Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MAI 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/10151

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2013 -Tribunal de Commerce de PARIS RG n° 2012024860

APPELANTS

Monsieur A X

56 S Vitruve

XXX

SOCIÉTÉ L’EURL ENTRE NOUS EURL, prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentés par M^e Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

Assistés de M^e Amèle BENTAHAR, avocat au barreau de PARIS, toque : G0469, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur L G-H

71 S d’Ermont

95390 SAINT-PRIX

Madame C J D épouse G-H

71 S d’Ermont

95390 SAINT-PRIX

Représentés par M^e Philippe LEPOITTEVIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0602

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*********

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 avril 2010, M. L G-H et son épouse M^me C D ont consenti à M. A X un contrat de location-gérance portant sur un fonds de commerce de « vin et charbon » situé 4, Cité Popincourt dans le 11^e arrondissement de Paris, pour une durée d’une année à compter de la date de signature tacitement reconductible sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception trois mois avant la date d’expiration.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mars 2011, les époux G-H ont notifié au locataire leur refus de renouveler le contrat de location-gérance. M. X a remis les clefs des locaux le 2 mai 2011.

Selon acte d’huissier en date du 22 mars 2012, M. X et la société Entre Nous ont fait assigner les époux G-H aux fins de voir prononcer la nullité du contrat du 16 avril 2010, ordonner le remboursement des redevances indûment perçues et condamner ces derniers au paiement de différentes indemnités.

Par jugement en date du 18 avril 2013, le tribunal de commerce de Paris a :

— dit que la société Entre Nous est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir,

— débouté M. A X de sa demande de voir prononcer la nullité du contrat de location-gérance signé le 16 avril 2010,

— constaté que le contrat n’a pas été renouvelé le 17 avril 2011,

— débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

M. X et la société Entre Nous ont relevé appel de ce jugement le 21 mai 2013. Par leurs dernières conclusions en date du 18 décembre 2014, ils demandent à la Cour de :

Prononcer la nullité du contrat de location-gérance en date du 16 avril 2010,

Remettre les parties dans l’état où elles étaient avant de contracter,

Ordonner le remboursement par les 'défendeurs'(sic), solidairement entre eux, aux demandeurs de la somme de 40.000 euros au titre des redevances indûment payées outre celle de 11.481,60 euros au titre des travaux de remise en état du local, soit 51.481,60 euros.

A titre subsidiaire

Prononcer la résiliation du contrat de location-gérance,

Condamner les 'défendeurs’ solidairement entre eux à payer aux demandeurs la somme de 18.000 euros en remboursement des montants indument perçus par eux à ce titre,

Condamner les 'défendeurs’ solidairement entre eux à payer aux demandeurs la somme de 11.481,60 euros au titre des travaux de conformité exécutés par les demandeurs dans le local objet de la location-gérance.

En tout état de cause

Débouter les 'défendeurs’ de leurs demandes reconventionnelles,

Condamner 'les défendeurs’ solidairement entre eux à payer aux demandeurs la somme de 59.302,73 euros à titre de dommages et intérêts, eu égard au préjudice moral évalué à 20.000 euros et au préjudice économique évalué à 39.302,73 euros,

Condamner les 'défendeurs’ solidairement entre eux à payer aux demandeurs la somme de 9.000 euros au titre de la plus-value réalisée du fait de la transformation des locaux par ces derniers,

Ordonner la restitution du matériel et des documents appartenant aux demandeurs,

Condamner les 'défendeurs’ solidairement entre eux à payer la somme de 5.000 euros en cas de non restitution de ce matériel,

Condamner les 'défendeurs’ solidairement entre eux à payer aux demandeurs la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner les 'défendeurs’ solidairement entre eux aux entiers dépens,

Assortir le 'jugement’ (sic) de l’exécution provisoire.

