XXX

SA ANCIENS ETABLISSEMENTS A B ET Y

C/

C Z

SARL VALENCY

SA BANQUE POPULAIRE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

SELARL MDP

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 02 JUIN 2016

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°14/00308

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 30 janvier 2014, rendue par le tribunal de commerce de Dijon – RG : 2012/00779

APPELANTE :

SA ANCIENS ETABLISSEMENTS A B ET Y , inscrite au RCS d’AUXERRE sous le n° 425 920 352, agissant et représentée par son président directeur général en exercice domicilié au siège sis

XXX

XXX

Représentée par M^e Florent SOULARD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

Assistée de M^e CHATON, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 28

INTIMES :

Monsieur C Z ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL VALENCY

XXX

XXX

Non représenté,

SARL VALENCY prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social

XXX

XXX

Représentés par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

Assistés de M^e GAUDE, de la SELARL SEDLEX, avocat au barreau de LYON

BANQUE POPULAIRE BOURGOGNE FRANCHE COMTE prise en la personne de président domicilié dit siège sis :

XXX

XXX

Représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

Assistée de M^e TRONCIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 61

INTERVENANT VOLONTAIRE

SELARL MDP, mandataire judiciaire, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société VALENCY

XXX

XXX

Représentée par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

Assistée de M^e GAUDE, de la SELARL SEDLEX, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Avril 2016 en audience publique devant la cour composée de :

Renée-Michèle OTT, Président de chambre, président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER lors des débats : Elisabeth GUEDON,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2016

ARRÊT : réputé contradictoire,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Renée-Michèle OTT, Président de chambre, et par Elisabeth GUEDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant promesse unilatérale signée les 23 et 25 mars 2009 en l=étude de Maître Perret, notaire à Autun, la SARL Valency, qui a pour activité la promotion immobilière, a vendu à la SA Anciens Etablissements A B et Y une parcelle de terrain située à XXX, d=une contenance de 81 ares 89 centiares, à prendre dans une parcelle de terrain de plus grande importance cadastrée XXX, moyennant le prix de 491 340 i HT.

La promesse de vente était consentie pour une durée de 24 mois à compter du 30 juin 2008.

La vente était soumise à la réalisation de conditions suspensives tenant notamment à la réalisation d=une étude de sol conforme au projet commercial du bénéficiaire et à l=absence de pollution, à l=obtention des autorisations d=exploitation commerciale et du permis de construire y afférent, et à l=acquisition simultanée par le bénéficiaire d=autres terrains nécessaires à la réalisation de son projet commercial consistant en la construction et l=exploitation d=un centre commercial.

L=acte authentique prévoyait une indemnité d=immobilisation au profit du promettant, fixée à 5 % du prix de vente et garantie par une caution bancaire.

Selon acte notarié signé les 22 et 23 novembre 2010, les parties ont régularisé un avenant à la promesse de vente, en vue de proroger sa durée jusqu=au 30 juin 2012.

Au terme de cet avenant, l=acquéreur renonçait à la condition suspensive relative à l=étude de sol et à l’absence de pollution et les parties convenaient de porter l=indemnité d=immobilisation à 10 % du prix de vente.

Suivant promesse unilatérale signée les 29 juin et 6 juillet 2009 en l=étude de Maître Perret, notaire à Autun, la SARL Valency a vendu à la SA Anciens Etablissements A B et Y une parcelle de terrain située à XXX, d=une contenance de 74 ares 31 centiares, issue de la parcelle cadastrée XXX, moyennant le prix de 445 860 i HT.

La promesse de vente était consentie pour une durée de 24 mois à compter du 30 juin 2008.

La vente était soumise à la réalisation des mêmes conditions suspensives que la précédente.

L=acte authentique fixait l=indemnité d=immobilisation à 5 % du prix de vente, à charge pour le bénéficiaire de produire un cautionnement bancaire.

Un avenant à cette promesse a également été signé par acte notarié des 22 et 23 novembre 2010, prorogeant sa durée jusqu=au 30 juin 2012, l=acquéreur renonçant à la condition suspensive relative à l=étude de sol et à l’absence de pollution et les parties convenant de porter l=indemnité d=immobilisation à 10 % du prix de vente.

Suivant promesse unilatérale signée le 12 novembre 2010 en l=étude de Maître Macherey, notaire à Louhans, la SARL Valency a vendu à la SA Anciens Etablissements A B et Y une parcelle de terrain située à XXX, d=une contenance de 62 ares, cadastrée XXX, moyennant le prix de 370 000 i HT.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 juin 2012.

La vente était soumise à la réalisation de conditions suspensives tenant notamment à l=obtention des autorisations d=exploitation commerciale et du permis de construire y afférent, et à l=acquisition simultanée par le bénéficiaire d=autres terrains nécessaires à la réalisation de son projet commercial consistant en la construction et l=exploitation d=un centre commercial.

L=acte authentique fixait l=indemnité d=immobilisation à 10 % du prix de vente, à charge pour le bénéficiaire de produire un cautionnement bancaire.

En l=absence de réitération des promesses de vente au 30 juin 2012, la SARL Valency, son administrateur judiciaire, M^e Z, et le représentant des créanciers de la société, M^e X, ont fait assigner la SA Anciens Etablissements A B et Y et sa caution bancaire la Banque Populaire Bourgogne Franche Comté devant le Tribunal de commerce de Dijon, par actes du 27 juillet 2012, afin de voir :

— constater que les délais pour réitérer la vente par acte authentique expiraient le 30 juin 2012,

— constater que c=est par la faute de la société Anciens Etablissements A B et Y que les conditions suspensives n=ont pu être levées,

— condamner solidairement la SA Anciens Etablissements A B et Y et la Banque populaire Bourgogne Franche-Comté à régler à la société Valency la somme de 130 720 i à titre d=indemnité d=immobilisation ainsi que la somme de 5 000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l=exécution provisoire.

La SA Anciens Etablissements A B et Y s=est opposée aux demandes du vendeur en faisant valoir que le défaut de réitération des trois promesses unilatérales de vente ne lui est pas imputable, en raison de la défaillance des conditions suspensives assortissant son engagement.

La Banque populaire de Bourgogne Franche-Comté a également conclu au rejet de la demande en paiement des indemnités d=immobilisation au motif que la non réalisation des trois promesses de vente n=est pas imputable à l=acquéreur.

Par jugement du 30 janvier 2014, le Tribunal de commerce de Dijon a :

— constaté que les délais pour réitérer la vente par acte authentique expiraient le 30 juin 2012,

— constaté que c=est par la faute de la SA Anciens Etablissements A B et Y que les conditions suspensives n=ont pu être levées,

— condamné solidairement la SA Anciens Etablissements A B et Y et la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté à payer à la société Valency la somme de 130 720 i due à titre d=indemnité d=immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2012,

— condamné solidairement la SA Anciens Etablissements A B et Y et la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté à payer à la société Valency la somme de 2 000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SA Anciens Etablissements A B et Y et la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté de l=intégralité de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— dit toutes autres demandes, fins et conclusions des parties injustifiées et les en a déboutées,

— condamné solidairement la SA Anciens Etablissements A B et Y et la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté en tous les dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a considéré qu=en ne donnant aucune suite au courrier que lui avait adressé le vendeur le 23 septembre 2011, aux fins de savoir si elle avait obtenu un accord de la mairie d=Autun en vue de l=acquisition des terrains, si elle avait déposé les demandes en vue d=obtenir le CDCE et si elle avait déposé une demande de permis de construire, la société Anciens Etablissements A B et Y, qui aurait dû alors exposer les difficultés rencontrées dans la réalisation de son projet commercial, avait fait preuve de légèreté dans le traitement du dossier, en relevant que celle-ci n=apportait aucun élément de preuve lui permettant de soutenir que l=instruction d=un permis de construire et d=une demande de CDCE était impossible, pas plus qu=elle n=apportait d’élément sur le refus de la commune d=Autun de lui céder les terrains convoités.

Il en a déduit que les conditions suspensives des promesses de vente n=avaient pas été réalisées par la faute de la société B, ce qui l’a conduit à condamner celle-ci au paiement des indemnités d=immobilisation contractuellement prévues.

La SA Anciens Etablissements A B et Y a régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 14 février 2014.

Par ordonnance du 8 avril 2014, le premier président de la Cour d’appel a arrêté l’exécution provisoire du jugement entrepris, au vu de l’impossibilité pour la société Valency de restituer les fonds objet de la condamnation en cas de réformation du jugement.

Par ordonnance du 6 mai 2014, le président de chambre chargé de la mise en état a constaté le désistement partiel d’appel de la SA Anciens Etablissements A B et Y en ce que son appel était dirigé à l’encontre de Maître X, ès-qualité de mandataire judiciaire du redressement judiciaire de la SARL Valency, et a constaté que l’appel se poursuit à l’égard des autres intimés.

Par conclusions notifiées le 14 mai 2014, l=appelante demande à la Cour de :

— juger que la non réalisation des trois promesses unilatérales de vente consenties par la société Valency, qu=elle a acceptées en tant que promesses, ne lui est pas imputable en raison de la défaillance des conditions suspensives assortissant son engagement, à savoir l=obtention d=un permis de construire, l=obtention d=une autorisation d=aménagement commercial et la vente par la commune d=Autun de terrains destinés à compléter les terrains objet des promesses,

En conséquence,

— réformer le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Dijon le 30 janvier 2014,

— débouter ensemble la société Valency, Maître Z et Maître X, de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner ensemble, conjointement et solidairement, la société Valency, Maître Z et Maître X à lui verser une somme de 3 000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes et dans les mêmes conditions aux entiers dépens de l=instance et d=appel.

Par conclusions notifiées le 13 octobre 2015, la Selarl MDP est intervenue à la procédure en qualité de mandataire liquidateur de la société Valency et demande à la Cour, au visa des articles 1134, 1176 et 1178 du code civil, de :

— dire l=appel recevable mais non fondé,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner la SA Anciens Etablissements A B et Y et la Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté, solidairement, à payer à la société Valency la somme de 5 000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2015, la Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté demande à la Cour, au visa des articles 1134 et suivants et 1589 et suivants du code civil de :

— dire et juger que la non réalisation des trois promesses unilatérales de vente n=est pas imputable à la SA Anciens Etablissements A B & Y, et ce en raison de la défaillance des conditions suspensives assortissant son engagement, à savoir :

. l=obtention d=un permis de construire,

. l=obtention d=une autorisation d=aménagement commercial,

. la vente par la commune d=Autun de terrains destinés à compléter les terrains objets des promesses,

En conséquence,

— réformer purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Dijon le 30 janvier 2014,

— débouter la Société Valency, Maître Z et Maître X, ès-qualités, de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner ensemble, conjointement et solidairement, la Société Valency et Maître Z à lui payer la somme de 2 500 i au titre des frais irrépétibles, ou, si mieux n’aime la Cour, fixer ladite somme au passif de la société Valency,

— condamner les mêmes et dans les mêmes conditions aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 novembre 2015.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR CE

Attendu qu’au soutien de son appel, la société Anciens Etablissements A B et Y expose que les promesses de vente litigieuses prévoient la restitution pure et simple au bénéficiaire de ces promesses de l=indemnité d=immobilisation, ou bien son abandon, dans l=hypothèse où les conditions suspensives auraient défailli, et qu=il est également stipulé que, pour que l=indemnité d=immobilisation soit acquise de plein droit de manière forfaitaire et non réductible au promettant en cas de non réalisation de la vente, il faut que toutes les conditions suspensives aient été réalisées ;

Qu’elle considère en conséquence que la société Valency ne peut, dans le cas d=espèce, réclamer le paiement de l=indemnité d=immobilisation, dès lors que les conditions suspensives auxquelles elle n=a pas renoncé ont intégralement défailli, sans que la moindre faute puisse lui être reprochée ;

Qu’elle soutient à cet égard que, dès lors que la viabilité du projet d=extension du magasin Atac était tributaire de la vente par la commune d=Autun de terrains lui appartenant, ainsi que d=une évolution du document local d=urbanisme, et plus généralement encore de l=avancée et de la réalisation du projet de renouvellement urbain de la commune de Saint Pantaléon, elle ne pouvait pas utilement déposer une demande de permis de construire sur un tènement dont elle n=avait pas la maîtrise et qui ne pouvait pas aboutir à une décision favorable compte tenu des règles actuelles d=occupation du sol, ni, de la même manière, déposer une demande d=autorisation d=aménagement commercial, alors que le projet n=était pas encore d=actualité et qu=il ne pouvait pas être soutenu par la mairie d=Autun ;

Qu’elle reproche ainsi aux premiers juges d=avoir omis l=existence de la deuxième condition suspensive tenant à l=acquisition simultanée d=autres terrains nécessaires à la réalisation de son projet commercial et soutient que, tant qu=elle n=avait pas acquis les terrains visés dans cette deuxième condition, propriété de la commune d=Autun, elle ne pouvait pas déposer le permis de construire et solliciter les autorisations d=exploiter ;

Qu’elle précise que, contrairement à ce qu=a estimé le tribunal, elle a régulièrement informé la société Valency de l=évolution de la situation et des difficultés qu=elle rencontrait, tenant notamment au fait que la commune d=Autun ne pouvait réaliser sa promesse de vente de terrain à son profit qu=une fois effectuée la fusion des communes d=Autun et de Saint Pantaléon ;

Attendu que l’intimée fait valoir que la société B ne justifie d=aucune diligence accomplie en vue de l=obtention des autorisations administratives prévues par la condition suspensive et estime que les objections de l=appelante ne sont pas recevables dès lors qu=il est établi que la commune d=Autun était favorable au projet d=extension du magasin Atac, que la commune de Saint Pantaléon qui était également concernée par le projet avait fait savoir son agrément de principe à cette extension, et que, dans ces conditions, on voit mal pour quelle raison le bénéficiaire de la promesse n=a pas fait le nécessaire pour déposer une demande de permis de construire, quitte à faire l=objet d=une décision de sursis à statuer si toutes les conditions nécessaires n=étaient pas remplies ;

Qu’elle estime également que les éléments produits pour justifier de l=opposition de la commune de Saint Pantaléon à la fusion des deux communes apparaissent bien tardifs au regard de la date de signature des promesses de vente, en contestant avoir été régulièrement informée des difficultés rencontrées par sa cocontractante ;

Que, s=agissant de la réalisation de la deuxième condition suspensive prévue aux promesses de vente, l=intimée considère que le tribunal n=a commis aucune omission en soutenant que la société B ne démontre pas avoir engagé quelque démarche que ce soit en vue de l=achat de terrains appartenant à la commune d=Autun ;

Qu’elle considère ainsi que, si les conditions suspensives visées aux actes n=ont pas été réalisées au 30 juin 2012, c=est par faute et défaut de diligence de la société B qui n=est dès lors pas fondée à se prévaloir de la défaillance de ces conditions ;

Attendu que les promesses unilatérales de vente litigieuses stipulaient que l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire des promesses lui serait purement et simplement restituée dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé, et qu’elle resterait acquise de plein droit au promettant, à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans le délai fixé, soit au plus tard le 30 juin 2012, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ;

Que, selon l’article 1178 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ;

Attendu que les promesses de vente étaient soumises à la réalisation des deux conditions suivantes :

— l’obtention des autorisations administratives nécessaires au projet commercial du bénéficiaire, à savoir, notamment, les autorisations d’exploitation commerciale et le permis de construire y afférent,

— l’acquisition simultanée par le bénéficiaire d’autres terrains nécessaires à la réalisation de son projet commercial tels que matérialisés sous teinte mauve et délimités par des traits rouges sur le plan annexé aux actes, lesquels terrains sont des terrains communaux ;

Que les contrats précisaient que le bénéficiaire devrait produire un engagement de principe de la mairie sur la cession des terrains à intervenir ;

Attendu qu’il est constant en l’espèce que la SA Anciens Etablissements A B et Y n=avait obtenu ni les autorisations d’exploitation commerciale ni le permis de construire à la date du 30 juin 2012, et qu’elle n’avait pas davantage acquis à cette date les terrains propriété de la commune d’Autun et de la commune de Saint Pantaléon, nécessaires à son projet commercial ;

Que l’appelante ne justifie d’aucune demande de permis de construire afférente au projet commercial envisagé, pas plus qu’elle ne justifie d’une demande d’autorisation d’exploiter, estimant qu’elle ne pouvait pas déposer ces demandes tant qu’elle n’avait pas acquis les terrains communaux, sous peine de se voir opposer un refus des autorités administratives ;

Qu’en l’absence de dépôt de toute demande, un refus ne pouvait toutefois être présumé ;

Que, par ailleurs, aucune des pièces produites ne fait état de démarches engagées par la SA Anciens Etablissements A B et Y auprès des communes d’Autun et de Saint Pantaléon pour l’acquisition des terrains complémentaires nécessaires au projet, alors que les maires des deux communes lui avaient fait savoir qu’ils étaient favorables à une telle cession les 3 novembre 2011 et 13 avril 2012, et il n’est pas davantage établi que cette acquisition était tributaire de la fusion de ces deux communes, aucune référence n’étant faite à ce projet de fusion dans les promesses de vente ;

Qu’enfin, dès le 23 septembre 2011, la SARL Valency a demandé, par courrier, à la bénéficiaire des promesses de vente, de lui faire connaître l’état d’avancement de son dossier et de lui indiquer si elle avait eu un accord de la mairie d’Autun pour l’acquisition des terrains communaux nécessaires à son projet, si elle avait déposé sa demande pour le CDEC, et dans l’affirmative à quelle date, et enfin si sa demande de permis de construire avait été déposée ;

Que, contrairement à ce qu’elle affirme, la SA Anciens Etablissements A B et Y n’a, à aucun moment, tenu sa cocontractante informée des difficultés qu’elle rencontrait pour que les conditions suspensives soient remplies et n’a apporté aucune réponse à ce courrier ;

Attendu que c=est donc à bon droit que le Tribunal a considéré que les conditions suspensives prévues aux promesses de vente n’avaient pas été satisfaites en raison de l’abstention fautive de la société Anciens Etablissements A B et Y et qu’il a en conséquence condamné cette dernière au paiement des indemnités d’immobilisation contractuellement prévues ;

Que le jugement entrepris sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que l’appelante principale, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel ;

Qu’il n’est par ailleurs pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais de défense exposés par la SARL Valency et non compris dans les dépens ;

Qu’elle sera ainsi condamnée à lui verser une somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité de procédure allouée en première instance ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare la SA Anciens Etablissements A B et Y recevable mais mal fondée en son appel principal et l’en déboute,

Déclare la Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté recevable mais mal fondée en son appel incident et l’en déboute,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 janvier 2014 par le Tribunal de commerce de Dijon,

Y ajoutant,

Condamne la SA Anciens Etablissements A B et Y à payer à la Selarl MDP, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Valency, la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Anciens Etablissements A B et Y aux dépens d=appel, et dit qu=ils pourront être recouvrés directement par M^e Renevey, avocat, conformément aux dispositions de l=article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,