FV/LL

C X

C/

SA UBT MEDIA

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JUIN 2021

N° RG 19/00880 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FIQB

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 04 février 2019,

rendue par le tribunal de grande instance de Dijon – RG : 16/01310

APPELANT :

Monsieur C X

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

représenté par M^e Patrick AUDARD, membre de la SCP AUDARD & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 8

INTIMÉE :

SA UBT MEDIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège :

Chalais

SUISSE

représentée par M^e Céline BOUILLERET, membre de la SCP BERGERET & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 14

assistée de M^e Valérie BODIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 avril 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 20 février 2015, la société UBT MEDIA consent à Monsieur C X une promesse de vente portant sur 4 lots à rénover dans un immeuble sis à […], […].

Le prix de vente est fixé à 895.000 €, ce prix devant être financé au moyen d’un prêt.

Ce même acte prévoit un plan de financement pour la rénovation reposant sur l’obtention d’un ou plusieurs prêts à concurrence de 1.800.000 €, travaux inclus.

La promesse de vente est assortie de deux conditions suspensives liées à l’obtention par le bénéficiaire d’un crédit d’une part, et à l’obtention par le promettant d’un permis de construire d’autre part. Ces conditions suspensives doivent être réalisées avant le 15 juillet 2015, la promesse étant consentie pour un délai expirant le 1^er octobre 2015 à 16 heures.

Les conditions suspensives n’étant pas réalisées à la date du 15 juillet 2015, ni au 1^er octobre 2015, l’Eurl GWENTASAEL, représentée par son gérant Monsieur C X, assigne la société UBT MEDIA devant le tribunal de grande instance de Dijon aux fins de la voir condamner au paiement de dommages intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions, l’Eurl GWENTASAEL et Monsieur C X, intervenant volontaire en son nom personnel, demandent au tribunal, au visa des articles 1217 et 1231 et suivants du code civil, L 262-1 et suivants du code de la construction, 515 et suivants du code de procédure civile, de :

— donner acte à Monsieur X de son intervention volontaire en son nom personnel et le déclarer recevable et bien fondé,

— condamner la SA U.B.T. MEDIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à verser à Monsieur X es qualité de gérant de l’Eurl GWENTASAEL et le cas échéant en

son nom personnel, les sommes suivantes :

* immobilisation d’activité pendant 12 mois : 24.000 €,

* perte de chance : 90.000 €.

— débouter la société UBT MEDIA de ses demandes reconventionnelles d’indemnisation,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SA U.B.T. MEDIA à verser aux requérants la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance.

Soutenant que la SA UBT MEDIA n’a pas respecté son engagement contractuel de déposer la demande de permis de construire, l’Eurl GWENTASAEL, représentée par son gérant Monsieur X, et, le cas échéant Monsieur X, en son nom personnel, sollicitent l’indemnisation de leur préjudice d’immobilisation d’activité pendant 12 mois et de perte de chance de réaliser l’opération envisagée qu’ils évaluent à 10 % de la plus value attendue.

Ils exposent qu’ensuite de la signature de la promesse de vente, une commercialisation a débuté aboutissant à la réservation de 4 lots ; que, toutefois, le dépôt de permis de construire n’a jamais été effectif de sorte que les réservataires ont renoncé à acquérir ; que malgré une mise en demeure, la défenderesse n’a pas réagi et le projet d’acquisition d’immeuble à rénover est devenu caduc en raison de l’abstention fautive du promettant.

Ils ajoutent que, contrairement à ce qui est allégué, il suffit de se reporter aux échanges intervenus pour constater que la demande de financement a bien été déposée, ce dont la Régie Foncière a été avisée, mais également que l’obligation de dépôt du permis de construire incombait bien à la SA UBT MEDIA, l’architecte de cette dernière société précisant que le permis de construire restait à sa charge.

