MINUTE N° 36/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/04271 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INRB

Décision déférée à la cour : 17 Octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [B] [Z] [U] [S] [P]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2024-004861 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

représenté par M^e Mathilde MESSAGEOT, avocat à la cour.

INTIMÉE :

La S.C.I. MARINIERE, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 2]

représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour, postulant, et M^e ANTZ, avocat au barreau de Strasbourg, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 19 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Marinière, par contrat du 22 mai 2021, a donné à bail à M. [B] [U] [S] [P] un local professionnel sis [Adresse 3] à [Localité 2], contre loyer mensuel de 325 euros outre provision pour charges de 75 euros.

La bailleresse, considérant que le preneur sous-louait le bien à un tiers en violation d’une clause du bail, lui a fait délivrer le 16 novembre 2023 un commandement d’avoir à respecter le bail dans le mois, visant la clause d’interdiction de sous-location et la clause résolutoire, puis l’a assigné en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, par acte du 12 février 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par ordonnance du'17 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a':

— renvoyé au principal les parties à se pourvoir';

— constaté la résiliation du bail avec effet au 17 décembre 2023';

— ordonné l’expulsion de M. [U] [S] [P] et de tout occupant de son chef';

— dit que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution';

— condamné M. [U] [S] [P] à verser par provision à la SCI Marinière, chaque mois à compter du 18 décembre 2023, la somme de 400 euros, avance sur charges comprise, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués';

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties';

— condamné M. [U] [S] [P] à payer à la SCI Marinière la somme de 1'800'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— l’a condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement';

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision.

Pour statuer ainsi, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, le premier juge a relevé que le bail stipulait sa résiliation de plein droit, un mois après commandement infructueux, en cas de non-exécution de ses obligations par le preneur, qui comprenaient l’interdiction de sous-louer les lieux.

Estimant qu’en dépit de cette interdiction, la sous-location par le preneur d’une pièce du bien loué, depuis le mois de janvier 2023 et au-delà du délai imparti par le commandement de respecter les stipulations du bail, était établie par plusieurs attestations dont celle du sous-locataire lui-même, tandis que les photographies et plaintes produites par le preneur ne montraient nullement que la bailleresse aurait reloué les locaux à un tiers, ou qu’il aurait été lui-même victime d’une occupation des lieux non-désirée, le premier juge a constaté la résiliation du bail et, considérant que le maintien dans les lieux constituait un trouble manifestement illicite, a ordonné l’expulsion du preneur.

Le premier juge a en outre estimé que l’obligation pour l’ancien preneur de payer une indemnité d’occupation provisionnelle tant qu’il se maintiendrait dans les lieux n’était pas sérieusement contestable.

M. [U] [S] [P] a interjeté appel de cette décision le 28 novembre 2024. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement.

M. [U] [S] [P] a par ailleurs demandé l’arrêt de l’exécution provisoire, ce qui lui a été refusé par ordonnance de référé rendue le 28 mai 2025 par la première présidente de cette cour, au motif qu’il ne présentait aucun moyen sérieux d’annulation ou de réformation de l’ordonnance critiquée par son appel, se bornant à soutenir une hypothèse ' selon laquelle l’occupant des locaux se serait imposé et aurait squatté les lieux à l’insu de sa volonté ' qui est radicalement contredite par les très nombreuses attestations produites par l’intimée, lesquelles précisent toutes que c’est en connaissance de cause et contre rémunération que M. [B] [U] [S] [P] a sous-loué une partie du local, alors que le bail lui interdisait expressément toute sous-location.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [U] [S] [P], par conclusions du 10 juin 2025, demande à la cour de':

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle constate la résiliation du bail, ordonne l’expulsion, statue sur le mobilier, le condamne à payer une indemnité d’occupation, une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens, et rappelle l’exécution, provisoire de plein droit';

— débouter la SCI Marinière de l’intégralité de ses demandes et conclusions';

— juger qu’il n’y a pas lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties en date du 22 mai 2021';

— juger que les demandes indemnitaires de la SCI Marinière sont irrecevables';

— subsidiairement l’en débouter';

— confirmer l’ordonnance pour le surplus';

— juger que les frais du commandement de payer demeureront à la charge de la SCI Marinière';

— la condamner la SCI Marinière à lui payer la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens des deux instances.

L’appelant conteste toute sous-location, non démontrée par des attestations imprécises, établies par des individus impliqués dans la situation, et non corroborées par des éléments concrets.

Il soutient que la bailleresse avait consenti un bail portant sur une partie des lieux loués à un certain [X], lequel avait investi les locaux en y entreposant du matériel et des pneus, ce qui avait donné lieu entre eux à une violente altercation suivie d’une plainte pénale, après quoi il avait été privé de l’accès au local, puis avait perdu un contrat de nettoyage de véhicules qui avait été repris par son concurrent, M. [F] [H].

L’appelant soutient encore avoir été par la suite victime d’un vol de matériel avec effraction et dégradations du local loué, pour lequel il a également déposé plainte.

Il soutient surtout que le M. [F] [H] s’était installé à son insu et contre son gré dans le local pour y dormir, sans qu’il soit parvenu à l’en faire partir, ayant cependant continué à payer les loyers et charges bien qu’il n’ait plus accès aux lieux.

Pour repousser les deux demandes indemnitaires formées pour la première fois à hauteur de cour par la SCI Marinière, l’appelant fait valoir à titre principal qu’elles sont irrecevables comme nouvelles au sens des articles 562 et 564 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire qu’elles ne sont pas fondées.

Il considère en effet que la perte de loyers pendant la période écoulée entre son expulsion et la vente du bien par la SCI à un tiers, sur laquelle est fondée la première demande indemnitaire, n’est imputable qu’à l’inertie de la SCI dans la recherche d’un nouveau locataire.

Quant à l’indemnisation au titre de la diminution du prix de vente, consentie par la SCI à son acquéreur en raison des retards imputés à la présente procédure, il conteste tant la certitude du préjudice invoqué que son lien de causalité avec une faute qu’il aurait commise, telle notamment la poursuite procédurale d’un objectif dilatoire, faisant valoir qu’il n’a fait que s’efforcer à défendre ses droits sans intention de nuire.

La SCI La Marinière, par conclusions du 10 avril 2025, demande à la cour de':

— débouter l’appelant de ses demandes';

— confirmer l’ordonnance';

— y ajouter la condamnation par provision de M. [U] [S] [P] à lui payer la somme de 20'000 euros au titre de l’article 1217 du code civil';

— ainsi que sa condamnation par provision à lui payer la somme de 1'243 euros au titre de l’article 1760 du code civil';

— et le condamner à lui payer la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’intimée demande la confirmation pour les motifs retenus par le juge des référés, soulignant que la sous-location prohibée est établie par plusieurs attestations, non utilement contestées et confortées par le procès-verbal du commissaire de justice qui a constaté la présence dans les locaux d’un mobilier destiné à l’habitation et non à une activité professionnelle. Elle ajoute qu’en effet M. [U] [S] [P] ne se livrait à aucune activité professionnelle dans le bien loué, parce qu’il était en réalité un marchand de sommeil.

Elle conteste la réalité et l’emport sur le litige des allégations de l’appelant relatives au contexte de l’affaire et notamment à l’existence d’un second bail, à un vol avec effraction et à la présence d’un squatter indésirable dans les locaux loués.

Pour lui réclamer des dommages et intérêts, elle invoque d’abord l’article 1760 du code civil, suivant lequel, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter du maintien dans les lieux abusif après la résiliation du bail, qui lui a fait subir une carence locative à compter du mois de janvier 2025, date à laquelle il a cessé de payer les loyers tout en se maintenant dans les lieux, et jusqu’à la vente du bien, intervenue le 20 mars 2025.

Elle fait valoir ensuite, au visa de l’article 1217 du code précité, que le présent litige a retardé la vente et qu’elle a dû en conséquence consentir à son acquéreur une réduction de prix de 20'000 euros, qu’elle impute au caractère dilatoire de la procédure en arrêt de l’exécution provisoire intentée par M. [U] [S] [P].

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Adoptant les motifs du premier juge, la cour confirmera l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires de la bailleresse

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.' Toutefois, l’article 566 précise que 'Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire .'

Les demandes en paiement de loyers perdus et en réparation d’un préjudice de diminution du prix de vente causée par la procédure de résiliation du bail et d’expulsion sont le complément nécessaire des demandes de résiliation du bail et d’expulsion formées par la SCI La Marinière devant le tribunal et sont ainsi recevables.

Sur les dommages et intérêts pour carence locative

Sur le fondement de l’article 1760 précité, la SCI La Marinière invoque la perte des loyers des mois de janvier et février 2025, ainsi que celui de mars 2025 pour sa fraction écoulée jusqu’à la vente du bien, intervenue selon elle le 20 mars 2025.

Elle allègue toutefois expressément que M. [U] [S] [P] «'n’a plus payé le loyer depuis le mois de janvier, mais n’a pas libéré le local'».

Cette allégation, que M. [U] [S] [P] conteste en soutenant qu’il avait vidé les lieux, est cependant conforme aux pièces produites. Il résulte de celles-ci qu’un premier commandement de quitter les lieux, signifié le 26 novembre 2024, a abouti à l’octroi d’un délai au 27 décembre suivant par le commissaire de justice, date à laquelle celui-ci a établi un procès-verbal de tentative d’expulsion, M. [U] [S] [P] lui ayant déclaré qu’il occupait toujours les lieux et qu’une procédure d’appel était en cours. Un procès-verbal d’expulsion a ensuite été établi le 11 février 2025, indiquant que le locataire était absent et que ses meubles étaient laissés sur place avec sommation de les retirer dans les deux mois. La cour retient en conséquence que l’occupation a pris fin le 11 février 2025.

La perte des loyers et charges dus pour la période précédant le départ effectif du locataire est déjà réparée par la condamnation de M. [U] [S] [P], confirmée, à verser par provision à la SCI Marinière, chaque mois à compter du 18 décembre 2023, la somme de 400 euros, avance sur charges comprise, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués.

Dès lors que la SCI La Marinière ne peut être indemnisée deux fois de sa perte de loyers et charges, l’obligation indemnitaire qu’elle invoque sur le fondement de l’article 1760 apparaît sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, jusqu’au 11 février 2025. La cour dira donc n’y avoir lieu à référé de ce chef.

En revanche, pour la période courant du 12 février au 20 mars, elle est fondée à obtenir une provision égale au montant des loyers et charges sur le fondement de l’article 1760 du code civil, étant rappelé que le bail a pris fin en raison de la faute commise par le locataire en sous-louant les locaux malgré l’interdiction de le faire figurant au bail.

En effet, la créance qui résulte de l’article 1760 est indépendante du fait que le locataire ait quitté les lieux, de sorte que le moyen invoqué à ce titre par M. [U] [S] [P] ne constitue pas une contestation sérieuse.

L’échéance locative mensuelle s’élevant à 400 euros et la période retenue à 36 jours, la provision pour loyers perdus sera fixée à 333,33 euros (400/30'×'36).

Sur les dommages et intérêts pour diminution du prix de vente

Pour établir un préjudice de diminution du prix de vente du bien imputable à M. [U] [S] [P], la SCI La Marinière produit en premier lieu une page de contrat, présentée comme un extrait de l’acte de vente, mentionnant que le vendeur consent à l’acquéreur une indemnité forfaitaire de 20'000 euros par prélèvement sur le prix de vente pour tenir compte de l’existence de la procédure opposant le vendeur à son locataire, non réglée, et du préjudice qui en résulte pour l’acquéreur au titre de l’allongement du délai de régularisation de la vente, de frais de garde-meuble, et d’autres éléments non précisés dans l’acte. Ce document partiel n’est ni signé ni daté.

La SCI produit en second lieu un compte des sommes dues entre vendeur et acquéreur, qui mentionne une indemnité de 20'000 euros dues par le vendeur. Ce document est daté du 20 mars 2025 mais n’est pas signé.

Ces documents partiels et non signés, peuvent être issus d’un simple projet de contrat et n’établissent pas la réalité de la vente, ainsi que l’objecte justement M. [U] [S] [P], contrairement à l’acte authentique complet et signé qu’il appartenait à la SCI de produire.

Il en résulte ici encore une contestation sérieuse de l’obligation invoquée. En conséquence, la cour dira n’y avoir lieu à référé au titre de la demande indemnitaire présentée par la SCI La Marinière au titre d’un préjudice de diminution du prix de vente du bien.

Sur les mesures accessoires

Les parties succombant chacune en certaines de leurs prétentions, les dépens d’appel seront partagés par moitié et les demandes pour frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';

CONFIRME l’ordonnance rendue entre les parties le 17 octobre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg';

y ajoutant,

DÉCLARE recevables les demandes de la SCI La Marinière tendant à la condamnation de M. [B] [U] [S] [P] à lui payer les sommes de 1'243 euros au titre des loyers et provision pour charge des mois de janvier, février et mars 2025 et de 20'000 euros en réparation d’une diminution du prix de vente du bien';

CONDAMNE M. [U] [S] [P] à payer à la SCI La Marinière une provision de 333,33 euros';

DIT n’y avoir lieu à référé des autres chefs';

DÉBOUTE les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles';

LES CONDAMNE à payer chacune la moitié des dépens d’appel.

La greffière, Le président,