LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE HOTEL PARADA

C/

S.A.R.L. LA MAISON DU BONHEUR

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/00308 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F437

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 octobre 2021,

rendu par letribunal judiciaire de Mâcon – RG : 20/00994

APPELANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE HOTEL PARADA situé [Adresse 3], représenté par son syndic la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT (BPM) Société à Responsabilité Limitée à associé unique dont le siège social est à [Adresse 2], immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 501 262 380, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Assisté de M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représenté par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

INTIMÉE :

S.A.R.L. LA MAISON DU BONHEUR

[Localité 6]

[Localité 1]

Assistée de M^e Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT ETIENNE, plaidant, et représentée par M^e Emmanuelle COMBIER, avocat au barreau de MACON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 février 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024 pour être prorogée au 26 Novembre 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 22 décembre 1999, la SCI RGB a donné à bail commercial à la Société Parodienne d’Hôtellerie et de Restauration un immeuble à usage d’hôtel-restaurant dont elle était propriétaire, situé lieudit '[Localité 4]' à [Localité 1].

La SCI RGB a par la suite vendu son bien à la société Fournier Delestre Assets Management, qui a fait établir un règlement de copropriété le 8 juillet 2009, rectifié le 25 septembre 2009, avant de vendre les lots à divers investisseurs privés.

La Société Parodienne d’Hôtellerie et de Restauration a quant à elle cédé courant 2009 son fonds de commerce à la SARL Antipodes Resort, laquelle a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire le 18 avril 2012.

Dans le cadre de cette procédure collective, la SARL la Maison du Bonheur est devenue cessionnaire du fonds de commerce à l’été 2012.

Divers baux ont par la suite été individuellement régularisés entre les investisseurs et la SARL la Maison du Bonheur, laquelle a également fait l’acquisition de plusieurs lots entre le 31 mai 2018 et le 31 décembre 2019.

Ainsi, la SARL la Maison du Bonheur est à ce jour, d’une part, propriétaire des lots n°6, 7, 10, 12, 23 et 24 de l’immeuble en copropriété dénommé Hôtel Parada situé [Adresse 3]) et, d’autre part, locataire de l’intégralité des autres lots au sein dudit immeuble, dans lesquels elle exploite son activité d’hôtel-restaurant.

Par acte du 29 octobre 2020, la SARL la Maison du Bonheur, se plaignant d’un défaut d’entretien des parties communes et des équipements collectifs, a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Hôtel Parada devant le tribunal judiciaire de Mâcon sur le fondement des articles 14, 18 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1240 du code civil aux fins de voir :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

1 304,81 euros au titre de la dépose et destruction de l’ancien système de climatisation,

40 729, 03 euros au titre de la location de groupe froid au titre des années 2016 à 2020 inclus,

6 000 euros de préjudice relatif au sinistre véranda,

4 000 euros au titre de la fourniture et pose des remplacements de luminaires dans les parties communes,

5 000 euros au titre des surconsommations, outre 800 euros par mois à compter de la date de l’assignation jusqu’au jugement à intervenir,

5 454, 82 euros au titre des travaux sur la chaudière,

788, 52 euros au titre des travaux sur l’électricité de la chaufferie,

1 148, 40 euros au titre des travaux sur la VMC,

20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la dépréciation d’image auprès de la clientèle, et du préjudice lié aux nombreuses vicissitudes subies,

3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder à tous travaux rétablissant le fonctionnement normal du système d’eau chaude de l’aile droite du bâtiment, sous astreinte de 500 euros par jour de retard durant trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— être dispensée de toute participation aux frais de défense du syndicat des copropriétaires et aux condamnations prononcées par la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R. 444-3 et ses annexes et A. 444-31 du code de commerce, avec distraction au profit de Maître Pillonel, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Mâcon a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à payer à la SARL la Maison du Bonheur la somme de 16 514,40 euros en réparation de son préjudice lié à l’absence d’entretien du système de climatisation et la somme de 251,95 euros au titre de son préjudice lié à l’absence d’entretien des luminaires dans les espaces communs,

— débouté la SARL la Maison du Bonheur du surplus de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Hôtel Parada à payer à la SARL la Maison du Bonheur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] aux entiers dépens, et autorisé l’avocat qui en a fait la demande à recouvrer directement contre lui les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision préalable,

— dispensé la SARL la Maison du Bonheur de toute participation aux frais de défense du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Hôtel Parada et aux condamnations prononcées en lien avec le jugement,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel Parada a relevé appel de cette décision le 11 mars 2022.

Aux termes de conclusions notifiées le 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel Parada demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 14 de la loi n°65-555 du 10 juillet 1965, de :

— infirmer la décision du tribunal judiciaire de Mâcon du 26 octobre 2021 en ce qu’elle :

l’a condamné à payer à la SARL la Maison du Bonheur la somme de 16 514,40 euros en réparation de son préjudice lié à l’absence d’entretien du système de climatisation et la somme de 251,95 euros au titre de son préjudice lié à l’absence d’entretien des luminaires dans les espaces communs,

l’a condamné à payer à la SARL la Maison du Bonheur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamné aux entiers dépens et autorisé l’avocat qui en a fait la demande à recouvrer directement contre lui les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision préalable,

a dispensé la SARL la Maison du Bonheur de toute participation à ses frais de défense et aux condamnations prononcées en lien avec le jugement,

Et, statuant à nouveau,

Concernant sa responsabilité au titre de l’indemnisation du prix de location de groupe froid,

— déclarer, à titre principal, les demandes de la SARL la Maison du Bonheur prescrites,

— débouter, à titre subsidiaire, la SARL la Maison du Bonheur de ses demandes,

Concernant le surplus des demandes de la SARL la Maison du Bonheur,

— débouter la SARL la Maison du Bonheur de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la SARL la Maison du Bonheur à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL la Maison du Bonheur aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de conclusions notifiées le 8 septembre 2022, la SARL la Maison du Bonheur demande à la cour de :

— infirmer, réformer ou annuler le jugement du tribunal judiciaire de Dijon du 25 octobre 2021 en ce qu’il l’a déboutée, en tout ou partie, de ses demandes tendant :

à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Hôtel Parada à lui payer :

1 304,81 euros de dépose et destruction de l’ancien système de climatisation,

40 729,03 euros de location de groupe froid au titre des années 2016 à 2020 inclus,

6 000 euros de préjudice relatif au sinistre véranda,

4 000 euros au titre de la fourniture et pose des remplacements de luminaires dans les parties communes,

5 000 euros au titre des surconsommations, outre 800 euros par mois à compter de la date du présent acte jusqu’au jugement à intervenir,

5 454,82 euros au titre des travaux sur la chaudière,

788,52 euros au titre des travaux sur l’électricité de la chaufferie,

1 148,40 euros au titre des travaux sur la VMC,

20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la dépréciation d’image auprès de la clientèle, et du préjudice lié aux nombreuses vicissitudes subies,

à faire procéder à tous travaux rétablissant le fonctionnement normal du système d’eau chaude de l’aide droite du bâtiment, sous astreinte de 500 euros par jour de retard durant trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Et statuant à nouveau sur les chefs réformés, vu les dispositions des articles 14, 15 alinéa 2, 18 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, et les dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 3] :

à lui payer :

1 304,81 euros de dépose et destruction de l’ancien système de climatisation,

48 051,43 euros de location du groupe froid au titre des années 2016 à 2020 [en réalité 2021] inclus,

6 000 euros de préjudice relatif au sinistre véranda,

4 000 euros au titre de la fourniture et pose des remplacements de luminaires dans les parties communes,

5 000 euros au titre des surconsommations, outre 800 euros par mois à compter de la date du présent acte jusqu’au jugement à intervenir,

5 454,82 euros au titre des travaux sur la chaudière,

788,52 euros au titre des travaux sur l’électricité de la chaufferie,

1 148,40 euros au titre des travaux sur la VMC,

20 000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la dépréciation d’image auprès de la clientèle, et du préjudice lié aux nombreuses vicissitudes subies,

5 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à faire procéder à tous travaux rétablissant le fonctionnement normal du système d’eau chaude de l’aile droite du bâtiment, sous astreinte de 500 euros par jour de retard durant trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— la dispenser de toute participation aux frais de défense du syndicat des copropriétaires et aux condamnations prononcées par la décision à intervenir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Hôtel Parada de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Hôtel Parada, sis [Adresse 3] aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R.444-3 et ses annexes, et A.444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, distraits au profit de Maître Pillonel, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 février 2024.

MOTIFS

Sur le système de climatisation

La SARL La Maison du Bonheur sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 1 304,81 euros au titre des frais de dépose et de destruction de l’ancien système de climatisation, et celle de 48 051,43 euros au titre de la location d’un groupe froid au cours des années 2016 à 2021 inclus.

Sur la recevabilité de la demande

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité des demandes de la SARL la Maison du Bonheur. Il relève que l’action de cette dernière, fondée sur l’article 1240 du code civil en sa qualité de locataire, est soumise à la prescription visée par l’article 2224 du même code, en vertu duquel le point de départ de la prescription doit être fixé au jour où la cause des désordres a été révélée au demandeur. Il précise que la SARL la Maison du Bonheur connaissait la défaillance des équipements de climatisation au moment où elle a repris le fonds de commerce en 2012, de sorte que son assignation du 29 octobre 2020 est tardive.

En vertu de l’article 2224 du code civil, invoqué à juste titre par le syndicat des copropriétaires, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le préjudice dont il est demandé réparation ne résulte toutefois pas directement de la panne du système de climatisation, en effet connue de la locataire depuis 2012, mais de la nécessité, compte tenu de cette situation, de louer un groupe froid mobile pendant les périodes estivales.

Or, ce préjudice ne s’est matérialisé pour la première fois qu’au mois de juin 2016, ainsi qu’il résulte de la facture Confo Therm n°F1606154 du 18 juin 2016.

En conséquence, la SARL la Maison du Bonheur ayant délivré son assignation moins de cinq ans après cette date, la prescription invoquée par le syndicat des copropriétaires n’est pas acquise.

Sur le bien fondé de la demande

En vertu de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le locataire, ayant la qualité de tiers au sens de ces dispositions, peut ainsi agir directement contre le syndicat en réparation des préjudices subis en raison du défaut d’entretien ou du vice de construction d’une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires, pour s’opposer à la demande de la SARL la Maison du Bonheur, rappelle qu’il appartient à cette dernière de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut d’entretien, et que ce défaut affecte une partie commune ou un élément d’équipement collectif.

Il soutient que tel n’est pas le cas en l’espèce, dès lors, d’une part, qu’il n’est pas justifié de la date ni des causes techniques de la prétendue mise hors service de l’installation, qui a été déposée unilatéralement par l’intimée en 2018, et que d’autre part, il n’est pas établi que l’origine des dysfonctionnements réside dans une partie commune, alors que certains éléments de la climatisation, compris dans les locaux privatifs, doivent donc être qualifiés de parties privatives.

Sur le second point, il sera rappelé que le règlement de copropriété qualifie les appareils de climatisation, s’il en existe, de parties communes. Tel est également le cas des conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes de climatisation, à l’exception des parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements et affectés à l’usage exclusif de ceux-ci.

Il ne peut être sérieusement discuté que la panne trouve son origine dans un dysfonctionnement du système de refroidissement centralisé, constituant un équipement commun, dès lors qu’il n’est pas contesté qu’elle affectait l’ensemble des chambres et non pas une ou plusieurs d’entre elles, et que, comme le souligne la SARL la Maison du Bonheur, le groupe froid loué chaque année fonctionne pour sa part correctement dans toutes les chambres.

Il ressort par ailleurs d’un courriel d’un membre du conseil syndical du 27 janvier 2012 produit par l’appelante elle-même, que 'la clim est en panne depuis 2 ans'. Il n’est pas justifié d’une réparation postérieurement à cette date, expliquant l’initiative de l’exploitante de l’hôtel d’exposer chaque été à compter de 2016 des sommes significatives pour la location d’un système de refroidissement mobile. Cette situation a par la suite été abordée lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2018, au cours de laquelle, à la demande de la gérante de l’hôtel tendant à voir discuter l’acquisition d’un groupe froid afin de climatiser l’hôtel dans son entier, les copropriétaires ont sollicité l’établissement de devis concurrentiels ainsi qu’un étalement des diverses dépenses envisagées.

Or, dans la mesure où le syndicat doit prendre en temps utile les mesures nécessaires pour assurer le fonctionnement des équipements collectifs de l’immeuble, il engage sa responsabilité en n’adoptant pas les dispositions qui s’imposaient pour en assurer la marche régulière, et ce, même si la cause technique de la mise hors service de l’équipement n’a pas été déterminée.

En outre, le succès d’une action en responsabilité à son encontre n’est pas subordonné, comme retenu par les premiers juges, à la démonstration d’une demande ou d’un échange préalable avec le syndic.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas respecté son obligation d’entretenir, de réparer ou de remplacer si nécessaire, l’équipement commun assurant la climatisation de l’immeuble, sera tenu d’indemniser la SARL la Maison du Bonheur du préjudice qui en est résulté pour elle, à savoir, l’exposition de frais pour louer un système de climatisation mobile au cours des étés 2016 à 2021.

Au vu des factures Confo Therm produites pour la période considérée, le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer à la SARL la Maison du Bonheur la somme totale de 48 051,43 euros à ce titre.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande en paiement de la somme de 1 304,81 euros, correspondant à la moitié de la facture émise le 31 janvier 2018 par la société Confo Therm pour des travaux d’enlèvement et d’élimination de l’ancienne climatisation, dès lors qu’il n’est pas justifié que ces opérations, qui relevaient des obligations du syndicat des copropriétaires, présentaient un caractère d’urgence, et qu’en tout état de cause, la SARL la Maison du Bonheur, qui n’était alors que locataire, n’explicite pas sur quel fondement elle aurait été habilitée à se substituer à l’appelant.

Sur les luminaires des parties communes

La SARL la Maison du Bonheur sollicite une somme de 4 000 euros au titre du remplacement de luminaires (matériel et temps d’intervention) dans les parties communes, sur le fondent notamment des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, au motif qu’il n’est pas établi que ces achats, pour lesquels seulement quelques factures sont produites, concernent des luminaires situés en parties communes. Il ajoute qu’en application des baux dont elle bénéficie, la charge d’éventuelles réparations doit être supportée par la SARL la Maison du Bonheur.

Il est versé aux débats :

— deux factures Lezampoul des 29 décembre 2016 et 31 janvier 2017 ' période où la SARL la Maison du Bonheur n’était que locataire ' pour un montant de respectivement 386,31 et 337,45 euros,

— cinq factures Mr Bricolage des 30 juin 2018 (209,81 euros), 31 juillet 2019 (447,24 euros), 31 octobre 2019 (304,19 euros), 31 décembre 2019 (251,95 euros) et 29 février 2020 (323,57 euros).

Ainsi que l’évoque le syndicat des copropriétaires, ces seules factures, visant au demeurant des références de produits peu explicites, ne suffisent pas à établir que les luminaires et ampoules auraient été acquis pour être installés dans les parties communes de l’immeuble ; il ne peut pas être exclu qu’ils ont été installés dans les chambres exploitées par la SARL Maison du Bonheur , de sorte qu’ils relèveraient, selon les termes des baux conclus, d’une prise en charge par les propriétaires des lots concernés, ou, plus probablement, par la locataire elle-même.

Seule peut être mise à la charge du syndicat des copropriétaires une somme de 330 euros TTC correspondant à l’achat de suspensions métal le 31 octobre 2019, portée à 600 euros pour tenir compte du temps d’installation, dès lors que selon courriel du 5 août 2019, le syndic avait accepté le principe de réalisation par des électriciens de devis pour remplacer les plafonniers des couloirs de l’hôtel, et que par courriel du 9 décembre 2019, la gérante de l’hôtel a indiqué que, après cinq mois d’attente, elle s’était résolue à remplacer elle-même les 14 luminaires du couloir de l’étage.

Sur la véranda

La SARL la Maison du Bonheur sollicite une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que la gestion désastreuse et le temps mis pour procéder à la réparation des désordres affectant la véranda suite à un orage de grêle survenu en juillet 2019 (10 mois), outre la mauvaise qualité des plaques mises en oeuvre, lui ont causé un préjudice commercial, la clientèle n’étant pas encline à revenir dans un hôtel sujet à des inondations chaque fois qu’il pleut.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande, en l’absence de faute et de production de tout élément justificatif du préjudice invoqué.

Il est établi que la gérante de la SARL la Maison du Bonheur a présenté, lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2018, une demande de changement de la véranda, sujette à des infiltrations, à laquelle il n’a pas été donné de suite immédiate.

De même, l’intimée produit un procès-verbal de constat établi le 21 février 2020 par Maître [R], huissier de justice à [Localité 1], mentionnant la présence de trous ou de petites fissures affectant huit des plaques en plastique constituant la toiture de la véranda, à l’origine d’infiltrations d’eau au niveau de l’entrée de l’hôtel et de la salle des petits déjeuners.

Toutefois, bien qu’un défaut de d’entretien de la véranda et une mauvaise gestion du sinistre de juillet 2019 puissent être reprochés au syndicat des copropriétaires, la SARL la Maison du Bonheur ne justifie pas, au moyen notamment de pièces comptables, que cette situation lui aurait occasionné un préjudice commercial, résultant de séjours écourtés ou d’une diminition des réservations par les clients habituels.

Le jugement critiqué sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée à ce titre.

Sur l’eau chaude de l’aile droite du bâtiment

La SARL la Maison du Bonheur, faisant état d’un dysfonctionnement du système d’eau chaude dans l’aile droite du bâtiment, générant une surconsommation d’eau, demande à la cour, sur le fondement des articles 14 et 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de condamner le syndicat des copropriétaires :

— à faire procéder à tous travaux rétablissant le fonctionnement normal du système d’eau chaude dans l’aile droite du bâtiment, sous astreinte de 500 euros par jour de retard durant trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des surconsommations, outre 800 euros par mois à compter de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de ces demandes, en faisant valoir qu’il n’est pas justifié du dysfonctionnement invoqué.

Il sera en effet observé que la SARL la Maison du Bonheur ne produit au soutien de ses demandes qu’un devis de la société Confo Therm du 24 juin 2020 portant sur le remplacement du circulateur d’eau chaude sanitaire pour 1 329,90 euros, outre deux courriels de réclamation de sa gérante les 24 juin 2020 et 4 mai 2022.

Ces pièces ne suffisent ni à confirmer l’existence d’une avarie affectant le réseau d’eau chaude sanitaire, ni de plus fort celle d’une surconsommation d’eau qui en serait résultée.

Les demandes présentées de ces chefs par la SARL la Maison du Bonheur seront en conséquence rejetés.

Sur la réparation de la chaudière et de la VMC

La SARL la Maison du Bonheur, faisant état d’un défaut d’entretien de la chaudière ainsi que de la VMC, équipements communs, indique avoir été amenée à faire intervenir des entreprises pour effectuer les travaux de dépannage nécessaires, et sollicite le remboursement des factures correspondantes, soit :

—  5 454,82 euros au titre de la facture Confo Therm du 31 juillet 2017 (remplacement de la soupape de sécurité de la chaudière),

—  188,52 euros + 600 euros au titre des factures Prost des 4 juillet 2017 et 26 octobre 2017 (remplacement des contacteurs et inter différentiels de la chaudière),

—  763,20 euros + 385,20 euros au titre des factures Confo Therm des 2 septembre 2014 et 28 avril 2017(interventions sur la VMC).

Le syndicat des copropriétaires conteste ces prétentions, en affirmant que ces factures ont été réglées sans qu’il soit informé de l’existence d’un quelconque désordre, et que l’intimée ne produit aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un dommage imputable à un défaut de conception ou d’entretien de l’immeuble.

Il convient de relever que lorsque les interventions litigieuses ont été réalisées, la SARL la Maison du Bonheur n’avait que la qualité de locataire des lots constitués par les chambres, et non celle de copropriétaire.

Or, si un locataire peut réclamer au syndicat la réparation de ses dommages ayant leur origine dans les parties communes en application de l’article 14 de la loi de 1965, l’intimée n’explique en revanche pas quel fondement juridique elle pourrait invoquer pour justifier son intervention aux lieu et place du syndicat pour procéder aux réparations, même urgentes, portant sur des équipements communs.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement du 25 octobre 2021 en ce qu’il a rejeté les demandes présentées au titre des frais de réparation de la chaudière et de la VMC.

Sur la demande de dommages-intérêts

La SARL la Maison du Bonheur sollicite une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, en critiquant l’attitude du syndicat des copropriétaires qui s’est abstenu d’assumer les dépenses liées à l’entretien des parties communes, quasi inexistant. Elle fait état d’un préjudice résultant des vicissitudes qu’elle a dû subir et de la dépréciation des éléments d’aspect et de confort à l’égard de la clientèle.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande, dont il considère qu’elle ne repose sur aucun élément concret.

Il convient toutefois de souligner que les conséquences du défaut d’entretien ou de réparation de la véranda, des luminaires du couloir de l’étage ainsi que les pannes de la chaudière, avérées puisque ayant donné lieu à des interventions et remplacements de pièces, ont nécessairement causé à la SARL la Maison du Bonheur un préjudice d’image à l’égard de sa clientèle, dont les conditions de séjour ont été altérées, justifiant l’allocation à son bénéfice d’une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens tant de première instance que d’appel doivent être supportés par le syndicat des copropriétaires, avec application de l’article 699 du même code au profit du conseil de la SARL la Maison du Bonheur.

Il n’y a pas lieu de préciser expressément que les sommes prévues par l’article R.444-3 du code de commerce et ses annexes et par l’article A.444.31 du même code, sont comprises dans les dépens, dès lors que cela résulte des dispositions des articles 695 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de l’intimée.

La cour limite à 1 500 euros la somme mise à la charge de l’appelant au titre des frais non compris dans les dépens que la SARL la Maison du Bonheur a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel. Le jugement déféré est donc confirmé mais la cour n’alloue aucune indemnité procédurale complémentaire à l’intimée.

En outre, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL la Maison du Bonheur est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— débouté la SARL la Maison du Bonheur de ses demandes au titre de la dépose et destruction de l’ancien système de climatisation, du préjudice commercial lié aux désordres dans la véranda, des surconsommations d’eau et de la remise en état du système d’eau chaude, des travaux sur chaudière, électricité de la chaufferie et VMC,

— statué sur les dépens de première instance et l’indemnité allouée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et ajoutant,

Déclare la SARL la Maison du Bonheur recevable en sa demande au titre de l’indemnisation du prix de location d’un groupe froid,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à payer à la SARL la Maison du Bonheur les sommes de :

—  48 051,43 euros au titre de la location d’un groupe froid au cours des années 2016 à 2021,

—  600 euros au titre du remplacement de luminaires dans les parties communes,

—  4 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice d’image,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés par le conseil de la SARL la Maison du Bonheur conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que la SARL la Maison du Bonheur est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier Le président