En réponse à la fin de non recevoir soulevée par la SA UBT MEDLA, ils soutiennent que l’invocation tardive de ce moyen établit à elle seule la parfaite connaissance qu’avait le promettant de la substitution de bénéficiaire mais également son absence d’opposition, laquelle serait démontrée par la demande reconventionnelle formée sur un fondement contractuel à l’égard de M. X qui n’est constitué qu’es qualité de gérant de la société GWENTASAEL.

La SA UBT MEDIA demande au tribunal, au visa des articles 1134 et 1178 du code civil, R 423-1 du code de l’urbanisme et 514 s., 699 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire :

— Constater que Monsieur C X n’est pas substitué par l’Eurl GWENTASAEL en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente signée le 20 février 2015,

— Déclarer l’Eurl GWENTASAEL irrecevable en raison de son défaut d’intérêt à agir,

A titre principal :

— Déclarer la condition suspensive d’obtention du prêt accomplie du fait de l’inaction du bénéficiaire de la promesse,

— Déclarer la condition suspensive d’obtention du permis de construire accomplie du fait de l’inaction du bénéficiaire de la promesse,

— Constater que la vente n’est pas réalisée par la seule faute du bénéficiaire de la promesse,

— Débouter Monsieur X, et le cas échéant l’Eurl GWENTASAEL, de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Monsieur X, et, le cas échéant l’Eurl GWENTASAEL, à lui verser la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— Libérer la société UBT MEDIA de sa promesse de vente,

A titre subsidiaire :

— Débouter Monsieur X, et le cas échéant l’Eurl GWENTASAEL, de ses demandes au titre de la perte de chance,

— Débouter Monsieur X, et le cas échéant l’Eurl GWENTASAEL, de ses demandes au titre de l’immobilisation d’activité,

En toute hypothèse :

— Condamner in solidum Monsieur X et l’Eurl GWENTASAEL à verser à la société UBT MEDIA la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner in solidum Monsieur X et l’Eurl GWENTASAEL à verser à la société UBT MEDLA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur X et l’Eurl GWENTASAEL aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

La SA UBT MEDIA fait observer, à titre liminaire, que l’Eurl GWENTASAEL est irrecevable à agir dès lors que, si la substitution de ladite société à Monsieur X, bénéficiaire de la promesse, devait être avérée, elle n’a jamais été notifiée au promettant dans les formes de la promesse de sorte que ladite substitution est nulle et que l’ Eurl est irrecevable à agir faute d’intérêt.

A titre principal, elle soutient que les conditions suspensives doivent être réputées accomplies en raison de la défaillance soit de l’Eurl GWENTASAEL, soit de Monsieur X, en fonction de la réponse apportée à la fin de non recevoir.

Elle précise que Monsieur X n’a jamais justifié ni de la moindre démarche relative à sa demande de prêt, ni de l’obtention ou du refus de ce prêt alors qu’il n’a jamais été posé en condition dans la promesse que l’obtention du permis de construire soit une condition préalable à la demande de prêt ; qu’au contraire, les conditions d’obtention du prêt reposaient uniquement sur la situation financière de l’intéressé ; que si l’Eurl GWENTASAEL et non M. X, produit une attestation de dépôt de demande de prêt, elle ne justifie aucunement du refus ou de l’acceptation de cette demande de prêt.

Elle ajoute qu’à la lecture de la promesse, il appartenait au bénéficiaire de déposer la demande de permis de construire et ce alors que les documents nécessaires à ce dépôt ont été mis à la disposition de ce dernier et que le loi permet de donner pouvoir à une personne non propriétaire pour déposer une demande de permis de construire.

A titre subsidiaire, elle fait observer que Monsieur X ne rapporte pas la preuve d’une

chance réelle d’obtenir le prêt consécutivement à l’obtention du permis de construire.

Elle estime que les éléments constitutifs de la perte de chance ne sont pas réunis et que cette notion ne peut trouver à s’appliquer dès lors que Monsieur X est fautif.

Quant à la somme de 24.000 € réclamée au titre de l’immobilisation d’activité, elle fait remarquer qu’il n’est justifié ni des revenus habituels de l’Eurl GWENTASAEL, ni de ceux de Monsieur X, ni de la manière dont cette indemnité a été estimée.

Elle fait valoir qu’elle a subi un préjudice du fait de l’immobilisation du bien immobilier et que la procédure engagée par l’Eurl GWENTASAEL est parfaitement abusive.

Par jugement du 4 février 2019, le tribunal de grande instance de Dijon :

— reçoit l’intervention volontaire de Monsieur C X,

— déclare irrecevable l’action engagée par l’Eurl GWENTASAEL,

— déboute Monsieur C X de l’ensemble de ses demandes,

— déboute la SA U.B.T MEDIA de ses demandes reconventionnelles,

— condamne Monsieur C X aux dépens,

— condamne Monsieur C X à verser à la SA U.B.T MEDIA la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties de leurs plus amples moyens et prétentions,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal retient :

— que dès lors que Monsieur C X qui a signé l’acte de promesse de vente en

qualité de bénéficiaire, il a un intérêt évident à intervenir à la procédure,

— que si la promesse de vente prévoit en page 2 que le bénéficiaire aura la possibilité de substituer en pleine propriété une tierce personne dans le bénéfice de la-dite promesse, elle précise que la validité de cette substitution est conditionnée à la réalisation des conditions suivantes :

— que le bénéficiaire reste tenu avec le substitué des obligations nées de la promesse

de vente jusqu’à sa réitération par acte authentique,

— que le tiers substitué finance le prix de son acquisition soit de deniers personnels sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, soit au moyen d’un ou plusieurs prêts sans que cette possibilité puisse constituer une condition suspensive différente de celle éventuellement stipulée à la promesse,

— que l’acte de substitution soit notifié par lettre recommandée avec accusé de réception au Promettant s’il n’intervient pas à un acte authentique pour l’accepter,

— que le délai éventuel de rétractation du tiers substitué soit expiré, avant la date de

réalisation ci après fixée,

— et que s’il n’est pas contestable que le projet de Monsieur X était de transférer la promesse de vente au profit de l’Eurl GWENTASAEL, il n’en demeure pas moins qu’il ne justifie par avoir formalisé cette substitution selon les modalités strictement établies par la promesse, et qu’en conséquence, l’Eurl GWENTASAEL n’a ni qualité ni intérêt à agir.

S’agissant de la réalisation des conditions suspensives, le tribunal rappelle le contenu des clauses contractuelles et notamment de celle portant sur l’obtention du permis de construire rédigée comme suit :

'Obtention par le vendeur d’un permis de construire'

La présente convention est conclue sous la condition suspensive de :

a) l’obtention par le PROMETTANT au plus tard le 15 juillet 2015 d’un permis de construire autorisant la réalisation de :

— Nature : aménagement en 15 lots à usage d’habitation

b) l’absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou annulation dans les délais de recours définis par le Code de l’Urbanisme.

Le BENEFICIAIRE s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 31 mars 2015 et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance. Tout dépassement de l’un ou l’autre de ces délais étant considéré, si le BENEFICIAIRE le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. Le BENEFICIAIRE ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse.

…

En toute hypothèse, le BENEFICIAIRE resterait personnellement responsable de toutes les taxes fiscales ou parafiscales qui pourraient être rendues exigibles du seul fait de la délivrance de ce permis que la vente se réalise ou non.

…

La présente condition étant stipulée au bénéfice exclusif du BENEFICIAIRE, ce dernier pourra y renoncer si bon lui semble.

Transfert du permis de construire

Après obtention, le BENEFICIAIRE s’engage à demander le transfert de ce permis de construire, avec l’autorisation du PROMETTANT."

Le premier juge relève, en ce qui concerne la condition relative au dépôt du permis de construire, que les dispositions de cette clause sont parfaitement contradictoires puisque en vertu du titre et du premier paragraphe l’obligation de déposer le permis de construire incombe au vendeur/promettant tandis que le surplus de la clause fait porter cette obligation au bénéficiaire de la promesse ; qu’en application de l’article 1256 du code civil, dans sa version applicable au litige, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Il estime qu’il se déduit d’un courriel du 3 février 2016 adressé au notaire de Monsieur

X par Maître SEGAULT, notaire rédacteur de la promesse de vente, et des multiples mises en demeure non contredites adressées par le requérant lui même ou ses mandataires au notaire du promettant, que les parties à la promesse de vente avaient entendu faire peser l’obligation de déposer un permis de construire sur le promettant à savoir la SA UBT MEDIA, ce que celle-ci ne justifie pas l’avoir fait, arguant de l’absence de justification par le bénéficiaire de l’obtention ou non du ou des prêts ; que le promettant, qui s’était engagé à déposer la demande de permis de construire au plus tard au 31 mars 2015 et qui a manqué à cette obligation, ne saurait reprocher à Monsieur X de ne pas avoir justifié de l’obtention du prêt de financement du projet et ce alors, au demeurant, que la SA UBT MEDIA ne démontre pas avoir adressé au bénéficiaire une mise en demeure par lettre recommandée d’avoir à justifier de l’obtention du prêt ; qu’elle ne peut pas se prévaloir, à cet effet, du courrier du 6 octobre 2015 adressé par la Régie Foncière, mandataire du bénéficiaire chargé de la commercialisation des lots.

Le tribunal relève ensuite que, si Monsieur X produit une attestation de dépôt de demande de prêt auprès de la Banque Populaire Bourgogne Franche Comte datée du 26 juin 2015, celle-ci ne permet pas de vérifier que la demande déposée était conforme aux conditions énoncées à la promesse de vente, le taux d’intérêt n’étant pas précisé ; que de même, le requérant ne justifie pas des démarches accomplies pour obtenir le ou les prêts destinés à financer l’opération ni en conséquence avoir fait tout son possible pour obtenir le prêt dont s’agit, alors que son propre mandataire, IMMOLYS, chargé de commercialiser les lots, précise par courriel du 27 avril 2016 qu’il n’a reçu aucune preuve du financement de la part de M. X ; qu’en outre, il résulte des plans fournis au dossier et de l’attestation de Monsieur Y, architecte DPLG gérant de l’agence Axe Paris Côte d’Azur, dont les

plans étaient annexés à la promesse de vente, que Monsieur C X a souhaité faire appel à son propre architecte (cabinet B) pour apporter des modifications au projet et qu’il n’a pas repris contact avec le cabinet Axe Paris Côte d’Azur qui pourtant, selon le requérant en cela conforté par une attestation de son architecte, restait chargé du permis de construire ; que cela ne pouvait que contribuer au report du dépôt de la demande de permis de construire.

Le tribunal en déduit que chacun du promettant et du bénéficiaire a manqué à ses engagements sans qu’il puisse valablement soutenir que son obligation était assujettie à l’accomplissement par l’autre partie de sa propre obligation, chacune des conditions suspensives étant autonome et indépendante de l’autre ; que Monsieur X n’est donc pas fondé à obtenir des dommages intérêts, et que de même, la SA UBT MEDIA ne peut pas réclamer le paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue au contrat.

* * * * *

Monsieur C X fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel le 3 juin 2019.

Par conclusions déposées le 27 février 2020, il demande à la cour d’appel de :

'Vu l’exposé qui précédé, (sic)

Vu le jugement du 4 février 2019,

Vu l’appel interjeté par Monsieur X,

Vu l’appel incident formé par la société UBT MEDIA,

Vu les pièces versées au débat,

Vu les dispositions des articles 1217 et 1231 du code civil et L 262-1 et suivants du code de la construction,

— dire et juger l’appel formé par Monsieur X recevable et bien fondé,

Réformant le jugement du 4 février 2019

— condamner la SA U.B.T. MEDIA prise en la personne de son représentant légal en exercice à indemniser le préjudice subi par Monsieur X par le versement des sommes suivantes :

— immobilisation d’activité pendant 12 mois : ………………………………………. 24.000 €,

— perte de chance: …………………………………………………………………………. 90.000 €,

— débouter la société UBT MEDIA de son appel incident et des demandes reconventionnelles d’indemnisation qu’il comporte,

— condamner la SA U.B.T. MEDIA au paiement de la somme 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.'

Au soutien de ces demandes, Monsieur X expose que la société UBT MEDIA agissant par son mandataire Monsieur Z et propriétaire d’un immeuble à rénover à Beaune qu’elle souhaitait vendre en appartements rénovés sur réservations, s’est engagée pour ce faire à instruire préalablement le permis de construire comportant une division en 15 lots ; que la réalisation des plans, l’instruction du permis de construire et son dépôt ont été confiés, par la société UBT MEDIA, à l’agence Axe Paris Cote d’Azur agissant par son gérant Monsieur Y, architecte ; que finalement la société a renoncé à réaliser elle même l’opération de rénovation et lui a consenti la promesse de vente litigieuse portant sur l’immeuble et l’opération de rénovation engagée pour un coût total de 1 800 000 € dont 895 000 € pour l’immeuble.

Il ajoute que la promesse comportait 2 conditions suspensives :

— le dépôt effectif du permis de construire instruit par l’architecte du promettant par le promettant avant le 31 mars 2015,

— l’obtention par le bénéficiaire avant le 15 juillet 2015 d’un prêt bancaire d’un montant de 1 800 000 €, la demande devant être formalisée avant le 20 juin 2015.

Il reproche à la société de ne pas avoir déposé le permis de construire et d’avoir usé de sa supériorité économique pour procéder elle-même à la commercialisation de son immeuble à un prix supérieur de près de 50 % à celui initialement proposé.

Il reproche au premier juge d’avoir considéré que les obligations respectives des parties concernant les conditions suspensives étaient indépendantes.

Concernant la condition suspensive liée au permis de construire, il soutient que la société n’avait jamais contesté que c’était elle qui était débitrice de l’obligation de procéder au dépôt de la demande de permis de construire, et que c’est opportunément qu’elle s’est saisie d’une contradiction rédactionnelle pour prétendre devant le tribunal le contraire.

Il approuve l’analyse du premier juge concernant la commune intention des parties au regard des échanges de mails et de courriers, et relève que l’architecte de la société lui même ne conteste pas que le dépôt de la demande de permis lui incombait. Il ajoute que si cet architecte fait valoir qu’il attendait d’être recontacté par lui pour apporter des modifications éventuelles au projet, il n’a jamais

réclamé ces modifications prétendument attendues lorsqu’il a été relancé pour déposer la demande de permis; qu’en réalité il était convenu que le permis soit déposé par la promettante sur la base du dossier constitué par son architecte et annexé à la promesse, charge pour le bénéficiaire une fois le permis obtenu, de former une éventuelle demande de permis modificatif.

Il relève que la société ne peut pas en même temps soutenir qu’elle n’a pas déposé la demande car elle attendait les éventuelles modifications à apporter au projet et que l’initiative du dépôt ne lui incombait pas.

Il soutient par contre que la chronologie prévue dans la promesse est sans ambiguïté puisqu’elle prévoit un dépôt de la demande de permis près de 3 mois avant celle de la demande de prêt; qu’en effet dans ce type d’opération la banque prêteuse exige si ce n’est le permis de construire, à tout le moins la preuve de son dépôt.

Il conteste avoir manqué à son obligation de rechercher un prêt, affirmant qu’il a entrepris des démarches et déposé une demande de prêt, mais qu’elle n’a pas pu prospérer faute de disposer du permis de construire.

