SB/AV

D E F

C/

Z X

A Y

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

N° RG 20/01054 – N° Portalis DBVF-V-B7E-FQ2S

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 20 juillet 2020

rectifiée par ordonnance du 31 août 2020,

rendues par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon

RG : 12-20-16 et RG : 12-20-188

APPELANT :

Monsieur D E F

né le […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Mohamed EL MAHI de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN- ALLAM-EL MAHI, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 1

INTIMÉS :

Madame Z X

[…]

[…]

Monsieur A Y

[…]

[…]

Non représentés

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 avril 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sophie BAILLY, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Michel PETIT, Président de chambre,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juin 2021,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. D E F a donné à bail à M^me Z X et M A Y un bien à usage d’habitation, sis […] à […], suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2014.

Le contrat de bail a été consenti pour une durée de trois années prenant effet à compter du 1^er avril 2014 pour se terminer le 31 décembre 2017.

Il était stipulé initialement, dans ledit bail, un loyer mensuel de 620 €.

Durant plusieurs mois, les preneurs à bail ne se sont pas régulièrement acquittés de leurs loyers auprès de M. D E F.

M. D E F a ainsi établi un décompte de la dette locative arrêtée au 18 octobre 2019, à la somme de 4 126,03 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 24 octobre 2019 aux preneurs à bail, les mettant en demeure d’avoir à payer la somme en principal de 4 126 euros, montant des loyers arrêtés au mois d’octobre 2019, outre les frais d’huissier de justice s’élevant à

169,18 euros.

Le commandement de payer délivré visait expressément la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Ledit commandement de payer fut dénoncé par acte de Maître B C, huissier de justice, le 25 octobre 2019 aux services de la CCAPEX.

Par acte du 6 décembre 2019, le bailleur a fait assigner les preneurs à bail devant le président du tribunal d’instance de Dijon, qui a rendu la décision déférée.

Cet acte était dénoncé aux services de la CCAPEX le 27 décembre 2019.

Par acte du 12 mai 2020, le bailleur a, de nouveau, fait assigner les preneurs à bail à comparaître devant le juge des contentieux et de la protection et leur a fait signifier deux décomptes actualisés des sommes dues, arrêtés au 7 mai 2020, comme suit :

Décompte établi à l’égard de M^me X :

— dette locative au 7 mai 2020 : 8406 €,

— frais de procédure : 314,30 €.

Ce décompte fait également apparaître les règlements opérés par elle entre le 5 octobre 2019 et le 6 mai 2020.

Le solde de sa dette locative s’élevait alors à 211,12 euros.

Décompte établi à l’égard de M. Y :

— 'dette locative au 7 mai 2020 : 8 406 €,

— 'frais de procédure : 314,30 €.

Ce décompte fait également apparaître les règlements opérés par lui entre le 5 octobre 2019 et le 6 mai 2020.

Le solde de sa dette locative s’élevait alors à 4506,30 euros.

M^me X et M. Y n’ayant pas apuré la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, c’est dans ces conditions que M. D E F a fait assigner en référé les preneurs à bail en vue de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L4 111'un du code des proce’dures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute pour eux de se faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— les condamner solidairement au paiement, à titre provisionnel :

— de la somme de 4996 €, représentant des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêt ;

— d’une indemnite’ d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ceux avec intérêt de droit ;

— d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 ;

— des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises.

Par ordonnance de référé du 20 juillet 2020, rectifiée par ordonnance du 31 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré la demande de M. D E F recevable ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 24 décembre 2019 ;

— constaté que l’intégralité de la dette d’impayés de loyer et de charge a été réglée par le locataire ;

— dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par M. D E F depuis le 24 décembre 2019 est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

— débouté M. D E F de sa demande expulsion de M^me Z X et M. A Y, et des demandes annexes en indemnités d’occupation;

— constaté que M^me Z X et M. A Y ne restent rien devoir à M. D E F au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de mai 2020 inclus ;

— débouté M. D E F de sa demande en paiement du principal;

— rejeté le surplus des demandes';

— condamné in solidum M^me Z X et M. A Y à payer à M. D E F la somme de 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2019, de l’assignation du 26 décembre 2019 et sa notification au préfet.

Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a considéré, pour l’essentiel, que «'les preneurs à bail (') n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois (') et que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 24 décembre 2019 (')'Après avoir admis qu’il doit être fait droit à la demande du bailleur sollicitant la résiliation du bail et l’expulsion des preneurs à bail, le premier juge a estimé devoir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux. Le juge des contentieux de la protection a constaté également que la somme de 4 295,18 € a été versée le 5 février 2020 par les preneurs à bail au bailleur, ce versement laissant les preneurs à bail créditeurs de 83,18 € et partant, ne donnant plus de fondement à la demande en paiement formée par M. D E F. Enfin, le premier juge a considéré, d’une part, que (') le paiement intégral

de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire (') et d’autre part, (') que l’expulsion des locataires ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de la dette de loyer par ces derniers, les placerait dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’aurait pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtiendrait la suspension de la clause résolutoire du fait de l’octroi de délais de paiement (…) Il en est conclu (') qu’il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience (') Par conséquent, le premier juge a débouté le bailleur de (') sa demande d’expulsion et de ses demandes annexes notamment au titre du paiement d’une indemnité d’occupation (') ».

Par déclaration du 14 septembre 2020,'le conseil de M. D E F a interjeté appel des ordonnances du 20 juillet 2020 et du 31 août 2020 rendue par le juge des contentieux de la protection de Dijon.

M^me Z X et M. A Y n’ont pas constitué avocat devant la cour d’appel, en dépit de la signification à étude des conclusions de l’appelant selon acte d’huissier de justice du 23 octobre 2020.

