MINUTE N° 26/240

Copie exécutoire à :

— M^e Noël MAYRAN

Copie conforme à :

— M^e Céline RICHARD

— greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 Mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02006

N° Portalis DBVW-V-B7J-IRHI

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’ILLKIRCH GRAFFENSTADEN

APPELANTE :

Madame [I] [N]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/2851 du 22/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A.R.L. 25G IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par M^e Noël MAYRAN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de bail prenant effet au 1er’décembre'2016, M. [B]'[Y] a donné à bail à Mme [I]'[N] un appartement situé [Adresse 3] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 550'euros, outre une provision sur charges de 40'euros.

Par acte authentique reçu le 13'juillet'2018, M. [Y] a vendu le bien loué à la Sarl 25G’Immobilier, qui a ainsi repris la qualité de bailleur.

Par ordonnance contradictoire rendue le 6 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden, statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé sur la validation du congé délivré par la bailleresse et la constatation de la résiliation du bail ainsi que sur l’indemnisation du préjudice de jouissance allégué par Mme [N] ; dit n’y avoir lieu de prévoir une quelconque astreinte venant assortir une obligation pour le bailleur de prendre en charge des travaux de remise en état ; débouté Mme [N] de sa demande en remboursement des charges locatives 2022 ; invité la Sarl 25G Immobilier à communiquer à Mme [N] le décompte par nature de charges au titre de l’année 2022 avant toute comptabilisation à ce titre ; condamné Mme [N] à verser à la Sarl 25G Immobilier une provision de 1 431,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2023, terme de juin 2023 inclus et hors régularisation de charges 2022, avec intérêts au taux légal ; autorisé Mme [N] à se libérer de sa dette par le biais de 23 mensualités de 60 euros et une 24ème comprenant le solde de la dette en principal et intérêts et a statué sur les frais et dépens.

Des loyers postérieurs étant restés impayés, la Sarl 25G Immobilier a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden afin de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la preneuse, sollicitant en outre, au dernier état de la procédure, condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 4 826,12 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours, d’une indemnité de procédure de 1 200 euros et des dépens.

Mme [N], absente à la dernière audience, a par écritures antérieures, sollicité l’octroi d’un délai de paiement sur trois années pour le règlement de l’arriéré du loyer et des charges locatives, en expliquant avoir rencontré des difficultés financières, faute du maintien de son salaire à la suite d’un accident de travail survenu en décembre 2023 et a évoqué des problèmes de chauffage dans le logement.

Par jugement contradictoire rendu le 2 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden a':

— prononcé la résiliation du bail conclu le 1er’décembre'2016, aux torts exclusifs de la locataire, à compter du 31'janvier'2025 ;

— ordonné la libération des lieux, ou, à défaut, l’expulsion de la preneuse, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [N] à payer la somme de 4'826,12'euros d’arriérés locatifs (selon décompte arrêté au 7 janvier 2025 et incluant le versement de la Caisse d’allocations familiales du 6 janvier 2025 pour un montant de 129 euros), avec les intérêts légaux à compter de la décision ;

— débouté Mme [N] de sa demande de délais de paiement ;

— condamné la locataire à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er’février'2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— débouté la Sarl 25G Immobilier de sa demande au titre de l’article'700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [N] aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que Mme [N] avait déjà bénéficié, par décision du 8 septembre 2023, de l’octroi de délais de paiement sur 24 mois pour apurer, par le biais de mensualités de 60 euros, un arriéré de 1 431,22 euros ; que celle-ci n’avait pas respecté ledit délai et laissé augmenter la dette, les paiements n’étant que partiels et sporadiques ; que sa dette locative était antérieure à sa perte de salaire et qu’elle n’avait pas repris le paiement du loyer courant depuis ; que, comme lors de la précédente procédure, Mme [N] n’apportait aucun élément permettant d’apprécier l’état actuel de la chaudière ; que la gravité de ces manquements justifiait la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire et son expulsion des lieux ; que, s’agissant de la demande de délais de paiement, Mme [N] ne justifiait pas être en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux et ce d’autant qu’elle n’avait déjà pas respecté un précédent échéancier ; que Mme [N] n’apportait aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Mme [N] a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel enregistrée le'9'mai'2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, Mme [N] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien-fondé, infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— lui accorder des délais de paiement sur une durée de trois ans concernant la dette locative,

— dire et juger que la clause résolutoire sera suspendue durant trois ans,

— dire et juger qu’en cas de règlement de la dette, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— condamner l’intimée à lui régler 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,

— débouter l’intimée de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions, y compris son éventuel appel incident,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

A l’appui de son appel, Mme [N] expose avoir subi un accident le 16 décembre 2023 pour lequel elle s’est vue opposée un refus de reconnaissance de son accident comme accident du travail et le maintien de son salaire, ce qui l’a placée en difficulté financière et l’a conduite à engager une procédure judiciaire, encore en cours. Elle précise régler le loyer courant et une partie de l’arriéré quand elle le peut et propose d’effectuer des versements de 150 euros par mois pour apurer l’arriéré, avec suspension du jeu de la clause résolutoire.

Elle fait par ailleurs valoir qu’elle doit supporter des frais de chauffage exorbitants du fait du chauffage d’appoint qu’elle a dû installer, faute pour le bailleur de procéder à la réparation de la chaudière à gaz du logement, en violation de son obligation de délivrer un logement décent et de procéder aux réparations autres que locatives, justifiant l’octroi de 5 000 euros de dommages et intérêts avec compensation des dettes respectives des parties.

Par ordonnance rendue le 13 janvier 2026, les conclusions déposées le 28 octobre 2025 par la Sarl 25G Immobilier ont été déclarées irrecevables car tardives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.

Il ne suffit donc pas, pour que la cour soit saisie, de conclure à l’infirmation d’un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures, étant précisé qu’une demande de rejet est considérée comme une prétention.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise par ailleurs que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs de sorte que si l’intimé ne conclut pas ou si ses conclusions sont déclarées irrecevables, il est néanmoins statué sur le fond, le juge d’appel devant examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En l’espèce, Mme [N] sollicite infirmation du jugement en toutes ses dispositions mais ne demande pas à voir écarter la résiliation du bail dont elle ne remet pas en cause le principe, se contentant de solliciter des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire, seul point dont la cour est donc saisie.

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article VII précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cet article n’a toutefois vocation à s’appliquer que dans le cas où a été mis en 'uvre le jeu de la clause résolutoire. Ce n’est en effet que lorsque le bailleur a obtenu la résiliation du bail par l’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, que le locataire peut solliciter les délais de paiement prévus au V de l’article 24.

Or, en l’espèce, la bailleresse n’a pas fait jouer la clause résolutoire contenue au contrat de bail, mais a poursuivi la résiliation du bail aux torts de Mme [N], résiliation qui a ainsi été prononcée sur le fondement des articles 1224 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire ne peut donc se prévaloir des délais de paiement prévus à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter la suspension de la clause résolutoire puisque celle-ci n’a pas joué. Seuls les délais de paiements prévus à l’article 1343-5 du code civil sont applicables, cet article prévoyant notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Mme [N] reconnaît avoir été en situation d’impayé et ne conteste pas le montant de sa dette locative, qui s’établissait au 7 janvier 2025, au montant de 4 826,12 euros. Son apurement sur un délai de deux années représenterait des mensualités de l’ordre de 200 euros.

Si l’appelante soutient être en capacité de supporter son loyer courant, outre une mensualité supplémentaire de 150 euros, la cour observe que les derniers versements dont elle justifie remontent à la période de mars à juillet 2025 sans actualisation depuis lors ; que leur montant varie chaque mois sans démontrer le paiement du loyer intégral ; qu’elle perçoit des indemnités journalières à raison de 18,45 euros soit un revenu mensuel de l’ordre de 553 à 571 euros, auquel s’ajoutent une allocation de logement de 283 euros directement versée à la bailleresse, une prime d’activité de l’ordre de 333 à 261 euros et une complémentaire fondée sur un revenu de référence de 1 122 euros. Il en résulte un revenu mensuel global de l’ordre de 1 100 euros sur lequel elle doit supporter les charges de la vie courante dont un loyer de l’ordre de 630 euros représentant donc plus de la moitié de ses ressources.

Ses capacités financières ne permettent pas d’envisager le règlement du loyer courant et le versement, en sus, de mensualités de 200 euros et ce d’autant que, comme relevé par le premier juge, l’appelante n’a pas respecté les délais de paiement qui lui ont été accordés en septembre 2023 sur la base de mensualités de 60 euros. Il résulte par ailleurs du dossier que Mme [N] connaît des difficultés financières bien antérieures à l’accident de décembre 2023 comme en attestent les saisies sur salaire en place dès février 2023 ainsi que l’existence d’un arriéré locatif de plus de 1 400 euros en juin 2023.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté les délais de paiement sollicités par l’intéressée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Mme [N] soutient que le bailleur s’abstient de procéder à la réparation de la chaudière au gaz du logement, ce qui ferait peser sur elles des charges exorbitantes de chauffage d’appoint.

Si elle produit plusieurs bulletins d’intervention de la société Ludwiller, intervenue à plusieurs reprises dans le logement pour des difficultés de pression d’eau et des travaux de désembouage des radiateurs et de la chaudière, particulièrement en 2021 et 2022, elle ne démontre pas avoir dû financer ces travaux ni n’établit, comme elle le soutient, que la chaudière est hors service depuis avril 2022, date depuis laquelle elle serait privée de chauffage et d’eau chaude sanitaire, la seule attestation en ce sens de Mme [A], non datée, étant à cet égard insuffisante, celle de Mme [C] purement déclarative et celle de Mme [H] sans emport s’agissant d’une période distincte.

Il ressort par contre du rapport d’entretien du 20 décembre 2021 que le technicien a validé les points de contrôle de la chaudière et n’a relevé, à cette date, aucun défaut particulier.

Mme [N] ne justifie pas avoir signalé des difficultés de chauffage ou d’eau chaude à son bailleur en dehors des procédures diligentées à son encontre pour impayés et ne démontre pas la persistance des difficultés évoquées, alors pourtant qu’en septembre 2023, le juge des référés rejetait sa demande de travaux sous astreinte faute « d’élément précis quant à l’état actuel de la chaudière ».

Elle se prévaut par ailleurs d’un préjudice lié aux « frais de chauffage exorbitants » résultant de l’acquisition de chauffages d’appoint et justifie de l’achat d’un radiateur à bain d’huile en septembre 2022 et de recharges butane à des dates régulières sans pour autant que la cour puisse se convaincre qu’elle s’est trouvée contrainte de recourir à de tels modes de chauffage du fait de la carence de la bailleresse. En outre, contrairement à ses allégations et au sens des attestations, elle ne démontre pas avoir supporté un surcoût d’électricité alors que les quelques factures d’électricité produites, relatives à 2019 et 2022, font ressortir une baisse de sa consommation électrique entre ces deux périodes.

Il convient en conséquence de rejeter sa demande en dommages et intérêts faute d’établir tant l’indécence du logement que le préjudice allégué.

Sur les frais et dépens

L’issue du litige commande de confirmer la décision de première instance quant aux frais et dépens et de condamner Mme [N] aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 2 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden ;

Y ajoutant :

DEBOUTE Mme [I] [N] de sa demande de dommages et intérêts et sa demande subséquente en compensation ;

CONDAMNE Mme [I] [N] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente