COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 18/09/2008

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N° MINUTE :

N° RG : 07/05783

Jugement (N° 06-444)

rendu le 05 Juillet 2007

par le Tribunal d’Instance de VALENCIENNES

REF : LB/MD

APPELANT

Monsieur B A

né le XXX à MAROC

Demeurant

XXX

XXX

représenté par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour

assisté de M^e GUERIN substituant M^e Bérengère LECAILLE, avocat au barreau de LILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/002/07/10104 du 23/10/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

INTIMÉE

Appelante incidente

Madame F-G Y née X

née le XXX à XXX

Demeurant

XXX

XXX

représentée par la SCP CONGOS-VANDENDAELE, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean THEVENOT, avocat au barreau de VALENCIENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/002/007/9480 du 09/10/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

DÉBATS à l’audience publique du 12 Juin 2008, tenue par Madame BERTHIER magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me C adjoint administratif faisant fonction

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Madame E, Président de chambre

Madame BERTHIER, Conseiller

Monsieur KLAAS, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2008 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame E, Président et M^me C, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 29 mai 2008

Sur le rapport de Madame BERTHIER, Conseiller.

Par acte du 1^er juillet 2004, Madame F-G X épouse Y a pris à bail un immeuble à usage d’habitation situé à XXX, propriété de Monsieur B A, moyennant un loyer mensuel de 700 euros et un dépôt de garantie de 1.400 euros.

Par lettre du 1^er octobre 2004, Madame Z a donné congé pour le 30 octobre 2004.

Soutenant que les lieux étaient inhabitables et qu’elle n’a pas pu entrer en leur possession, Madame Z a fait assigner Monsieur A devant le Tribunal d’Instance de VALENCIENNES, par exploit d’huissier du 15 février 2006.

Par jugement du 5 juillet 2007, le tribunal a déclaré Madame Z recevable à invoquer l’inexécution de ses obligations par le bailleur, prononcé en conséquence la résiliation du bail et ordonné une vérification d’écriture par le juge.

Monsieur A a interjeté appel du jugement par déclaration du 13 septembre 2007.

Par conclusions signifiées le 14 janvier 2008, il demande à la Cour d’infirmer le jugement, de constater que le bail a pris fin par l’effet du congé du 1^er octobre 2004 et de déclarer irrecevable la demande de résiliation. Subsidiairement, il sollicite la condamnation de Madame Z à lui payer la somme de 4.200 euros au titre des loyers échus. Au surplus il demande à la Cour de constater qu’une somme de 500 euros a été restituée au titre de la caution, de débouter Madame Z de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la demande de résiliation d’un contrat déjà résilié est irrecevable et subsidiairement, il sollicite le paiement des loyers jusqu’à la date de relocation de l’immeuble au 1^er avril 2005. Il prétend que le logement était parfaitement habitable et que Madame Z ne justifie pas de ce qu’elle allègue.

Il fait observer que Madame Z reconnaît dans ses écritures avoir perçu la somme de 500 euros qui ressort du reçu établi à la sortie des lieux et qu’elle conteste pourtant sa signature sur ce document, de façon contradictoire.

Par conclusions signifiées le 23 avril 2008, Madame Z demande à la Cour, à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déclarée recevable à invoquer l’inexécution par le bailleur de ses obligations, prononcé en conséquence la résiliation du bail et pour le surplus, formant appel incident, elle demande à la Cour de dire que la résiliation sera prononcée à effet du 1^er juillet 2004, de condamner Monsieur A à lui verser les sommes de :

* 1.400 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie

* 1.400 euros au titre du remboursement des loyers de juillet et août 2004

* 108,85 euros au titre du remboursement des frais engagés

* 176,17 euros en remboursement du trop perçu par Monsieur A des versements effectués par la Caisse d’Allocations Familiales au titre de l’allocation logement,

dont à déduire la restitution de 500 euros

soit la somme globale de 2.585,02 euros

* 1.500 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance

Au besoin, elle demande que la mesure de vérification d’écritures soit confirmée voire qu’une expertise soit ordonnée.

Subsidiairement, si la Cour devait déclarer Madame Y irrecevable ou mal fondée en sa demande de résiliation, elle sollicite la condamnation de Monsieur A à lui verser la somme de 1.400 euros au titre du solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2004, date de la mise en demeure outre la somme de 176,17 euros au titre du trop perçu par Monsieur A, et demande à la Cour de dire que sera déduite du compte la somme de 500 euros restituée par Monsieur A et de débouter celui-ci de ses demandes.

Elle soutient qu’elle devait entrer dans les lieux le 16 juillet 2004 mais que le bailleur a entrepris des travaux importants rendant les lieux inhabitables et que c’est dans ces conditions qu’elle a quitté les lieux et qu’elle souhaite être remboursée des loyers réglés d’avance et du dépôt de garantie. Elle précise qu’elle avait un besoin urgent d’un logement habitable puisqu’elle espérait alors obtenir la mainlevée du placement de trois de ses enfants.

Elle fait valoir qu’elle a bien reçu une somme de 500 euros de la part de Monsieur A mais uniquement comme 'prix de la tranquillité’ pour ce dernier et elle conteste avoir signé les reçus du 2 novembre 2004.

SUR CE

Attendu que par lettre du 1^er octobre 2004 Madame Y adressait à Monsieur A un 'préavis’ rédigé comme suit 'je vous informe par la présente que je quitte le logement situé XXX à Fresnes sur Escaut à partir du 31 octobre 2004. Je vous prie de bien vouloir me restituer la caution d’un montant de 1.400 euros';

Attendu qu’aucune des parties ne conteste l’effet du congé délivré par cette lettre, à effet du 30 octobre 2004, étant observé que Madame Y était bénéficiaire du revenu minimum d’insertion et se prévalait d’un préavis réduit d’un mois ;

Que Madame Y indique en effet dans ses écritures (page 3) que 'le sens de la lettre du 1^er octobre 2004 était de faire part à Monsieur A de ce que Madame Y ne se considérait plus comme locataire des lieux à compter du 31 octobre 2004 et qu’il y avait donc lieu à restitution de la caution versée';

Que par conséquent le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30 octobre 2004 ;

Que c’est donc à tort que le tribunal a prononcé la résiliation au 5 juillet 2007, date du jugement, alors même qu’il est constant que les relations contractuelles étaient achevées de longue date ; que le jugement sera réformé de ce chef ;

Qu’en réalité la demande de Madame Y qui tend à voir reconnaître que le logement était inhabitable et à obtenir le remboursement des loyers et le dépôt de garantie versés sans contrepartie, selon elle, s’analyse en une demande d’exception d’inexécution opposée au bailleur; qu’elle indique ainsi dans ses conclusions (page 4) 'l’intérêt [ pour elle] de voir aujourd’hui prononcer la résiliation pour non exécution de ces obligations par le bailleur est de pouvoir obtenir le remboursement des loyers qu’elle a versés d’avance lors de la signature';

Attendu qu’il ressort de la lettre du PACT du Hainaut-Centre d’Amélioration du Logement adressée au maire de la commune de Fresnes sur Escaut que le logement pris à bail est décrit comme étant inhabitable et présentant des risques pour les occupants (absence de chauffage, absence de production d’eau chaude, risque d’incendie du fait d’une électricité défaillante, absence d’aération, fuites en toiture, évier sur parpaings) ;

Que cette description est objective et s’y ajoutent les photographies, produites par l’intimée, d’un logement en travaux et inhabitable dont il n’est pas réellement contesté qu’elles aient été prises dans le logement en cause puisqu’il est simplement dit qu’elles ne refléteraient pas 'le véritable état du logement';

Qu’à cet égard, le bailleur produit une attestation de sa nouvelle locataire, entrée dans les lieux plus de cinq mois après le départ de Madame Z et qui de ce fait ne peut faire la preuve de l’état du logement au troisième trimestre 2004 ;

Qu’au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer que le logement était inhabitable durant le temps où Madame Z l’a pris à bail ; que le bailleur n’a donc pas respecté ses obligations de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que Madame Z est donc bien fondée à réclamer le remboursement des loyers versés à hauteur de 1.400 euros et le dépôt de garantie du même montant, étant observé que les loyers ont été payés d’avance suivant reçus des 25 juin, 1^er juillet et 15 juillet 2004, contrairement aux prévisions contractuelles ;

Attendu que Monsieur A se prévaut d’un reçu daté du 2 novembre 2004 rédigé comme suit :

'Quittance de remboursement sur la caution du loyer du 01.07.2004 au 31.10.2004.

