MINUTE N° 26/170

Copie exécutoire à :

— M^e Noémie BRUNNER

— M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS

Copie conforme à :

— greffe JCP TJ, [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00700

N° Portalis DBVW-V-B7J-IPBO

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

S.C.I. ANDROMEDE, prise en la personne de son représentant légal

,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur, [T], [R]

,

[Adresse 2], [Localité 1]

Non représenté, assigné par acte de commissaire de justice le 12 mai 2025 à étude de commissaire de justice

Madame, [G], [Z]

,

[Adresse 3]

Représentée par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— rendu par défaut.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 mai 2022, la Sci Gdj a loué à M., [T], [R] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 4]. Par acte du même jour, Mme, [G], [Z] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par son fils, M., [R].

Le 17 juin 2022, la Sci Gdj a vendu ce bien à la Sci, [A].

Par acte délivré le 13 juin 2023, dénoncé à la caution le 19 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à M., [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant réclamation d’une somme en principal de 985,87 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 12 juin 2023.

Par actes d’huissier en date des 4 octobre 2023 et 10 octobre 2023, la Sci, [A] a fait assigner M., [R] et Mme, [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire, ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 799,60 euros au titre des loyers et charges impayés (actualisée au montant de 3 492,27 euros à l’audience) ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 août 2023 à la libération complète des lieux, sous réserve du décompte de charges dé’nitif, outre une indemnité de procédure de 1 200 euros et les dépens.

Mme, [Z], seule comparante aux audiences, a proposé d’apurer la dette par le biais de versements mensuels de 200 euros.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a débouté la Sci, [A] de l’ensemble de ses prétentions, constaté que l’engagement de caution de Mme, [Z] était nul et de nul effet et a condamné la Sci, [A] aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que, malgré réouverture des débats aux fins de production intégrale du bail, la demanderesse ne produisait que des documents partiels (1ere page du bail, pages 2 et 3 des conditions générales et état des lieux d’entrée) sans produire la page du bail portant signature du preneur et mention du montant des loyers et charges, ledit document ne valant en conséquence que commencement de preuve d’un bail verbal, complété par un commencement d’exécution caractérisé par la signature de l’état des lieux d’entrée par M., [R] et le paiement ponctuel par ce dernier de la somme de 209 euros, outre le versement par la caisse d’allocations familiales de 281 euros, permettant de caractériser un loyer mensuel de 490 euros. Sur cette base, il a calculé que le preneur devait donc avoir versé entre le 1er juillet 2022 (point de départ du décompte produit par la bailleresse) et le mois de septembre 2024 (fin dudit décompte) une somme de 12 740 euros et a constaté que la bailleresse ayant perçu sur cette période une somme totale, aides sociales incluses, de 16 116,96 euros, il y avait lieu de rejeter ses demandes au titre des impayés et en résiliation de bail.

Il a enfin constaté que l’acte de cautionnement solidaire du 7 mai 2022 était constitué de cases remplies sans mention manuscrite émanant de Mme, [Z] dans des termes conformes aux articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2297 de code civil, de sorte que cet engagement était nul.

La Sci, [A] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 3 février 2025.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, la Sci, [A] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, de déclarer son appel recevable, infirmer le jugement, et statuant à nouveau,

— déclarer l’engagement de caution de Mme, [Z] valable,

— dire et juger n’y avoir pas lieu à nullité,

— dire n’y avoir lieu d’ordonner une vérification d’écriture, la cour disposant de tous les éléments nécessaires pour apprécier la validité de l’acte de cautionnement signé par Mme, [Z],

— débouter Mme, [Z] de toutes demandes à ce titre,

— condamner solidairement ou in solidum M., [R] et Mme, [Z] à payer à la Sci, [A] une somme de 8 273,42 euros avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement ou in solidum M., [R] et Mme, [Z] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et de la procédure d’appel, ainsi qu’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, la Sci, [A] précise que le locataire ayant quitté les lieux, il n’y a plus lieu de constater ou prononcer la résiliation du bail.

A l’appui de son appel, la bailleresse critique le jugement en ce que le premier juge a manifestement inversé les colonnes débit et crédit figurant sur son décompte en retenant qu’il avait réglé 16 116,96 euros alors qu’il s’agissait du cumul des sommes appelées au 3 octobre 2024 ; elle soutient que le débiteur n’ayant alors réglé qu’une somme de 10 393,20 euros, il restait débiteur d’une dette locative de 5 723,76 euros, qui a continué à augmenter pour s’établir, au 10 avril 2025, à la somme de 8 273,76 euros correspondant à 6 574,14 euros au titre des loyers et charges et 2 503,88 euros au titre des retenues locatives, justifiées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et les devis ou factures produits.

S’agissant de l’engagement de caution de Mme, [Z], la bailleresse se prévaut des mentions manuscrites figurant à l’acte quant au montant maximal couvert, la durée de l’engagement et la mention « bon pour caution solidaire ».

Elle expose que, depuis le 1er janvier 2022, l’article 2297 du code civil, qui régit les conditions de validité du cautionnement, exige un écrit mentionnant la somme maximale sans imposer de formulation précise ni de modèle type, l’acte litigieux étant donc conforme aux exigences légales, qui n’imposent ni que l’ensemble du document soit manuscrit ni que soit mentionné un second plafond pour les sommes accessoires. Elle estime que Mme, [Z] ne pouvait ignorer ni le montant maximal de son engagement ni les postes de créance susceptibles d’entrer dans la limite indiquée.

L’appelante conteste l’allégation adverse selon laquelle la mention manuscrite aurait été écrite par le bailleur, Mme, [Z] formant une contestation tardive et dilatoire sans apporter aucun élément de preuve à l’appui de cette allégation. Elle considère qu’une vérification d’écriture, non sollicitée antérieurement, est inutile en l’absence de tout doute sérieux et de contestation par Mme, [Z] de sa signature.

S’agissant de la portée du cautionnement, elle considère qu’il est clairement défini par la mention de la limite maximale de 52 920 euros, selon une formule légale conforme aux exigences jurisprudentielles.

Elle précise enfin que Mme, [Z] avait une parfaite connaissance du montant du loyer et de la durée d’occupation pour s’être engagée après communication du contrat de bail.

La bailleresse s’oppose enfin à toute restitution des sommes versées par la caution, en l’absence de nullité de l’acte.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 janvier 2026, Mme, [Z] demande à la cour de :

— déclarer l’appel formé par la Sci, [A] mal fondé,

— en conséquence, le rejeter,

— débouter la Sci, [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

subsidiairement, au besoin,

— procéder à la vérification d’écriture des mentions de l’acte de caution rédigées entre Mme, [Z] et la Sci, [A],

— constater que les mentions de l’acte de caution figurant sur le bail produit par la Sci, [A] ne correspondent pas à l’écriture de Mme, [Z],

en conséquence,

— débouter la Sci, [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

en tout état de cause :

y ajoutant,

— ordonner la restitution des sommes versées par Mme, [Z] à la Sci, [A],

— condamner la Sci, [A] à restituer la somme de 2 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à Mme, [Z] en raison de l’annulation de l’acte de cautionnement datant du 7 mai 2022,

— condamner la Sci, [A] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci, [A] au paiement des frais et dépens de la procédure.

Mme, [Z] ne formule aucune observation sur les loyers et charges impayés précisant ne plus avoir de contact avec M., [R] depuis plusieurs mois.

S’agissant de son engagement de caution, elle sollicite confirmation du jugement, soutenant que cet acte est nul en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme s’agissant d’un document type dactylographié sur lequel elle n’a fait qu’apposer sa signature.

Elle soutient que l’ensemble des mentions manuscrites figurant à l’acte ont été pré-remplies par le bailleur, comme en atteste la différence d’écriture entre les informations indiquées à l’acte et la mention « bon pour caution solidaire » qu’elle-même a rédigée. Elle sollicite, au besoin, une vérification d’écriture.

Elle fait valoir que l’assouplissement textuel invoqué par la bailleresse ne remet pas en cause le principe selon lequel la mention et le plafond doivent être apposés à l’acte par la caution pour lui permettre une réelle compréhension de son engagement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Mme, [Z] indiquant ne pas avoir pris conscience de la portée et de l’étendue de l’engagement souscrit.

Elle se prévaut d’une seconde cause de nullité en ce que, si la cour admettait l’apposition de la mention par elle, celle-ci ne respecte pas, en tout état de cause, l’obligation d’inscrire un montant limite en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et chiffres, l’existence d’un plafond global de 52 920 euros censé couvrir indistinctement loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts, taxes et frais de procédure n’étant pas conforme.

L’intimée sollicite donc si nécessaire une vérification d’écriture et conteste toute éventuelle confirmation par le biais des paiements qu’elle a effectués sans connaissance de la nullité.

Elle demande à la cour de tirer les conséquences de la nullité du cautionnement en condamnant la bailleresse à restituer les sommes versées par elle, avec intérêts au taux légal conformément à l’article 1352-6 du code civil.

Si le cautionnement n’était pas annulé, l’intimée s’oppose en tout état de cause au paiement des frais de réparations locatives, la bailleresse se fondant sur un simple chiffrage sans démontrer que l’intégralité des sommes réclamées sont imputables au locataire, ni que les frais correspondent à des réparations proportionnées et nécessaires et non à des travaux d’amélioration.

La Sci, [A] a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M., [R] par acte remis à étude le 12 mai 2025. Ce dernier n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue le 30 mars 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques.

Le preneur ayant quitté les lieux selon constat établi le 6 février 2025, la bailleresse ne forme plus de demande au titre de la résiliation du bail et son expulsion.

Sur le principe et le montant d’une dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La bailleresse justifie de la relation contractuelle par la production de la liasse comprenant le contrat de bail, incomplet mais paraphé, ainsi que l’état des lieux, indiqué comme faisant partie intégrante du bail et signé par M., [R].

Si le bail ne porte aucune mention du montant du loyer et des charges initialement fixées, il est acquis, comme analysé par le premier juge et non contesté, que le loyer était de 450 euros outre 40 euros d’avance sur charges.

Les conditions générales intégrées au bail et paraphées par les parties comportent en leur article VI une clause dénommée « loyer-prise d’effet-révision » prévoyant que le loyer sera révisé automatiquement chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat, par l’application de la variation annuelle de l’indice de référence, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’application de cette clause au motif de l’absence d’indication du loyer initial.

Le décompte produit par la bailleresse porte mention, au débit, des sommes appelées (en ce compris le loyer indexé) et, au crédit, des sommes encaissées (par le biais de virements émanant du preneur, de la Caisse d’allocations familiales ou de Mme, [Z]).

Il en résulte qu’au 3 octobre 2024, le décompte locatif était débiteur de 5 723,76 euros et non créditeur, comme interprété à tort par le premier juge.

Au vu du dernier décompte, arrêté au 10 avril 2025 après résiliation du bail, M., [R] restait redevable d’une somme de 8 273,42 euros dont 2 503,88 euros réclamés au titre des « retenues locatives » résultant de l’état des lieux de sortie.

Le preneur doit donc être condamné, au titre des loyers et charges impayés, à régler la somme de 5 498,50 euros (après déduction des sommes mises en compte au titre des réparations locatives ainsi que des frais d’un commandement de payer qui aurait été délivré en 2022 dont il n’est pas justifié et de celui délivré en 2023 qui relève des frais et dépens).

S’agissant des sommes réclamées au titre des réparations locatives, il résulte des dispositions précitées que le locataire répond des dégradations des lieux intervenues jusqu’à la date de libération des lieux telles que constatées par le biais de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Si les dégradations sont établies, c’est au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est par ailleurs de principe que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution des réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses.

Il appartient au juge qui constate l’existence d’un préjudice d’en évaluer souverainement le montant. A cet égard, les devis constituent un outil d’évaluation sans toutefois que l’absence de production de devis ou factures ne prive le bailleur de son droit à indemnisation.

En l’espèce, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de se convaincre de l’état dégradé du logement, décrit essentiellement comme en très bon état ou bon état en début de bail (sauf l’état passable du meuble de salle de bain) mais présentant, à la sortie, des murs et sols en mauvais état (coulures ou déchirures sur les murs, sol gondolé dans les deux chambres), des portes endommagées (traces noires, voire huisserie éclatée ou fissures dans la salle de bain, l’entrée et les deux chambres), des plafonds jaunis ou mal peints (salle de bain et chambres) ainsi que des équipements dégradés (prises, interrupteurs, détecteurs avec caches manquants ou mauvaise fixation ; meuble sous évier pourri ; convecteur écaillé et démonté) outre l’absence de tout nettoyage des lieux, ce qui s’analyse en dégradations locatives et non en usure, tant par la nature des dégradations que par suite d’une occupation de moins de trois ans.

Si la bailleresse ne produit aucun devis mais un document de chiffrage des sommes réclamées, celui-ci est suffisamment détaillé et précis pour apprécier le caractère justifié et raisonnable des sommes mises en compte, dont certains frais sont imputés intégralement au locataire et d’autres partiellement.

Les sommes mises en compte étant ainsi justifiées, à l’exclusion des frais de remplacement du mobilier de la salle de bain déjà décrit comme en état passable lors de la prise à bail, M., [R] sera condamné au paiement de la somme de 2 385,10 euros au titre des dégradations locatives.

Sur le cautionnement

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au cas d’espèce, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa dudit article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil dispose que, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En l’espèce, Mme, [Z] reconnaît avoir signé l’acte de cautionnement produit et avoir écrit la mention « bon pour accord ».

Elle conteste toutefois être l’auteur des autres mentions manuscrites figurant à l’acte, étant précisé que l’acte se présente sous forme d’un document dactylographié pré-imprimé, complété de manière manuscrite sur certaines mentions : identités de la caution, du locataire et du bailleur, adresse du bien loué, date d’effet et durée du bail, durée des renouvellement et cautionnement, montant en chiffres et lettres du loyer initial, du loyer annuel, du montant initial de l’engagement, de la date de fin de l’engagement, indice de référence.

La simple lecture dudit acte confirme une différence d’écriture entre les éléments ainsi complétés, les mentions des date et lieu de signature de l’acte (d’une écriture identique au contrat de bail lui-même) et « lu et approuvé » d’une part et la mention reconnue comme écrite par Mme, [Z] « bon pour caution solidaire » d’autre part, ce qui suffit à convaincre la cour de l’existence de deux scripteurs sur ledit acte, sans qu’il y ait lieu de procéder à une vérification d’écriture plus approfondie.

En outre et surtout, quand bien même les dispositions légales n’imposent plus une formule manuscrite rédigée en des termes précis, l’article 2297 précité impose de vérifier que la caution a elle-même apposé une mention portant connaissance de la portée et du contenu de son engagement, ce qui ne peut s’entendre d’une formule type pré-imprimée comme celle figurant à l’acte (« Je reconnais avoir pris connaissance de toutes les clauses et conditions du bail (') et je m’engage à garantir au bailleur et aux bailleurs successifs le montant initial de mon engagement sur les loyers (') auquel doivent s’ajouter les indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous les frais éventuels de procédure »), ladite mention ne portant par ailleurs pas mention d’un montant d’engagement maximal mais d’un « montant initial ».

L’acte de cautionnement produit n’étant pas conforme aux exigences de l’article 2297 du code civil, c’est à juste titre que le premier juge en a prononcé la nullité.

Par suite, les montants versés par Mme, [Z], en exécution de l’acte de cautionnement annulé, doivent lui être restitués comme précisé au dispositif.

Sur les frais et dépens

L’appel étant partiellement fondé et la procédure rendue nécessaire par la carence de M., [R] dans l’exécution de ses obligations, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sci, [A] aux dépens de première instance, lesdits dépens devant être mis à la charge de M., [R] en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 juin 2023.

Le preneur succombant, il sera également condamné aux dépens de la procédure d’appel et à verser à la Sci, [A] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci, [A] succombant en son appel sur la nullité de l’acte de cautionnement, elle sera par contre tenue de verser une indemnité de procédure à Mme, [Z] qui sera justement fixée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

INFIRME le jugement rendu le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, sauf en ce qu’il a constaté que l’engagement de caution de Mme, [G], [Z] était nul et de nul effet ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE M., [T], [R] à verser à la Sci, [A] les sommes suivantes :

—  5 498,50 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  2 385,10 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE la Sci, [A] à verser à Mme, [G], [Z] la somme de 2 000 euros, augmentée des intérêts légaux conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil, par suite de l’annulation de l’acte de cautionnement du 7 mai 2022 ;

CONDAMNE M., [T], [R] à verser à la Sci, [A] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci, [A] à verser à Mme, [G], [Z] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [T], [R] à supporter la charge des dépens de la procédure de première instance et d’appel (en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2023).

Le Greffier La Présidente