Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09169 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVBW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 22/08385

APPELANTE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH représenté par son représentant légal

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 344.810.825

Dont le siège social se trouve [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

INTIME

Monsieur [V] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY.

ARRET :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 11 février 1992, à effet au 15 février 1992, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Ville de [Localité 6], aujourd’hui dénommé [Localité 6] Habitat OPH, a donné à bail à [G] [J] un appartement de 4 pièces et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 1] à [Localité 7].

[G] [J] est décédé le 10 mars 2017.

Par acte du 23 septembre 2022, Paris Habitat a assigné son fils, M. [V] [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater son occupation sans droit ni titre, sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, de prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef et de le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30 % et des charges, outre 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [J] s’est opposé à ces demandes et a sollicité le transfert de bail, exposant notamment avoir vécu dans cet appartement avec son père depuis 2016.

Par jugement contradictoire entrepris du 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute [Localité 6] Habitat de ses demandes de constat de la résiliation de plein droit du bail du 11 février 1992, après le décès de M. [G] [J], d’expulsion de M. [V] [J], et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Dit qu’il est équitable de laisser à [Localité 6] Habitat OPH la charge de ses frais irrépétibles ;

Laisse les dépens à la charge de [Localité 6] Habitat ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 mai 2023 par l’EPIC [Localité 6] Habitat OPH,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 23 novembre 2023 par lesquelles [Localité 6] Habitat OPH, demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, dire et juger que le bail conclu entre [Localité 6] HABITAT et M. [G] [J] est résilié de plein droit du fait du décès de ce dernier,

Autoriser [Localité 6] HABITAT à reprendre possession du logement en cause, sis [Adresse 2], outre une cave,

En toute hypothèse, constater que M. [V] [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2], outre une cave,

Ordonner la libération des lieux par M. [V] [J] et la remise des clés,

Ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, à savoir un appartement situé [Adresse 2], outre une cave, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner M. [V] [J] à payer à [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer indexé et majoré de 30 %, plus charges, à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner M. [V] [J] à payer à [Localité 6] HABITAT la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [V] [J] aux entiers dépens.

M. [V] [J] a conclu par écritures remises au greffe le 19 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la défense de M. [J]

Selon l’article 1635 bis P du code général des impôts : "Il est institué un droit d’un montant de 225 euros dû par les parties à l’instance d’appel lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel. Le droit est acquitté par l’avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n’est pas dû par la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Le produit de ce droit est affecté au fonds d’indemnisation de la profession d’avoués près les cours d’appel.

Ce droit est perçu jusqu’au 31 décembre 2026. (…)"

L’article 963 du code de procédure civile dispose quant à lui que :

« Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l’acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l’acte assujetti à l’acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d’aide juridictionnelle, l’acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d’aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l’octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d’irrecevabilité, de l’acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.

L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe."

La cour d’appel qui ne relève pas d’office l’irrecevabilité de l’appel tirée de ce que les parties ne se sont pas acquittées du paiement de la contribution prévue viole les dispositions précitées (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-23.329, pulbié).

Relevant que, d’une part, l’intimé n’a pas justifié d’une demande d’aide juridictionnelle et n’a pas justifié de l’acquittement du timbre fiscal requis par l’article 1635 bis P précité, que ce soit lors de sa constitution d’avocat ou avant l’audience, et ce malgré relance et avertissement du greffe restés sans réponse, la cour constatera donc que les conclusions et la défense de M. [J] sont irrecevables et il ne sera donc pas tenu compte de ses conclusions ni de ses pièces.

Sur le transfert du bail

[Localité 6] Habitat demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à constater la résiliation de plein droit du bail à la suite du décès de [G] [J]; il réitère sa demande devant la cour d’appel, soutenant que le premier juge a inversé la charge de la preuve en estimant que le bailleur ne rapportait pas la preuve de ce que l’occupant ne remplit pas les conditions du transfert du bail.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs:

'Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

(…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

Selon l’article 40 de la même loi l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage (sous réserve de conditions liées notamment au handicap et à l’âge, qui ne sont pas ici en débat).

Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative : ainsi toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire.

Il en résulte également que, hors le cas où la cohabitation n’est pas exigée par les textes et en l’absence de contestation entre les personnes pouvant prétendre bénéficier de la transmission du bail, le contrat est transféré automatiquement, lors du décès du locataire, à la personne remplissant les conditions légales, sans qu’il soit besoin d’une quelconque manifestation de volonté, par l’effet même de la loi ; ce transfert automatique a pour effet de substituer un nouveau locataire au titulaire originaire du bail (3e civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 05-13.910 ; 3e Civ., 28 juin 2018, no 17- 20.409, 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-11.533).

Ainsi, aucune disposition légale n’impose à l’occupant de prendre l’initiative de l’action judiciaire et il peut invoquer le bénéfice du transfert du bail en défense à une action aux fins d’expulsion, comme c’est le cas en l’espèce.

Pour autant, il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies, en application des dispositions générales résultant de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

Les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès et au regard de l’année précédente (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n 92-11.512, Bulletin 1995 III N 193, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n 17- 20.409).

En l’espèce, il résulte des éléments produits que l’intimé n’a produit aucune pièce établissant, d’une part sa coexistence avec le locataire décédé et, d’autre part, l’étendue de ses ressources, au titre de l’année précédant le décès.

Il est au surplus observé que l’intimé a indiqué à [Localité 6]-Habitat qu’il vivait avec sa fille, née en 2003, ce dont il résulte, en tout état de cause, une sous-occupation de ce logement de 4 pièces, au regard des dispositions de l’ancien article R. 641-4 du code de la construction et de l’habitation en vigueur à la date de décès du locataire, applicable au présent litige, qui précise, en son deuxième alinéa, qu’un logement est insuffisamment occupé lorsque le nombre de pièces principales est supérieur de plus d’un au nombre d’habitants.

À toutes fins utiles et surabondamment la cour observe qu’il résulte des pièces produites par l’appelant qu’il a été fait à M. [J] des propositions de relogement qu’il n’a pas acceptées.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de [Localité 6] Habitat en constat de la résiliation de plein droit du bail du 11 février 1992 à la suite du décès de M. [G] [J], et les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, la cour accueillant ces demandes.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, [Localité 6] Habitat sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée 'au dernier loyer indexé et majoré de 30 %, plus charges’ sans que cette demande de majoration de 30% soit justifiée.

Il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de condamner M. [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Conformément à la demande, cette somme sera due à compter de l’arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

M. [J] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer une indemnité de procédure à la partie adverse, dans les termes fixés au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables la défense et les conclusions de M. [V] [J],

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail du 11 février 1992 conclu avec [G] [J] et portant sur l’appartement, avec emplacement de stationnement, situés [Adresse 1] à [Localité 7],

Dit que M. [V] [J] est occupant sans droit ni titre de ce logement;

Dit qu’à défaut pour M. [V] [J] d’avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, [Localité 6] Habitat OPH sera autorisé à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [V] [J] à payer à [Localité 6] Habitat OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d’un procès-verbal d’expulsion,

Condamne M. [V] [J] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [V] [J] à payer à [Localité 6] Habitat OPH la somme globale de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE