XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 03/04/2014

***

N° MINUTE : 14/244

N° RG : 13/04266

Jugement (N° 13/02600)

rendu le 30 Mai 2013

par le Tribunal de Grande Instance de A

REF : CA/CF

APPELANTS

Monsieur D AC AD AE C

né le XXX à COLMAR

demeurant

XXX

59000 A

représenté et assisté par M^e V-Pierre CONGOS, avocat au barreau de DOUAI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle de 85 % numéro 59178/002/2013/007128 du 30 juillet 2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

Madame H I

née le XXX à A

demeurant

XXX

59800 A

représentée par M^e Bernard FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI

assistée de M^e Marie-Noëlle SCHINDLER, avocat au barreau de A

INTIMÉS

Monsieur L X

né le XXX à XXX

demeurant

XXX

59000 A

représenté et assisté par M^e B, avocat au barreau de A

Madame F G

née le XXX à VALENCIENNES

demeurant

XXX

59000 A

représentée et assistée par M^e Régis B, avocat au barreau de A

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

59000 A

représentée et assistée par M^e Régis B, avocat au barreau de A

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile ANDRE, Président de chambre

AD BARINCOU, Conseiller

Thomas SPATERI, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne DUFOSSE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Février 2014

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2014 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile ANDRE, Président, et Fabienne DUFOSSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2013

***

La XXX a acquis en 2006 un immeuble situé XXX à A issu de la division d’une propriété appartenant aux époux C-I, composée d’un bâtiment sur rue et d’un bâtiment sur cour relié par un bâtiment « en marteau».

En 1987, les époux C avaient vendu le bâtiment sur rue, la cour intérieure et une partie du bâtiment de liaison à des particuliers aux droits desquels se trouve aujourd’hui la SCI, dont les associés sont notamment L X et sa compagne G F. Ils sont demeurés propriétaires du surplus, H I étant nue-propriétaire à égalité avec D C qui est seul usufruitier.

L X, gérant de la SCI, a alerté D C et H I sur le mauvais état de leur immeuble et sur les risques de propagation à la partie appartenant à la SCI.

Saisi par H I, le juge des référés a désigné Monsieur Z en qualité d’expert par ordonnance du 28 février 2012 pour examiner les désordres affectant l’immeuble. L’expert a déposé son rapport le 12 mai 2012.

Autorisés à assigner à jour fixe par ordonnance du 13 mars 2013, la XXX, L X et G F ont fait assigner H I et D C devant le tribunal de grande instance de A aux fins d’obtenir la réalisation des travaux préconisés par l’expert sous astreinte, la condamnation en paiement des défendeurs à la somme de 36.059 euros, la désignation d’un expert aux frais des défendeurs pour vérifier la bonne exécution des travaux préconisés, leur condamnation à payer à la SCI la somme de 200.000 euros en réparation de son préjudice économique et celle de 45.000 euros à L X et G F à titre de dommages et intérêts.

H I a conclu au rejet des demandes dirigées à son encontre et subsidiairement à ce que D C soit déclaré seul responsable des éventuelles conséquences de sa négligence dans l’entretien de l’immeuble.

D C n’a pas constitué avocat.

Selon jugement du 30 mai 2013, le tribunal de grande instance de A a :

' enjoint à D C et H I de faire réaliser les travaux suivants dans l’immeuble du XXX occupé par D C :

* traitement fongicide curatif de la mérule comprenant démontage des lambris, démolition nécessaire pour atteindre les pièces de bois et maçonneries touchées, sauf à vérifier le remplacement des pièces de charpente de structures qui seraient trop affaiblies par le champignon pour pouvoir être conservées,

*remplacement total de la zinguerie de la nue, remplacement du chéneau en zinc et de son caisson en bois sur la façade cour, dégagement de la terrasse-jardin afin d’en vérifier l’étanchéité, réfection complète de la couverture en tuiles, des chéneaux et zingueries annexes de la terrasse-jardin, rejointoiement et couverture de la maçonnerie des souches de conduits de fumée,

' dit que ces travaux devront être réalisés dans les deux mois suivant la signification de la décision;

' dit que passé ce délai, D C et H I seront contraints à la réalisation de ces travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce pendant un délai de quatre mois jusqu’à réalisation effective des travaux ;

' dit que passé ce délai de quatre mois, la XXX sera autorisée à effectuer les travaux susvisés par une entreprise de son choix, à ses frais avancés, pour le compte de D C et H I ;

' condamné solidairement ces derniers à payer en conséquence à la XXX la somme de 36.059 euros TTC à titre provisionnel ;

' désigné V-W Z, expert, aux frais de D C et H I, pour vérifier la bonne réalisation des travaux ;

' condamné solidairement D C et H I à payer à la XXX la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice économique ;

' débouté L X et G F de leur demande de dommages et intérêts ;

' ordonné l’exécution provisoire ;

' dit que D C doit garantir H I de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en relation avec l’entretien de l’immeuble indivis ;

' débouté H I de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum H I et D C à payer à la XXX, à L X et à G F la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' les a condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

H I a formé appel de cette décision le 16 juillet 2013 à l’encontre de toutes les parties.

D C a également interjeté appel le 26 juillet 2013.

Les dossiers ont été joints par ordonnance du 24 septembre 2013 sous le numéro RG 13/4266.

Statuant sur la saisine de D C et H I, Madame le premier président a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision par ordonnance du 17 octobre 2013.

Par arrêt du 16 janvier 2014, la cour a ordonné la réouverture des débats et dit que l’affaire serait plaidée à l’audience du 6 février 2014 dans une autre composition.

Par ses dernières conclusions signifiées le 5 novembre 2013, H I demande à la cour de :

A titre principal,

' déclarer recevable et bien fondé son appel ;

' réformer la décision et juger irrecevables les demandes formulées tant par la SCI que par les consorts X-F en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

' au regard de l’usufruit avec charges dont bénéficie D C, dire n’y avoir lieu à condamnation de H I à effectuer des travaux sous astreinte, ou à de quelconques dommages et intérêts, frais et dépens ;

' réformer en conséquence la décision dont appel ;

' condamner la SCI, L X et G F et/ou D C au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle considère que la demande dirigée contre elle est irrecevable en considération du partage intervenu entre elle et son ex-époux le 1^er octobre 1990 et publié le 11 février 2000, qui est opposable aux tiers et qui laisse à la seule charge de D C la totalité des obligations en lien avec l’entretien de l’immeuble, comme un plein propriétaire.

Subsidiairement, elle rappelle qu’elle a diligenté une mesure de référé-expertise puis après autorisation du juge des référés, a confié les travaux urgents relatifs à l’étanchéité de la noue et l’éradication du champignon à une entreprise, qui n’a pu intervenir compte-tenu de l’interdiction d’accès opposée par D C ; que sa condamnation à effectuer les travaux au regard de la carence de ce dernier est inutile et injuste.

Quant au préjudice économique de la SCI, elle reprend ses observations précédentes, et subsidiairement conteste la valeur alléguée de l’immeuble acquis en 2006 au prix de 900.000 euros, alors que la crise survenue en 2008 a eu un impact sur le marché immobilier ; que ni le prix de mise en vente initial, ni l’offre d’achat ne sont fondés sur des évaluations professionnelles ; que des explications nombreuses peuvent justifier le désistement de l’acquéreur potentiel ; qu’en particulier les difficultés peuvent être dues au comportement de D C ; que le préjudice allégué n’est pas établi, ni un comportement fautif de H I à cet égard.

Elle conteste également l’existence du préjudice invoqué par les consorts X-F, et reprend à son compte la motivation du tribunal, qui a relevé que la SCI était antérieurement gérée par un mandataire et que leur déménagement à proximité de l’immeuble ne résultait que d’un choix personnel et non d’une obligation, ce d’autant que la SCI avait décidé de vendre l’immeuble.