Je soussignée Madame Z avoir reçu de Monsieur A la somme de cinq cent euros';

Qu’il prétend que ce document ferait obstacle à toute demande complémentaire de la part de son ancienne locataire ;

Que Madame Z ne conteste pas avoir reçu la somme de 500 euros de la part de Monsieur A et ce dans le cadre du bail, celui-ci souhaitant, selon elle, payer le 'prix la paix’ mais elle dénie la signature portée sur le document précité et le premier juge avait d’ailleurs ordonné une vérification d’écritures ;

Que quoi qu’il en soit, cet écrit ne stipule pas qu’un solde de tous comptes a été ainsi conclu entre les parties mais il vaut tout au plus quittance de reçu de la somme de 500 euros sur le dépôt de garantie ;

Que dès lors il est inutile de procéder à la vérification de la signature qui y est apposée et attribuée à Madame Y dès lors que celle-ci ne conteste pas avoir reçu la somme de 500 euros pour une cause liée au bail ;

Que cette somme sera déduite des sommes dues à Madame Y par le bailleur, à savoir 2.800 euros au titre du remboursement des loyers et du dépôt de garantie (1.400 + 1.400 euros) ;

Attendu que Madame Y réclame aussi le remboursement des frais d’installation du compteur électrique et d’eau, demande bien fondée au vu des motifs qui précèdent et des justificatifs produits, à hauteur de la somme de 15,34 euros au titre de l’abonnement EDF, frais rendus inutiles par l’impossibilité d’occuper le logement et de 93,51 euros au titre des frais de mise en place d’un compteur d’eau qui en tout état de cause ne peuvent être mis à la charge du locataire aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;

Que la demande de Madame Y est justifiée à hauteur de 108,85 euros ;

Attendu par ailleurs que Monsieur A a perçu l’allocation logement à hauteur de la somme de 1.576,17 euros ; que Madame Y réclame le remboursement de la somme de 176,17 euros au titre du trop perçu (1.576,17 euros – 1.400 euros) ; que cette somme correspondant à un droit ouvert à Madame Y et non au bailleur, il sera fait droit à la demande de ce chef ;

Attendu que Monsieur A doit par conséquent être condamné à verser à Madame Y la somme globale de 3.085,02 euros (2.800 euros + 108,85 euros + 176,17 euros) dont à déduire celle de 500 euros déjà remboursée, soit 2.585,02 euros ;

***

Attendu que Madame Y n’a pu occuper le logement pris à bail pour y loger sa famille nombreuse et ce alors même qu’elle se trouvait dans une situation matérielle et personnelle difficile (bénéficiaire du revenu minimum d’insertion, en instance de divorce) ; qu’un accompagnement social a dû d’ailleurs être mis en place pour assurer son relogement suivant la lettre du PACT du Hainaut précitée ; que ces éléments justifient qu’il soit fait droit à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de la somme 1.300 euros ; qu’elle ne justifie pas d’un préjudice de jouissance complémentaire à celui indemnisé par le remboursement des loyers, déjà obtenu ;

***

Attendu qu’il résulte des éléments qui précèdent que la procédure de Madame Y n’est pas abusive et Monsieur A sera débouté sa demande de dommages et intérêts ;

***

Attendu que Monsieur A qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré Madame Z recevable à invoquer l’inexécution par le bailleur, Monsieur A, de ses obligations,

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Constate que le bail a pris fin le 31 octobre 2004 par l’effet du congé délivré le 1^er octobre 2004,

Dit n’y avoir lieu à vérification d’écriture,

Evoquant,

Condamne Monsieur A à payer à Madame Z les sommes suivantes :

* 2.585,02 euros en remboursement des loyers, dépôt de garantie, frais et allocation logement

* 1.300 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Monsieur A aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le Greffier F.F Le Président

M. C E. E