Concernant son préjudice, il fait état de 12 mois d’activité consacrée à l’avancée du projet et de la perte de chance de réaliser le produit bénéficiaire de l’opération, le bénéfice escompté étant de 1 290 500 €.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse, relevant d’une part que l’échec est imputable à la société et d’autre part que la promesse subordonnait son paiement à l’obtention du permis de construire.

Par conclusions déposées le 27 novembre 2019, la société UBT MEDIA demande à la cour de :

'Vu les articles 1134 et 1178 du code civil,

Vu l’article R 423-1 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 514 s., 699 et 700 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement du 4 février 2019 en ce qu’il a :

— débouté Monsieur C X de l’ensemble de ses demandes

— Infirmer le jugement du 4 février 2019 en ce qu’il a :

— débouté la société UBT MEDIA de ses demandes reconventionnelles

Et statuant à nouveau :

— Déclarer la condition suspensive d’obtention du prêt accomplie du fait de l’inaction du bénéficiaire de la promesse, Monsieur C X,

— Déclarer la condition suspensive d’obtention du permis de construire accomplie du fait de l’inaction du bénéficiaire de la promesse, Monsieur C X,

— Constater que la vente n’a pas été réalisée par la seule faute du bénéficiaire de la promesse, Monsieur C X,

En conséquence :

— Condamner Monsieur X, à verser à la société UBT MEDIA la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— Libérer la société UBT MEDIA de sa promesse de vente,

— Débouter Monsieur X, de ses demandes au titre de la perte de chance,

— Débouter Monsieur X de ses demandes au titre de l’immobilisation d’activité,

— Condamner Monsieur X à verser à la société UBT MEDIA la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner Monsieur X à verser à la société UBT MEDIA la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur X aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.'

La société UBT MEDIA (société suisse ayant son siège à Chalais) rappelle la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, et soutient que Monsieur X n’a jamais justifié de la moindre démarche relative à sa demande de prêt ni de l’obtention ou du refus de ce prêt, et qu’il a attendu le 18 décembre 2015 pour, via son notaire, se manifester auprès du notaire de la société.

Elle affirme qu’il n’a jamais été posé dans la promesse que l’obtention du permis de construire soit une condition préalable à la demande de prêt ; que les 2 conditions suspensives sont parfaitement indépendantes ; que la seule condition d’obtention du prêt reposait sur la situation financière de Monsieur X, et non pas sur la pré-vente de certains des lors ; que visiblement, dans l’incapacité d’obtenir un crédit permettant l’acquisition du bien objet de la promesse de vente avec ses seuls revenus, Monsieur X a tenté de renforcer son dossier auprès des banques par des pré-réservations. Elle invoque à ce titre des courriers de l’agence Immolys et de la Régie Foncière qui avaient reçu de la part de la société GWENTASAEL un mandat de commercialisation des lots et qui s’inquiétaient de n’avoir aucune réponse à leurs demandes de justification d’un financement alors même qu’elles avaient fait des pré-réservations.

Elle ajoute que, si l’Eurl GWENTASAEL a produit dans le cadre de la procédure une attestation de dépôt de demande de prêt datée du 26 juin 2015 (soit 6 jours après la date limite prévue par la promesse) qu’elle aurait adressée à la Régie Foncière, Monsieur X lui même n’a effectué aucune demande de prêt; qu’au surplus l’attestation ne mentionne pas le taux d’intérêt maximum prévu, ce qui n’établit pas l’existence d’une demande conforme aux conditions prévues dans la promesse de vente.

Concernant la condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire, elle soutient que, contrairement à ce que le premier juge a retenu, la clause est claire : il fallait que le promettant obtienne le permis de construire, mais c’était le bénéficiaire de la promesse qui devait déposer la demande.

Elle affirme à cet effet que, basée en Suisse, elle ne souhaitait pas être tenue des démarches administratives, et qu’au surplus cette démarche était logique puisque Monsieur X souhaitait déposer ses propres plans ; que d’ailleurs la Régie Foncière mandatée par Monsieur X lui même, a clairement repris ces éléments dans son courrier du 6 octobre 2015 dans lequel c’est à ce dernier qu’elle demande de justifier du dépôt de la demande de permis.

Elle ajoute que, pour faciliter les démarches de Monsieur X, elle lui a fourni copie des plans permettant de déposer la demande (les plans de la société Axe Paris Côte d’Azur annexés à la

promesse) et que, si Monsieur X a fait état dans son assignation des honoraires d’architecte qu’il prétendait avoir engagés, en tout état de cause il disposait des plans initiaux lui permettant soit de demander le permis sur leur base, soit de se rapprocher de la société Axe Paris Côte d’Or pour modifier les-dits plans, ce qu’il n’a pas fait.

Elle relève que l’examen des plans produits par Monsieur X émanant du cabinet B montre que ce projet était totalement différent du projet initial ; que non seulement il ne lui a jamais été transmis mais qu’au surplus il est daté du 30 mars 2015, ce qui ne lui aurait pas permis en tout état de cause de déposer une demande de permis avant le 31 mars 2015.

Elle conteste toute valeur à l’attestation censée émaner de Monsieur B produite par l’appelant au motif qu’elle n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité.

Elle précise qu’une demande de permis de construire peut tout à fait être déposée par une personne non propriétaire des lieux.

Elle en conclut que les deux conditions suspensives sont réputées levées.

Elle ajoute que dans l’intérêt de l’acquéreur aucune indemnité d’immobilisation n’a été versée lors de la signature de la promesse de vente, une clause prévoyant son versement au plus tard dans les 8 jours suivant l’obtention du permis de construire et l’accord de financement global de l’opération par le bénéficiaire; que cette indemnité d’un montant de 100 000 € doit lui être versée. Elle conteste avoir vendu le bien contrairement à ce que l’appelant affirme.

Elle soutient que son bien est immobilisé à perte depuis plusieurs années et que la procédure engagée était totalement abusive.

Elle conteste enfin l’existence des préjudice invoqués par Monsieur X, relevant qu’il lui appartient d’établir qu’il avait une chance sérieuse d’obtenir un prêt consécutivement à l’obtention du permis de construire, et qu’il ne justifie toujours pas de ses revenus habituels ni des modalités de détermination de la prétendue immobilisation d’activité.

L’ordonnance de clôture est rendue le 16 mars 2021.

En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIVATION

Le jugement en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de Monsieur C X et déclaré irrecevable l’action engagée par l’Eurl GWENTASAEL ne fait l’objet d’aucune contestation. Il sera confirmé de ces chefs.

Il est établi qu’aucune demande de permis de construire n’a été déposée et que si une demande de prêt a été déposée, elle l’a été le 26 juin 2015, soit en tout état de cause postérieurement à la date limite du 20 juin 2015 prévue dans la promesse de vente.

Les parties se rejettent la responsabilité de cette situation, et le litige repose sur les conditions suspensives de la promesse de vente telles que rédigées.

Il n’est pas permis aux juges lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elles renferment.

En l’espèce, la condition suspensive d’obtention par le vendeur d’un permis de construire prévoit

d’une part que ce vendeur, dénommé 'le promettant’ doit obtenir au plus tard le 15 juillet 2015 un permis de construire autorisant la réalisation de l’aménagement en 15 lots à usage d’habitation, et d’autre part que c’est 'le bénéficiaire’ (de la promesse de vente) qui 's’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 31 mars 2015 et à l’afficher sur le site dans les 10 jours francs de sa délivrance.'

Ainsi, la clause distingue clairement d’une part l’obligation d’obtenir le permis de construire qui incombe au vendeur, et d’autre part celle de déposer auprès des autorités compétentes la demande qui incombe à l’acquéreur potentiel, étant au surplus relevé que, pour ce faire, la clause précise in fine que 'copie du dossier de demande de permis de construire, constitué par la société Axe Paris Côte d’Azur, T & B GARESKI, architectes DLPG à Parie est demeurée ci-après annexée.'

C’est donc par une lecture erronée des dispositions contractuelles que les premiers juges ont estimé qu’elles étaient contradictoires en ce qu’elles faisaient porter la même obligation tantôt sur l’une puis sur l’autre des parties, et procédé à une interprétation.

Par application de l’article 1178 du code civil en sa version en vigueur au jours des faits, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Monsieur X n’ayant jamais déposé de demande de permis de construire, il est responsable de la non obtention par la société U.T.B. MEDIA du-dit permis. Il en résulte que la condition est réputée accomplie.

Monsieur X ne conteste pas que l’obligation de déposer au plus tard le 20 juin 2015 une demande de prêt d’un montant maximum de 850 000 € remboursable sur 2 ans moyennant un taux d’intérêts annuel maximum hors assurance de 3 % et d’obtenir au plus tard le 15 juillet 2015 ce prêt lui incombait.

Le seul document qu’il produit est une attestation de la Banque Populaire de Bourgogne Franche Comté datée du 26 juin 2015 faisant état du dépôt par l’Eurl GWENTASAEL, et non pas par lui, d’une demande de prêt de 1 400 000 € remboursable sur 24 mois maximum.

Il en ressort que l’obligation de déposer la demande de prêt lui incombant n’a pas été respectée, le délai étant expiré et la somme demandée excédant très largement ce qui était contractuellement prévu.

Contrairement à ce que l’appelant affirme, les deux conditions suspensives n’étaient pas liées entre elles, la demande de prêt pouvant être formulée avant même l’obtention du permis de construire. Au surplus, dès lors que c’est en raison de sa propre défaillance que ce permis de construire n’a pas été obtenu, il est en tout état de cause mal fondé à imputer la responsabilité de la situation à la société promettante.

Il résulte de ces éléments que la condition d’obtention du prêt est elle aussi réputée accomplie.

La promesse de vente prévoyait le versement au profit du promettant par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation de 100 000 € correspondant au 'prix forfaitaire de l’immobilisation du bien objet des présentes', indemnité que le bénéficiaire devait verser au plus tard dans les 8 jours suivant l’obtention du permis de construire et de l’accord de financement global de l’opération', et qui restait acquise au promettant en totalité si la vente n’était pas réalisée, la clause prévoyant que cette stipulation s’appliquerait 'dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition une fois toutes les autres conditions suspensives réalisées.'

Les conditions suspensives étant réputées réalisées, Monsieur X est tenu au paiement de

cette indemnité.

Il ne peut par contre prétendre à aucune indemnisation dès lors qu’il est responsable de l’échec de l’opération. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur X de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

La promesse de vente étant consentie pour un délai expirant à 16 heures le 1^er octobre 2015, la société U.B.T. MEDIA est libérée de cette promesse sans que la cour n’ait à statuer sur ce point.

La société U.B.T. MEDIA ne justifie d’aucun préjudice autre que celui lié à l’obligation d’engager des frais pour assurer la défense de ses intérêts pour laquelle elle sollicite par ailleurs une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Dijon en date du 4 février 2019 en ce qu’il a :

— reçu l’intervention volontaire de Monsieur C X,

— déclaré irrecevable l’action engagée par l’Eurl GWENTASAEL,

— débouté Monsieur X de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Monsieur C X aux entiers dépens et au versement au profit de la SA U.B.T. MEDIA de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déclare la condition suspensive d’obtention du prêt accomplie,

Déclare la condition suspensive d’obtention du permis de construire accomplie,

Constate que la vente n’a pas été réalisée,

Condamne Monsieur X, à verser à la société U.B.T MEDIA la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Déboute la société U.B.T.MEDIA de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

Condamne Monsieur C D aux entiers dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître BOUILLERET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur C X à verser à la SA U.B.T. MEDIA 2 000 € pour ses frais liés à l’appel.

Le Greffier, Le Président,