MINUTE N° 157/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03495 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IE6D

Décision déférée à la cour : 10 Mars 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

Madame [G] [J]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour, postulant, et M^e Oussama BOURASS, avocat au barreau de Strasbourg, plaidant

INTIMÉ :

Maître [W] [Z]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 1]

représenté par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 06 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 22 juillet 2015, Mme [G] [J] a signé devant M. [W] [Z], notaire à [Localité 2], un compromis pour l’achat d’un appartement, mais l’acte n’ayant pas été réitéré en raison de sa rétractation, jugée irrégulière, elle a été condamnée à payer aux vendeurs une indemnité de 9'800 euros en application de la clause pénale, par jugement du 6 mai 2016, confirmé en appel le 27 novembre 2017.

Elle a alors assigné le notaire en réparation d’un préjudice matériel, constitué du montant de sa condamnation et de ses frais de défense, ainsi que d’un préjudice moral, lui reprochant un manquement à son obligation d’information et de conseil, de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Elle faisait principalement valoir, d’une part que le notaire n’avait pas pris en compte sa volonté de n’acquérir l’appartement qu’à la condition de pouvoir acheter également un garage, d’autre part que, de nationalité grecque, parlant bien le grec et l’allemand, mais mal le français, elle n’avait pas été invitée par le notaire à se faire assister d’un interprète lors de la signature du compromis, et enfin qu’elle s’était rétractée de son engagement d’acquérir sans que le notaire prenne en compte cette rétractation.

Le tribunal judiciaire de Mulhouse, par jugement du 10 mars 2023, a débouté Mme [J] de ses demandes indemnitaires et de sa demande pour frais irrépétibles, et l’a condamnée à verser à M. [Z] une somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens, rappelant que le jugement était exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord considéré que les obligations du notaire, qui tendent à assurer l’efficacité de l’acte instrumenté et constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité extra-contractuelle, laquelle suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre elles, dont la preuve incombe à la partie qui sollicite réparation.

Le tribunal a précisé que le notaire est fautif lorsqu’il n’a pas agi comme aurait dû le faire un officier public consciencieux et prudent, et qu’à ce titre il est tenu de vérifier les faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte, et d’appeler l’attention des parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, quelles que soient les connaissances personnelles de celles-ci et seraient-elles assistées. En particulier, le tribunal a estimé que le devoir d’information et de conseil du notaire ne se limite pas à s’assurer de l’intégrité du consentement des parties au regard de l’erreur ou du dol, et s’étend, lorsqu’il constate la mauvaise connaissance de la langue française de l’une des parties, à devoir inviter celle-ci à se faire assister d’un interprète pour la signature de cet acte.

En l’espèce, il a retenu que Mme [J] avait montré une connaissance suffisante de la langue française, et qu’en conséquence le notaire n’avait pas à l’inviter à se faire assister d’un interprète, de même qu’elle ne pouvait lui imputer ni une mauvaise compréhension du compromis, notamment quant à l’absence de condition suspensive relative à l’acquisition d’un garage auprès d’un tiers, ni une mauvaise compréhension des modalités d’exercice du droit de rétractation, dont elle avait été régulièrement informée dès la signature du compromis de vente puis par la notification de l’acte, le 30 juillet 2015.

À cet égard, le tribunal a rappelé qu’en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, Mme [J] disposait d’un délai de sept jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le compromis de vente, pour exercer sa faculté de rétractation, par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, y compris par courrier électronique.

Retenant que le délai de rétractation expirait le 6 août 2015 et que Mme [J] se prévalait d’un mail de rétractation envoyé au notaire le 5 août sans apporter la preuve qu’il avait été reçu, preuve qui ne résultait pas de l’horodatage figurant sur l’impression de ce message en raison de la possibilité de le modifier avant impression, de sorte que ce message ne présentait pas des garanties équivalentes à une lettre recommandée avec accusé de réception pour la détermination de la date de réception ou d’émission, et retenant par ailleurs que la réception du message par le notaire ne résultait pas de la réception des messages adressés le même jour à l’agent immobilier et à la banque, le tribunal en a conclu que Mme [J] n’avait pas démontré s’être rétractée dans les formes et délais requis, et qu’en conséquence elle ne pouvait reprocher au notaire d’avoir omis de prendre acte de sa renonciation à acquérir.

Mme [J] a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement, sauf le rappel de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [J], par conclusions du 1er juillet 2024, demande à la cour de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions';

— rejeter toutes prétentions de M. [Z]';

— le condamner à lui verser la somme de 21'512 euros en réparation de son préjudice financier, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir';

— le condamner à lui verser la somme de 7'000 euros en réparation de son préjudice moral, outre intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir';

— le condamner à lui verser la somme de 8'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

L’appelante affirme d’abord qu’elle parle mal le français, à la différence du grec et de l’allemand, raison pour laquelle elle avait choisi ce notaire qui parle ces deux langues étrangères. Elle ajoute que la possibilité d’acquérir parallèlement un garage était déterminante de sa volonté d’acquérir l’appartement, ce dont elle avait dûment informé le notaire.

Elle déplore avoir dû signer le compromis, rédigé en français et ne comportant pas de condition suspensive relative à l’acquisition du garage, en présence non du notaire qu’elle avait choisi en raison de ses capacités linguistiques, mais d’un clerc expéditif, de sorte que le notaire n’avait pu s’assurer, comme il en avait l’obligation, qu’elle avait bien compris l’acte qu’elle signait, et que de plus les modalités de rétractation ne lui avaient pas été expliquées.

Elle soutient avoir exercé son droit de rétractation avant le 6 août 2015, à laquelle expirait le délai légal, premièrement en rédigeant à l’attention des vendeurs, de l’agent immobilier, de sa banque et du notaire un courrier recommandé avec avis de réception daté du 3 août 2025 mais posté seulement le 7 en raison d’une maladie, et deuxièmement en leur adressant un mail dès le 5 août, dont toutefois le notaire avait refusé d’accuser réception.

Elle admet que le courrier recommandé était tardif, mais se prévaut de la validité de la rétractation par mail, qui présentait des garanties équivalentes pour la détermination de la date de sa réception, au regard de la fiabilité de l’horodatage des courriers électroniques, ainsi que du fait qu’elle avait adressé des mails identiques, le même jour, à sa banque et à l’agent immobilier, lequel en avait accusé réception. Elle précise que le notaire était chargé par le vendeur de recevoir son éventuelle rétractation, qu’il n’a jamais contesté avoir reçu le mail, et que la non-réception de celui-ci est hautement improbable.

Elle ajoute que la validité de la rétractation s’apprécie à la date de son expédition et non de sa réception (Cass., Civ. 3e, 5 décembre 2007, n° 06-19.567).

Du tout, elle déduit qu’elle avait valablement exercé son droit de rétractation et qu’en conséquence le notaire a manqué à son obligation légale en s’abstenant de faire le nécessaire pour que la rétractation soit portée à la connaissance de toutes les parties et en ne lui accordant pas tous les effets juridiques qui y sont attachés, de sorte qu’il doit être condamné à l’indemniser.

Elle reproche en outre au notaire d’avoir omis d’insérer dans l’acte une condition suspensive relative à l’acquisition parallèle d’un garage, alors qu’il savait que son consentement était lié à cette acquisition, de même que le financement de l’acquisition par la banque.

Quant à la charge de la preuve, elle fait valoir qu’il incombe au notaire d’établir qu’il s’est acquitté de son obligation d’information et de conseil, de sorte que celui-ci ne peut lui reprocher de ne pas démontrer les fautes qu’elle invoque pour engager la responsabilité de celui-ci.

Elle impute aux défaillances du notaire d’une part un préjudice matériel constitué d’une part de sa condamnation à indemniser les vendeurs à hauteur de 9'800 euros, d’autre part des frais de justice et d’avocat qu’elle a dû engager à hauteur de 11'712 euros, et enfin un préjudice moral constitué des souffrances et désagréments subis du fait des agissements fautifs du notaire.

*

M. [Z], par conclusions du 13 mars 2024, demande à la cour de':

— confirmer le jugement entrepris';

— condamner Mme [J] à lui payer à une somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé expose que Mme [J] a été condamnée à indemniser les vendeurs parce qu’elle n’avait pas justifié du financement dans les conditions stipulées au compromis, et que la cour d’appel, pour confirmer cette condamnation, a notamment considéré que la lettre de rétractation adressée par Mme [J], avait été présentée le 8 août 2015 et distribuée le 10 août 2015, postérieurement à l’expiration du délai de rétractation prévu au compromis, et qu’elle n’avait pas rapporté la preuve que l’acquisition d’un garage constituait un élément déterminant de son consentement.

M. [Z] admet qu’il entrait dans sa mission de notaire de conférer une sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit, et de leur donner une pleine efficacité en conseillant ses clients et en les informant de la portée et des conséquences des engagements souscrits, et que sa responsabilité peut être engagée, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, sur la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct.

Il objecte cependant que le courriel de rétraction du 5 août 2015, que Mme [J] n’avait pas invoqué en défense à l’action de ses vendeurs, ne satisfait pas aux exigences de l’article L.271-1 du code de la construction, selon lequel le droit de rétractation pouvait être exercé soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par tout autre moyen présentant les garanties équivalentes pour déterminer la date de réception et de remise, ce qui n’est pas le cas du courriel invoqué, dont la réception n’est pas démontrée, ni même l’envoi, l’horodatage étant à cet égard insuffisant.

Il objecte de plus qu’en application de l’article L.271-1 du code de la construction, la rétractation doit être adressée non pas au notaire, mais au vendeur.

Par ailleurs, il conteste que sa responsabilité puisse être engagée au titre de la condamnation à exécuter la clause pénale, intervenue dans une procédure à laquelle il n’était pas présent.

Il ajoute qu’il résulte des explications de Mme [J] qu’elle avait parfaitement compris qu’elle devait adresser avant le 5 août 2015 un courrier de rétractation, et que l’absence de validité de la rétractation a été tranchée par une décision de justice ayant force de chose jugée, qui ne peut être remise en cause dans le cadre de la présente instance, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être imputée de ce chef.

Quant à l’obligation de vérifier le consentement de Mme [J], l’intimé fait valoir que celle-ci ne démontre pas que l’acquisition d’un garage était déterminante de sa volonté d’acquérir l’appartement, le débat étant définitivement tranché par la cour d’appel, que de plus il n’avait pas eu connaissance d’une telle volonté, et que la cour a écarté l’allégation d’un vice du consentement.

L’intimé soutient par ailleurs que la signature d’un acte vaut approbation de son contenu, ainsi que l’énonce l’article 1316-4 du code civil.

Il fait encore valoir que son absence à la signature du compromis n’est pas démontrée, et la conteste.

Il conteste également la mauvaise connaissance de la langue française par Mme [J], comme la possibilité de rédiger le compromis en langue allemande, fondée sur des textes abrogés et de plus contraire à l’article 2 de la Constitution qui dispose que la langue de la République est le français.

Il soutient enfin que la condamnation au paiement de la clause pénale n’est pas constitutive d’un préjudice et résulte de la seule défaillance de Mme [J], qu’il n’est pas responsable des frais de défense qu’elle a engagés face aux vendeurs, qu’en toute hypothèse le préjudice causé par un défaut de conseil se limite à une perte de chance dont la réparation ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, et enfin que le préjudice moral n’est pas démontré.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Mme [J] impute ses préjudices à une quadruple faute du notaire, qui aurait dû, selon elle, premièrement, inclure dans l’acte une clause suspendant les effets de celui-ci à la possiblité d’acquérir un garage en plus du logement, ainsi qu’elle le lui aurait demandé, deuxièmement lui fournir au moment de la signature toutes explications de nature à lui faire comprendre que l’acte ne contenait pas une telle clause, particulièrement au regard de sa mauvaise compréhension de la langue française, troisièmement lui fournir toutes informations utiles à un exercice efficace du droit de rétractation, et quatrièmement prendre en compte sa volonté de rétractation dûment exprimée par la suite.

Toutefois, les trois premières fautes alléguées ne sont pas de nature à avoir causé les préjudices invoqués, en ce que Mme [J] pouvait éviter ceux-ci en usant de son droit de rétractation. Or, elle soutient avoir fait usage de ce droit, d’une part sous la forme d’un courrier rédigé à une date antérieure à l’expiration du délai de rétractation, mais envoyé tardivement, et d’autre part sous la forme d’un courriel lui aussi adressé au notaire, cette fois avant expiration du délai. De telles diligences induisent que Mme [J], contrairement à ce qu’elle soutient, était bien informée tant de l’absence de la condition suspensive dans le compromis, ce qui motivait sa rétractation, que des modalités d’exercice du droit de rétractation. Il en résulte que l’insuffisance des informations fournies par le notaire sur ces points, même si elle était établie, n’aurait pas empêché Mme [J] de constater que le compromis n’était pas conforme à ses attentes et d’en tirer les effets en se rétractant.

Quant à la quatrième faute, consistant, pour le notaire à ne pas avoir tiré les effets de la volonté de rétractation exprimée par Mme [J] par le courrier recommandé et par le courriel précités, la cour observe que le contrat, après avoir rappelé les dispositions de l’article L.'271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction ancienne applicable au contrat, qui permettaient à l’acquéreur de se rétracter dans les sept jours suivant la notification de l’acte, stipule que la faculté de rétractation dont dispose l’acquéreur «'pourra être exercée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire expéditeur de la notification, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise'». Ainsi rédigée, cette clause subordonnait l’efficacité de la rétractation à sa réception ou sa remise au notaire dans le délai légal de sept jours.

Il est constant que Mme [J] a reçu notification de l’acte le 31 juillet 2015, de sorte que le délai de rétractation expirait le 6 août 2015 à minuit. Mme [J] admet que le courrier de rétractation daté du 3 août 2015 a été envoyé tardivement le 7 août, en raison d’une maladie non précisée, et qu’il est parvenu après expiration du délai au notaire, à qui il a été présenté le 8 août et remis le 10 août. Il en résulte que la rétractation ainsi formalisée tardivement n’était pas valable et que le notaire a pu ne pas en tenir compte sans commettre de faute.

Quant au courriel de rétractation qu’elle aurait adressé au notaire le 5 août, Mme [J] produit une édition papier d’un courriel adressé à [Courriel 1] portant la date du 5 août 2015 et la mention de deux pièces jointes dont le contenu n’est pas indiqué. Ce courriel est ainsi rédigé': «'Bonjour Monsieur [P], Je vais vous envoyé le document encore par courrier. Il est écrit en allemand parce que je ne peux pas exprimer très bien en français. Le document je vais envoyer aussi chez Monsieur [C] (')'»

Même à admettre que les pièces jointes à ce courriel comprenaient une version informatique du courrier daté du 3 août, rédigé en allemand et versé aux débats accompagné d’une traduction libre en français, par lequel Mme [J] déclarait contester (anfechten) le compromis en raisons de diverses lacunes et demandait que ce compromis soit complété, celle-ci ne justifie pas de la réception de ce courriel par le notaire. Il est à cet égard indifférent qu’elle ait pu adresser le même jour et dans le même sens des courriels à la banque et à l’agent immobilier, celui-ci en ayant accusé réception. En effet, si cette circonstance rend plausible la réception du courriel adressé au notaire, elle ne la rend pas pour autant certaine, aucun accusé de réception du courriel ne venant confirmer la réalité de sa réception, ni même de son émission, ainsi que l’a exactement retenu le tribunal. Il n’est donc pas établi que le notaire ait commis une faute en ne prenant pas en compte ce mail à titre de rétractation valable.

Par ailleurs, Mme [J] ne justifie pas du préjudice moral qu’elle invoque, lequel, au surplus, ne serait imputable qu’à sa propre défaillance dans la mise en 'uvre de son droit de rétractation.

En conséquence, aucun des préjudices invoqués ne pouvant être imputé à une faute du notaire, le jugement sera confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 10 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse';

DÉBOUTE Mme [G] [J] de sa demande pour frais irrépétibles';

LA CONDAMNE au même titre à payer à M. [W] [Z], la somme de 1'000 euros';

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

La greffière, Le président,