[G] [M]

C/

[O] [T] née [K]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2023

N° RG 21/01271 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FZHE

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 juin 2021,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chaumont

RG : 11-20-000040

APPELANT :

Monsieur [G] [M]

domicilié :

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier WOIMBEE, membre de la SELARL OLIVIER WOIMBEE, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

INTIMÉE :

Madame [O] [T] née [K]

née le 25 Avril 1977 à [Localité 4] (52)

domiciliée :

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roland AIDAN, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2023,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 23 avril 2017, avec prise d’effet à compter du 1er mai 2017, M. [G] [M] a donné à bail à Mme [O] [K] épouse [T] un logement à usage d’habitation situé à [Localité 5].

Mme [T] a versé une somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie. Un état des lieux d’entrée réalisé sous forme de photographies a été annexé au bail.

La locataire a adressé son congé par courrier du 12 juin 2019.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 30 septembre 2019 par M. [C], mandaté par M. [M]. Cet état des lieux n’a pas été signé par Mme [T].

Un état des lieux contradictoire a été dressé par Me [E], en présence des parties le 9 décembre 2019.

Tout règlement amiable ayant échoué, M. [M] a fait assigner Mme [K] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chaumont, par acte du 19 février 2020, afin de la voir condamner au paiement des réparations locatives pour un montant de 5 130 euros.

Au terme de ses dernières écritures reprises oralement, M. [M] demandait au tribunal de condamner Mme [T] au paiement de la somme de 5 130 euros avant déduction du dépôt de garantie, outre celle de 250,60 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat du 9 décembre 2019 et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Mme [T] s’est opposée aux demandes.

Par jugement du 18 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chaumont a :

o déclaré recevable la demande formée par M. [M] ;

o condamné M. [M] à restituer à Mme [T] la somme de 65 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie ;

o condamné Mme [T] à payer à M. [M] de la somme de 250,60 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 9 décembre 2019 ;

o débouté Mme [T] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

o débouté M. [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné Mme [T] aux entiers dépens étant précisé que le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie n’est pas compris dans les dépens ;

o rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [M] a partiellement relevé appel de cette décision par décaration au greffe du 29 septembre 2021 en ce que les réparations locatives à la charge de Mme [T] ont été limitées à la somme de 535 euros alors qu’il réclamait 5 130 euros et qu’il a ainsi été condamné à restituer la somme de 65 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions notifiées le 14 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, l’appelant demande à la cour, au visa notamment de la loi n°89-462, de réformer la décision entreprise et de

o condamner Mme [T] née [K] à lui payer :

— la somme de 5 254,41 euros au titre des réparations des dégradations constatées au logement loué,

— la somme de 250,60 euros au titre des frais d’établissement de l’état des lieux,

ces sommes se compensant avec le dépôt de garantie de 600 euros,

o condamner Mme [T] née [K] à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner Mme [T] née [K] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Mme [T], bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 septembre 2023.

SUR CE, LA COUR,

L’intimée n’ayant pas conclu, elle demande la confirmation du jugement dont elle est réputée s’approprier les motifs conformément aux dispositions de l’article 954 dernier alinéa du code civil.

Dans sa déclaration d’appel, M. [M] n’a pas expressément critiqué la condamnation de Mme [T] au paiement de la somme de 250,60 euros au titre de la moitié du coût du procès verbal de constat d’état des lieux de sortie du 9 décembre 2019 de sorte qu’en l’absence d’appel incident, la cour n’est pas saisie de cette question.

Les parties étaient liées par un bail d’habitation conclu le 23 avril 2017.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, auquel le bail est sousmis, prévoit qu’un état des lieux est établi contradictoirement lors de la remise et la restitution des clés et qu’à défaut, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à son établissement.

L’article 3 du décret n°382 du 30 mars 2016 prévoit que l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

1° le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;

2° la forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;

3° l’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée est constitué de quarante cinq photos annexées au bail et paraphées par les parties.

L’état des lieux établi le 30 septembre 2019 et le relevé de désordres dressé le même jour par M. [C], vice président de la compagnie des experts mandaté par le bailleur, auquel est annexé de nombreuses photograhies, permettent une comparaison aisée de l’état du logement à l’entrée et à la sortie de la locataire.

Aucune forme particulière n’est imposée pour l’établissement de l’état des lieux si ce n’est qu’il doit permettre une comparaison de l’état du logement à l’entrée et à la sortie de sorte que l’état des lieux d’entrée ne peut être que déclaré conforme aux dispositions réglementaires.

En tout état de cause, l’intimée ne prouve pas que le bailleur se serait opposé à l’établissement d’un état des lieux de sorte que la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil doit s’appliquer.

Aussi, il appartient à cette dernière de combattre la présomption simple posée par ce texte.

Les photographies prises à l’entrée en jouissance de la maison montrent un état du logement propre et sans dégradation.

Si l’état des lieux de sortie dressé le 30 septembre 2019 par le bailleur lui même n’est pas signé par la locataire, il convient de relever que le rapport établi le même jour par le technicien mandaté par M. [M], en présence de la locataire, le confirme en tout point et que ce dernier rapport est, lui même, corroboré par le procès verbal de constat dressé le 9 décembre 2019 par Me [E], huissier de justice, en dehors du fait qu’à l’extérieur du logement la végétation a pris du volume et que les feuilles des arbres sont tombées.

Mme [T] ne démontre aucunement la collusion alléguée qui aurait pu exister entre le bailleur et M. [C], celle-ci ne pouvant être tirée du seul fait qu’ils sont tout deux experts judiciaires, alors que l’ensemble des documents produits convergent vers l’existence des mêmes dégradations.

En application des articles 7 c) et 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Si les photographies faisant fonction d’état des lieux d’entrée permettent de confirmer l’existence d’un détecteur de fumée au sous sol lors de l’entrée dans les lieux, elles ne permettent pas de faire le même constat pour celui dont il est soutenu qu’il se trouvait dans le couloir de l’entrée.

Il en résulte que l’intimée ne doit prendre à sa charge que le remplacement du détecteur constaté manquant au sous sol à la sortie, soit un montant de 24,99 euros TTC, selon facture produite.

Il convient de relever que M. [M] ne maintient pas sa demande au titre des chaises déclarées endommagées par les chats de la locataire dès lors que, tel que l’a retenu le premier juge, le bail ne fait pas référence à la présence de mobiliers dans le logement et que les photos annexées au contrat ne permettent pas de vérifier l’état des chaises.

Si le procès verbal de constat du 9 décembre 2019 révèle l’existence d’un carreau cassé dans la salle à manger, cette dégradation n’est, en revanche, pas visée aux constatations effectuées le 30 septembre 2019 lors de la remise des clés de sorte que le survitrage ayant pu être brisé postérieurement au départ de la locataire, le coût de son remplacement doit rester à la charge du bailleur.

Alors que les papiers peints des trois chambres, sans être dégradés, étaient visiblement très anciens au regard des photographies prises à l’entrée dans les lieux, la remise en état de ces derniers ne saurait davantage incomber à la locataire quand bien même les revêtements considérés auraient été dégradés par la faute de cette dernière dès lors qu’en application des articles 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et 1755 du code civil, le preneur ne peut supporter les dégradations causées par la vétusté.

Le fait que la locataire ait pu remplacer certains des embellissements est sans effet sur cette règle.

C’est de manière parfaitement légitime que, pour le surplus des travaux d’électricité dont il est demandé réparation, le premier juge a considéré qu’ils correspondaient à une mise au norme du réseau électrique qui ne saurait être supportée par la locataire dès lors que les seules photographies prises lors de l’entrée dans les lieux ne permettent pas de vérifier la conformité des installations en avril 2017.

Les constatations faites le 30 septembre 2019 ne revèlent pas la disparition des tringles de rideau dans les chambres 1 et 2 tandis que les photographies produites ne permettent pas de se convaincre à cette même date d’une telle disparition dans les deux chambres concernées, seule une fenêtre complète de chambre étant prise en photographie à la sortie sans qu’il ne soit possible de déterminer de quelle chambre il s’agit.

M. [M] justifie avoir réglé la somme de 275 euros TTC au titre du remplacement du meuble vasque avec robinetterie, selon facture de l’entreprise Decobert du 6 juillet 2020.

La trace de brulure sur ledit meuble est établie par les photographies prises le 30 septembre 2019, dégradation qui incombe à la locataire après comparaison avec les photograhies prises à l’entrée dans les lieux.

Enfin, il est relevé que devant le premier juge Mme [T] ne contestait pas ne pas avoir entretenu les extérieurs mais contestait le montant de l’indemnité réclamée par le bailleur de ce chef, la considérant comme exorbitante.

La comparaison des photographies prises à l’entrée et à la sortie du logement confirme cette absence d’entretien.

En l’absence de facture produite par la locataire à hauteur de cour pour la remise en état des extérieurs permettant une comparaison, il convient d’apprécier le contenu de la facture présentée par le bailleur de ce chef à hauteur de 1 890 euros TTC établie par l’entreprise Guenat Paysage le 7 février 2020.

Les tailles et arrachage de plantes, désherbage et élagage de deux arbres prévus au devis, non seulement, entrent dans les réparations locatives prévues au décret n°87-712 du 26 août 1987 mais, en outre, sont parfaitement justifiés par le mauvais état dans lequel les extérieurs ont été laissés par la locataire. L’évacuation des déchets et le passage d’un motoculteur dans le jardin sont également justifiés.

Alors que la facturation ne parait pas exorbitante eu égard aux travaux qui ont été entrepris par la faute de la locataire, Il convient de faire droit à la demande de M. [M] de ce chef à hauteur du montant réclamé.

Il en résulte que le jugement entrepris est infirmé et que Mme [T] est condamnée au paiement d’une somme de 2 189,99 euros au titre des déparations locatives, montant duquel il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie de 600 euros.

Le jugement déféré doit être confirmé sur les dépens mais infirmé sur les frais irrépétibles.

Mme [T], partie succombante, est condamnée aux dépens d’appel.

Mme [T], partie tenue aux dépens, est condamnée à verser à M. [M] une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle que la disposition du jugement dont appel ayant condamné Mme [O] [T] à payer à M. [G] [M] la somme de 250,60 euros au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie du 9 décembre 2019 n’est pas critiquée,

Infirme les dispositions critiquées du jugement déféré sauf celles ayant :

— condamné Mme [T] aux dépens

— débouté Mme [T] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne Mme [O] [T] à payer à M. [G] [M] la somme de 1 589,99 euros au titre des réparations locatives après déduction du montant du dépôt de garantie,

Condamne Mme [O] [T] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [O] [T] à verser à M. [G] [M] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,