MINUTE N° 26/230

Copie exécutoire à :

— M^e Dominique HARNIST

Copie conforme à :

— M^e Marion BORGHI

— greffe civil JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 Mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01852

N° Portalis DBVW-V-B7J-IQ7B

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 04 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, statuant en référé

APPELANT :

Monsieur [O] [I]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Marion BORGHI de la SELARL MARION BORGHI AVOCAT, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Société 3F GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 1er août 2012, la société 3F Grand Est a donné à bail à Mme [W] [N], M. [O] [I] et Mme [H] [G] un appartement sous référence A913L-0162, situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel, provision sur charges comprises, de 980,06 euros.

Mme [N] a quitté les lieux le 1er février 2017 avec l’accord de ses colocataires. La société 3F Grand Est a indiqué en prendre note, M. [I] et Mme [G] restant alors seuls titulaires du bail.

Suivant avenant au contrat à usage d’habitation signé le 10 septembre 2012, la société 3F Grand Est a donné à bail à M. [I] un emplacement de stationnement référencé A 913P 0173, situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 19,49 euros, charges non comprises.

Suivant avenant au contrat à usage d’habitation signé le 31 janvier 2014, la société 3F Grand Est a donné à bail à Mme [G] un emplacement de stationnement référencé A 913P 205 pour un loyer mensuel de 20,51 euros, charges non comprises.

Par courrier du 17 avril 2024, reçu le 19 avril 2024 par le bailleur, Mme [G] a donné congé de la colocation du logement avec un préavis d’un mois à compter de la réception, soit à effet au 19 mai 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, la bailleresse a fait commandement à M. [I] et Mme [G] de payer en principal la somme de 2 062,37 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés concernant le logement et les deux parking suivant décompte du 28 juin 2024, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 9 des conditions générales.

Par exploit d’huissier en date du 11 septembre 2024, la société 3F Grand Est a assigné M. [I] et Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation au 2 septembre 2024 du contrat conclu entre les parties pour le logement et les emplacements de stationnement, constater que M. [I] est occupant sans droit ni titre pour le logement et l’emplacement de stationnement et Mme [G] de l’emplacement de stationnement, ordonner leur expulsion, condamner M. [I] à lui payer une provision de 179,68 euros (arriéré parking personnel) et Mme [G] une provision de 183,60 euros (arriéré parking personnel), les condamner solidairement à lui payer une provision de 5 176,51 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le logement jusqu’en août 2024 inclus, une indemnité d’occupation provisionnelle du 1er septembre 2024 à la date de libération effective des lieux et une indemnité de procédure.

Par ordonnance en date du 4 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé a :

constaté la résiliation au 3 septembre 2024 du contrat de location du 1er août 2012, modifié par avenant du 10 septembre 2022, entre la société 3F Grand Est et M. [I], portant sur l’appartement A913L-0162 et l’emplacement de stationnement référencé A913P073 situés [Adresse 4],

constaté que M. [I] est occupant sans droit ni titre de l’appartement A913L-0162 et de l’emplacement de stationnement A913P073,

ordonné en conséquence l’expulsion de M. [I] et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

constaté que la société 3F Grand Est et Mme [G] s’accordent sur la résiliation du contrat de location entre elles concernant l’appartement A913L-0162 à la date du 19 mai 2024,

déclaré irrecevable en référé la demande de constat de la résiliation et d’expulsion de Mme [G] de l’emplacement de stationnement référencé A913P205, loué accessoirement au logement ci-dessus,

condamné solidairement M. [I] et Mme [G] à verser à la société 3F Grand Est, à titre de provision, la somme de 5 176,51 euros, représentant les loyers et charges impayés jusqu’au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024,

condamné Mme [G] à payer à la société 3F Grand Est, à titre de provision, la somme de 137,70 euros, représentant les loyers concernant l’emplacement de stationnement référencé A913P205 pour la période de janvier à juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024,

accordé à Mme [G], sauf meilleur accord, un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette,

dit que Mme [G] devra s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 200 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais,

condamné M. [I] à payer à la société 3F Grand Est, à titre de provision, la somme de 179,68 euros, représentant l’arriéré locatif concernant l’emplacement de stationnement référencé A913P073, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024,

condamné M. [I] à payer à la société 3F Grand Est une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 3 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

débouté M. [I] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ainsi que de sa demande aux fins de présenter un nouveau colocataire solvable,

déclaré irrecevable en référé les demandes en garantie et en dommages et intérêts de Mme [G] à l’encontre de Mme [I],

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société 3F Grand Est,

débouté Mme [G] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [I],

condamné solidairement M. [I] et Mme [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer à hauteur de la somme de 137,46 euros.

Par courrier recommandé posté le 7 mai 2025 et par déclaration d’appel enregistrée le 23 mai 2025, M. [I] a interjeté appel partiel à l’encontre de cette décision, les deux procédures ayant été jointes.

L’affaire a été fixée à bref délai par avis en date du 30 juin 2025.

Par ordonnance en date du 19 novembre 2025, a été constatée la caducité d’appel à l’encontre de Mme [G], partie intimée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2025, M. [I] demande à la cour de recevoir son appel et le dire bien fondé, infirmer la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de délais de paiement concernant sa dette locative, aussi bien en ce qui concerne les dettes de loyers et charges afférent au logement que celles afférente au garage, l’infirmer également en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande aux fins de présenter un nouveau colocataire solvable,

et statuant à nouveau :

accorder à M. [I] la possibilité de proposer un nouveau locataire,

suspendre les effets de la clause résolutoire,

lui accorder les plus larges délais de paiement, à savoir 23 mensualités de 200 euros, subsidiairement sur ce point,

lui accorder les plus larges délais de paiement,

condamner la société [Adresse 5] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700, outre les entiers frais et dépens.

A l’appui de son appel, M. [I] expose que, quand bien même aucune protection n’est prévue pour les personnes de plus de 65 ans en cas résiliation judiciaire, le premier juge n’a pas tenu compte de son âge, à savoir 80 ans, ni de ce que, malgré ses faibles ressources, il a continué à payer un montant qui correspondait à sa part de loyer suite au départ de Mme [G].

Il estime que cette attitude est constitutive d’une bonne foi, qui aurait dû mener le premier juge à lui octroyer les plus larges délais de paiement, comme il l’a fait au profit de Mme [G], ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire, afin de lui permettre de présenter un nouveau colocataire. Il demande en conséquence à se voir autoriser à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 200 euros en sus de l’indemnité d’occupation due et ce avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par dernières conclusions notifiées le 25 février 2026, la société 3F Grand Est demande à la cour de déclarer l’appel régularisé par Monsieur [I] mal fondé, l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions, en conséquence confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 4 avril 2025, condamner M. [I] au paiement d’une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

En réplique, la bailleresse souligne le caractère dilatoire de l’appel et rappelle que la décision n’est pas critiquée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ainsi définitive sur ce point.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, rappelant que la seule considération de l’âge ne caractérise pas la bonne foi, et que M. [I] a des revenus trop faibles pour se maintenir dans les lieux, la dette ne cessant de croître, pour atteindre le montant de 15 478,45 euros, et M. [I] considérant à tort que le loyer s’élève à sa seule part du tiers du loyer. Elle souligne que le loyer s’élève à la somme mensuelle totale de 1 238,86 euros et qu’aucun versement n’est intervenu depuis septembre 2025.

Très subsidiairement, la bailleresse rappelle qu’au vu de l’arriéré actuel et de la durée légale maximale de paiement, M. [I] devrait s’acquitter de mensualités de 430 euros, ce qui est irréaliste par rapport aux revenus de ce dernier.

Elle rappelle qu’en tout état de cause, la suspension des effets de la clause résolutoire est subordonnée à la reprise du loyer courant, laquelle n’est pas acquise en l’espèce.

Enfin, elle fait valoir l’absence de fondement textuel à la demande de présentation d’un nouveau locataire, au surplus s’agissant d’un bail résilié.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Conformément aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, l’appel est limité au rejet de la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et de la demande en autorisation de présenter un nouveau colocataire solvable.

Par suite, le principe de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire figurant au commandement de payer, n’est pas contesté ni le montant de la dette locative afférente au logement ou des impayés relatifs à l’emplacement de stationnement A913P 073 (en réalité 0173).

S’agissant du bénéfice de délais de paiement, M. [I] ne saurait opérer de comparaison entre sa demande de délais avec celle de Mme [G] alors que leurs situations juridiques sont distinctes, s’agissant, pour ce qui le concerne, d’une demande de délais avec suspension de la clause résolutoire fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, pour Mme [G], d’une demande de seuls délais de paiement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article VII précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement entraînant suspension de la clause résolutoire est subordonné à la reprise du versement intégral du loyer, à charge pour le locataire, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de prouver lesdits paiements, et ce nonobstant toutes autres considérations, notamment d’âge du locataire ou de bonne foi.

En l’espèce, M. [I] se contente de justifier de son avis d’imposition sur les revenus perçus en 2024, faisant ressortir un revenu mensuel moyen de 1 526 euros.

Il ne conteste pas le jugement en ce qu’il a relevé des paiements oscillant, entre octobre 2024 et janvier 2025, de 470 à 530 euros et ne démontre ni même ne soutient avoir apuré l’intégralité du loyer ou indemnité d’occupation courant, représentant, sur le dernier décompte, un loyer hors charges de 865,58 euros, outre 23,43 euros au titre du parking et 349,85 euros de provision sur charges soit un montant mensuel de 1 238,86 euros. Le décompte arrêté au 31 janvier 2026 porte trace de virements sporadiques d’un montant de 530 euros, outre 200 euros en sus, parfois augmentés de 230 à 300 euros, ce qui ne couvre pas même une échéance mensuelle.

Dès lors, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant, l’appelant ne peut prétendre à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

L’importance de la dette, bien supérieure aux 4 600 euros qui seraient couverts par les mensualités proposées de 200 euros sur 23 mois, ne permet pas d’envisager l’octroi de délais de paiement sur le fondement des dispositions de droit commun de l’article 1343-5 du code civil, les revenus de M. [I] ne lui permettant pas d’assumer, chaque mois, le règlement intégral du loyer ainsi que des mensualités supplémentaires.

Enfin, M. [I] n’explicite pas davantage devant la cour que devant le tribunal le fondement de sa demande tendant à se voir autorisé à présenter un nouveau locataire, le bail interdisant d’ailleurs expressément toute cession ou échange de droit à location, et ne justifie au surplus d’aucun élément concret en ce sens, alors pourtant qu’il occupe les lieux seul depuis près de deux ans.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée sur les points critiqués.

L’issue du litige justifie de rejeter l’indemnité de procédure sollicitée par M. [I] et de condamner ce dernier, succombant, aux dépens de la procédure d’appel et à verser à la société 3F Grand Est une somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 4 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé ;

Y ajoutant :

DEBOUTE M. [O] [I] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [I] à verser à la société 3F Grand Est la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [I] à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente