XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 04/02/2016

***

N° de MINUTE :16/

N° RG : 14/06429

Jugement (N° 13/01833)

rendu le 12 Septembre 2014

par le Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI

REF : NC/KH

APPELANTE

XXX

ayant son siège social 12-14 Rond-Point des Champs Elysées

XXX

Représentée par M^e François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Sylvie GUILLEVIC, avocate au barreau de PARIS

INTIMÉE

SAS CASA FRANCE

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Isabelle CARLIER, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Jean de BAZELAIRE DE LESSEUX avocat au barreau de PARIS

A.A.R.P.I COSTER-BAZELAIRE Associés

DÉBATS à l’audience publique du 08 Décembre 2015 tenue par Nadia CORDIER magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : X Y

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale FONTAINE, Président de chambre

Stéphanie ANDRE, Conseiller

Nadia CORDIER, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Février 2016 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président et X Y, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1^er décembre 2015

***

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 2003, un bail commercial a été conclu entre la société Marti La Madeleine (le bailleur) et la SAS Casa France ( le preneur), portant sur un local à construire d’une surface d’environ 700 m², situé à Proville, pour l’exercice d’une activité de vente d’équipement de maison, moyennant le versement d’un loyer annuel, hors charges et hors taxes, de 64 028,59 euros payable trimestriellement et d’avance, commençant à courir pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juin 2003.

La Société Casa a donné congé pour la date contractuelle de la fin du contrat de bail, soit le 31 mai 2012.

Le 31 mai 2012, la société Marti La Madeleine et la société Casa ont procédé à un état des lieux de sortie contradictoire des locaux, un appel à des entrepreneurs ayant été effectué par la Société Marti afin de chiffrer le montant des travaux de remise en état des locaux.

Par lettre recommandée du 7 février 2013, la société Marti La Madeleine a mis en demeure la société Casa de lui régler la somme de 26 618,33 euros TTC correspondant à la somme de 22 278,73 euros TTC au titre de la remise en état des locaux, ainsi qu’une somme de 4 339,60 euros TTC correspondant aux pénalités de retard contractuelles, déduction à faire du dépôt de garantie.

Suite à la lettre recommandée en date du 8 avril 2013 dans laquelle la société Casa élevée par, considérait que les désordres relevaient de la vétusté, une assignation en date du 24 octobre 2013 lui a été délivrée par la Société Marti.

Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du12 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Cambrai a :

— condamné la SARL Marti la Madeleine à verser à la SAS Casa la somme de 12 371,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la SARL Marti La Madeleine au titre de pénalités de retard,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Marti La Madeleine aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 23 octobre 2014, la SARL Marti La Madeleine a interjeté appel du jugement précité.

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 6 novembre 2015, la SARL Marti La Madeleine, au visa de l’article 1134 et du bail, demande à la cour de :

— réformer le jugement du 12 septembre 2014 sauf en ce qu’il a mis à la charge de la société Casa les frais de remise en état du marquage au sol du parking à hauteur de 478, 40 euros TTC,

— constater que les locaux loués ont été restitués par la société Casa en mauvais état,

— dire et juger que la société Casa a violé ses obligations contractuelles,

— dire et juger que les désordres constatés ne relèvent pas de la vétusté,

— devis de la société Ateg pour la remise en état de l’intérieur du bâtiment d’un montant de 8 456,56 euros TTC,

— devis de la société Arpi métal pour la remise en état du bardage et de la porte de service d’un montant de 12.542,45 euros TTC,

— devis de la société Eiffage travaux publics Nord pour la remise en état du parking d’un montant de 1 279,72 euros TTC,

— en conséquence, dire et juger que la société Casa reste devoir à la société Marti La Madeleine la somme de 22 278,73 euros TTC au titre de la remise en état des locaux,

— dire et juger que la société Casa est également débitrice d’une somme de 4 339,60 euros TTC au titre des pénalités de retard contractuelles,

— prononcer une compensation entre les sommes dues par la société Casa, soit la somme de 26 618,33 euros, et celle détenue par la société Marti La Madeleine d’un montant de 21 249,67 euros TTC , au titre du dépôt de garantie,

— en conséquence, condamner la société Casa à payer à la société Marti La Madeleine la somme de 5368,66 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la société Casa de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Casa à payer à la société Marti La Madeleine une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Casa aux dépens.

Elle estime qu’aux termes du bail, la société Casa a accepté de prendre en l’état les lieux loués, les déclarant en bon état, et s’était engagée à les entretenir et à les restituer en parfait état; que cela impose une restitution dans un état qui ne présente pas de dégradations volontaires ou résultant d’un défaut d’entretien et de surveillance caractérisé.

Elle souligne qu’il n’a nullement été demandé d’effectuer une remise à neuf du local mais uniquement de le rendre en parfait état, ce que ne permet pas de constater l’état des lieux réalisés; que les désordres constatés proviennent manifestement d’un défaut d’entretien, désordres incompatibles avec un usage normal et légitime des locaux ; qu’aucune vétusté ne saurait s’appliquer en l’espèce ; que d’ailleurs les clauses du bail démontrent que les parties ont entendu déroger à l’application de l’article 1755 du code civil ; que les réparations résultant de la vétusté étaient à la charge de la société Casa ; que les juges n’ont aucunement justifié en outre le coefficient de vétusté appliqué.

Elle précise que les loyers sur la période de décembre 2003 à février 2004, puis de juin à août 2004, ont été payés avec retard, ouvrant droit à pénalités.

Par conclusions en date du 27 mars 2015, signifiées par voie électronique, la SAS Casa France (Casa), au visa des articles 606, 1134, et 2224 du Code civil, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner la société Marti La Madeleine à payer à la société Casa France la somme de 4 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Marti La Madeleine aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement par M^e Carlier, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle expose que la demande de la SARL Marti La Madeleine repose sur un état des lieux de sortie imprécis, sur la volonté d’ignorer que les locaux loués n’étaient pas neufs mais 'en bon état d’entretien et réparation’ lors de l’entrée dans les lieux, et la volonté de mettre à la charge des travaux de remise à neuf ; que la SARL Marti La Madeleine ne peut conclure à l’absence de vétusté des locaux loués pendant 8 ans et 11 mois.

Elle précise que la clause invoquée par le bailleur, relative aux charges et conditions, ne constitue par une clause expresse de transfert de vétusté ; que l’obligation de remise en état ne correspond pas à une remise à neuf, ce d’autant quant le local a uniquement été pris en bon état de réparations locatives ; que dans la jurisprudence, la clause expresse de transfert de la vétusté doit être interpréter strictement.

Elle conteste, d’une part devoir la fourniture et la pose d’un bardage à l’état neuf pour un bâtiment mis en service en 2003 et ayant 10 ans d’âge, l’imprécision de l’état des lieux justifiant juste une intervention ponctuelle, d’autre part, la réalisation de travaux de peinture sans tenir compte de la durée d’occupation. Elle confirme que les demandes au titre des pénalités de retard sont bien prescrites, comme n’ayant jamais été réclamées en cours de bail.

MOTIVATION :

— Sur l’étendue de l’obligation de réparation du preneur :

— sur la répartition des obligations entre le preneur et le bailleur :

' En vertu des dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

' Le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition sur la répartition des obligations de réparation et d’entretien sur l’immeuble loué. Le droit commun a donc vocation à s’appliquer notamment les dispositions des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Conformément aux dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

S’agissant toutefois de textes qui ne sont pas d’ordre public, il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par ces dispositions.

Le bailleur peut ainsi parfaitement s’exonérer de l’ensemble des obligations de réparer et d’entretenir.

Ainsi, la clause par laquelle il est précisé que le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent est valable et dispense le bailleur de son obligation de délivrer les lieux en bon état de réparation de toute espèce, mais ne le décharge pas de son obligation de délivrance.

En outre, il peut être convenu que toutes les réparations, y compris celles de l’article 606 du code civil seront à la charge du preneur.

Toutefois même si une clause générale met toutes les réparations à la charge du preneur, y compris celles de l’article 606 du code civil, le bailleur n’est pas dispensé des réparations dues à la vétusté, sauf clause expresse contraire.

S’agissant de clauses dérogatoires du droit commun, elles sont d’interprétation stricte.

*****

' En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 2003 , un bail a été conclu entre la société Marti La Madeleine et la société Casa, portant sur un local commercial, pour une durée de 9 ans, à compter du 1^er juin 2003.

Si, à l’issue du congé délivré le 18 novembre 2011, un état des lieux de sortie a été dressé le 31 mai 2012, date d’effet du congé, aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé entre les parties lors de la prise à bail.

Dès lors, les locaux sont réputés pris en bon état de réparation, ce que les termes de la clause 'charges et conditions’ rappellent, stipulant que le preneur’prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent à la date ci-dessus fixée pour l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou réparation’ et 'reconnaît que les lieux sont en bon état d’entretien et de réparation’ (Clause 'charges et conditions’ – bail page 3 ) .

' Il résulte des différentes stipulations du bail que le preneur ' entretiendra les lieux loués pendant toute la durée du bail et exécutera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, y compris celles définies aux deux premiers alinéas de l’article 606 du code civil’ (Clause n°4 page 4 ).

Il est en outre prévu qu’ 'il réparera et changera, le cas échéant, à ses frais, l’ensemble des équipements et appareils dont il a l’usage conformément aux règlements en vigueur, le tout de telle sorte, qu’en fin de jouissance, il rende les lieux en parfait état'.

La clause relative du dépôt de garantie, prévoyant que ce dernier sera 'remboursable à l’expiration du bail par le bailleur, sous réserve d’exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués’ (dépôt de garantie page 9).

Si, indéniablement, les obligations pesant sur le preneur sont très larges, il n’en demeure pas moins qu’aucune des clauses, au titre de l’entretien, des réparations et travaux figurant au bail n’incluait expressément les réparations occasionnées par la vétusté.

Il ne saurait être déduit de l’expression 'remise en parfait état des locaux loués', d’une part, la prise en charge par le preneur de toutes les réparations occasionnées par la vétusté, d’autre part l’obligation de remise en état neuf des locaux par le locataire à son départ des lieux loués, ce d’autant que les lieux loués n’étaient donnés initialement qu’ 'en bon état de réparation et d’entretien’ aux termes mêmes du bail .

Par ailleurs, il n’est nullement justifié par le bailleur de ce que les désordres et dégradations constatées ne résultent pas de la vétusté liée à un usage normal, le bailleur procédant par affirmation.

Or, au vu du caractère des plus succincts et parcellaires de l’état des lieux, rien ne permet de l’affirmer et aucun élément objectif, issu de ce constat, ne permet de démontrer que les désordres constatés sont en lien avec un manque d’entretien et un défaut de vigilance de la société Casa.

Enfin, au regard de la description initiale des lieux loués, estimés ' en bon état d’entretien et de réparation’ ainsi que de la durée du bail, qui est de 9ans, et de la date de construction du bâtiment datant de 2002, l’application d’un coefficient de vétusté, à hauteur de 60 %, est justifiée, ce d’autant qu’aucun élément objectif n’est versé aux débats permettant de remettre en cause cette appréciation alors même que l’état des lieux de sortie s’avère lacunaire et imprécis.

— sur les réparations sollicitées :

— sur la peinture et les trous des murs intérieurs :

L’état des lieux en date du 31 mai 2012 mentionne l’existence de 'peinture à refaire’ sur les murs du magasin ainsi que pour les locaux bureau, salle, outre le rebouchage des trous.

Les mentions ne permettent, toutefois, pas de déterminer l’origine des dégradations ainsi que leur ampleur.

Toutefois il ne peut être contesté que ces éléments relèvent de l’entretien et des réparations locatives, sans qu’il y ait lieu d’appliquer un quelconque coefficient de vétusté. Le locataire, à la sortie du bail, devant rendre les lieux avec des revêtements muraux propres, exempts de trous.

Dès lors, il convient de retenir à la charge du locataire, en son intégralité le devis présenté par la SARL La Marti La Madeleine, pour un montant de 8456,56 euros.

— sur le bardage :

Là encore l’imprécision de l’état des lieux, mais également du devis produit par la SARL La Marti La Madeleine ne permet de déterminer, avec précision et certitude, ni l’ampleur des trous et découpages évoqués, ni la nécessité de procéder à une reprise de 50m².

L’état des lieux ne mentionne que deux bandes, le bailleur ne démontrant aucunement que ces deux bandes puissent constituer cette superficie ou qu’il ait été impossible de pourvoir au remplacement d’une surface plus limitée.

Rien ne permet d’établir que les détériorations et dégradations, notamment sur la porte de la réserve et du pignon de la porte extérieure, mais également les désordres sur le bardage, soit liée à un manquement d’entretien, pesant sur le locataire, et non à la simple vétusté.

En conséquence, la décision déférée sur ce point, ayant appliqué le coefficient de vétusté au montant sollicité par la SARL La Marti La Madeleine doit être confirmée. Il sera donc retenu à la charge du locataire une somme de 5016,98 euros.

— sur le parking :

S’il ne peut être contesté que le parking fasse partie des lieux loués, ni la nécessité d’un terrassement, ni la dépose de bordures et la création d’îlot, ni la réparation de nids de poule, ne sont établis par l’état des lieux de sortie.

Ainsi, aucune mention de l’état des lieux ne permet de mettre, à la charge du preneur, une réparation autre que la réfection du marquage.

En outre, la réfection du marquage au sol relève de l’obligation d’entretien pesant sur le preneur, justifiant qu’il ne soit pas fait application d’un coefficient de vétusté.

La décision querellée ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle n’a retenu que la réfection du marquage pour un montant de 478.40 euros TTC.

*****

En conséquence, le coût des réparations imputables à la Société Casa s’élève à la somme de 13 951,94 euros TTC, qui devra être donc déduite du montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur, d’un montant de 21 249.67 euros.

— Sur les sommes dues au titre des pénalités de retard :

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon les stipulations du bail, 'à défaut du paiement de loyer, des accessoires et des sommes exigibles à l’échéance du terme prévue au présent bail, les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d’indemnité forfaitaire de dix pour cent, indépendamment de tous frais de commandement et ceci dès le premier jour de retard de règlement.

Il est constant que sont demandées des pénalités pour les loyers de décembre 2003 à février 2004 et de juin à août 2004 et que le loyer est payable trimestriellement et d’avance.

C’est par un raisonnement tout à fait adapté que la juridiction de première instance a retenu que faute, pour le bailleur d’avoir exercé cette action en paiement dans le délai de 5 ans, le point de départ de l’action en paiement de ces majorations devant être fixé au premier jour de l’échéance du terme trimestriel, soit pour le terme le moins ancien avant le 31 août 2009, cette action était prescrite et la demande de la société irrecevable.

— Sur les dépens et accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la Société La Marti La Madeleine succombant à la présente instance, il convient de la condamner aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Il convient de condamner la Société La Marti La Madeleine à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du bailleur au titre de l’indemnité procédurale ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS :

REFORME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Cambrai en date du 12 septembre 2014, en ce qu’il condamné la SARL Marti La Madeleine à verser à la SAS CASA la somme de 12 371, 67 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

STATUANT à nouveau,

CONDAMNE la SARL La Marti La Madeleine à restituer à la SAS Casa la somme de 7297,73 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

CONFIRME pour le surplus le jugement précité,

Y AJOUTANT

CONDAMNE la Société La Marti La Madeleine à payer à la société Casa France la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE la Société La Marti La Madeleine de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA CONDAMNE aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Carlier Isabelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. Y P. FONTAINE