Selon ses conclusions signifiées le 13 novembre 2013, D C demande à la cour de:

' vu l’absence de contradictoire de la première expertise, ordonner une nouvelle mesure d’expertise ;

' dire que l’expert aura pour mission d’évaluer les travaux nécessaires, dire si le mérule est présent et définir l’origine des désordres, notamment en regard de l’intervention de tiers sur la noue ;

' surseoir à statuer dans l’attente du rapport de l’expert ;

' réformer la décision entreprise ;

Reconventionnellement,

' condamner la SCI solidairement et à défaut in solidum avec L X au vu du préjudice causé par les employés de la société qu’il a mandatée pour réparer sa cheminée, qui ont abîmé la noue, origine des désordres constatés par expertise ;

' au visa de l’article 1383 du code civil, condamner la SCI au paiement de la somme de 50.000 euros ;

' réévaluer à de plus justes proportions les condamnations de la décision entreprise ;

' si par extraordinaire la cour confirmait la décision entreprise et venait à entrer en voie de condamnation à son encontre, réévaluer le dommage, la somme de 50.000 euros retenue par la tribunal apparaissant manifestement excessive ;

' débouter les intimés de leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

' condamner les intimés aux dépens ainsi qu’à 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que n’ayant pu se faire représenter en première instance, l’expertise ne s’est pas déroulée contradictoirement et qu’il convient donc de procéder à une contre-expertise.

Reconventionnellement, il affirme qu’en raison de dégâts provoqués par l’entreprise mandatée par la SCI pour réaliser des travaux sur la noue et sur le toit en novembre 2009, la SCI devra être condamnée à réparer ces désordres.

Subsidiairement, il indique que l’intervention de cette entreprise est à l’origine des désordres relevés et qu’il ne saurait être tenu responsable de leurs conséquences.

Il fait observer que les traces sous la noue ont disparu et n’affectent pas la solidité de l’ouvrage, et qu’aucune poutre maçonnée ne relie les deux bâtiments de la noue.

Très subsidiairement, il fait valoir que le dommage évalué à 50.000 euros par le tribunal est très excessif.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 14 novembre 2013, la XXX, L X et G F demandent à la cour de :

' rejeter l’ensemble des demandes des appelants ;

Statuant par voie de confirmation partielle,

' valider les préconisations de remise en état de l’expert judiciaire ;

' constater le défaut de réalisation des travaux par les consorts I-C, dans le délai imparti par le tribunal ;

' confirmer le jugement du chef de l’astreinte financière, liquider et en conséquence condamner solidairement D C et H I au paiement de 100 euros x 120 jours = 12.000 euros ;

' subsidiairement sur la question de la liquidation de l’astreinte renvoyer devant le juge de l’exécution ;

' autoriser la SCI à faire effectuer les travaux préconisés par Monsieur Z dans son rapport clôturé le 8 décembre 2012, ci-dessous indiqués par toute entreprise à sa convenance, au constat du paiement par D C ou par H I de la somme de 35.524 euros ajustés, dont il est demandé ci-après condamnation :

* traitement fongicide curatif de la mérule comprenant démontage des lambris, démolition nécessaire pour atteindre les pièces de bois et maçonneries touchées, sauf à vérifier le remplacement des pièces de charpente de structures qui seraient trop affaiblies par le champignon pour pouvoir être conservées

*remplacement total de la zinguerie de la nue, remplacement du chéneau en zinc et de son caisson en bois sur la façade cour, dégagement de la terrasse-jardin afin d’en vérifier l’étanchéité, réfection complète de la couverture en tuiles, des chéneaux et zingueries annexes de la terrasse-jardin, rejointoiement et couverture de la maçonnerie des souches de conduits de fumée

' condamner solidairement les défendeurs à payer à la SCI une somme de 33.200 euros hors taxe plus TVA, soit 35.524 euros TTC, à titre provisionnel, à majorer :

*de l’impact de l’évolution du coût de la construction, observé suivant le dernier indice paru à la date du dépôt du rapport d’expertise, avec l’indice publié à la date de la réalisation des travaux

*de l’impact de l’évolution de la TVA applicable aux travaux, pour 2014 à 10 % de TVA (article 68 de la loi 2012-1510 du 29 décembre 2012) ou du taux de TVA en vigueur

' condamner D C ou H I à laisser réaliser les travaux par l’entreprise désignée par la SCI, dans leur immeuble XXX, à A, sous astreinte financière de 10.000 euros pour tout empêchement constaté ;

' dire que la SCI pourra se faire assister par huissier de justice, lequel pourra se faire assister au besoin du concours de la force publique, en vue de la réalisation des travaux par l’entreprise choisie par elle ;

' désigner Monsieur Z aux frais des consorts I-C à l’effet de vérifier la bonne réalisation des travaux préconisés par celui-ci, et aux fins de vérifier la mesure et l’étendue des travaux supplémentaires au cas d’extension du mérule observé par l’entreprise de travaux ;

' condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 287.000 euros en réparation du préjudice économique subi par la SCI ;

' condamner solidairement D C et H I à payer à L X et G F un montant de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' condamner solidairement D C et H I à leur payer une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI rappelle que l’expert a jugé ses craintes quant à la propagation des désordres vers son immeuble entièrement fondées et qu’il convenait de faire cesser rapidement les infiltrations d’eau et de traiter le champignon ; que les consorts C-I n’ont fait réaliser aucun des travaux préconisés et n’ont pas donné suite à l’injonction de travaux émanant des services de salubrité de la ville de A en avril 2013 ; que cependant ils ne contestent pas sérieusement ces travaux.

Quant à l’acte de partage, elle soutient que l’effet relatif des contrats rend la clause relative à l’entretien de l’immeuble inopposable aux tiers ; que H I comme D C sont défaillants dans leur obligation d’entretien.

Elle affirme subir un préjudice économique, puisque le bien, pour lequel elle a donné un mandat de vente, ne peut être vendu à son prix de marché eu égard aux carences d’entretien de la toiture et au risque de mérule qui a fait renoncer un acquéreur ; qu’elle a perdu une chance de le vendre au prix du marché, et eu égard à la baisse du marché, la valeur de l’immeuble s’est dépréciée de 87.000 euros en 18 mois.

Quant au préjudice de L X et G F, ils soutiennent avoir emménagé à Y en septembre 2011 pour des raisons professionnelles, et prétendent que la gestion de l’immeuble à distance s’est avérée impossible compte-tenu de l’accumulation des problèmes rencontrés avec les consorts I-C et des procédures en cours, ce qui a obligé L X à revenir vivre à A ; que sa compagne avec laquelle il est pacsé n’a eu d’autre choix que de se mettre en disponibilité de son poste d’enseignante universitaire pour le rejoindre ; qu’ils sollicitent en conséquence l’équivalent de deux années de traitement en réparation de ce préjudice.

Ils s’opposent à la demande d’expertise de D C et à ses demandes financières, nouvelles en cause d’appel et présentées sans justification.

SUR CE :

Sur la demande d’une nouvelle mesure d’expertise

Attendu que D C sollicite dans des termes contradictoires une contre-expertise ou une nouvelle mesure d’expertise ;

Que cependant il était partie à l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance du 28 février 2012 et avait comparu en personne ; que selon le rapport d’expertise, il était convoqué aux réunions d’expertise qui se sont tenues les 9 mai 2012 et 31 octobre 2012 et a émargé la feuille de présence ; que comme les autres parties, il a été invité à formuler des dires auprès de l’expert ;

Que c’est sans le moindre fondement qu’il prétend que les opérations d’expertise n’ont pas été menées contradictoirement ; que le rapport lui a été régulièrement transmis par l’expert et lui est donc opposable ; qu’au fond, D C ne critique que de façon très superficielle les conclusions de Monsieur Z ; qu’aucun motif ne justifie la mise en oeuvre d’une nouvelle expertise, ou d’une contre-expertise ;

Qu’il sera débouté de cette demande ;

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de H I

Attendu que la circonstance que D C puisse, selon l’acte de partage intervenu avec son ex-épouse H I, être tenu de toutes les réparations relatives à l’immeuble ne rend pas pour autant irrecevables les demandes de travaux et/ou de dommages et intérêts à son encontre ; que la cour a seulement à apprécier leur bien-fondé au regard des moyens développés ;

Sur la demande d’exécution des travaux

Attendu que les conclusions du rapport d’expertise sont les suivantes :

« La partie occupée par M. C souffre à l’évidence d’une absence d’entretien qui entraîne des infiltrations d’eau à l’intérieur des locaux. Ces infiltrations se produisent notamment, dans l’angle du bâtiment à la liaison entre le chéneau rénové de la XXX et celui, extrêmement vétuste, de M. C.

La maçonnerie est gorgée d’eau et un champignon lignivore de type mérule a développé depuis visiblement plusieurs années, son travail de destruction des ouvrages en bois. Cette infestation de champignon est visible du rez-de-chaussée au deuxième étage. Les panneaux anciens (XVIIIeme) en bois habillant les murs dans cette zone sont déformés et fissurés sous l’effet de la pourriture cubique. M. C refuse de reconnaître, y compris devant un spécialiste du traitement, qu’il s’agit d’une infestation de mérule.

Les infiltrations continuent malgré des tentatives de M. C lui-même de colmater les fuites avec un produit pâteux bitumineux.

Nous n’avons pas pu déterminer, en l’absence de sondages destructifs (M. C s’y étant opposé), si le développement mycélien de la mérule s’étend jusqu’à la propriété de la XXX, mais il apparaît très vraisemblable qu’elle n’en est pas très éloignée. La mérule présente indéniablement un risque pour la pérennité des immeubles.

Il convient de faire cesser de toute urgence les infiltrations d’eau par la noue et le chéneau extrêmement vétustes de l’immeuble occupé par M. C. Il convient ensuite, après séchage complet des maçonneries, de procéder au traitement fongicide curatif des bois et maçonneries, ce qui nécessite la démolition des lambris anciens. Le coût de ces travaux d’urgence peut être évalué à environ 10.200 euros HT (10 914 euros TTC). Ce coût est évalué en valeur octobre 2012, le dernier indice BT 01 connu (juin 2012) étant égal à 874,0.

La durée des travaux de réfection des embellissements, peut être estimée à environ trois semaines pour les travaux de couverture et d’étanchéité, puis, après séchage complet des murs (délai indéterminé qui se mesure en mois), à deux semaines pour le traitement fongicide. En cas de nécessité de remplacement de bois de structures trop affaiblis, ce délai pourrait être allongé de manière conséquente.

Au-delà de ces travaux d’urgence et afin d’éviter à l’avenir toute récidive de la mérule, il sera nécessaire de refaire entièrement la couverture de l’immeuble occupé par M. C, ainsi que le rejointoiement et la couverture des souches de conduits de fumée. Ces travaux peuvent être estimés très sommairement à 23.000 euros HT (plus TVA à 7%). Il y aura lieu également de refaire les embellissements et notamment les lambris dans la zone de traitement de la mérule. Ces travaux ne sont pas évalués, n’étant pas en lien direct avec la procédure visant à protéger les immeubles voisins et notamment celui de la XXX. » ;

Attendu que la XXX et les consorts X-F se rangent entièrement aux conclusions du rapport ; que H I ne conteste pas véritablement les constatations de l’expert, la nécessité de réaliser des travaux, et l’évaluation de leur montant ; que D C n’apporte pas le moindre argument sérieux qui contredirait l’analyse et les préconisations de Monsieur Z, et en particulier aucune preuve de dégâts causés par une société Inter-Cheminée dont même l’intervention n’est pas démontrée ;

Attendu que les premiers juges ont exactement considéré au vu du rapport que le défaut d’entretien de l’immeuble sis XXX avait entraîné des infiltrations d’eau et l’apparition de la mérule, laquelle pouvait très probablement proliférer jusqu’à l’immeuble voisin, propriété de la SCI ; que cette situation créait un risque pour la conservation des deux immeubles, les infiltrations favorisant le développement du champignon ;

Attendu que les travaux ordonnés par le jugement déféré correspondent précisément à ceux qu’énumère l’expert et qu’il convient selon lui de réaliser en urgence pour le traitement fongicide curatif, et dans un second temps pour la réfection complète de la couverture de l’immeuble occupé par D C ;

Attendu que D C et H I sont chacun nus-propriétaires pour moitié de l’immeuble, D C disposant de l’usufruit sur la totalité du bien ; qu’en conséquence, les demandeurs sont bien fondés à demander à l’un comme à l’autre la réalisation de travaux sur leur immeuble, qui relèvent des articles 605 et 606 du code civil ; qu’en effet, la convention qui organise les relations entre l’usufruitier et l’un des nus-propriétaires n’est pas opposable aux tiers et ne les empêche pas d’agir contre H I, quand bien même, à l’égard de H I, D C serait seul tenu de prendre en charge les grosses réparations ; qu’il importe peu pour apprécier la légitimité de la demande des intimés que H I ait elle-même mis en 'uvre diverses actions aux fins de contraindre D C à y procéder mais en vain, ainsi qu’elle l’admet ;

Que depuis la décision frappée d’appel, il n’est pas justifié d’un commencement d’exécution des travaux prescrits par l’expert ; que les obstacles opposés par D C à la remise en état de la toiture de l’immeuble depuis le début des réclamations de la SCI sont amplement démontrés par les échanges de courriers versés aux débats, les termes du rapport d’expertise et sa non comparution devant le tribunal ; qu’au vu de ces circonstances, il ne serait d’aucune utilité pratique de condamner les appelants à faire effectuer les travaux ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de confirmer la disposition ayant enjoint à D C et à H I de faire réaliser même sous astreinte les travaux de réparation susvisés, ni d’ordonner la liquidation de l’astreinte, alors que de surcroît l’exécution provisoire a été arrêtée à la suite de de l’ordonnance du 17 octobre 2013 ;

Attendu qu’il convient en revanche pour assurer la conservation de l’immeuble de dire que la SCI pourra dès la signification du présent arrêt faire effectuer les travaux décrits au dispositif du jugement frappé d’appel, à ses frais avancés ;

Que s’agissant du montant du coût des travaux que les appelants devront verser à la SCI, la demande relative à l’indexation en référence à l’indice du coût de la construction est parfaitement justifiée, de même que celle portant sur l’application du taux de TVA en vigueur, à la date de l’arrêt ; qu’il y a lieu de fixer dans cet objectif à son montant hors taxe la somme qui serait éventuellement due, soit 33.200 euros à majorer de la TVA et à indexer en référence à l’évolution de l’indice du coût de la construction ; que la décision entreprise sera réformée en ce sens ;

Qu’ il apparaît opportun pour assurer l’effectivité de la décision d’ajouter au jugement entrepris ainsi que le demande la SCI en cause d’appel et de dire que D C et H I devront laisser réaliser les travaux par l’entreprise désignée par la SCI, sous astreinte financière de 1.000 euros pour tout empêchement constaté ;

Qu’en tout état de cause, et sans qu’il soit besoin de le préciser au dispositif du présent arrêt, la SCI pourra faire constater un éventuel empêchement par huissier de justice ; qu’en revanche, l’assistance de la force publique n’est nullement justifiée en l’état par les circonstances de l’espèce; que les intimés seront déboutés de cette dernière demande ;

Attendu enfin qu’il n’apparaît ni nécessaire ni justifié de désigner l’expert judiciaire précédemment nommé pour vérifier la bonne réalisation des travaux et le cas échéant apprécier leur extension en cas de propagation de la mérule, dès lors que le coût des travaux est déterminé par le présent arrêt et que ceux-ci seront réalisés par une entreprise au choix de la SCI ;

Sur les dommages et intérêts demandés par la SCI

Attendu que la XXX réclame la somme de 287.000 euros sans préciser comment elle parvient à évaluer son préjudice économique, expliquant seulement qu’en 2012 le prix du marché de l’immobilier a baissé de 5% et qu’il y a lieu de prendre en considération de ce fait une dépréciation de la valeur de l’immeuble de 87.000 euros sur dix-huit mois ;

Attendu qu’elle justifie avoir acquis l’immeuble en 2006 au prix de 900.000 euros et avoir passé un mandat de vente avec une agence en septembre 2011 au prix de 1.620.000 euros, ramené à 1.300.000 euros en septembre 2012 ;

Que l’attestation de Maître DELESCLUSE, notaire, fait état d’une offre à 1.420.000 euros émise en novembre 2011, qui n’a pas prospéré en raison d’une visite des lieux par l’acheteur potentiel, avec l’Architecte des Bâtiments de France, ayant mis en évidence le mauvais état préoccupant de la toiture de l’immeuble occupé par D C ; qu’il est précisé que le risque de présence de mérule a été déterminant de l’absence de consentement des acquéreurs potentiels ;

Attendu que la SCI démontre également avoir reçu une offre d’achat à 1.160.000 en décembre 2012, qui précise que l’acquéreur fait son affaire personnelle de la suite de la procédure C ; que la suite donnée à cette offre n’est pas précisée ;

Attendu que l’attestation datée du 8 janvier 2013 établie par l’agence mandatée souligne que les difficultés rencontrées avec D C ont très largement contribué à diminuer l’attractivité du bien voire à bloquer la vente ;

Attendu que cependant la résolution du présent litige permet de préserver l’état de l’immeuble de sorte que le préjudice subi par la SCI tient, non à une dépréciation de sa valeur, étant observé que la propagation de la mérule n’est pas démontrée, mais à l’allongement des délais de vente ; que ces éléments sont suffisamment sérieux et concordants pour démontrer que la SCI subit une perte de chance de vendre le bien dès 2011 au prix qui était celui du marché, en raison des procédures alors en cours et de l’inertie des consorts C-I à régler le problème d’infiltrations ; que cette situation n’a jamais été cachée aux acquéreurs potentiels ; qu’eu égard aux délais accordés aux défendeurs par le présent arrêt pour réaliser les travaux, il est constant que la SCI a perdu de nombreux mois ; que cependant s’agissant d’un bien immobilier atypique, H I fait justement valoir que de multiples raisons peuvent conduire un acquéreur intéressé par un immeuble à retirer son offre ; qu’il est versé aux débats plusieurs articles de presse faisant état d’une baisse du marché immobilier dans de nombreuses villes françaises, y compris A, sans toutefois être accompagnés d’études précises justifiant la moyenne alléguée de – 5% ; qu’au vu des éléments dont la cour dispose, il convient de dire que les premiers juges ont justement indemnisé la perte de chance pour la SCI de ne pas subir cette baisse de valeur liée à l’évolution défavorable du marché, par l’octroi d’une somme de 50.000 euros ;

Sur les dommages et intérêts demandés par les consorts X-F

Attendu que les intimés soutiennent que L X a dû quitter Y, où sa compagne G F était professeur d’université, pour revenir à A afin de prendre en charge les difficultés liées à la gestion de l’immeuble ;

Attendu qu’G F justifie avoir été nommée au poste de professeur d’université à Y en septembre 2011, et avoir présenté au cours de l’année 2012 une demande de disponibilité, motivée par son choix de suivre L X à A, avec lequel elle est liée par un pacs depuis avril 2012 ; que cette disponibilité a pris effet à compter de septembre 2012 ;

Que cependant aucune des pièces versées aux débats ne justifie de ce que L X avait effectivement fixé sa résidence à Y à quelque période que ce soit ; que la circonstance qu’il aurait vendu sa résidence à A en 2011 pour s’établir à Y n’est pas démontrée ; que le siège de la SCI est au moins depuis 2006 fixé à A ; que les contraintes de gestion de la SCI ont certes été accrues compte-tenu de l’inaction des consorts C-U mais ne sont pas à elles seules la cause d’un éventuel déménagement dont le motif reste indéterminé ; qu’elles pouvaient par ailleurs être résolues par d’autres moyens notamment la désignation d’un mandataire, comme c’était le cas jusqu’en 2012 ; qu’enfin le rôle actif d’G F dans la gestion de ces problèmes ne saurait non plus être déduit de la seule circonstance qu’elle est associée au sein de la SCI ;

Que rien n’indique que la demande de disponibilité d’G F et la perte de revenus qui en résulte soient effectivement en lien de causalité direct et certain avec la présente procédure et la carence des appelants dans l’entretien de l’immeuble, et ne seraient pas motivées par un choix personnel ;

Qu’il convient de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté cette demande d’indemnisation ;

Sur la demande de garantie de H I par D C

Attendu que le tribunal a condamné D C à garantir H I de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en relation avec l’entretien de l’immeuble indivis; que H I ne sollicite pas la réformation de la décision sur ce point ; que les écritures de D C restent silencieuses relativement à cette disposition ;

Que les intimés sollicitent la confirmation partielle de la décision, sans préciser le sort de la disposition relatif à la garantie de H I par D C ;

Attendu que D C ne remet pas en cause l’existence de l’acte authentique de partage et liquidation passé avec H I le 1^er octobre 1990, qui est versé aux débats ; qu’il en résulte que D C qui dispose de l’usufruit total de l’immeuble litigieux a, outre les charges de son usufruit, tous les droits et obligations identiques à ceux d’un propriétaire complet, à l’exception de la nue propriété indivise de moitié, sans aucune charge pour H I pour l’autre moitié lui appartenant ;

Qu’au vu des dispositions de cet acte, il est constant que D C est tenu d’entretenir seul l’immeuble, y compris les grosses réparations, ce qui justifie la demande de garantie formée par son ex-épouse ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de confirmer la condamnation de D C à garantir H I des condamnations en paiement au titre des travaux et des dommages et intérêts ;

Sur les demandes reconventionnelles de D C

Attendu que D C soutient que des désordres ont été occasionnés sur son immeuble par des ouvriers d’une entreprise « Inter-Cheminée » dont il demande réparation ;

Que cependant, il ne produit aucune preuve de ses affirmations, et se contente de produire un courrier en ce sens qu’il a lui-même adressé au Procureur de la République ;

Qu’en l’absence de tout élément probant pour appuyer ses dires, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SCI ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que D C et H I qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel, et le jugement entrepris confirmé du chef des dépens de première instance ;

Attendu qu’il apparaît équitable de les condamner encore à payer à la SCI et aux consorts X-F la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de confirmer l’indemnité procédurale qui leur a été allouée par la décision déférée ;

PAR CES MOTIFS :

Dit que les demandes formées par la XXX, L X et G F à l’encontre de H I sont recevables ;

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions condamnant les consorts C-I à payer à la XXX la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts, déboutant L X et G F de leur demande de dommages et intérêts, condamnant D C à garantir H I de toutes les condamnations prononcées à son encontre en relation avec l’entretien de l’immeuble, et quant aux dépens et à l’ indemnité procédurale ;

Le réforme pour le surplus, et, statuant à nouveau ;

Dit que la XXX pourra faire effectuer par l’entreprise de son choix les travaux suivants sur l’immeuble sis à A, XXX, à ses frais avancés, pour le compte de D C et de H I :

* traitement fongicide curatif de la mérule comprenant démontage des lambris, démolition nécessaire pour atteindre les pièces de bois et maçonneries touchées, sauf à vérifier le remplacement des pièces de charpente de structures qui seraient trop affaiblies par le champignon pour pouvoir être conservées,

*remplacement total de la zinguerie de la nue, remplacement du chéneau en zinc et de son caisson en bois sur la façade cour, dégagement de la terrasse-jardin afin d’en vérifier l’étanchéité, réfection complète de la couverture en tuiles, des chéneaux et zingueries annexes de la terrasse-jardin, rejointoiement et couverture de la maçonnerie des souches de conduits de fumée,

Y ajoutant ;

Dit que le coût des travaux que la XXX est autorisée à faire réaliser, à ses frais avancés et pour le compte de D C et de H I, est fixé à la somme de 33.200 euros hors taxe, à majorer du taux de TVA en vigueur à la date du présent arrêt, et à indexer selon l’évolution de l’indice BT du coût de la construction observée suivant le dernier indice paru à la date du dépôt du rapport d’expertise (874,0) , avec l’indice publié à la date du présent arrêt ;

Condamne solidairement D C et H I à payer à la XXX le coût des travaux réalisés tels que déterminé ci-dessus ;

Dit que D C et H I devront laisser réaliser les travaux par l’entreprise désignée par la XXX, sous astreinte financière de 1.000 euros pour tout empêchement constaté ;

Déboute la XXX, L X et G F de leur demande tendant à voir liquider l’astreinte prononcée par le jugement entrepris ou renvoyer sa liquidation devant le juge de l’exécution ;

Déboute la XXX, L X et G F de leurs demandes tendant à voir désigner l’expert judiciaire pour apprécier la réalisation et l’étendue des travaux et à obtenir l’assistance de la force publique ;

Déboute D C de sa demande d’expertise et de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute D C et H I de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum D C et H I à payer à la XXX, L X et G F la somme de 1.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum D C et H I aux dépens d’appel, et autorise, s’il en a fait l’avance sans avoir reçu provision, Maître B à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

F.DUFOSSE C.ANDRE