Par ses dernières conclusions datées du 19 janvier 2015, les époux G-H demandent quant à eux à la Cour de :

Débouter M. A X et l’EURL Entre Nous de leur appel et de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— dit que l’EURL Entre Nous est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir,

— débouté M. A X de sa demande de voir prononcer la nullité du contrat de location-gérance signé le 16 avril 2010,

— constaté que le contrat n’a pas été renouvelé le 17 avril 2011,

— condamné M. A X à payer à M. et M^me G-H la somme totale de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté M. A X et l’EURL Entre Nous de leurs autres demandes Condamné M. A X aux dépens

Subsidiairement

Réformer le jugement dont appel et, statuant à nouveau de ce chef,

Prononcer la résiliation dudit contrat à la date du 16 avril 2011 aux torts et griefs de M. A X,

Recevoir M. et M^me G-H en leur appel incident et y faisant droit,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. et M^me G-H de leurs demandes de dommages et intérêts respectivement de 40.000 euros pour manque à gagner et de 20.000 euros pour procédure abusive, et de leur demande en paiement de 6.697 euros à titre de travaux de réparation et statuant à nouveau,

Condamner M. A X à payer à M. et M^me G-H la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour manque à gagner,

Condamner M. A X à payer à M. et M^me G-H la somme de 6.697 euros TTC au titre de la réparation de la détérioration des locaux,

Condamner solidairement M. A X et l’EURL Entre Nous à payer à M. et M^me G-H la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner solidairement M. A X et l’EURL Entre Nous à payer à M. et M^me G-H la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile en sus de celle de 2.000 euros allouée par le jugement dont appel,

Condamner solidairement M. A X et l’EURL Entre Nous en tous les dépens d’appel.

SUR CE

Sur la recevabilité de la société Entre Nous

Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir déclaré l’action de la société Entre Nous irrecevable 'faute d’intérêt à agir'. S’ils reconnaissent que l’EURL Entre Nous n’est pas partie à la convention du 16 avril 2010, ils soutiennent en revanche qu’elle a été constituée en vue de l’exploitation du fonds de commerce et que M. X, gérant, a donc agi en son nom et pour son compte.

Ils font valoir que la nullité du contrat de location-gérance, ou subsidiairement sa résolution, ont eu des conséquences dommageables pour la société Entre Nous (diminution du chiffre d’affaires, troubles de jouissance, inexistence du fonds). Ils sollicitent donc qu’elle soit déclarée recevable en son action.

Or non seulement la société Entre Nous n’est pas partie au contrat de location gérance signé par M X seul et non pour le compte d’une société en formation mais ladite société n’a été constituée que le 15 août 2011 et n’a commencé son activité que postérieurement à la fin du contrat de location gérance, l’extrait Kbis de la société faisant apparaître qu’elle a débuté son exploitation le 17 août 2011.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré la demande de la société irrecevable, celle-ci étant dépourvue à la fois de qualité et d’intérêt à agir .

Sur la nullité du contrat de location-gérance :

M X soutient que le contrat de location-gérance du 16 avril 2010 est nul tant en raison du défaut d’existence du fonds de commerce, qu’en raison du trouble de jouissance paisible causé par les propriétaires, erreur sur les qualités substantielles, et absence de consentement lors de la signature.

Il se prévaut tout d’abord des dispositions de l’article L.144-3 du Code de commerce pour affirmer que l’inexistence du fonds de commerce litigieux s’apprécie au regard du défaut d’exploitation, qu’au cas présent, il n’est pas contesté que le fonds est resté sans activité entre le 1^er novembre 2008 et le 16 avril 2010 et qu’en conséquence, en l’absence de clientèle à la date de conclusion de la location-gérance, il n’existait aucun fonds.

ll invoque ensuite les dispositions des articles 1719, 1725, 1726 du Code civil pour soutenir qu’à défaut pour le propriétaire d’avoir remis des locaux en état d’exploitation immédiate et d’avoir garanti une jouissance normale des lieux aux locataires, le contrat du 16 avril 2010 encourt la nullité, que les travaux et le délai de transfert de la licence de boisson ont retardé le début de l’exploitation initialement fixé au 23 avril 2010 et reporté au 1^er mai 2010, qu’en outre que les propriétaires ont exercé une activité concurrente de « bar » à proximité immédiate du fonds litigieux sans l’en avoir averti au moment de la conclusion du contrat, en créant de surcroît des nuisances sonores, ce qui est de nature à troubler gravement la jouissance paisible que les bailleurs du fonds doivent à leur locataire.

Il reproche enfin aux époux G-H de ne lui avoir communiqué ni les documents comptables nécessaires pour apprécier la rentabilité du commerce, ni le contrat de location gérance précédemment conclu qui lui aurait permis de connaître le montant de la redevance prévue pour l’ancien locataire, celle prévue par le contrat dont s’agit étant excessive au regard de l’absence d’exploitation du fonds et de la nécessité d’effectuer des travaux avant de débuter l’activité.

Or, M et M^me G-H justifient avoir fait l’acquisition du fonds de commerce en 1976, M^me G-H étant devenue elle-même propriétaire des murs commerciaux en 1984 et ne l’avoir donné en location gérance à M Y Z qu’en 1991; M G-H justifie avoir été inscrit comme exploitant du fonds de commerce dès 1976; l’article L 144-3 du code de commerce qui prévoit que pour donner son fonds de commerce en location gérance, le propriétaire doit l’avoir exploité pendant une durée minimale de deux ans n’exige pas que ce délai de deux ans d’exploitation effective précède immédiatement la signature du contrat de location gérance de sorte que l’interruption d’exploitation de novembre 2008 à avril 2010 est indifférente pour apprécier la validité du contrat litigieux ;

Il n’est pas démontré au surplus que pendant cette période d’interruption d’exploitation, le fonds aurait perdu sa clientèle, M X ayant déclaré parfaitement connaître le fonds tel qu’il existe et le tribunal a relevé que M X ne justifie d’aucune difficulté liée à l’absence de clientèle, ne produisant aucune pièce comptable probante de nature à justifier les difficultés alléguées en lien avec l’inexistence de clientèle.

Les bailleurs de fonds n’étaient pas tenus de remettre spontanément les documents comptables concernant le fonds et a fortiori le contrat de location-gérance antérieur pour l’information du preneur, n’étant tenus d’aucune obligation de conseil ou d’information mais d’une obligation de délivrance ; or l’absence de tout document comptable à laquelle la production d’une feuille manuscrite concernant la comptabilité du commerce considéré pendant quelques mois par M X ne peut suppléer, ne permet pas de retenir que ce dernier n’a pu exploiter le fonds dans des conditions normales et qu’il y aurait eu erreur sur les qualités substantielles du fonds et vice du consentement. L’absence de délivrance de la licence IV concomitamment à la signature du contrat a retardé l’exploitation du fonds mais M X ne prétend pas avoir du verser une redevance avant le 1^er mai 2010 qui marque le début de l’exploitation ;

La nullité du contrat ne peut pas davantage être encourue en raison de la concurrence exercée par un commerce prétendument nouveau situé S T U à proximité du fonds en cause et exploité par les propriétaires eux-mêmes, dans la mesure où ce commerce est exploité depuis 1993 par M. G-H, ce que ne pouvait ignorer M X dans la mesure où il indique lui-même que le fonds exploité par M G-H se situe à proximité immédiate.

Quant à l’état des locaux, M X a reconnu au contrat du 16 avril 2010 « que ce fonds de commerce existe, sans aucune exception ni réserve, et sans qu’il soit fait une plus ample désignation, à la demande du locataire-gérant qui déclare le bien connaître pour l’avoir visité en vue des présentes ». Le locataire-gérant connaissait ainsi parfaitement l’état des locaux avant la conclusion du contrat et ne démontre pas la nécessité d’y effectuer des travaux pour en permettre l’exploitation.

Il convient de confirmer le jugement qui a débouté M X de sa demande de nullité du contrat de location gérance.

Sur la résiliation du contrat de location-gérance :

A titre subsidiaire, M X demande la résiliation du contrat de location-gérance à défaut de respect du délai contractuel de préavis de non renouvellement, fixé à trois mois avant le terme du contrat. Il rappelle que le contrat était reconduit tacitement à l’échéance fixée au 16 avril de chaque année, que les propriétaires ont notifié leur refus de renouvellement par courrier avec accusé de réception du 3 mars 2011 et qu’en conséquence, le délai de trois mois n’ayant pas été respecté, la résiliation est encourue à leurs torts.

Il sollicite, également à titre subsidiaire, la résiliation du contrat à compter du mois de septembre 2011, aux motifs que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de conseil et d’information en omettant d’informer le locataire-gérant qu’ils exploitaient un commerce similaire à proximité du fonds loué, en « accaparant toute la clientèle captive », en générant des nuisances sonores du fait de cette exploitation et en omettant d’informer M. X du prix de la redevance antérieurement pratiqué.

Il sollicite au surplus la restitution du montant des travaux de mise en conformité pour la somme de 11.481,60 euros entrepris par ses soins dans les locaux et le paiement d’une somme de 9 .000 euros au titre de la plus-value résultant de ces travaux.

M et M^me G-H ont adressé à M X une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mars 2011, signée le 7 mars suivant par M X lui indiquant qu’ils n’entendaient pas renouveler le contrat en raison des manquements du locataire à ses obligations; la lettre n’a pas été adressée dans le délai de trois mois avant la date d’expiration du contrat, ce qui n’a pas pour conséquence la résiliation du contrat aux torts des bailleurs mais la poursuite du contrat ; or il n’est pas contesté que M X a remis ensuite les clefs à M G-H avec lequel il a signé le 27 juillet suivant un arrêté de compte, acceptant que le contrat ne soit pas renouvelé à l’issue de l’échéance d’une année ;

Pour les mêmes motifs que rappelés précédemment au soutien du débouté des demandes de nullité du contrat de location gérance, M X est mal fondé à solliciter la résiliation du contrat pour manquement des bailleurs à leur obligation de procurer au locataire une jouissance paisible des locaux alors que les bailleurs exploitent un commerce similaire à proximité des lieux loués depuis 1993 et en l’absence de tout lien démontré entre des agissements invoqués mais non établis et les difficultés de gestion de M X ayant abouti au non renouvellement du contrat à l’échéance ou encore pour des manquements des bailleurs à une obligation inexistante de conseil et d’information.

Les photographies produites aux débats et non datées ne permettent pas au surplus de déterminer l’état des locaux lors de l’entrée en jouissance du locataire gérant qui ne démontre pas la nécessité de procéder aux travaux entrepris d’isolation pour pouvoir exploiter le fonds ; ne justifiant pas comme l’a souligné le tribunal de commerce, d’un accord des bailleurs pour les réaliser, alors que la convention porte qu’il devra requérir leur accord écrit pour faire toute modification dans le fonds, il est mal fondé à en demander le remboursement comme à solliciter une somme représentant la plus value apporté au fonds par lesdits travaux .

Sur les dommages et intérêts et réparations locatives :

M X sollicite la condamnation des époux G-H à l’indemniser des préjudices moraux, financiers et commerciaux qu’il a subis à raison des agissements violents commis par M G-H à son encontre, la perte de chance d’exploiter paisiblement le fonds, les soucis causés par le procédure, se prévalant de son état de santé dégradé et des frais médicaux qu’il engendre, pour réclamer la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 18.821,13 euros au titre du préjudice d’agrément résultant de ses différentes hospitalisation.

Or, en l’absence de toute faute démontrée commise par les bailleurs à l’égard de leur locataire, qu’il s’agisse tant de la responsabilité de ceux-ci dans les altercations survenues entre les parties que de la réalité des préjudices physiques ou moraux en résultant pour M X en lien direct avec ces altercations, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de dommages intérêts.

Les intimés sollicitent pour leur part la condamnation de M. X et de la société Entre Nous à des dommages intérêts en réparation du manque à gagner qu’ils ont subi suite à la fermeture administrative des locaux, à une somme au titre des travaux de réparation qu’ils ont du entreprendre dans les locaux aprés le départ de M X et des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Or , ils ne justifient pas de la fermeture administrative des locaux par la production de l’arrêté préfectoral correspondant et des conséquences en résultant ; ils seront déboutés de leur demande de dommages intérêts à ce titre ;

Ils ne produisent aucun état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie des locaux de nature à établir que les travaux entrepris par eux à la suite du départ de leur locataire sont le résultat des dégradations causées par celui-ci de sorte que le jugement qui les a déboutés de leur demande en paiement de réparations locatives sera confirmé .

Enfin, ils de démontrent pas que M X a commis un abus en agissant en justice à leur encontre et en formant appel du jugement qui lui faisait grief ; ils seront déboutés en conséquence de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

Sur la restitution du matériel :

M X demande en toute hypothèse la restitution du matériel et des documents présents dans les locaux et lui appartenant, et la condamnation des intimés à leur verser la somme de 5.000 euros en cas de non restitution.

Or par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a écarté cette demande de restitution en retenant essentiellement que M X ne démontrait pas la propriété des objets revendiqués ; le jugement sera confirmé également sur ce point .

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

M X qui succombe en son recours supportera les dépens et paiera à M et M^me G-H la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la somme allouée sur ce fondement en première instance .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Condamne M X à payer à M et M^me G-H la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Condamne M X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE