[C] [P] épouse [T]

[A] [T]

S.A.R.L. [T]

C/

[R] [V]

[L] [W]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

N° RG 24/00704 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GOBY

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 15 mai 2024,

rendue par le président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 23/00374

APPELANTS :

Madame [C] [P] épouse [T]

née le 03 Mars 1948 à [Localité 32]

[Adresse 27]

[Localité 6]

Monsieur [A] [T]

né le 26 Avril 1948 à [Localité 30] (Italie)

[Adresse 27]

[Localité 6]

S.A.R.L. [T], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 27]

[Localité 6]

Représentés par M^e Sophie APPAIX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 52.1

INTIMÉS :

Monsieur [R] [V]

né le 06 Octobre 1988 à [Localité 33] (21)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [L] [W]

née le 07 Septembre 1988 à [Localité 31] (27)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Thomas TISSANDIER, membre de la SARL THOMAS TISSANDIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 pour être prorogée au 25 mars puis au 22 avril, au 17 juin et au 10 Juillet 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTION DES PARTIES

La SARL [T] a acquis, par acte authentique du 11 octobre 2001, un tènement immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 28] à [Localité 5], d’une surface totale de 6 992 m², dont les parcelles étaient enregistrées au cadastre sous les numéros DX [Cadastre 7] et DX [Cadastre 9], aux fins de procéder à leur division, de les aménager et/ou d’y édifier des immeubles et les revendre par lot.

La parcelle DX [Cadastre 7] a été divisée en plusieurs parcelles : DX [Cadastre 10], DX [Cadastre 11] et DX [Cadastre 12].

La parcelle DX [Cadastre 12] a été divisée en plusieurs parcelles : DX [Cadastre 13] devenue DX [Cadastre 19], DX [Cadastre 14] divisée ensuite en DX [Cadastre 20] à DX [Cadastre 26], DX [Cadastre 15], DX [Cadastre 16], DX [Cadastre 17] et DX [Cadastre 18].

Par acte authentique du 11 mars 2011, la SARL [T] a vendu à M. [A] [T] et Mme [C] [P] épouse [T] les parcelles DX [Cadastre 21], DX [Cadastre 24], DX [Cadastre 26] et DX [Cadastre 18].

Après revente de certaines parcelles, la SARL [T] reste aujourd’hui propriétaire des parcelles enregistrées au cadastre sous les numéros :

— Section DX n°[Cadastre 15] pour 00 a 89 ca

— Section DX n°[Cadastre 16] pour 01 a 49 ca

— Section DX n°[Cadastre 19] pour 06 a 06 ca

— Section DX n°[Cadastre 20] pour 00 a 12 ca

— Section DX n°[Cadastre 22] pour 07 a 22 ca

— Section DX n°[Cadastre 23] pour 07 a 00 ca

— Section DX n°[Cadastre 25] pour 00 a 38 ca.

M. [A] [T] et Mme [C] [T] sont toujours propriétaires des parcelles enregistrées au cadastre sous les numéros :

— Section DX n°[Cadastre 18] pour 00 a 04 ca

— Section DX n°[Cadastre 21] pour 02 a 03 ca

— Section DX n°[Cadastre 24] pour 00 a 77 ca

— Section DX n°[Cadastre 26] pour 00 a 10 ca.

La SARL [T] a déposé une demande de permis de construire pour la construction de quatre maisons individuelles sur la parcelle DX [Cadastre 12]. Le 18 juin 2003, un premier permis de construire lui a été accordé, avant d’être annulé et remplacé par le permis de construire n° PC 2123103R0238 du 12 novembre 2003

Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée le 12 février 2004 pour la 'Construction de 2 maisons individuelles, d’un garage et d’une clôture'. Un permis de construire modificatif a été délivré le 20 février 2004 sous le numéro PC2123103R0238.

Par acte sous seing privé du 18 août 2003, la SARL [T] a promis à M. et Mme [Z] de leur vendre une maison d’habitation à édifier sur un terrain d’environ 1 680m2 (devenu la parcelle DX n°[Cadastre 17]).

L’acte authentique de vente a été régularisé le 16 février 2006. Il ne portait cependant que sur le terrain nu constitué par la parcelle DX n°[Cadastre 17], les époux [Z] ayant entre temps confié la construction de leur maison sur ledit terrain à des entreprises tierces.

L’acte de vente précise que 'Monsieur et Madame [Z] entendent conserver l’ancien accès privatif à la propriété et ne veulent en aucun cas prendre en compte l’obligation d’accéder par l’entrée charretière donnant sur la [Adresse 34], imposée par le permis de construire'.

Le 10 mai 2019, les époux [Z] ont vendu la parcelle DX [Cadastre 17] à M. [R] [V] et Mme [L] [W].

Des difficultés sont apparues entre la SARL [T] ainsi que M. et Mme [T], d’une part, et les consorts [V]-[W], d’autre part, concernant les entrées charretières et les modalités d’accès au lotissement et à leurs propriétés respectives.

Courant mai 2019, les consorts [V]-[W] ont fait procéder à un élagage de branches en limite séparative des propriétés et fait édifier un grillage. Le 21 février 2021, ils ont également procédé à la reconstruction d’un mur entre leur parcelle DX [Cadastre 17], d’une part, et les parcelles DX [Cadastre 16] et [Cadastre 19], d’autre part. Ces différentes démarches ont fait l’objet de contestations entre les parties.

La SARL [T] a également fait grief aux consorts [V]-[W] d’avoir fait arracher et déchiqueter au moins quatre arbres qui étaient plantés sur la parcelle DX [Cadastre 16] lui appartenant, sans son autorisation.

Dans ce contexte, des opérations de bornage portant notamment sur les parcelles DX [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], ainsi que la parcelle DX [Cadastre 17] se sont tenues le 26 août 2021 en présence de M. et Mme [T], M. [V], Mme [W], et des propriétaires des parcelles limitrophes.

Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance des limites a été établi le 4 octobre 2021.

La SARL [T] a fait dresser le 11 octobre 2021 un procès-verbal de constat destiné à démontrer que les consorts [V]-[W] n’avaient pas procédé au repositionnement des clôtures conformément aux limites établies à l’issue des opérations de bornage.

Les consorts [V]-[W] ont fait établir le 23 novembre 2021 un procès-verbal de constat portant sur la mise en conformité des limites de leur propriété, par le déplacement de la clôture litigieuse et la découpe de la partie des scellements de piquets en cause.

La SARL [T], considérant que tous les empiétements n’avaient pas été supprimés, a fait dresser un nouveau procès-verbal de constat le 30 novembre 2021.

Outre ces difficultés tenant aux limites des propriétés, la SARL [T] et les époux [T] ont également considéré que la plantation par les consorts [V]-[W] d’arbres sur toute la longueur des servitudes de passage en tréfonds grevant la parcelle DX [Cadastre 17] et la construction d’une piscine, à proximité de la servitude et sans autorisation administrative, étaient de nature à endommager les conduites d’eaux usées desservant leurs fonds.

Par acte du 4 juillet 2023, la SARL [T] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé, M. [R] [V] et Mme [L] [W] aux fins, notamment, de voir :

— ordonner une expertise,

— ordonner à M. [V] et Mme [W] d’arracher les arbres situés sur toute la longueur des servitudes et, à cette occasion, de faire intervenir une entreprise spécialisée pour contrôler l’intégrité des conduites d’eaux usées et d’en communiquer le rapport,

— ordonner la production par M. [V] et Mme [W] de l’entier dossier de déclaration préalable pour la création de la piscine et aménagements extérieurs, ainsi que l’autorisation d’urbanisme y afférente,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [W] à lui régler une provision d’un montant de 9 376 euros TTC à titre d’indemnisation pour le trouble de voisinage subi,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [W] à lui régler une provision d’un montant de 2 211,60 euros TTC en remboursement du coût d’intervention du géomètre-expert pour le rétablissement des limites.

M. et Mme [T] sont par la suite intervenus volontairement à l’instance.

Par une ordonnance du 17 janvier 2024, le juge des référés a ordonné une mesure de transport sur les lieux.

Un procès-verbal de transport sur les lieux a été établi le 5 février 2024.

Par ordonnance du 15 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile :

— déclaré irrecevable la note en délibéré de Maître Appaix du 24 avril 2024,

Sur les demandes de la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise,

— débouté la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

Sur les demandes reconventionnelles de M. [R] [V] et Mme [L] [W] :

— condamné solidairement la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] à verser à M. [R] [V] et Mme [L] [W] ensemble, la somme de 4 684,93 euros, à titre de provision,

— débouté M. [R] [V] et Mme [L] [W] de leurs autres demandes,

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

— condamné solidairement la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] à verser à M. [R] [V] et Mme [L] [W] ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] aux dépens.

Par déclaration du 4 juin 2024, la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions n° 2 notifiées le 4 octobre 2024, la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] demandent à la cour, au visa des articles 1 §1 du Premier Protocole Additionnel à la Convention européenne des droits de l’Homme, des articles 544, 545, 701 al. 1er, 1231-7 al. 1er et 1240 du code civil, ainsi que des articles 835, 138 et suivants, 139 al. 2 et 145 du code de procédure civile, de :

— les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 1er avril 2021 [en réalité le 15 mai 2024] par le président du tribunal judiciaire de Dijon,

Statuant à nouveau,

Sur la demande d’expertise quant à la propriété de l’entrée charretière sise au [Adresse 2] (contenance de la parcelle DX [Cadastre 17]),

— ordonner la désignation de tel expert géomètre qu’il plaira pour déterminer les limites entre les parcelles leur appartenant et la parcelle appartenant aux consorts [V]-[W], après analyse des titres de propriété, des contenances y indiquées et des éléments afférents à la création du lotissement,

Sur la demande de démolition du mur réalisé par les consorts [V]-[W] devant le portail de la SARL [T] et l’autorisation de passage sur la parcelle DX [Cadastre 17],

— condamner les consorts [V]-[W] à démolir le mur réalisé devant le portail de la SARL [T] empêchant l’accès au lotissement tel que prévu par l’arrêté de non opposition à déclaration préalable du 04/10/2018,

— autoriser le passage sur la parcelle DX [Cadastre 17] pour accéder aux autres parcelles du lotissement,

Sur le rétablissement des limites et la suppression des empiétements sous astreinte,

— ordonner le rétablissement des limites entre les parcelles appartenant à la SARL [T] et celles des consorts [V]-[W], dans le délai de quinze jours à compter de la date de l’ordonnance à venir,

— assortir cette obligation d’une astreinte provisoire d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la date de la décision à intervenir,

Sur la demande d’arrachage des arbres situés sur le tracé de la servitude en tréfonds des eaux usées sous astreinte,

— ordonner à M. [V] et Mme [W] d’arracher les arbres situés sur toutes les longueurs des servitudes, sans délai,

Et à cette occasion,

— autoriser la SARL [T] à faire intervenir une entreprise spécialisée pour contrôler l’intégrité des conduites d’eaux usées,

— dire qu’en cas de dégâts occasionnés et constatés par huissier, les frais de réparation des conduites ainsi que le remboursement du coût de l’intervention seront mis à la charge de M. [V] et Mme [W],

— assortir cette obligation d’une astreinte provisoire d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la date de la décision à intervenir,

Sur la demande de communication sous astreinte de l’entier dossier de déclaration préalable pour la création de la piscine et aménagements extérieurs, ainsi que l’autorisation d’urbanisme y afférente,

— ordonner à M. [V] et Mme [W] de communiquer à la SARL [T] l’entier dossier de déclaration préalable pour la création de la piscine et aménagements extérieurs, ainsi que l’autorisation d’urbanisme y afférente,

— assortir cette obligation d’une astreinte provisoire d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la date de la décision à intervenir,

Sur l’autorisation d’accéder à la parcelle DX [Cadastre 18],

— autoriser les époux [T], à titre provisoire, à se rendre sur leur parcelle DX [Cadastre 18] qui est enclavée,

— ordonner aux consorts [V]-[W] de fournir un passage et le cas échéant, la clé du portail pour l’exercice de la servitude de passage,

Sur les demandes de condamnation des consorts [V]-[W] à titre de provision,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [W] à régler à la SARL [T] une provision d’un montant de 9 376 euros TTC à titre d’indemnisation pour le trouble de voisinage subi, outre intérêts au taux légal à compter du 5 août 2021, les intérêts échus au 6 août 2022 étant capitalisés à cette date et aux échéances annuelles ultérieures pour produire eux-mêmes intérêts,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [W] à régler à la SARL [T] une provision d’un montant de 2 211,60 euros TTC en remboursement du coût d’intervention du géomètre-expert pour le rétablissement des limites, outre intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2021, les intérêts échus au 6 novembre 2022 étant capitalisés à cette date et aux échéances annuelles ultérieures pour produire eux-mêmes intérêts,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [W] à régler à la SARL [T] une provision d’un montant de 561,29 euros TTC en remboursement du coût d’intervention de l’huissier de justice pour l’établissement des trois procès-verbaux du 28 mai 2019 et du 11 octobre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2021, les intérêts échus au 6 novembre 2022 étant capitalisés à cette date et aux échéances annuelles ultérieures pour produire eux-mêmes intérêts,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [W] à régler à la SARL [T] une provision d’un montant de 260 000 euros au titre de la perte de chance de vendre sa parcelle au prix de 480 000 euros,

A titre subsidiaire sur la demande d’expertise judiciaire,

— ordonner une expertise, désigner tel expert géomètre qu’il plaira pour y procéder, avec pour mission celle décrite dans les conclusions,

En tout état de cause,

— débouter M. [V] et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [W] à verser à la SARL [T] la somme de 4 000 euros et à M. et Mme [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions n°2 notifiées le 12 octobre 2024, M. [R] [V] et Mme [L] [W] demandent à la cour, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, ainsi que des articles 692, 693, 694, 544 et 545 du code civil, de :

— déclarer recevable en la forme mais mal fondé l’appel de la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] à l’encontre de l’ordonnance rendue le 15 mai 2024 par le président du tribunal judiciaire de Dijon,

En conséquence,

— débouter la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 15 mai 2024 dont appel, rendue par le président du tribunal judiciaire de Dijon,

Y ajoutant,

— condamner solidairement la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] à leur verser la somme de 6 395,28 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée par une ordonnance du 15 octobre 2024.

MOTIFS

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes de la SARL [T] et des époux [T]

Sur la demande d’expertise quant à la propriété de l’entrée charretière sise au [Adresse 2] (et la contenance de la parcelle DX [Cadastre 17])

Les appelants contestent que les consorts [V]-[W] soient propriétaires de la surface de terrain constituant l’entrée 'en entonnoir’ entre leur portail et la voie publique.

