COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 21/06/2007

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N° RG : 06/01089

Jugement (N° 2005/810)

rendu le 20 Janvier 2006

par le Tribunal d’Instance de DOUAI

REF : LB/VD

APPELANTE

Madame Z X

née le XXX à XXX

Demeurant

XXX

XXX

représentée par la SCP CONGOS-VANDENDAELE, avoués à la Cour

assistée de M^e BUFQUIN, avocat au barreau de DOUAI

INTIMÉE

S.A. NOREVIE

Ayant son siège social

L’esplanade – Centre Tertiaire de l’Arsenal – XXX

XXX

représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour

assistée de M^e Martine STACHEL, avocat au barreau de DOUAI

DÉBATS à l’audience publique du 10 Mai 2007, tenue par Madame BERTHIER magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame A, adjointe administrative, assermentée, faisant fonction

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Madame C, Présidente de chambre

Madame BERTHIER, Conseillère

Monsieur KLAAS, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2007 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame C, Présidente et Madame A, adjointe administrative, assermentée, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 mai 2007

Sur le rapport de Madame BERTHIER, Conseillère.

Madame Z X est locataire d’un appartement sis à XXX, appartement 73, donné à bail par la société NOREVIE.

Soutenant qu’elle subit un certain nombre de désagréments liés notamment au voisinage et à la présence d’antennes de téléphonie mobile, Madame X a saisi le tribunal de DOUAI par déclaration au greffe déposée le 2 août 2005 aux fins de voir condamner son bailleur à lui verser des dommages et intérêts et à 'régler tous les problèmes'.

Par jugement du 20 janvier 2006, ce tribunal a rejeté l’ensemble des demandes et a condamné Madame X à verser à la société NOREVIE la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles.

Madame X a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 21 février 2006.

Par conclusions signifiées le 21 juin 2006, elle demande à la Cour 'mettre à néant le jugement’ et de :

— condamner la société NOREVIE à lui verser la somme de 7.600 € à titre de dommages et intérêts,

— annuler la disposition contractuelle relative à la prestation multiservices,

— condamner en conséquence la société NOREVIE à lui rembourser la somme de

187 €.

Elle soutient qu’elle est victime d’ 'agressions’ sur ses biens, de tapage nocturne, que les parties communes sont dégradées et que ses diverses démarches sont restées sans effet.

Elle invoque les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, du décret n°2002-12 du 30 janvier 2002, du décret n°2001-1371 du 28 décembre 2001 et de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et du citoyen ainsi que la théorie jurisprudentielle des troubles de voisinage.

Elle prétend que la société NOREVIE n’a pas fait toutes les diligences pour mettre un terme aux dégradations subies, pour les réduire ou les empêcher.

Elle soutient par ailleurs qu’elle n’a pas accepté la prestation multiservices proposée par le bailleur moyennant la somme de 11 € par mois et elle en sollicite le remboursement à compter du 1^er janvier 2005 (11 € x 17 mois).

Par conclusions signifiées le 20 septembre 2006, la société NOREVIE demande à la Cour de confirmer le jugement et, formant appel incident, de condamner Madame X à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Elle soutient que l’appelante ne démontre par aucune pièce le manquement du bailleur à ses obligations, que celui-ci ne saurait être responsable des actes de délinquance ou d’incivisme de tiers et que le lien de causalité entre les préjudices dont elle se plaint et le comportement de la société NOREVIE n’est pas établi. Elle souligne qu’elle a accompli de nombreux efforts et investissements pour améliorer la vie de ses locataires, notamment en ce qui concerne le chauffage, et qu’une étude a révélé la satisfaction de ceux-ci. Elle soutient qu’elle satisfait aux exigences du décret relatif au gardiennage et fait observer par ailleurs que le bâtiment où réside Madame X ne comporte pas d’antenne de téléphonie mobile et qu’aucune étude scientifique n’en a révélé la nocivité. Enfin, elle fait valoir que le contrat multiservices relève d’un accord collectif et que la locataire ne peut s’y soustraire.

Elle prétend que sa réputation est ternie par l’action de Madame X alors même qu’elle produit tous les efforts tendant à améliorer les conditions de vie des locataires dans les quartiers dits sensibles.

SUR CE :

Attendu qu’aux termes de l’article 6 b, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

Attendu que la seule limite à l’obligation du bailleur d’assurer la tranquillité des lieux est posée par l’article 1725 du Code Civil qui énonce que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ;

Qu’il en résulte que le bailleur doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour que le locataire ne soit pas gêné par d’autres personnes, à moins qu’il ne s’agisse de tiers et qu’ils se rendent coupables de voies de fait ; qu’en conséquence, il doit répondre de ses autres locataires qui ne sont pas des tiers ;

Attendu que Madame X invoque dans ses écritures les désordres et nuisances suivants : boîtes aux lettres forcées, vitres et miroirs cassés, feu dans le local poubelle, déjections animales dans les parties communes, dégradations sur les véhicules, encombrement des parties communes par des détritus ou mobylettes, bruits nocturnes ;

Qu’elle produit un grand nombre de courriers et plaintes qu’elle a adressés à diverses autorités administratives (ministre, préfet, maire) et judiciaires (procureur, police) pour se plaindre plus particulièrement de faits de délinquance et notamment de trafic de stupéfiants au sein ou dans les environs de la résidence ;

Que ces faits, pour intolérables et insécurisants qu’ils soient, ne relèvent pas de la responsabilité du bailleur qui n’est pas tenu des agissements de tiers ; or que Madame X ne démontre pas (par ses simples allégations), être troublée dans la jouissance de son logement par le fait d’autres locataires à ce titre ;

Attendu que les plaintes qu’elle a adressées directement au bailleur sont quant à elles peu nombreuses et assez anciennes (1990 : problème d’utilisation de la machine à laver, 2000 : plainte quant aux agissements d’une bande de 'squatters',

2001 : demande d’action de prévention des actes de vandalisme durant les fêtes de fin d’année (réveillons) ;

Qu’une plainte (non datée) adressée par cinq locataires au procureur général et des attestations d’autres locataires, font état de problèmes de chauffage, d’ascenseur, de propreté, de bruits ;

Or qu’il n’est pas discutable que la vie dans un ensemble immobilier collectif composé de 19 blocs soit 816 logements pour 3.900 habitants, soit 9 % des 44300 habitants de Douai (chiffres tirés de l’étude 'Vie sociale et citoyenne à la résidence Gayant’ -2002 – produite par la société NOREVIE) est de nature à engendrer un certain nombre de troubles de voisinage et de désagréments inhérents à toute vie en société ;

Que le bailleur ne saurait être condamné en raison du trouble apporté par les colocataires mais pour sa défaillance face au trouble, qui n’est pas démontrée en l’espèce ;

Qu’en effet, les courriers adressés par Madame X au secrétaire d’Etat au logement et au maire de Douai ne font pas état de l’inaction du bailleur (mais plutôt de la police, voire de la SPA s’agissant des animaux errants), au contraire, puisqu’elle y indique que la société NOREVIE entreprend des 'travaux importants’ (chauffage, carrelage..alors qu’elle-même préférerait la destruction des tours…) et elle signale que l’entretien et le ramassage des poubelles est fait chaque semaine mais que des 'garnements transportent toutes les vieilleries dans les massifs et arbustes…';

Attendu qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne peut être fait droit à la demande et le jugement sera confirmé ;

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Attendu que par ailleurs Madame X qui est atteinte d’un méningiome du sinus caverneux gauche (pièce 25) met en cause les antennes de téléphonie mobile présentes sur certains immeubles de la résidence (mais non le

sien) ; que le tribunal a justement rappelé qu’aucune étude scientifique ne permettait de révéler un risque pour la santé à ce jour ; que cela est d’ailleurs rappelé par la pièce 36 produite par Madame X ; que l’appelante ne saurait donc réclamer l’indemnisation d’un préjudice, non justifié, qui serait lié à la présence des dites antennes ;

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Attendu qu’il convient de relever, tout comme l’a fait le tribunal, que la société NOREVIE répond aux exigences du décret du 28 décembre 2001 relatif au gardiennage tel qu’il ressort de la lecture du courrier du directeur départementale de l’équipement du 1^er septembre 2003 qui souligne : 'j’ai pris bonne note de l’élargissement des missions de vos employés d’immeubles( …) Ces nouvelles dispositions prises par votre société répondent dorénavant aux exigences du décret gardien’ ;

Qu’au surplus, elle n’expose pas en quoi le non respect éventuel de ce décret serait de nature à lui cause un préjudice ;

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Attendu que Madame X conteste la mise en application du contrat multiservices proposé aux locataires par la société NOREVIE ; qu’il ressort du constat de Maître Y, huissier de justice, présent lors du Conseil de concertation locative du 8 décembre 2005, que plus de 65 % des locataires ont donné leur accord à ce contrat ;

Que cet accord collectif s’impose donc à Madame X en vertu des dispositions de l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui énonce que ces accords sont 'réputés applicables dès lors qu’ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires’ ;

Que Madame X est donc mal fondée à réclamer le remboursement de cette charge qu’elle ne peut contester ;

Que le jugement sera confirmé ;

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Attendu que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute et la société NOREVIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu que le tribunal a fait une exacte application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile qui sera confirmée ;

Attendu que l’indemnité procédurale au titre des frais irrépétibles d’appel sera, au vu de la situation économique de l’appelante, fixée à la somme de 200 € ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Déboute la société NOREVIE de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Madame X aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP LEVASSEUR CASTILLE, avoués,

La condamne à payer à la société NOREVIE la somme de 200 Euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La Greffière F.F., La Présidente,

M. A E. C