XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 17/12/2015

***

N° MINUTE : 15/941

N° RG : 14/07326

Jugement (N° 13/000093) rendu le 10 Novembre 2014

par le Tribunal d’Instance de ROUBAIX

REF : SL/CL

APPELANTE

SA D’HLM VILOGIA PRIMO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social 74 rue Y Jaurès

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉ

Monsieur Y-Z X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

Assisté de M^e DRANCOURT, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 12 Novembre 2015 tenue par Sara LAMOTTE magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne DUFOSSE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Benoît MORNET, Président de chambre

Cécile ANDRE, Conseiller

Sara LAMOTTE, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2015 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Benoît MORNET, Président et Fabienne DUFOSSE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 novembre 2015

*****

Par actes notariés en date des 17 et 21 février 2005, la société Logis de Flandre devenue la société d’HLM Vilogia Primo et M. X ont conclu un contrat de location-accession portant sur une maison à usage d’habitation située à XXX, moyennant un prix de 119.000 euros.

Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l’immeuble à l’accédant à l’issue d’une période maximum de 4 ans à compter de la remise des clefs et le paiement d’une redevance mensuelle de 799,78 euros.

Par acte en date du 27 juin 2006, la société Logis de Flandre a fait délivrer à M. X un commandement d’avoir à payer la somme de 2.099,34 euros au titre de redevances impayées, le commandement visant la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat.

Par courrier recommandé du 23 juillet 2009, la société Logis de Flandre a avisé l’accédant de l’expiration du contrat au 28 septembre 2009. M. X s’est maintenu dans les lieux sans lever l’option.

Le 19 décembre 2012, la société Vologia Primo a fait assigner M. X devant le tribunal d’instance de Roubaix aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat, son expulsion et sa condamnation à lui payer les sommes suivantes ainsi réévaluées lors de l’audience du 11 septembre 2014 :

—  23.970,60 euros au titre des redevances mensuelles et des indemnités d’occupation arrêtées au 9 septembre 2014,

— une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle jusqu’à la libération des lieux,

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre l’exécution provisoire du jugement.

M. X a conclu à l’irrecevabilité de ces demandes, subsidiairement au débouté, et demandé reconventionnellement au tribunal de condamner la société Vilogia Primo à lui payer la somme de 8.292,56 euros au titre du remboursement des charges d’octobre 2005 à mai 2013 et subsidiairement de condamner la société Vilogia Primo à lui payer la somme de 11.281,30 euros au titre du remboursement de l’épargne location-accession et de lui accorder des délais de paiement.

Par jugement en date du 10 novembre 2014, le tribunal d’instance de Roubaix a:

— déclaré la demande de la société Vilogia Primo recevable ;

— constaté la résiliation du contrat de location-accession avec effet au 28 juillet 2006 ;

— fixé à hauteur du montant de la redevance contractuelle l’indemnité d’occupation mensuelle soit 799,78 euros ;

— en conséquence, dit que dans les deux mois du commandement de délaisser, le défendeur sera tenu de libérer l’immeuble et qu’a défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes ou biens qui pourraient s’y trouver de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamné le défendeur à payer à la société Vilogia Primo :

— la somme de 23.970,60 euros au titre des sommes dues au 9 septembre 2014 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1^er octobre 2014 ;

— condamné la société Vilogia Primo à payer au défendeur la somme de 14.518,98 euros au titre des charges et de l’épargne,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné M. X aux dépens.

La société Vilogia Primo a interjeté appel de ce jugement le 5 décembre 2014 dans des conditions de délais et de forme qui ne sont pas critiquées.

Par conclusions signifiées le 6 novembre 2015, la société Vilogia Primo sollicite de la cour de :

— réformer le jugement ;

— dire que la société Vilogia Primo ne saurait être tenue de rembourser à M. X les charges locatives facturées entre 2009 et 2013 ni l’épargne déjà restituée et n’est donc aucunement redevable de la somme totale de 14.518.98 euros à son égard ;

— dire n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de M. X ou de toute personne introduite dans les lieux, ceux-ci ayant été libérés le 26 octobre 2015 ;

— le confirmer pour le surplus. ;

ce faisant,

— constater la résiliation du contrat de location-accession par effet de la clause résolutoire prévue au contrat et de l’inexécution par M. X de ses obligations contractuelles et fixer à hauteur du montant de la redevance contractuelle l’indemnité d’occupation mensuelle soit 799.78 euros ;

— condamner M. X au paiement de la redevance mensuelle prévue au contrat (799,78 euros par mois) arrêtée au 9 septembre 2014 soit une somme de 23.970,60 avec intérêt aux taux légal à compter du jugement et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance à compter du 1^er octobre 2014 soit 799.78 euros outre les charges jusqu’a la date de libération des lieux soit le 26 octobre 2015 ;

y rajoutant,

— condamner M. X à lui payer une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens en ce compris les frais de sommation d’huissier exposés dont distraction au profit de Maitre Gras-Vermesse.

S’agissant des points sur lesquels elle demande l’infirmation du jugement, la société Vilogia Primo soutient qu’elle n’est tenue ni au remboursement des charges locatives à M. X entre 2009 et 2013 ni à la restitution de la redevance contractuelle versée par l’accédant au titre de la phase d’épargne puisque le montant de l’épargne a déjà été récupéré par M. X.

Elle ajoute que ce dernier a quitté les lieux le 26 octobre 2015.

Par conclusions signifiées le 10 novembre 2015, M. X sollicite de la cour de :

— débouter la société Vilogia Primo de toutes ses demandes ;

— réformer le jugement sur les points suivants :

— constater l’irrecevabilité des demandes de la société Vilogia Primo en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— dire que la société Vilogia Primo ne peut se prévaloir de la résiliation du contrat de location-accession en application de l’article 26 de la loi du 12 juillet 1984 ;

— débouter la société Vilogia Primo de sa demande tendant à constater la résiliation du contrat de location-accession et prononcer l’expulsion de M. X ;

— débouter la société Vilogia Primo de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 799,78 euros à compter du 1^er octobre 2014 ;

— débouter la société Vilogia Primo de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. X à lui payer la somme de 23.970,60 euros ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société Vilogia Primo à payer à M. X la somme de 3.237,68 euros au titre du remboursement des charges, et statuant à nouveau, à titre reconventionnel, condamner la société Vilogia Primo à payer à M. X la somme de 8.292,56 euros au titre du remboursement des charges pour la période d’octobre 2005 à mai 2013 et dire que cette somme viendra en compensation, en application de l’article 1289 du code civil, avec les sommes qui seraient éventuellement dues par M. X à la société Vilogia Primo ;

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Vilogia Primo à rembourser à M. X la somme de 3.237,68 euros au titre des charges ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Vilogia Primo à payer à M. X la somme de 11.281,30 euros au titre du remboursement de l’épargne location-accession ;

— à titre subsidiaire, faire échec au jeu de la clause résolutoire en disant que M. X pourra se libérer de sa dette en 24 mensualités ; et ce en application de l’article 1244-1 du code civil ;

— condamner la société Vilogia Primo à payer à M. X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient en premier lieu l’irrecevabilité de l’assignation devant le tribunal d’instance en ce qu’elle n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat dans le département.

Il fait valoir que la société Vilogia Primo n’a pas respecté les dispositions de l’article 26 de la loi du 12 juillet 1984 concernant les modalités de proposition d’acquisition de la propriété de l’immeuble.

M. X conteste en outre les décomptes opérés par la société Vilogia Primo et le tribunal d’instance sur les sommes dues au 9 septembre 2014 et l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la condamnation de la société Vilogia Primo au remboursement des charges, il estime que ce montant est de 8.292,56 euros pour la période d’octobre 2005 à mai 2013.

SUR CE,

A titre liminaire, il y a lieu d’énoncer que le contrat conclu entre la société Vilogia Primo et M. X relève du régime particulier de la location-accession défini par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.

Aux termes de l’article 1 de cette loi est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de cette loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux par le versement de redevances, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé.

Sur la recevabilité des demandes de la société Vilogia Primo

Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est acquis que la société Vilogia primo n’a pas fait notifier son assignation en date du 19 décembre 2012 au préfet.

Cependant, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à la convention de location-accession ou de location-attribution qui vise non à organiser les relations locatives mais à permettre l’acquisition de la propriété d’un bien.

La société Vilogia Primo n’était de ce fait nullement tenue d’effectuer cette notification de son assignation selon les modalités de l’article 24 de la loi précitée.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il déclaré les demandes de la société Vilogia Primo recevables.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 que, lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession.

L’article 28 du contrat conclu entre les parties précise que, en cas de non paiement de l’une quelconque des sommes dues par l’accédant au titre de la redevance, le contrat est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le contrat de location-accession versé aux débats prévoit des possibilités de levée d’option jusqu’au 4^e anniversaire du contrat, son article 19 page 15 stipulant que le transfert de jouissance de l’immeuble à l’accédant peut se réaliser pendant une période maximum de 4 années depuis la remise des clés.

Or, le commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit a été délivré le 27 juin 2006 avant le terme prévu du contrat.

M. X ne justifiant pas s’être acquitté des causes du commandement dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, le contrat de location-accession a été résilié de plein droit.

Sur le défaut de respect des dispositions de l’article 26 de la loi du 12 juillet 1984

Il résulte de l’article 26 de la loi du 12 juillet 1984 que, trois mois avant le terme prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre l’accédant en mesure d’exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété de l’immeuble.

La mise en demeure indique a peine de nullité l’état des créances garanties par des inscriptions prises sur l’immeuble.

M. X invoque le défaut de respect de ces dispositions dans la mesure où le courrier de la société Vilogia Primo en date du 23 juillet 2009 lui proposant la levée de l’option afin de se porter acquéreur de l’immeuble n’a pas été délivré à bonne date et n’indique pas l’état des créances garanties.

C’est à juste titre que le premier juge a avancé qu’une telle irrégularité, à la supposer démontrée, est sans incidence sur la résiliation du contrat intervenue antérieurement par acquisition de la clause résolutoire.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a énoncé que le contrat de location- accession a été résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire le 28 juillet 2006.

La cour constate cependant que la société Vilogia Primo fait valoir que M. X a quitté les lieux le 26 octobre 2015, de sorte qu’il n’y a plus lieu de prononcer l’expulsion de ce dernier.

Sur les arriérés d’indemnités d’occupation et la demande de remboursement de l’épargne

Il résulte de l’article 1315 du code civil qu’il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984 et de l’article 38 du contrat conclu en l’espèce que, en cas de résiliation du contrat, le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble.

Il ressort du décompte en date du 9 septembre 2014 produit au dossier par la société Habitat Primo que M. X est redevable d’une somme de 23.970,60 euros à cette date s’agissant de l’arriéré de paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 1^er octobre 2009 en application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil sur la base d’un montant mensuel identique à celui de la redevance, à savoir 799,78 euros.

M. X ne justifiant d’aucun paiement postérieur au 9 septembre 2014, il ne peut démontrer s’être libéré de sa dette, et ce d’autant plus que le seul autre décompte produit date du 24 février 2012.

Cette indemnité d’occupation d’un montant de 799,78 euros contient toutefois une fraction d’épargne de 152,54 euros imputable sur le prix de vente qui doit être restituée à M. X suite à la résiliation du contrat.

La SA Vilogia Primo ne conteste pas le principe de l’obligation de restitution de l’épargne à M. X mais avance avoir procédé à ce remboursement.

Outre la copie du courrier mail de son responsable juridique du 10 décembre 2013 énonçant que le montant de l’épargne de M. X a été restitué à ce dernier pour la période de juin 2005 à décembre 2012, la société Vilogia Primo produit en cause d’appel une copie d’un courriel de la Caisse d’épargne en date du 10 décembre 2013 établissant :

—  37 virements d’un montant de 152,45 euros de juin 2005 à décembre 2012 pour un montant total de 5.640,65 euros sur un livret A au nom de M. X,

— un virement complémentaire d’un montant de 1.534,25 euros correspondant à 10 mensualités de 152.45 euros majorées du taux d’intérêt du livret A sur le même compte bancaire pour la période de janvier à novembre 2009, soit un total de 7.174,90 euros.

Il est par conséquent établi que M. X a récupéré la totalité de son épargne pour la période de juin 2005 à décembre 2012, soit la somme de 7.174,90 euros, celui-ci ne justifiant pas de la somme de 11.281,30 euros dont il demande le remboursement.

En revanche, la société Vilogia Primo n’a nullement soustrait le montant de l’épargne à l’indemnité d’occupation dont elle demande le paiement pour la période du 1^er janvier 2013 au 9 septembre 2014, date de son dernier décompte.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 799,78 euros, sauf à limiter ce montant jusqu’au 12 décembre 2012.

Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à cette même somme de 799,78 euros à compter du 1^er octobre 2014, celle-ci devant être fixée à 647,24 euros (799,78 euros ' 152,54 euros) du 1^er janvier 2013 au 26 octobre 2015, date de libération des lieux ; M. X sera dès lors condamné à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 647,24 euros à compter du 1^er octobre 2014.

En outre, le jugement sera infirmé sur le montant de la somme due par M. X à la société Vilogia Primo au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation au 9 septembre 2014 en ce qu’il convient de déduire de la somme de 23.970,60 euros due par M. X la somme de 3.050,80 euros correspondant à 20 mensualités d’épargne d’un montant de 152,54 euros du 1^er janvier 2013 au 9 septembre 2014, soit un solde restant du de 20.919,80 euros.

Sur la demande en remboursement des charges

Aux termes de l’article 1235 du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Il résulte de l’article 27 page 16 du contrat que l’accédant n’a à acquitter aucune charge mais doit payer à échéance ses consommations et les impôts relatifs à son habitation hors taxe foncière.

Il n’est pas contesté que la société Vilogia Primo a prélevé sur le compte de M. X une somme mensuelle de 105,31 euros au titre de charges à compter d’octobre 2005, puis de 17 euros à compter de février 2012, et ce jusqu’en mai 2013. Or, la société Vilogia primo ne produit aucun justificatif probant du calcul de ces charges.

Le fait que l’accédant les aurait acquittées spontanément ne saurait constituer un obstacle à sa demande de répétition soumise toutefois à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a condamné la société Vilogia Primo à rembourser à M. X les sommes indûment prélevées à compter de septembre 2009 au regard de la demande formulée dans ses écritures déposées en première instance le 11 septembre 2014, et ce pour un total de 3.237,68 euros au vu du décompte produit par M. X.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a condamné la SA Vilogia Primo à payer à M. X la somme de 14.518,98 euros au titre des charges et de l’épargne, cette condamnation devant être limitée aux charges pour le montant précité de 3.237,68 euros.

Sur la demande de compensation

La compensation s’opère de plein droit entre deux créances réciproques, liquides et exigibles, à concurrence de la plus faible.

Il y a lieu d’infirmer le jugement et d’ordonner la compensation entre les sommes précitées dues par chacune des parties.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1244-1 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spécialement motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

M. X ne formule aucune proposition sérieuse d’apurement de sa dette.

Eu égard à l’impossibilité financière pour celui-ci de s’acquitter de sa dette dans le cadre d’un échéancier de 24 mois, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer les dispositions au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X, partie perdante pour l’essentiel, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Vilogia primo la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré la demande de la société Vilogia Primo recevable, constaté la résiliation du contrat de location accession au 28 juillet 2006, fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 799,78 euros sauf à limiter ce montant jusqu’au 12 décembre 2012, et débouté M. X de sa demande de délais de paiement ;

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau ;

Constate que M. X a quitté les lieux le 26 octobre 2015 ;

Dit en conséquence n’y a voir lieu au prononcé de l’expulsion ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 647,24 euros du 1^er janvier 2013 au 26 octobre 2015, date de libération des lieux ;

Condamne M. X à payer à la société Vilogia Primo la somme de 20.919,80 euros au titre des sommes dues au 9 septembre 2014 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne M. X à payer à la société Vilogia Primo une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 647,24 euros du 1^er octobre 2014 au 26 octobre 2015 ;

Condamne la société Vilogia Primo à payer à M. X la somme 3.237,68 euros au titre des charges ;

Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties;

Condamne M. X à payer à la société Vilogia Primo la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. X aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maitre Gras-Vermesse.

Le Greffier Le Président

F. DUFOSSE B. MORNET