Ils justifient leur demande d’expertise par des considérations tenant à l’historique du lotissement, en indiquant notamment :

— que l’autorisation de lotir et les permis de construire ont autorisé la création d’un accès unique pour tout le lotissement, qui devait être situé sur la parcelle DX [Cadastre 14],

— que, les époux [Z] ayant refusé en 2006 l’accès à leur propriété par l’entrée commune du lotissement prévue sur ladite parcelle, souhaitant passer par l’entrée unique existante avant la division, un accès au lotissement en DX [Cadastre 17] a été créé, et que deux portails ont été posés, l’un menant à la parcelle [Cadastre 17] et l’autre menant au reste du lotissement,

— que le 4 octobre 2018, la mairie de [Localité 5] a rendu un arrêté de non opposition à la demande de M. [Z] portant sur la 'suppression de l’accès par l’entrée charretière prévue sur la parcelle DX [Cadastre 14] Accès direct par DX [Cadastre 17] sur rue',

— que depuis lors, l’accès au lotissement doit se faire par la parcelle DX [Cadastre 17] et non par la parcelle DX [Cadastre 14], l’accès par l’entrée charretière prévue sur celle-ci étant supprimé,

— qu’ils ont déposé en 2021 une déclaration préalable pour la 'création d’une entrée charretière’ sur un 'terrain sis à [Adresse 3]' et que cette demande a fait l’objet d’un arrêté d’opposition à déclaration préalable 'considérant que le gestionnaire de voirie limite le nombre d’accès en entrée de ville et refuse ce nouvel accès',

— qu’une seule entrée charretière pour les trois bâtiments collectifs désormais projetés se situe en DX [Cadastre 25].

Ils invoquent en outre des arguments tirés de la contenance de la parcelle DX [Cadastre 17]. Ils soutiennent en effet que les actes de vente de 2006 et de 2011 visaient une superficie de 1 649 m², qui correspond au calcul, avec l’outil 'mesurer’ du cadastre, de la surface approximative de la parcelle sans le dégagement 'en entonnoir'.

Ils soutiennent ainsi que le géomètre expert a commis une erreur d’appréciation lors de l’établissement du bornage de reconnaissance de limites du 4 octobre 2021, et que la SARL [T] est bien fondée à faire constater contradictoirement cette erreur d’appréciation pour rétablir ses droits.

Il convient toutefois de relever que le plan de division dressé le 8 octobre 2001 par la SCP Janin-Schenirer, géomètre expert, matérialisait bien une bande de terrain étroite se terminant 'en entonnoir', comme constituant une partie intégrante de la parcelle DX [Cadastre 17].

Les appelants ne justifient pas que cette parcelle DX [Cadastre 17] aurait fait l’objet ultérieurement d’une nouvelle division pour créer une parcelle distincte à son extrémité Nord (partie 'en entonnoir’ jouxtant la [Adresse 34]).

Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite ainsi que le plan de rétablissement de limite établis le 4 octobre 2021 par M. [N], géomètre-expert, ne comportent sur ce point aucune modification par rapport au plan de division de 2001, sur la base duquel ils ont été établis, étant rappelé que, ainsi que précisé à l’article 5 du procès-verbal, les parties aux opérations de bornage ' et notamment la SARL [T] ' ont reconnu les limites de propriété objet de cet acte.

Les développements afférents à l’historique du lotissement sont en outre inopérants à ce stade de la discussion, dès lors qu’ils se rapportent à des questions de passage et d’autorisations d’urbanisme, et non de propriété du sol.

En conséquence, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que le juge des référés a considéré que la SARL [T] et les époux [T] ne justifiaient d’aucun motif légitime pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise quant à la propriété de l’entrée charretière sise au 109 bis [désormais 111 bis] [Adresse 34].

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de démolition du mur réalisé par les consorts [V]-[W] et d’autorisation de passage sur la parcelle DX [Cadastre 17]

La SARL [T] et les époux [T] concluent, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, à la condamnation des consorts [V]-[W] à démolir le mur réalisé devant son portail (construit à la limite entre sa parcelle DX [Cadastre 15] et l’extrémité Nord-Est de la parcelle DX [Cadastre 17] des intimés), et à autoriser le passage sur la parcelle DX [Cadastre 17] pour accéder aux autres parcelles du lotissement.

Les appelants font valoir que le portail posé par la SARL [T] après le refus de M. [Z] concernant l’accès via la parcelle DX [Cadastre 14] existe depuis au moins 2010, soit antérieurement à l’acquisition de la parcelle DX [Cadastre 17] par les consorts [V]-[W], qui avaient donc parfaitement connaissance de la configuration des lieux.

Ils soutiennent que, compte tenu de l’existence du lotissement dont fait partie la parcelle DX [Cadastre 17] et de l’accès unique par cette parcelle, la SARL [T] peut à bon droit se prévaloir de l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille grevant la parcelle DX [Cadastre 17], pour lui permettre d’accéder à ses parcelles DX [Cadastre 15] et [Cadastre 19].

