RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01579 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GHD5

Minute n° 25/00189

[M]

C/

[Z]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 3]

11 Juillet 2024

12-23-0311

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

APPELANTE :

Madame [K] [M]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004846 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉE :

Madame [U] [Z]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M. MICHEL, Conseiller pour le président de chambre régulièrement empêché, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2017, Mme [U] [Z] a consenti à Mme [K] [M] un bail sur un appartement (n°324) à usage d’habitation situé [Adresse 5]) moyennant un loyer de 370 euros outre une provision sur charges de 120 euros.

Par acte d’huissier du 18 mai 2022, elle lui a fait délivrer un congé pour vendre à effet du 27 avril 2023, date à laquelle elle a fait établir par huissier de justice un procès-verbal de tentative d’état des lieux de sortie.

Par acte du 22 juin 2023, Mme [Z] a fait assigner Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé. Au dernier état de la procédure, elle a demandé au juge de’débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes, constater la résiliation du contrat de bail et l’occupation sans droit ni titre du logement, ordonner l’expulsion de Mme [M] au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte, la condamner à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle de 800 euros à compter du 1er mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et révision selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer, la condamner aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] s’est opposée aux demandes et a sollicité des dommages et intérêts pour fraude à la loi.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge a':

— déclaré recevables les demandes de Mme [Z]

— dit que Mme [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 avril 2023 de l’appartement n°324 lui ayant été donné en location au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1], incluant une cave n°4

— ordonné à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de ce logement, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [M] à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, à la somme de 800 euros et l’a condamnée en tant que de besoin au paiement de cette somme

— rejeté la demande d’astreinte formulée par Mme [Z]

— débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts pour fraude à la loi

— condamné Mme [M] à payer à Mme [Z] une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 13 août 2024, Mme [M] a interjeté appel de cette ordonnance.

Le 12 novembre 2024, M. [V] [Z] est intervenu volontairement à la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 4 mars 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— constater le caractère irrégulier et frauduleux du congé pour vendre et l’absence de qualité de Mme [Z] pour agir seule

— déclarer irrecevable, en tout cas mal fondée, l’intervention volontaire de M. [V] [Z]

— dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses et en l’absence de réunion des conditions de l’article 834 du code de procédure civile

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de Mme [Z] et en conséquence les rejeter

— condamner Mme [Z] à lui payer une indemnité provisionnelle de 1.500 euros à valoir sur son préjudice moral

— subsidiairement lui accorder les plus larges délais d’évacuation et fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à de plus justes proportions

— en tout état de cause condamner Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel et à verser la somme de 3.000 euros à son avocat en application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile et dire qu’en ce cas il sera procédé selon les alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle du 10 juillet 1991.

Elle soutient qu’elle est fondée à exciper de la nullité du congé au motif que la vente de l’appartement était insusceptible d’intervenir, que Mme [Z] et son fils M. [V] [Z] sont propriétaires de l’immeuble respectivement à hauteur de 9/16ème et 7/16ème, que l’intimée n’a donc pas qualité pour le vendre seule alors qu’elle a délivré le congé et introduit seule l’action en validation et que faute d’avoir agi avec le nu-propriétaire, l’acte ne peut produire effet. Elle précise que le fait que M. [Z] aurait donné son accord et que la procédure serait menée conjointement est insuffisant, faute pour celui-ci de s’être associé expressément au congé et à la demande d’expulsion. Elle ajoute que l’irrégularité de la procédure ne peut être régularisée par l’intervention volontaire en cause d’appel, laquelle ne peut couvrir la nullité entachant le congé, soulignant qu’il existe à tout le moins une contestation sérieuse sur la validité de cet acte faisant obstacle à la demande.

Elle fait également valoir que le congé a été délivré en fraude de ses droits, la vente n’étant qu’un prétexte pour lui faire quitter les lieux, qu’elle est victime d’un harcèlement permanent ayant altéré sa santé, que le caractère excessif du prix proposé dans le congé et l’absence de justificatif d’un mandat de vente donné à une agence témoignent de l’absence de véritable volonté de vendre l’immeuble et soutient avoir subi un préjudice lié à la délivrance d’un acte frauduleux, sollicitant une provision de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Subsidiairement, elle demande l’octroi de délais pour son expulsion faisant valoir qu’elle a accompli des démarches en vue d’assurer son relogement, qu’elle se trouve dans une situation économiquement précaire et qu’il n’existe aucun loyer impayé. Enfin, elle prétend que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation a été fixé à tort à 800 euros, ce montant apparaissant excessif au regard du loyer.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 28 janvier 2025, M. et Mme [Z] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, débouter Mme [M] de l’ensemble de ses prétentions et la condamner à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

Sur la qualité à agir, ils font valoir que Mme [Z] a conclu le contrat de location avec Mme [M], que l’immeuble avait été acquis en communauté de biens avec son mari décédé en 1994, qu’elle a conservé seule la qualité de bailleresse, l’appartement ayant fait l’objet d’un démembrement de propriété et que, propriétaire de 9/16ème, elle bénéficie de l’usufruit, son fils étant nu-propriétaire de 7/16ème. Ils précisent que le congé a été délivré conjointement et avec l’accord de M. [Z] qui a effectué toutes les diligences nécessaires pour sa signification et l’introduction de la procédure ainsi qu’en attestent ses échanges de courriels avec l’étude du commissaire de justice ainsi que les mentions du procès-verbal de tentative d’état des lieux de sortie. Ils en déduisent que le moyen tiré du défaut de qualité à agir ne peut prospérer et ne constitue pas une contestation sérieuse.

Ils exposent que l’acte a été signifié dans les formes et délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il précise le prix et les conditions de la vente, comporte en annexe la notice d’information et indique le prix de vente proposé (117.000 euros) dont le caractère excessif n’est pas établi. Ils observent que la décision de vendre est un motif péremptoire et que la loi n’impose pas au propriétaire de prouver la mise en vente effective ou qu’un tiers a fait une offre d’achat, le juge ne pouvant exercer son contrôle et sanctionner les congés frauduleux qu’en fonction du comportement du bailleur après le départ du locataire. Ils ajoutent justifier de motifs sérieux et légitimes qui suffisent à motiver la décision de vendre l’appartement et que la locataire, qui n’a pas manifesté son intention de l’acquérir dans le délai de deux mois de la signification du congé, est déchue de plein droit de tout titre d’occupation depuis l’expiration du préavis.

Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts, Mme [Z] n’ayant fait qu’user des voies de droit existantes, à la réduction de l’indemnité d’occupation qui doit être dissuasive et à la demande de délais, l’appelante ne démontrant pas avoir accompli des démarches en vue d’assurer son relogement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé.

En l’espèce, il est constaté que si le dispositif des conclusions de l’appelante comporte une demande tendant à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de M. [Z], Mme [M] ne fait valoir aucun moyen à l’appui de cette fin de non-recevoir et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité.

Sur le fond, selon l’article 554 du code de procédure civile, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent intervenir en appel dès lors qu’elles ont intérêt

C’est en vain que l’appelante s’oppose à l’intervention volontaire au motif qu’elle ne peut régulariser la procédure commencée irrégulièrement. En effet, indépendamment de la régularité de la procédure initiée par l’usufruitière de l’appartement, M. [Z] en qualité de nu-propriétaire de cet immeuble, est directement et personnellement concerné par la suite réservée à cette procédure de sorte qu’il a intérêt à intervenir au sens de l’article 554 du code de procédure civile. La demande tendant à voir déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée l’intervention volontaire est rejetée.

Sur les demandes relatives au contrat de bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, il peut être ordonné en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Si une contestation sérieuse opposée à une demande en référé est susceptible d’y faire échec, elle ne la rend pas pour autant irrecevable. L’appelante ne fait valoir aucun moyen au soutien de l’irrecevabilité des prétentions de Mme [Z] qu’elle allègue et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que l’ordonnance est confirmée.

Sur le fond, selon l’article 15 (I) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. L’article 15 II précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire': l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce, il résulte de la copie du livre foncier versée au débat que l’appartement loué appartient en nue-propriété pour 7/16ème à M. [Z] et en pleine propriété pour 9/16ème à Mme [Z] qui est également usufruitière de la totalité de l’immeuble. Le congé pour vendre précise qu’il est délivré à la demande de Mme [Z] uniquement, son fils n’étant pas mentionné. Toutefois, si l’usufruitier peut dans le cadre d’un bail d’habitation délivrer seul congé, il en va autrement en cas de congé pour vendre dans la mesure où ce n’est plus un simple acte d’administration mais un acte de disposition, l’acceptation par le locataire valant vente. Il s’ensuit que la régularité du congé signifié au seul nom de l’usufruitière, comme sa validation en suite de l’accord manifesté par le nu-propriétaire dans des courriels ou par son intervention volontaire, se heurtent à une contestation sérieuse et l’appréciation des demandes fondées sur ce congé ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés. En conséquence l’ordonnance est infirmée et Mme [Z] est déboutée de ses demandes tendant à voir dire que Mme [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 avril 2023, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier.

En l’espèce, l’appelante ne justifie d’aucun préjudice moral subi du fait de la délivrance d’un congé pour vendre dont la validité devra être appréciée par le juge du fond. Elle ne démontre pas plus avoir été victime de harcèlement par les intimés, ni qu’ils seraient les auteurs des graffitis apposés sur la porte de l’appartement. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a débouté l’appelante de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les dépens et les frais irrépétibles sont infirmées.

Mme [Z] qui succombe pour l’essentiel est condamnée aux dépens d’instance et d’appel. Pour des raisons d’équité les parties sont déboutées de leurs prétentions sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [K] [M] de ses demandes d’irrecevabilité de l’intervention volontaire de M. [V] [Z]'et des demandes de Mme [U] [Z] ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes de Mme [U] [Z] et débouté Mme [K] [M] de sa demande de dommages et intérêts';

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT qu’il existe une contestation sérieuse sur les demandes de Mme [U] [Z] tendant à dire que Mme [K] [M] est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et la condamner à verser une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

DEBOUTE en conséquence Mme [U] [Z] de ses demandes tendant à dire que Mme [K] [M] est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et la condamner à verser une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [U] [Z] aux dépens d’instance et d’appel';

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/ LE PRESIDENT REGULIEREMENT EMPECHE