faire varier l’estimation finale retenue par les experts.

En outre, aucun élément ne permet de remettre en cause les évaluations par les experts du garage, des combles et de la dépendance.

2°) une méthode par évaluation du revenu : Les experts ont pris en considération le montant du loyer de 620 euros par mois, soit 7 440 euros par an, convenu entre les parties. Ils ont estimé qu’il était cohérent au regard du niveau des prestations et du marché locatif de la commune. Ils ont ensuite appliqué un taux de rendement de 9 %, considérant que pour ce type de bien, il se situait entre 8 et 10 %. Ils l’ont donc évalué à 82 667 euros.

Les époux [B] ne contestent pas l’application de ce taux de rendement de 9 %, d’ailleurs également retenu par M. [A], et ne démontrent pas que le loyer était assujetti à la TVA et intégrait ladite taxe.

En revanche, il résulte de leur contrat de bail que le montant de 620 euros correspondait effectivement au loyer et aux charges. Cependant, ils ne justifient pas des charges qui leur étaient imputables, étant précisé que le rapport de M. [A], qui les chiffre, n’est corroboré par aucun élément.

En conséquence, il convient de retenir que les biens vendus avaient une valeur, telle qu’estimée par les experts, à la somme de 85 000 euros, étant ajouté que compte tenu de l’ensemble des éléments produits aux débats, il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle expertise.

4. Sur la lésion

La preuve de la lésion

Selon l’article 1678 du code civil, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix.

En l’espèce, dans la mesure où le bien a été vendu à la somme de 30 000 euros, alors que selon son état et sa valeur au jour de la vente, il avait une valeur de 85 000 euros, le prix de vente est lésionnaire, le jugement étant confirmé de ce chef.

Les conséquences de la lésion

Selon l’article 1681 du code civil, dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

Il n’est pas soutenu que les acquéreurs aient exercé l’option au moment où le tribunal a statué.

Les parties ne discutent pas le montant du supplément de prix tel que calculé et arrêté par le tribunal après avoir pris en compte un prix de vente de 30 000 euros et une valeur du bien de 85 000 euros.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les époux [B] à verser à M. [R] la somme de 46 495,50 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2015, pour conserver les biens et droits immobiliers cédés le 3 janvier 2014, dans un délai de trois mois commençant à courir à compter de la signification du jugement.

Le jugement sera aussi confirmé, en ce, qu’en cas de versement du supplément de prix et de l’intérêt dans le délai imparti, il a rejeté la demande de M. [R] en réparation des dégradations commises sur le bien objet de la vente et correspondant aux frais de remise en état, puisque dans une telle hypothèse, le bien ne revient pas dans son patrimoine.

Il sera également confirmé, aucun moyen n’étant d’ailleurs développé au soutien de la demande d’infirmation, en ce qu’il a condamné solidairement les époux [B] – en cas de versement de tels supplément de prix et intérêt dans le délai imparti – , 'de la somme de 511 euros correspondant au prorata de la redevance sur les ordures ménagères ainsi que la taxe foncière pour l’année 2014".

Il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a, à défaut de versement du supplément de prix et intérêt dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement :

— prononcé la rescision pour lésion de la vente,

— condamné les époux [B] à restituer sans délai à M. [R] les biens et droits immobiliers objets de la vente rescindée';

— ordonné en conséquence l’expulsion des époux [B], ainsi que de tout autre occupant de leur chef dudit bien, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— condamné M. [R] à restituer aux époux [B] le prix de vente de 30 000 euros, étant rappelé que ce dernier ne démontre pas ne pas avoir perçu cette somme contrairement aux mentions de l’acte authentique qu’il a signé, et que sa demande tendant à dire que la somme de 5 000 euros qui lui a été versée lui restera acquise à titre d’indemnité n’est justifiée par aucun fondement juridique.

5. Sur la demande d’indemnité d’occupation entre le jour de la vente annulée et le jour de la libération des lieux

Les époux [B] sont recevables à contester en appel doivent être tenus à une telle indemnité d’occupation, puisque leur contestation tend à faire écarter la prétention adverse.

Selon l’article 1682 du code civil, alinéa 2, si l’acquéreur préfère rendre la chose et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande.

Ainsi, à défaut de versement du supplément de prix et intérêt dans le délai précité, les époux [B], dépourvus du droit d’occuper l’immeuble, seront tenus de payer, du 17 mars 2015, jour de l’assignation, jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation, qui sera fixée à la somme de 620 euros par mois.

La demande sera rejetée en ce qui concerne la période courant entre le jour de la vente et le 16 mars 2025.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [B] au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le jour de la vente, et de le confirmer pour le surplus.

En outre, la demande tendant à la révision et l’indexation sera rejetée, M. [R] ne précisant aucune modalité à ce titre.

6. Sur la demande de condamnation pour dégradation présentée par M. [R] et sur les demandes reconventionnelles des époux [B]

M. [R] invoque des dégradations commises par les époux [B], tandis que ces derniers invoquent l’existence de plusieurs vices cachés apparus lorsque des professionnels ont évalué le bien.

Les vices cachés invoqués par les acquéreurs :

Les époux [B] se fondent sur des annexes relatives à des constats opérés plusieurs mois après la vente, et sur une pièce 14 relative à des travaux non autorisés par la mairie et à des travaux non conformes, mais dont ils avaient été informés lors de la vente ainsi qu’il sera dit ci-après.

Ils invoquent, d’une part, des vices dont il n’est pas établi qu’ils existaient, même en germe, antérieurement à la vente : en effet, l’absence totale d’isolation n’a pas été constatée par le rapport d’expertise et il ne résulte d’aucun élément qu’elle était antérieure à la vente'; il en est de même de l’instabilité invoquée du sol et de différences de niveau qui ont causé des fissures dans le carrelage au sol, collé directement sur un plancher en bois. En outre, aucun élément ne permet d’établir que l’effondrement du plafond (lambris plastiques) causé par les infiltrations d’eau soit imputable à un vice caché antérieur à la vente.

Ils invoquent, d’autre part, des vices qui n’étaient pas cachés lors de la vente,

— soit parce qu’ils étaient apparents :

— s’agissant de l’absence d’aération dans les sanitaires, étant précisé que le rapport d’expertise mentionne l’absence d’ouverture sur l’extérieur de la salle d’eau,

— s’agissant de la vétusté dont ils avaient pu se convaincre avant la vente, puisqu’ils étaient déjà propriétaire indivis du lot n°1, et, pour le surplus, étaient locataires des autres lieux avant de les acheter,

— soit en raison d’une clause de l’acte de vente les en ayant informés :

— s’agissant de la réalisation invoquée de travaux sans autorisation ou en violation de la décision du maire : l’acte authentique précise que 'l’ensemble fait l’objet d’une non conformité de travaux', et que 'l’acquéreur déclare avoir pris connaissance de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle, à la décharge du vendeur et du notaire soussigné'.

— s’agissant de l’installation intérieure d’électricité : l’acte indique que le vendeur a fourni un état à l’acquéreur délivré par le cabinet LCD le 27 février 2012 qui est annexé à l’acte, et qu’il résulte de cet état que 'l’installation intérieure d’électricité n’est pas conforme aux règles de sécurité''.

Ils invoquent, encore, des vices qui n’étaient pas garantis par le vendeur, selon la clause de l’acte :

— s’agissant de l’évacuation sanitaire invoquée comme étant non-conforme : l’acte authentique indique que 'le vendeur déclare sous sa responsabilité que l’immeuble présentement vendu est raccordé au réseau public d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes en vigueur'.

— s’agissant de l’installation électrique générale invoquée comme étant dangereuse et non-conforme et du branchement électrique invoqué comme étant non-conforme : l’acte authentique indique que 'un dossier de diagnostic technique comprenant un ensemble de documents destinés à l’information de l’acquéreur a été établi, savoir : – exonérant le vendeur de la garantie de vices cachés en ce qui concerne le cas échéant (…) l’état de l’installation intérieure d’électricité, (….)'.

Dans la mesure où il n’appartient pas à la cour de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, et compte tenu des éléments produits par les parties, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise destinée à rechercher l’existence de vice cachés. Cette demande sera rejetée.

Il résulte de tout ce qui précède que la demande de dommages-intérêts destinée à réparer le préjudice matériel subi dû au déménagement des époux [Y] n’est pas fondée et sera rejetée.

Succombant sur l’action en lésion, ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice moral imputable à M. [R], ni l’existence d’une procédure abusive introduite par ce dernier. Ces demandes seront également rejetées.

Les dégradations invoquées par M. [R]

M. [R] ne liste pas précisément les dégradations dont il demande réparation, à l’exception des éléments bas de rangement de la cuisine et d’une fenêtre cassée, dont il ne justifie pas.

Il évoque en revanche le fait que les experts ont constaté que le bien avait subi des dégradations notables après la vente, que les époux [B] n’ont pas entretenu le bien et l’ont laissé se dégrader pendant six ans, et que l’état dégradé des lieux est confirmé par les propos des appelants et le constat d’huissier qu’ils produisent sur l’état du bien en 2020.

Le rapport d’expertise précise que les parties ont indiqué que l’état du bien au jour de la visite avait peu évolué depuis l’acte de vente, à l’exception des travaux suivants entrepris selon les dires des parties : mise en place d’une chaudière gaz à condensation, et d’un ballon d’eau chaude qui lui est relié, et travaux de peinture de la pièce de vie. Ainsi, il ne résulte pas du rapport d’expertise que les lieux ont été dégradés par les époux [B].

Le rapport d’expertise note qu’au jour de la visite des lieux, le bien est libre de toute occupation. Les époux [B] admettent d’ailleurs ne pas avoir occupé les lieux jusqu’en 2020. Il n’est cependant pas établi que l’absence d’occupation des lieux ait conduit l’immeuble à se dégrader.

Les devis de travaux produits aux débats se rapportent à des désordres dont l’origine préexistait à la vente, notamment en ce qui concerne l’installation électrique, l’état des combles, de la toiture et de la charpente.

Le constat d’huissier de justice dressé à la fin de l’année 2020 ne permet pas non plus d’établir l’existence de dégradations qui seraient imputables aux époux [B], à l’exception des sondages opérés par M. [B] dans le mur de plâtre du séjour.

Toutefois, il n’est pas démontré que M. [R] subira, lors de la restitution du bien, un préjudice imputable aux époux [B], compte tenu des coûts des travaux nécessaires, pour réparer les plaques découpées par rapport au coût des travaux pris en charge par les époux [B], s’agissant notamment de la mise en place de la chaudière.

La demande sera en conséquence rejetée.

7. Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral présentée par M. [R]

M. [R] demande paiement d’une somme de 10 000 euros pour réparer son préjudice moral, 'couvrir’ les frais de déménagement, les frais bancaires, les nombreuses démarches administratives effectuées et la perte de chance de ne pas avoir pu trouver un autre bien immobilier ou de vendre à meilleur prix.

M. [R] ne démontre cependant pas l’existence d’une faute imputable aux époux [B], de sorte que sa demande sera rejetée.

8. Sur les frais et dépens

Succombant principalement, les époux [B] seront condamnés in solidum à supporter les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a statué sur l’article 700 du code de procédure civile. A hauteur d’appel, les époux [B] seront condamnés in solidum à payer à M. [R] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 25 août 2022, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [C] [B] et Mme [H] [N] épouse [B] à verser à M. [R] une indemnité d’occupation, entre le 3 janvier 2014 et le 16 mars 2015';

L’INFIRME de ce chef';

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation pour la période courant entre le 3 janvier 2014, jour de la vente, et le 16 mars 2015';

REJETTE la demande de révision et d’indexation de l’indemnité d’occupation';

CONDAMNE M. [C] [B] et Mme [H] [N] épouse [B] in solidum aux dépens d’appel';

CONDAMNE M. [C] [B] et Mme [H] [N] épouse [B] in solidum à payer à M. [S] [R] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette leur demande de ce chef.

La Greffière, Le Président,