Ils invoquent l’arrêté de non opposition à déclaration préalable délivré par la mairie de [Localité 5] le 4 octobre 2018, qui a supprimé l’entrée charretière en DX [Cadastre 14] pour la déplacer en DX [Cadastre 17], et soutiennent que l’impossibilité d’accéder à ses parcelles par la seule entrée autorisée par l’autorité administrative cause une atteinte au droit de propriété de la SARL [T] et constitue un trouble manifestement illicite, ses parcelles se retrouvant enclavées juridiquement depuis l’arrêté d’opposition à déclaration préalable lui faisant interdiction de passer en DX [Cadastre 14] depuis fin 2018.

Il n’appartient pas à la cour, disposant des pouvoirs du juge des référés, de se prononcer sur l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille telle qu’alléguée par les appelants.

La demande présentée par la SARL [T] n’est ainsi susceptible de prospérer que par la démonstration d’un trouble manifestement illicite, pouvant être caractérisé en cas d’impossibilité pour elle ou pour les occupants de son chef d’accéder à ses parcelles.

Or, les consorts [V]-[W] contestent la lecture faite par les appelants de la déclaration préalable déposée par M. [Z] le 3 septembre 2018, soutenant que celle-ci ne concernait que l’accès à la parcelle DX [Cadastre 17], et non l’accès au tènement de la SARL [T] par l’entrée charretière existante en DX [Cadastre 24], dont la suppression n’aurait pu être faite sans une demande de son propriétaire.

De même s’agissant de l’arrêté d’opposition à déclaration préalable déposée par la SARL [T] en 2021, les intimés font valoir que celle-ci portait sur la création d’une nouvelle entrée charretière, en plus de celle desservant déjà le lotissement.

Ainsi, l’existence d’une impossibilité juridique pour la SARL [T] d’accéder à ses parcelles est sujette à discussion, étant précisé que, d’un point de vue matériel, les photographies produites par les consorts [V]-[W] et le procès-verbal de constat établi à leur demande le 22 juillet 2024 attestent de l’existence de deux accès du lotissement vers la [Adresse 34], au niveau des parcelles DX [Cadastre 25] et DX [Cadastre 26].

En outre, les intimés versent aux débats un plan du nouveau projet immobilier prévu sur le tènement de la SARL [T] (construction de trois immeubles collectifs), dont ils indiquent sans être contredits que le permis de construire a été accepté par la ville de [Localité 5], prévoyant trois accès piétons mais également un accès au parking via la parcelle DX [Cadastre 25].

En conséquence, l’ordonnance entreprise mérite confirmation en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de démolition du mur et d’autorisation de passage sur la parcelle DX [Cadastre 17].

Sur la demande de rétablissement des limites et de suppression des empiétements

Les appelants font valoir que les travaux réalisés par les consorts [V]-[W] n’ont pas totalement supprimé les empiétements sur les parcelles appartenant à la SARL [T], ainsi qu’en atteste le constat d’huissier du 30 novembre 2021.

Un empiétement sur la propriété d’autrui peut caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, à charge pour la partie qui l’allègue de le démontrer avec une évidence suffisante.

S’agissant du mur entre les repères R1 et R2, le géomètre expert n’a relevé dans son procès-verbal du 4 octobre 2021 aucun empiétement sur la propriété [T]. En conséquence, le constat de ce qu’aucun travaux n’ont été entrepris au 31 novembre 2021 concernant la semelle de béton formant les fondations de l’ouvrage est inopérant.

Au surplus, contrairement aux affirmations des appelants, la réalité d’un empiétement n’a pas plus été constatée lors du transport sur les lieux.

S’agissant de la seule présence sur le fonds [T], entre les repères R2 et R3, de graviers en provenance du terrain voisin telle que relevée par Maître [U], elle ne constitue pas un empiétement justifiant des travaux de rétablissement des limites entre les propriétés, ainsi que sollicité.

En ce qui concerne le muret situé entre les repères R3 et R4, il n’est pas contesté qu’il est implanté sur le fonds [T] sur une longueur d’environ 5,50 mètres, à une distance de 34 à 40 cm de la limite séparative selon le procès-verbal de constat du 30 novembre 2021.

Les consorts [V]-[W] font toutefois valoir non seulement qu’ils n’ont pas édifié ce muret, mais que celui-ci fait partie de l’ensemble de la construction vendue par la SARL [T] elle-même aux époux [Z] le 16 février 2016.

Il ressort en outre du rapprochement des photographies insérées dans les procès-verbaux de constat du 30 novembre 2021 et du 22 juillet 2024, que la construction litigieuse constitue un décrochement en forme de U sur un muret implanté en soutien des terres du fonds [T] en parcelle DX [Cadastre 16].

Dans ces conditions, l’empiétement réalisé par le muret en question ne peut être considéré comme constituant un trouble manifestement illicite au préjudice de la SARL [T], justifiant sa destruction sous astreinte à la charge des consorts [V]-[W].

L’ordonnance critiquée mérite donc confirmation en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé du chef des demandes de rétablissement des limites et de suppression des empiétements.

