Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 JUIN 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01230

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/14233

APPELANTE

Madame B C épouse H-I

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0223

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT LE PALACIO DE LA MADELEINE, XXX à XXX, représenté par son syndic, le Cabinet Jean Rompteaux

XXX

XXX

Représenté par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Assisté par M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

XXX, SAS inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 572 016 863 00019, prise en la personne de son président directeur général domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

SCI BOILEAU-VOLTAIRE, société civile inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 338 568 264 00026, prise en la personne de ses cogérants domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentées et assistées par M^e Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, substitué par M^e Sabrina LEULMI, avocat au barreau de PARIS, toque :P0154

XXX, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 334 173 895 00023, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

SCI Y, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 334 130 770 00020, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentées et assistées par M^e Bruno PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0865, substitué par M^e Grégoire AZZARO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0865

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame Z A, Conseillère,

Madame D E, Conseillère,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

L’ensemble immobilier « le Palacio de la Madeleine » sis XXX à XXX, constitué de quatre bâtiments abritant un garage, une galerie commerciale, des bureaux, des logements et des locaux accessoires, était classé jusqu’à présent en ERP 5^e catégorie. Suivant procès-verbal du 10 décembre 2010, la Préfecture de police de Paris, qui adressait depuis le 22 novembre 2007 au syndic Rompteaux des mises en garde sur la sécurité de l’ensemble, susceptible d’être classé en établissement recevant du public de 4^e catégorie M, a constaté que la galerie commerciale située en rez-de-chaussée comportait neuf restaurants et cinq commerces et qu’en l’absence d’isolement entre la galerie commerciale et les bureaux des étages supérieurs, l’ensemble immobilier était classable en ERP de type M 4^e catégorie avec un effectif de 777 personnes dans les bureaux et de 262 personnes au titre du public dans la galerie commerciale.

Bien que, afin de permettre à l’ensemble le maintien en ERP 5^e catégorie, l’assemblée générale eut voté, le 24 juin 2009, des travaux totalisant 412.600 € visant à isoler le garage, la galerie commerciale, les bureaux et les boutiques, un rapport du Groupement National des Professionnels de la Sécurité (GNPS) mettait en évidence que l’exploitation de nombreux lots en restaurant avait pour effet d’augmenter la fréquentation de la galerie commerciale et rendait inéluctable le classement de l’ensemble immobilier en ERP de catégorie 4, impliquant la réalisation de travaux d’aménagement beaucoup plus importants et des charges de fonctionnement accrues pour l’entretien et l’embauche de personnels de gardiennage et les visites de sécurité.

L’architecte de la copropriété, M. X, a alors établi, le 26 avril 2010, un rapport sur les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’ensemble immobilier en vue de son classement, incontournable en raison de la transformation de certaines boutiques en restaurants, en ERP de 4^e catégorie (magasins de vente, centres commerciaux).

Par ailleurs, la société Palacio Garages de Paris et la société Boileau-Voltaire, propriétaires du lot n° 3 défini à l’état descriptif de division comme «'garage'», ont établi en 2011 un projet de restructuration dudit garage en espace de vente de type supermarché, prévoyant, notamment, le renforcement des structures existantes afin de leur conférer une capacité portante adaptée à la nouvelle affectation des lieux, la démolition de rampes et dalles de parking, l’installation de dispositifs de désenfumage et de sécurité incendie, l’installation d’ascenseurs et la création d’une nouvelle façade, à leurs frais.

C’est dans ces conditions que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2011, sur rapport de M. X, les résolutions 24 à 24 m prévoyant la réalisation des travaux de mise en conformité de l’ensemble immobilier pour un montant global de 2.267.798,99 € TTC à la charge de la copropriété et, concomitamment, la transformation du garage de Paris en hypermarché Carrefour (actuellement projet Leroy Merlin) pour un montant de travaux de 2.129.460,06 € à la charge de la société Palacio Garages de Paris et de la société Boileau-Voltaire ont été votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte extra-judiciaire du 21 septembre 2011, M^me B C épouse H-I, propriétaire du lot XXX de la copropriété dans le bâtiment C, XXX, a assigné le syndicat des copropriétaires à l’effet de voir annuler ces résolutions.

XXX et Boileau-Voltaire, propriétaires du garage Le Palacio, sont intervenues volontairement à l’instance, de même que les SCI Lombard et Y, propriétaires de murs de boutiques transformées en restaurants.

Par jugement du 26 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit recevable l’intervention des sociétés Palacio Garages de Paris, Boileau-Voltaire, Lombard et Y,

— débouté M^me H-I de ses demandes,

— rejeté toute autre prétention,

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

— ordonné l’exécution provisoire (sic).

M^me H-I a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2015, de':

— vu le règlement de copropriété régissant l’ensemble immobilier de l’immeuble « le Palacio de la Madeleine » et, particulièrement, ses articles 9 et 13, vu la loi du 10 juillet 1965,

— prononcer la nullité des résolutions inscrites au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2011 sous les numéros 24, 24a, 24b, 24c, 24d, 24^e, 24f, 24g, 24h, XXX,

— débouter les intimée de leurs demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Palacio de la Madeleine » à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Palacio de la Madeleine » prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 novembre 2015, de':

— dire M^me H-I irrecevable et mal fondée en son appel,

— faisant droit à son appel incident, condamner M^me H-I à lui payer les sommes de 50.000 €, sauf à parfaire, de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Les sociétés Palacio Garages de Paris et Boileau-Voltaire prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 28 octobre 2015, de':

au visa des articles 8, 9, 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, 328 et suivants du code de procédure civile,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— dire M^me H-I mal fondée en son appel

— la débouter de ses prétentions,

— la condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Les SCI Lombard et Y prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 13 juin 2014, de':

au visa des articles 1134 et 1147 du code civil,

— débouter M^me H-I de ses demandes,

— confirmer le jugement,

— vu les articles de la loi du 10 juillet 1965 et 32-1 du code de procédure civile, condamner M^me H-I au paiement des sommes de 10.000 € de dommages-intérêts et de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur la demande d’annulation des résolutions 24 à 24m de l’assemblée générale du 8 juin 2011

Au soutien de son appel, M^me H-I excipe de plusieurs moyens qui seront examinés successivement’et peuvent être résumés comme suit': d’une part, les autorisations de travaux relatives aux aménagements et modifications des locaux à usage de garage appartenant aux sociétés Palacio Garages de Paris et Boileau Voltaire, qui ont été adoptées sans mise en concurrence d’architectes, supposent des aliénations de parties communes sans contrepartie et consacrent une atteinte aux modalités de jouissance privatives des copropriétaires, d’autre part, les travaux nécessaires à la mise aux normes d’un ERP de catégorie 4 procèdent du changement d’usage des boutiques de la galerie commerciale en restaurants, aggravent les charges des autres copropriétaires, et auraient nécessité un vote de l’assemblée sur une nouvelle répartition des charges, préalablement au vote de travaux';

sur la mise en concurrence d’architectes

M^me H-I soutient qu’une précédente assemblée générale ayant arrêté à la somme de 7.600 € le seuil à partir duquel la mise en concurrence d’entreprises prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 était obligatoire, le projet de travaux pour un montant de 2.267.798,99 € aurait dû faire l’objet d’une mise en concurrence auprès de divers architectes'; toutefois, M. X étant l’architecte de la copropriété et l’auteur du rapport sur la mise en conformité de l’immeuble pour le classement en catégorie ERP 4, une mise en concurrence d’architectes n’était pas indispensable, l’assemblée ayant voté des travaux de mise en conformité pour lesquels ledit architecte a été mandaté afin de rechercher des devis concurrents d’entreprise, conformément au vote émis par l’assemblée générale';

la présence du garage « le Palacio » au sein de l’ensemble immobilier est nécessaire à la destination dudit ensemble’et les autorisations de travaux décernées par la résolution 24k qui créent des emprises sur les parties communes auraient dû être adoptées à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

M^me H-I soutient, d’une part, qu’elle bénéficie, en sa qualité de copropriétaire, d’un droit de jouissance exclusif sur les zones de parking du garage, d’autre part, que la résolution contestée autorise la société Palacio Garages de Paris à réaliser à ses frais, en tout ou partie, dans le volume et/ou l’emprise de la copropriété les travaux identifiés sur le plan annexé à l’ordre du jour afin de créer des emmarchements pour l’accès à ses locaux depuis la cour de la Madeleine, aux lieu et place de la rampe existante'; que ces emmarchements et l’érection de deux monte-charges sur chacun des deux côtés se fera dans l’emprise des parties communes et la privera de l’usage essentiel d’un passage commun qui était réservé par le règlement de copropriété aux copropriétaires'; enfin, elle affirme que la création de nouvelles servitudes au sein de la copropriété constitue un acte de disposition relevant de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965';

Le syndicat des copropriétaires, la société Palacio Garages de Paris et la société Boileau-Voltaire répondent à cela qu’il ne peut être imposé aux propriétaires du lot n° 3 de l’affecter exclusivement et indéfiniment à l’usage de garage alors que le règlement de copropriété prévoit par ailleurs que les locaux commerciaux peuvent être utilisés pour n’importe quel commerce ou industrie, que la présence du garage n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble, que l’assemblée n’a pas, au demeurant, voté sur un changement d’affectation mais sur une autorisation de travaux';

Le règlement de copropriété indique':

«'le lot n° 3 (garage d’automobiles) étant par son usage le seul lot auquel peuvent accéder les véhicules automobiles et la création de ces zones de parking étant motivée par ce fait, le propriétaire du lot n° 3 (ou son locataire) ne pourra utiliser lesdites zones de parking qui sont réservées à tous les autres auxquels elles sont affectées exclusivement'»,

«'les véhicules automobiles [des copropriétaires] pourront utiliser, sans pouvoir y stationner pour quelque motif que ce soit, les passages communs reliant la place de la Madeleine à la «'Cour de la Madeleine'» pour accéder à ladite cour dans laquelle se trouve l’accès extérieur du lot n° 3 (garage d’automobiles) et à chacune des deux extrémités de laquelle est réservée une zone de parking s’étendant sur toute la largeur de ladite cour sur une profondeur de cinq mètres, à compter du mitoyen séparant l’ensemble immobilier à droite de l’immeuble du XXX et, à gauche de l’immeuble XXX, telles que ces zones sont délimitées et désignées…'»

En premier lieu, les emprises alléguées sur les parties communes dérivent d’obligations réglementaires s’imposant à la copropriété, constituant de simples aménagements (dispositifs pour l’accessibilité aux personnes handicapées, réalisation de tours d’incendie réservées aux pompiers, reprise d’une gaine anciennement dédiée à la chaufferie, installations de prises «'biberon'» électriques pour l’alimentation de camions réfrigérés) et ne constituent pas des appropriations d’espaces communs justifiant des cessions de parties communes'; il n’est pas établi que ces aménagements feront obstacle au stationnement temporaire des automobiles des copropriétaires dans la cour de Castellane pour décharger ou charger des marchandises';

En deuxième lieu, les clauses du règlement de copropriété ci-dessus reproduites doivent être réputées non écrites en ce qu’elles portent atteinte, de façon disproportionnée et non justifiée par la destination mixte d’un ensemble immobilier non conçu pour inclure en son sein, pendant toute la durée de son existence, un garage privatif avec des zones en jouissance commune, aux droits des propriétaires du lot n° 3 sur leurs parties privatives, supposant qu’ils consacrent indéfiniment ce lot à usage de garage afin de laisser l’accès aux zones de parking aux autres copropriétaires, au bénéfice desquels sont prévues des servitudes de passage et d’accès attachées audit usage'; il apparaît que ces servitudes crées sur un lot privatif au bénéfice de la copropriété sont liées à la présence du garage et doivent disparaître avec le changement d’usage dudit lot qui rend caduques, ainsi que le soutient le syndicat, lesdites dispositions';

La dispense de participation du lot n° 3 aux dépenses d’entretien afférentes à la cabine électrique basse tension à usage collectif respecte le critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que ce lot est équipé d’une cabine basse tension privative et les prises de «'biberon'» électriques incriminées destinées à l’alimentation des camions réfrigérés sont installées, selon le projet soumis à l’assemblée générale, dans les parties privatives de ce lot, de sorte que la copropriété ne participera en rien à leur consommation ou entretien';

En conséquence, les autorisations de travaux correspondantes ont été décernées à la société Palacio Garages de Paris et la société Boileau-Voltaire, sans irrégularité, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965';

En troisième lieu, la résolution 24 l prévoyant «'la constitution de servitudes à créer au bénéfice et à la charge de la société Palacio Garages de Paris pour les besoins et/ou par suite de la réalisation de son programme de travaux de restructuration et de réaménagement de ses locaux et, en particulier, de servitudes de passage et d’accès bénéficiant à la copropriété, correspondant à l’utilisation des escaliers et issues de secours créées dans le volume du Palacio Garage de Paris… servitude pour les livraisons par la cour de la Madeleine en utilisant les élévateurs situés de part et d’autre des emmarchements créées conformément à l’autorisation donnée'» aurait, certes, dû être accordée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle vise, notamment, à créer une servitude d’accès et de livraison sur une cour commune au bénéfice du lot n° 3, mais la demande d’annulation se trouve dépourvue d’objet dès lors que le syndicat des copropriétaires indique sans être démenti qu’une assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2015 a accordé une nouvelle autorisation de travaux aux copropriétaires des lots n° 2 et 3, avec les résolutions annexes et complémentaires, et que cette assemblée générale n’a pas été contestée';

le changement de classement de la galerie commerciale, ERP de la 5^e catégorie passant en 4^e catégorie, du fait de la transformation irrégulière de boutiques en restaurants, et l’aggravation des charges en résultant'

Ce changement d’activité aurait dû conduire, selon l’appelante, l’assemblée générale à modifier la répartition des charges en conséquence’et non à faire supporter à divers copropriétaires, dont elle-même, des charges excessives et somptuaires sans relation avec leurs millièmes de copropriété';

Le syndicat des copropriétaires et les intervenants volontaires répliquent qu’il ne saurait être question de remettre en cause les conditions d’exploitation des lots de boutiques en restaurants dès lors que le règlement de copropriété prévoit expressément que les locaux composant l’ensemble immobilier peuvent être utilisés indifféremment soit à usage de bureau ou de commerces, pour n’importe quel commerce ou industrie, soit pour l’exercice de professions libérales, soit pour l’habitation';

Contrairement à ce qu’a retenu inexactement le premier juge, le changement d’usage et de nature de l’activité commerciale exercée dans les locaux commerciaux, soit la transformation des boutiques de la galerie commerciale en restaurants, fût-il conforme aux prévisions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, justifierait une révision de la répartition des charges en ce qu’il augmente les charges des services collectifs et équipements communs (cf C. Cass 1^er octobre 2014)'; toutefois, l’assemblée générale, qui n’était pas saisie d’une demande de révision des charges, n’avait aucune obligation de voter préalablement cette nouvelle répartition prévue par l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 en l’absence de toute demande d’un copropriétaire à cet effet, de sorte que M^me H-I ne peut reprocher à l’assemblée d’avoir voté les travaux de mise en conformité nécessités par le changement de catégorie de l’ensemble immobilier';

Quant à la clause d’aggravation des charges insérée au règlement de copropriété, selon laquelle les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires et des gens leur service supporteraient seuls les frais des dépenses ainsi occasionnées, impliquant l’engagement de la responsabilité d’un copropriétaire par suite d’un comportement fautif, elle ne saurait recevoir application du seul fait du changement affectation ou d’usage d’un lot';

Ce grief ne peut donc justifier l’annulation des résolutions contestées, d’autant plus qu’une assemblée générale du 13 juin 2014 a adopté un nouveau budget de répartition des travaux actualisés de sécurité incendie et n’a pas été contestée';

Sur les demandes incidentes des intimés

demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires reproche à M^me H-I d’avoir introduit de manière intempestive une action visant à entraver les travaux touchant à la sécurité de l’ensemble immobilier et risquant de le conduire à des gravs difficultés avec la préfecture de police alors qu’il s’efforçait de concilier les exigences de l’administration et les intérêts pécuniaires de ses membres';

Toutefois, le syndicat ne justifie ni d’un engagement fautif de la demande en annulation de résolutions d’assemblée générale qui avaient pour effet d’alourdir de façon considérable les charges de copropriété en raison, comme en atteste le rapport du 12 avril 2010 du GNPS, du changement d’usage de certains lots, ni d’un préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts';

demandes de dommages-intérêts de la SCI Lombard et la SCI Y

XXX et Y, parties intervenantes, n’établissant pas que M^me H-I aurait fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice, seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Les conditions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d’espèce ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Rejette toute autre demande,

Condamne M^me H-I aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,