MINUTE N° 261/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le 07/05/2026

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/00760 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IH2C

Décision déférée à la cour : 06 Février 2024 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS sur appel principal et INTIMES sur appel incident :

Monsieur [Q] [S]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

Monsieur [W] [S]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]

représentés par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.

INTIMÉE sur appel principal et APPELANTE sur appel incident :

La S.A.S. ART PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 3]

représentée par M^e Valérie SPIESER-DECHRISTE de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur [W] LAETHIER, Vice-président placé

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Q] [S] et M. [W] [S] (ci-après les consorts [S]) sont propriétaires indivis de lots de copropriété situés dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Selon 'compromis de vente’ reçu en la forme authentique le 3 mars 2023 par Me [N], notaire à [Localité 4], ils ont vendu lesdits lots à la SAS Art promotion, société spécialisée dans la transaction et la promotion immobilière, moyennant un prix de 1 100 000 euros. L’acte prévoyait d’une part le versement d’une somme de 55 000 euros à titre de séquestre dans un délai de 8 jours à compter du 3 mars 2023 et d’autre part une condition suspensive d’obtention de prêt devant être réalisée dans un délai de 80 jours à compter de la signature. Une clause pénale d’un montant de 110 000 euros était prévue.

Selon ordonnance en date du 30 mai 2023, le juge de l’exécution de [Localité 5] a fait droit à la saisie conservatoire sollicitée par les consorts [S] à hauteur de la somme de 110 000 euros, considérant que leur créance apparaissait fondée en son principe et en son quantum.

Par jugement en date du 4 janvier 2024, confirmé par arrêt du 30 septembre 2024, le juge de l’exécution a rejeté la demande de mainlevée de la saisie conservatoire, soulignant le caractère fondé en son principe de la créance et le risque pour le recouvrement de la créance compte tenu du comportement du débiteur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 juin 2023, les consorts [S] ont fait assigner la SAS Art promotion devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la résolution du 'compromis’ de vente et sa condamnation au paiement de la clause pénale.

Selon jugement contradictoire rendu le 6 février 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— prononcé la résolution aux torts de la SAS Art promotion du compromis de vente conclu avec [Q] et [W] [S] le 3 mars 2023,

— débouté [Q] et [W] [S] de leur demande tendant à ce que la SAS Art promotion soit condamnée à leur verser une somme de 110 000 euros à titre de clause pénale,

— condamné la SAS Art promotion à payer à [Q] et à [W] [S] une indemnité de 1 800 euros chacun par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Art promotion aux entiers dépens,

— admis M^e Baptiste Lerou, avocat au Barreau de Strasbourg, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Le tribunal a relevé que les consorts [S] étaient fondés à obtenir la résolution du compromis dès lors que :

— la SAS Art promotion n’avait jamais versé la somme de 55 000 euros représentant un dépôt de garantie pourtant contractuellement prévu, manquement à lui seul sanctionné par la caducité du compromis,

— la SAS Art promotion n’avait par ailleurs pas justifié auprès des vendeurs dans les délais qui lui étaient impartis, ni spontanément après relance de leur part, du dépôt d’une demande de prêt répondant aux exigences du compromis,

— la SAS Art promotion avait eu un comportement incompatible avec une exécution de bonne foi de la convention.

En revanche, le tribunal a retenu que la clause pénale n’avait vocation à s’appliquer que dans le cas où l’une des parties n’aurait pas régularisé l’acte authentique alors même que toutes les conditions relatives à l’exécution de la convention étaient remplies, situation qui ne s’était pas produite en l’espèce.

Le 14 février 2024, les consorts [S] ont interjeté appel de ce jugement par voie électronique en ce qu’il les déboute de leur demande de condamnation de la SAS Art promotion au paiement de la somme de 110 000 euros à titre de clause pénale.

Par ordonnance du 2 septembre 2025, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 6 mars 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 4 novembre 2024, les consorts [S] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter la SAS Art promotion de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

— condamner la SAS Art promotion à leur payer la somme de 110 000 euros correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis de vente en date du 3 mars 2023,

— juger que la somme de 110 000 euros n’a aucun caractère excessif et qu’elle correspond à une partie de leur préjudice des suites de l’inexécution de ses obligations par la SAS Art promotion,

— condamner la SAS Art promotion à payer à MM. [Q] et [W] [S] la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Art promotion aux entiers dépens.

Les consorts [S] précisent que dès le 6 mars 2023, la SAS Art promotion demandait à se désengager, soutenant qu’elle n’aurait pas compris qu’elle devait procéder au versement du séquestre, demande à laquelle ils se sont opposés.

Les consorts [S] soutiennent que la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli par la faute de son bénéficiaire, dès lors que :

— la SAS Art promotion bénéficiait d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt afin de financer l’acquisition du bien à concurrence de 500 000 euros,

— le crédit devait être sollicité auprès d’un ou de plusieurs établissements bancaires pour une durée maximale de 10 ans et au taux de 3,2% l’an hors assurance, et le bénéficiaire devait justifier du dépôt d’une demande de prêt conforme à ces stipulations dans les 8 jours de la signature de la promesse,

— la SAS Art promotion a produit dans un premier temps un refus de crédit établi au détriment d’une société de construction n’ayant aucun lien avec la promesse de vente puis un refus de prêt établi pour les besoins de la cause, non conformes aux stipulations de la promesse et sollicité hors délai,

— la SAS Art promotion a tout mis en oeuvre pour que cette condition ne soit pas réalisée, souhaitant se désister de son acquisition.

Les consorts [S] font valoir que la défaillance de la condition suspensive aux torts de la SAS Art promotion a empêché la conclusion de la vente à leur préjudice de sorte que la clause pénale a vocation à s’appliquer et que la responsabilité contractuelle de l’intimée est engagée ; que la SAS Art promotion a immobilisé le bien sans avoir jamais eu l’intention sérieuse de l’acheter, et ce dès la signature du compromis ; que le bien n’est toujours pas vendu et qu’ils ont été contraints de diminuer le prix à la somme de 900 000 euros.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 janvier 2025, la SAS Art promotion demande à la cour de :

Sur appel principal des consorts [S] :

— juger l’appel des consorts [S] irrecevable et mal fondé,

En conséquence :

— débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et moyens,

— confirmer le jugement rendu par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg le 6 février 2024 sous le RG 23/05098 en ce qu’il a débouté les consorts [S] de leur demande tendant à ce que la SAS Art promotion soit condamnée à leur verser une somme de 110 000 euros à titre de clause pénale,

— condamner les consorts [S] à lui payer à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [S] aux entiers frais et dépens d’appel,

A titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions la somme allouée aux consorts [S],

Sur appel incident de la SAS Art promotion :

— infirmer le jugement rendu par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg le 6 février 2024 sous le RG 23/05098 en ce qu’il a :

— prononcé la résolution, aux torts de la SAS Art promotion , du compromis de vente conclu avec les consorts [S] le 3 mars 2023,

— condamné la SAS Art promotion à payer aux consorts [S] une somme de 1 800 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Art promotion aux entiers frais et dépens,

— admis M^e Lebrou au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et moyens.

La SAS Art promotion allègue qu’elle justifie de la défaillance de la condition suspensive dans le délai de 80 jours par la production d’un courrier du Crédit agricole ainsi que des précisions apportées par courriel par l’établissement bancaire mettant en évidence que le financement a été initialement refusé ; que la demande de prêt était conforme aux stipulations du compromis ; que le fait de déposer la demande de prêt après l’expiration du délai de 8 jours n’entraîne pas la réalisation de la condition suspensive ; que le refus de prêt est lié au durcissement des conditions d’accès au crédit par les établissements bancaires ; que la décision d’octroi du crédit relève de l’établissement bancaire ; qu’elle n’a donc pas manqué à ses obligations.

La SAS Art promotion soutient que dans son arrêt du 30 septembre 2024, la cour n’a pas retenu que la condition suspensive aurait défailli par sa faute mais s’est uniquement prononcée sur le caractère vraisemblable de la créance.

A titre subsidiaire, la SAS Art promotion fait valoir que la clause pénale n’est pas applicable en cas de résolution du compromis ainsi que l’a retenu le premier juge, de sorte que le droit commun de la responsabilité s’applique et qu’il appartient aux consorts [S] de rapporter la preuve d’une faute, présentant un lien de causalité avec le préjudice subi ; qu’aucune faute n’est caractérisée dès lors que la défaillance de la condition suspensive intervient dans le délai de réalisation de la condition suspensive prévue au contrat ; que le bien n’a par conséquent pas été immobilisé de manière abusive ou fautive.

A titre infiniment subsidiaire, la SAS Art promotion sollicite la réduction à de plus justes proportions du montant de la clause pénale, relevant que les vendeurs ont été rapidement informés du refus de prêt et ont ainsi pu remettre rapidement leur bien en vente, moins de deux mois après la signature du compromis.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.

MOTIFS

Sur la résolution de la promesse synallagmatique de vente

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte notamment de la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 3 mars 2023, au paragraphe 'SEQUESTRE’que : 'L’acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de 8 jours à compter de ce jour et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [G] [N], notaire soussigné, qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, une somme de 55 000 euros. En cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues.'

La promesse synallagmatique de vente comporte également une condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt, libellée ainsi :

' Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un ou de plusieurs prêts aux conditions suivantes :

— organisme prêteur : tout établissement bancaire

— montant maximum de la somme empruntée : 500 000 euros

— durée maximale de remboursement : 10 ans

— taux nominal d’intérêt maximum : 3,2% l’an (hors assurances)

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Obligations de l’Acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité :

L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la résolution des présentes.

L’acquéreur devra informer le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.'

Par courriel adressé le 6 mars 2023 à M. [W] [S], la SAS Art promotion a indiqué qu’elle ne voulait pas verser le séquestre, et à défaut d’accord des vendeurs sur ce point, fait part de son désengagement de la vente.

Par courriel du 8 mars 2023, les vendeurs se sont opposés à la demande de la SAS Art promotion et ont sollicité le versement du séquestre. En outre, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 mars 2023, les vendeurs ont mis l’acquéreur en demeure de procéder au versement du séquestre et de justifier du dépôt de la demande de prêt.

Pour justifier du dépôt de la demande de prêt et de son refus, la SAS Art promotion a produit dans un premier temps un courriel adressé aux consorts [S] daté du 28 mars 2023 dans lequel elle évoque un refus de financement pour dossier incomplet, et un courrier de LCL daté du 28 mars 2023 au nom de la SASU HESM faisant état d’un refus de financement à hauteur de 500 000 euros. Il a ensuite été produit un courrier du Crédit agricole Alsace-Vosges daté du 29 avril 2023 faisant état d’un refus de prêt d’un montant de 500 000 euros. En complément de ce courrier, la SAS Art promotion a produit un courriel du Crédit Agricole daté du 19 juillet 2023 précisant avoir été sollicité le 13 avril 2023, que la durée souhaitée du prêt était de 10 ans mais qu’aucune proposition de taux n’avait été faite compte tenu du refus de financement du projet, estimant un taux certainement supérieur à 3,2% au regard des taux directeurs de la BCE entre le 22 mars 2023 et le 10 mai 2023.

Il résulte de ces éléments, et il n’est pas contesté, que la SAS Art promotion n’a jamais procédé au versement du séquestre et n’a pas justifié auprès des vendeurs, dans le délai imparti, même après mise en demeure de leur part, du dépôt d’une demande de prêt conforme aux exigences du compromis.

Dans ces conditions, et au regard de la gravité des manquements de la SAS Art promotion, il apparaît que le premier juge a relevé à juste titre qu’elle avait eu un comportement incompatible avec une exécution de bonne foi de la convention et que les consorts [S] étaient fondés à obtenir le prononcé de la résolution judiciaire de la promesse synallagmatique de vente.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé de ce chef.

Sur la clause pénale

L’article 1230 du code civil dispose que la résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution.

La clause pénale prévue à l’acte est ainsi libellée : ' au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 110 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été en partie exécuté. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.'

La résolution de la promesse synallagmatique de vente aux torts de l’acquéreur ne s’oppose pas à l’application de la clause pénale.

Il résulte des développements ci-dessus que la SAS Art promotion n’a pas justifié du dépôt d’une demande de crédit conforme aux exigences du compromis, particulièrement s’agissant du taux d’intérêts maximum fixé. Sur ce point, le courriel du Crédit Agricole apportant des précisions est insuffisant dès lors qu’aucun taux d’intérêt n’a été prévu et que le montant précisé ne repose que sur une supposition. Il n’a ainsi pas été satisfait aux exigences de la condition suspensive relative au prêt, de sorte que celle-ci est réputée accomplie du fait de l’acquéreur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 avril 2023, le conseil des consorts [S] a mis la SAS Art promotion en demeure de payer la somme de 110 000 euros au titre de la clause pénale.

En outre, il s’évince de l’attitude de la SAS Art promotion, qui dès le 6 mars 2023 écrivait à M. [W] [S] ne pas vouloir verser le séquestre et à défaut d’accord des vendeurs sur ce point, se désengager, que l’inexécution était devenue définitive.

Dans ces conditions, les consorts [S] sont bien fondés à solliciter la condamnation de la SAS Art promotion à lui payer la somme de 110 000 euros en application de la clause pénale, aucun élément ne permettant de retenir son caractère excessif au regard du prix de vente du bien immobilier convenu entre les parties, alors que l’intimée est une professionnelle de l’immobilier.

La SAS Art promotion sera par conséquent condamnée à payer aux consorts [S] la somme de 110 000 euros à titre de clause pénale, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais de procédure

Au regard de l’issue de la procédure, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SAS Art promotion aux dépens et à payer à M. [W] [S] et M. [Q] [S] une somme de 1 800 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu’il a admis M^e Baptiste Lebrou, avocat au barreau de Strasbourg au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les articles 103 à 107 du code de procédure civile local d’Alsace-Moselle instaurant une procédure spécifique de taxation des dépens qui fait obstacle au bénéfice dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS Art promotion qui succombe est condamnée aux dépens de la procédure d’appel et à payer à M. [W] [S] et M. [Q] [S] une somme de 3 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande sur ce fondement est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME le jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, sauf en ce qu’il a :

— débouté [Q] et [W] [S] de leur demande tendant à ce que la SAS Art promotion soit condamnée à leur verser une somme de 110 000 euros à titre de clause pénale,

— admis M^e Baptiste Lebrou, avocat au barreau de Strasbourg au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

L’INFIRME de ces chefs,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la SAS Art promotion à payer M. [W] [S] et M. [Q] [S] la somme de 110 000 euros à titre de clause pénale,

DIT n’y avoir lieu à distraction des dépens de première instance au profit de M^e Baptiste Lebrou,

CONDAMNE la SAS Art promotion aux dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE la SAS Art promotion à payer à M. [W] [S] et M. [Q] [S] une somme de 3 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SAS Art promotion sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,