Par ses dernières conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 22 octobre 2020, M. D E F demande à la cour d’appel':

«'Vu les articles 834 et suivants du Code de Proce’dure Civile ;

Confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— 'déclaré la demande de M. D E F recevable ;

— 'constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 24 décembre 2019 ;

— 'constaté que l’intégralité de la dette d’impayés de loyer et de charge a été réglée par le locataire ;

— condamné in solidum M^me Z X et M. A Y à payer à M. D E F la somme de 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2019, de l’assignation du 26 décembre 2019 et sa notification au préfet.

L’infirmer en ce qu’elle a :

— dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par M. D E F depuis le 24 décembre 2019 est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

— débouté M. D E F de sa demande expulsion de M^me Z X et M. A Y, et des demandes annexes en indemnités d’occupation;

— constaté que M^me Z X et M. A Y ne restent rien devoir à M. D E F au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de mai 2020 inclus ;

— débouté M. D E F de sa demande en paiement du principal;

— rejeté le surplus des demandes.

Statuant à nouveau :

— dire que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par M. D E F depuis le 24 décembre 2019, doit recevoir plein effet ;

— ordonner l’expulsion de M^me Z X et M. A Y, occupants sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de leurs chef, avec si besoin est, le concours de la force publique ;

— condamner solidairement M^me Z X et M. A Y à payer à M. D E F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer (620 €) qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, et ce, à compter de la date de la résiliation du bail, soit du 24 décembre 2019, jusqu’au complet délaissement des lieux ;

En toutes hypothèses :

— Condamner solidairement M^me Z X et M. A Y à payer à M. D E F, une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront, dans les dépens de première instance que d’appel ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures signifiées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

— Sur les demandes visant à l’expulsion des preneurs à bail et à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation':

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose':

«'(') V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de’l'article 1343-5'du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (')'

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

M. D E F, appelant, critique l’ordonnance de référé attaquée en considérant, essentiellement, que le premier juge s’est déterminé «'en équité'» pour refuser d’ordonner l’expulsion des preneurs à bail et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à complet délaissement des lieux, alors même que, de manière contradictoire avec ce qui précède, l’ordonnance rendue constate par ses premiers motifs qu’il doit être fait droit à la demande du bailleur sollicitant la résiliation du bail et l’expulsion des preneurs à bail et qu’il convient, dès lors, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux.

Il est exact que la motivation de l’ordonnance déférée à la Cour comporte des contradictions, en ce qu’il y est expressément indiqué, dans un premier temps, que les preneurs à bail n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois et que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 24 décembre 2019.

Ces premiers motifs conduisent ainsi le premier juge à faire droit à la demande du bailleur sollicitant la résiliation du bail et l’expulsion des preneurs à bail, de même qu’à la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux.

Ces motifs se heurtent toutefois avec ceux développés ultérieurement par le premier juge, qui considère, en effet, que le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et que l’expulsion des locataires ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de la dette de loyer par ces derniers, les placerait dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’aurait pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtiendrait la suspension de la clause résolutoire du fait de l’octroi de délais de paiement.

Il en est ainsi conclu qu’il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience. C’est pourquoi, se fondant sur ces derniers motifs, le premier juge a débouté le bailleur de sa demande d’expulsion et de ses demandes annexes notamment au titre du paiement d’une indemnité d’occupation.

Il sera relevé, qu’à l’exception de la mention erronée portant constat de la résiliation du bail, le dispositif de la décision attaquée, tel que rectifié par ordonnance du 31 août 2020, est parfaitement conforme à ces derniers motifs et ne reprend aucunement les précédents, manifestement contradictoires.

La Cour ne peut donc qu’approuver l’interprétation téléologique de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité par le premier juge, laquelle a pour effet de rendre sa réelle portée à ces dispositions légales.

En effet, il importe d’observer en premier lieu qu’au jour de l’introduction de sa demande, M. D E F, qui n’était pas réglé des sommes réclamées dans le commandement de payer, disposait d’un intérêt à agir.

Toutefois, il convient aussi de relever que le juge des référés peut, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais au débiteur d’une dette de loyers et de charges afférente à un bail d’habitation tant qu’une décision constatant la résiliation n’est pas passée en force de chose jugée.

Or, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué si le débiteur se libère de sa dette dans les délais et selon les modalités fixées.

En l’espèce, il est constant que le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de grâce et ne saurait, sans priver le preneur à bail des droits qu’il tient de l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail.

En effet, l’on ne saurait inciter le preneur à bail à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dans le cadre du présent litige, il n’est pas contesté que les arriérés de loyers et de charges indiqués dans le commandement délivré le 24 octobre 2019 à M^me Z X et M. A Y par M. D E F ont été intégralement payés avant l’audience de première instance.

Il s’ensuit que la demande de résiliation de M. D E F, et ses autres demandes qui en sont la conséquence, ne sont pas fondées.

Dès lors, il convient d’infirmer l’ordonnance querellée du 20 juillet 2020 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, rectifiée par ordonnance du 31 août 2020, mais en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 24 décembre 2019 et dit que la clause résolutoire était acquise, toutes ses autres dispositions étant expressément maintenues.

— Sur les demandes accessoires':

L’équité ne commande pas la condamnation des intimés sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. D E F, partie perdante, sera condamné aux dépens à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance du 20 juillet 2020 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, rectifiée par ordonnance du 31 août 2020, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 24 décembre 2019'et dit que la clause résolutoire était acquise ;

Déboute M. D E F de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail';

Confirme l’ensemble des autres dispositions de l’ordonnance du 20 juillet 2020 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, rectifiée par ordonnance du 31 août 2020';

Y ajoutant,

Déboute M. D E F de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. D E F aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président