Sur la demande d’arrachage des arbres

Les appelants font valoir que les consorts [V]-[W] n’ont pas respecté la servitude de passage en tréfonds d’une canalisation d’eaux usées grevant les parcelles DX [Cadastre 16] et DX [Cadastre 17] au Sud et à l’Est au profit des parcelles DX [Cadastre 13], DX [Cadastre 14] et DX [Cadastre 18], en plantant des arbres sur le tracé de cette servitude, dont les racines peuvent endommager les canalisations, justifiant ainsi leur arrachage.

Les intimés déclarent qu’aucune servitude de tréfonds n’avait été constituée lors de la vente au bénéfice des époux [Z] en 2006, mais qu’ils ont fait rétablir la réalité de la situation dans leur acte d’acquisition en 2019 en créant une servitude de tréfonds à l’Est au profit des parcelles de la SARL [T] DX [Cadastre 13] et [Cadastre 14], pour être conformes juridiquement à la réalité. Ils soutiennent toutefois que la haie existante à ce jour est implantée largement en dehors de l’assiette de cette servitude de tréfonds.

L’acte authentique de vente entre la SARL [T] et les époux [Z] établi par Maître [M] le 16 février 2006 porte mention, dans son paragraphe intitulé 'rappel de servitudes', de l’existence de plusieurs servitudes de tréfonds, portant sur :

— le passage d’une canalisation d’eau potable, s’exerçant sur les parcelles DX [Cadastre 11] et DX [Cadastre 12] au profit de la parcelle DX [Cadastre 10], en vertu d’un acte notarié du 15 octobre 2001,

— le passage de canalisations d’eau usées, d’électricité, de gaz et de téléphone, s’exerçant sur les parcelles DX [Cadastre 9] et [Cadastre 11] au profit de la parcelle DX [Cadastre 10], en vertu d’un acte notarié du 15 octobre 2001,

— le passage de canalisations d’eau et d’égout, s’exerçant sur la parcelle DX [Cadastre 1] au profit de la parcelle DX [Cadastre 29] (cadastrée par la suite DX [Cadastre 7], de laquelle est issue la parcelle DX [Cadastre 12] puis DX [Cadastre 17]), en vertu d’un acte notarié du 14 février 1980,

— le passage d’une canalisation d’eau potable (servitude d’aqueduc) s’exerçant sur la parcelle DX [Cadastre 7] (de laquelle est issue la parcelle DX [Cadastre 10] puis DX [Cadastre 17]) au profit de la parcelle DX [Cadastre 8], en vertu d’un acte notarié du 30 mars 1989.

Ces servitudes portent sur des canalisations d’eau potable et/ou s’exercent sur des fonds servants autres que l’actuelle parcelle DX [Cadastre 17], confortant l’argumentation des consorts [V]-[W], aux termes de laquelle l’acte d’acquisition de leurs auteurs ne visait pas la servitude de passage de canalisation des eaux usées revendiquée par les appelants.

L’acte de vente entre les époux [Z] et les consorts [V]-[W] établi par Maître [O] le 10 mai 2019, après avoir rappelé les servitudes susvisées, mentionne que la copie authentique de l’acte de vente du 16 février 2006 ne comporte aucun plan de servitudes.

Maître [O] précise avoir demandé à Maître [M] l’ensemble des annexes et notamment les plans de servitudes annexés à l’acte de vente du 16 février 2006, et précise que par courrier du 26 mars 2019, Maître [M] a transmis 'le courrier et le plan ci-annexé'.

Ledit plan correspond selon les appelants au plan de division dressé le 8 octobre 2001 par la SCP Janin-Schenirer ; il matérialise le long des limites Sud et Est de la parcelle DX [Cadastre 17] une 'servitude de passage en tréfonds d’une canalisation d’eaux usées au profit des parcelles DX [Cadastre 13] et [Cadastre 14] ['et [Cadastre 18]' selon ajout manuscrit], grevant les parcelles DX [Cadastre 16] et [Cadastre 17]'.

Or, dès lors que les consorts [V]-[W] font valoir qu’un plan de division ' qui en l’espèce ne rappelle pas les servitudes expressément visées dans leur acte authentique d’acquisition mais en matérialise d’autres ' n’a pas vocation à définir les servitudes qui grèvent un bien, il existe une contestation sérieuse quant à l’existence et à l’assiette de la servitude revendiquée par la SARL [T] et les époux [T], dont l’examen excède les pouvoirs de la juridiction des référés.

Dans ces conditions, la présence d’arbres implantés notamment le long de la limite Sud de la parcelle DX [Cadastre 17] ne saurait constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

L’ordonnance dont appel sera ainsi confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande d’autorisation d’accéder à la parcelle DX [Cadastre 18]

Les époux [T] sollicitent l’autorisation, à titre provisoire, de se rendre sur leur parcelle DX [Cadastre 18] qui est enclavée, en précisant vouloir y installer un regard et vérifier leur installation. Ils s’estiment en conséquence fondés à réclamer aux consorts [V]-[W] qu’ils fournissent un passage et le cas échéant, la clé du portail pour l’exercice de la servitude de passage.

Ils font observer que l’acte de vente des consorts [V]-[W] fait état de l’enclavement de la parcelle DX [Cadastre 18], laquelle est destinée à recueillir la canalisation d’eaux usées passant au Sud de la propriété des consorts [V]-[W], ainsi que de ses conséquences éventuelles en termes de droit de passage.

S’il est constant que la parcelle DX [Cadastre 18], située à l’angle Sud-Ouest de la parcelle DX [Cadastre 17], est enclavée au sens de l’article 682 du code civil, il est également établi que sa surface, qui ne supporte actuellement aucune construction ni équipement, est limitée à 4 m2 environ, de sorte qu’elle n’est susceptible de nécessiter un accès au bénéfice des époux [T] que de manière ponctuelle, et pour un motif spécifique.

Or, dès lors qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’existence d’une servitude de tréfonds en limite Sud de la parcelle DX [Cadastre 17] et au passage de canalisations à cet endroit, M. et Mme [T] ne sont pas fondés à réclamer, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, un accès à leur parcelle DX [Cadastre 18] pour y installer un regard.

L’ordonnance du 15 mais 2024 sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Les appelants sollicitent la communication par les consorts [V]-[W] de l’entier dossier de déclaration préalable pour la création de leur piscine et aménagements extérieurs, ainsi que l’autorisation d’urbanisme y afférente.

Ils déclarent qu’en raison du passage des camions lors de la construction de la piscine et de la plantation des arbres qui sont à proximité de la canalisation, celle-ci a pu être fragilisée voire abîmée, ce qui constitue un trouble de voisinage, d’autant plus s’il s’avère, au regard du dossier de déclaration préalable déposé à la mairie, que la piscine est raccordée à la canalisation d’eaux usées appartenant aux époux [T], et ce, sans autorisation.

Comme indiqué ci-dessus, il existe une discussion entre les parties relative à l’existence de la servitude de tréfonds revendiquée par la SARL [T] et les époux [T], qui ne saurait être arbitrée par la présente juridiction, exerçant les pouvoirs du juge des référés.

En outre, même en tenant pour acquis l’existence de cette servitude de tréfonds ainsi que la présence d’une canalisation d’évacuation des eaux usées en limite Sud de la parcelle DX [Cadastre 17], la piscine construite par les consorts [V]-[W] se situe à plusieurs mètres de distance de l’assiette de la servitude revendiquée.

Enfin, les époux [T] et la SARL [T] ne produisent aucun justificatif de nature à accréditer leurs allégations, aux termes desquelles la piscine serait raccordée à la canalisation d’eaux usées leur appartenant.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise sur ce point.

Sur les demandes de condamnation des consorts [V]-[W] à titre de provision

— Sur l’abattage des arbres (haie en bordure de DX [Cadastre 19] et DX [Cadastre 16] et bosquet sur la parcelle DX [Cadastre 16]) :

Les appelants font valoir que les troncs de leur haie de cyprès sont à nu du côté de la parcelle DX [Cadastre 17], les branches ayant été coupées à l’initiative des consorts [V]-[W] au-delà de la limite séparative, ce qui, à terme, entraîne la maladie des arbres qui doivent être abattus.

Ils indiquent par ailleurs qu’au moins quatre arbres qui se trouvaient sur la parcelle DX [Cadastre 16] de la SARL [T] ont été coupés par la société missionnée par les intimés.

Il n’est toutefois pas établi que la haie de cyprès litigieuse respectait la distance réglementaire de 2 m en retrait de la limite de la parcelle des appelants ' ce que les intimés contestent ', ni que l’élagage des arbres aurait entraîné leur dépérissement.

De même, les consorts [V]-[W] nient être à l’origine de l’abattage de quatre arbres présents sur la parcelle DX [Cadastre 16], indiquant que cette parcelle comportait une haie de lauriers roses et quelques cyprès abattus par M. [T] lui-même en 2020.

Ainsi, la demande de provision se heurtant à l’existence d’une contestation sérieuse, c’est à juste titre que le premier juge l’a rejetée.

— Sur le remboursement des honoraires du géomètre expert :

La SARL [T] sollicite, à titre de provision, le paiement des honoraires du géomètre expert, soutenant que les consorts [V]-[W] ont commis une faute en ne respectant pas les limites de propriété, et qu’elle a été contrainte d’avancer le coût de cette intervention en raison de leur refus de régler la moitié des honoraires.

Le juge des référés a toutefois justement relevé qu’il résulte de la convocation aux opérations de bornage ' lesquelles concernent également d’autres propriétés voisines ' que le coût sera pris en charge par la SARL [T], constituant ainsi une contestation sérieuse sur l’obligation des consorts [V]-[W].

— Sur le remboursement des frais d’huissier :

La SARL [T] conclut à la condamnation des intimés au paiement d’une provision correspondant au coût des trois procès-verbaux qu’elle a fait établir courant 2019 et 2021 pour faire valoir ses droits.

Dans la mesure où elle est déboutée, dans le cadre de la présente instance, de l’ensemble de ses demandes en lien avec les constats effectués, il existe cependant une contestation sérieuse quant à l’obligation des intimés de prendre en charge ces frais, lesquels relèveraient en tout état de cause des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’indemnisation de la perte d’une chance de vendre la parcelle DX [Cadastre 19] :

La SARL [T] fait valoir que, suite à la construction d’un mur par les consorts [V]-[W] devant le portail de sa parcelle DX [Cadastre 15], faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage dont bénéficie son fonds, elle n’a pas pu finaliser la vente de sa parcelle bâtie cadastrée DX [Cadastre 19], pour laquelle elle avait trouvé un acquéreur au prix de 480 000 euros. Elle précise avoir finalement signé un compromis de vente de ses terrains moyennant un prix de 440 euros/m2, soit un prix de vente de 220 000 euros pour les parcelles DX [Cadastre 16] et DX [Cadastre 19].

Toutefois, indépendamment des critiques élevées par les consorts [V]-[W] quant à la pertinence des justificatifs produits par la SARL [T] pour établir la réalité de son préjudice, il convient de rappeler que la décision entreprise a été confirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande de démolition du mur litigieux, rendant de ce fait sérieusement contestable l’obligation des consorts [V]-[W] de ce chef.

L’ordonnance dont appel sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la SARL [T] de sa demande de provision au titre de l’indemnisation de la perte de chance de vendre la parcelle DX [Cadastre 19] à un prix plus élevé.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

La SARL [T] ainsi que M. et Mme [T] sollicitent, dans le cas où la cour estimerait qu’elle ne dispose pas d’éléments suffisants pour prendre sa décision, l’organisation d’une expertise judiciaire aux fins de constater contradictoirement les faits reprochés aux consorts [V]-[W] et d’évaluer le coût des réparations et remises en état des biens leur appartenant.

Pour l’ensemble des motifs développés ci-dessus quant aux demandes principales, les appelants ne justifient toutefois pas d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

C’est par conséquent par de justes motifs, que la cour adopte, que le juge des référés a rejeté la demande présentée à ce titre par les appelants.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [V]-[W]

Les intimés indiquent avoir dû engager diverses dépenses du fait de la SARL [T] et des époux [T], à savoir :

— la somme de 169,30 euros pour l’achat de deux brise-vues destinés à cacher les poubelles volontairement empilées par la SARL [T] en limite de propriété et entraînant un trouble anormal de voisinage évident,

— la somme totale de 312,94 euros pour la réparation du mur limitrophe volontairement cassé par la SARL [T] afin d’imposer un portail d’accès,

— la somme totale de 1 353,69 euros pour les frais d’huissier engagés afin de faire constater les détériorations effectives et de lutter contre des accusations infondées,

— la somme de 2 849 euros, selon devis MB Paysage, pour la réparation de la clôture dégradée volontairement le 1er février 2024.

Les deux photographies produites par les consorts [V]-[W] ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise devant le juge des référés l’existence du trouble anormal de voisinage qu’ils invoquent, de sorte que leur demande se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse.

Il en va de même s’agissant des frais de réparation du mur limitrophe engagés suite à l’implantation d’un portail d’accès par la SARL [T], dès lors que la cour n’avait pas à se prononcer sur le bien fondé du droit de passage revendiqué par cette dernière.

En ce qui concerne les frais de réparation de la clôture, il ressort bien du procès-verbal de constat du 1er février 2024 que la SARL [T] a creusé la terre du côté de son terrain au niveau de la semelle des fondations de plusieurs piquets, et ce afin, selon ses indications, de faire constater la persistance des empiétements. Il n’est en revanche pas établi, alors que la SARL [T] soutient avoir rebouché les trous une fois les constatations faites, que cette opération aurait endommagé la clôture au point de justifier son remplacement.

En conséquence, ces demandes de provision des consorts [V]-[W] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses justifiant qu’il n’y soit pas fait droit.

Il en va de même s’agissant des frais de constat d’huissier, compte tenu du rejet des demandes provisionnelles en lien avec les constats effectués, et alors que ces frais relèvent en tout état de cause des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné solidairement la SARL [T] ainsi que M. et Mme [T] à verser la somme de 4 684,43 euros à M. [V] et Mme [W] à titre de provision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL [T] ainsi que les époux [T], qui succombent en l’essentiel de leurs demandes et recours, seront tenus in solidum aux dépens de première instance et

d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance dont appel mérite confirmation en ce qu’elle a statué sur les frais non compris dans les dépens exposés en première instance par les consorts [V]-[W], sauf à préciser que cette condamnation est prononcée in solidum à l’encontre de la SARL [T] et des époux [T].

L’équité commande en outre d’allouer aux consorts [V]-[W] une somme supplémentaire de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné solidairement la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] à verser à M. [R] [V] et Mme [L] [W] la somme de 4 684,93 euros à titre de provision,

Précise que la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] sont tenus in solidum aux dépens de première instance et à la condamnation prononcée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée et ajoutant,

Déboute M. [R] [V] et Mme [L] [W] de leur demande de provision,

Condamne in solidum la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne in solidum la SARL [T], M. [A] [T] et Mme [C] [T] à verser à M. [R] [V] et Mme [L] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président