Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 MARS 2016

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/04633

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2013 -Tribunal d’Instance de PARIS 17 ème – RG n° 1112000742 et 11-12-000782

APPELANT

Monsieur F G Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Marie christiane AVI KASSI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0807

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/009885 du 31/03/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

XXX

est prise en la personne de son représentant légal, Monsieur D J E

Siège social : XXX

XXX

Représentée par M^e Antoine PHILIP, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 221

Ayant pour avocat plaidant CHARLES-GARNIEL Rebecca avocat au au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 221

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame B VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame B C, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame B C , Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame B VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 juillet 1997, Monsieur D E a donné en location à Monsieur F M N Y, des locaux à usage d’habitation sis à XXX, moyennant le versement d’un loyer en principal initial de 490,50 € (3 217,50 francs), outre les provisions sur charges de 15,24 € (100 francs), le versement d’un dépôt de garantie de 981,01 € (6 435 francs).

Monsieur D E a vendu le 7 septembre 2009 le bien immobilier à la XXX. Monsieur F M N Y en a été informé le 15 septembre 2009.

Alléguant que le bailleur n’avait pas remédié aux désordres affectant l’appartement dont il est locataire, Monsieur F M N Y a, par actes d’huissier de justice en date des 19 septembre 2012 et 6 septembre 2013, fait délivrer assignation respectivement à Monsieur D E et à la XXX devant le Tribunal d’Instance du 17^e arrondissement de Paris aux fins notamment de les voir enjoindre à faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sous astreinte et à l’indemniser de son préjudice moral.

Par jugement rendu le 20 décembre 2013, le Tribunal d’Instance du 17^e arrondissement de Paris a :

* prononcé la jonction des causes inscrites au rôle du Tribunal.

* débouté Monsieur F M N Y de l’ensemble de ses demandes.

* prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti par Monsieur D E à Monsieur F M N Y.

* ordonné l’expulsion de Monsieur F M N Y ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis à XXX, avec le cas échéant le concours de la force publique, sous réserve de l’éventuelle présence dans les lieux de Madame F M N Y, co-titulaire du bail.

* dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

* condamné Monsieur F M N Y à verser à la société MOBIFRANCE la somme de 4 408,16 € au titre des loyers et charges impayés, échéance d’octobre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2013, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 20 décembre 2013 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

* dit que les intérêts dus à compter du 12 novembre 2013 et au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil.

* rejeté toutes autres demandes.

* condamné Monsieur F M N Y aux dépens.

Monsieur F M N Y a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 11 décembre 2015, il poursuit l’infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

* constater que le logement situé au rez-de-chaussée à XXX, objet du bail est un logement indécent, insalubre et impropre à l’usage d’habitation.

* constater que la société MOBIFRANCE a manqué à ses obligations de délivrance, de réparation et d’entretien.

* enjoindre la société MOBIFRANCE de faire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant l’appartement donné à bail sous astreinte de 300 € par jour de retard.

* condamner la société MOBIFRANCE à prendre à sa charge le coût du relogement de la famille Y durant les travaux.

* dire et juger Monsieur F M N Y, fondé à opposer l’exception d’inexécution aux demandes de paiement de l’arriéré des loyers.

* condamner la société MOBIFRANCE à lui verser la somme de 40 000 € à titre d’indemnisation de son trouble de jouissance ainsi que la somme de 20 000 € à titre d’indemnisation de son préjudice moral.

subsidiairement :

* lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux.

en tout état de cause :

* condamner la société MOBIFRANCE aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société MOBIFRANCE, intimée, par dernières conclusions du 15 décembre 2015, demande à la Cour de :

* confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la condamnation de Monsieur F M N Y au paiement de la dette locative, compte tenu de son actualisation en cause d’appel.

statuant à nouveau

* condamner Monsieur F M N Y à lui verser la somme de 20 918,38 € au titre de l’arriéré locatif, terme de décembre 2015 inclus.

* condamner Monsieur F M N Y à verser à la société MOBIFRANCE la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamner Monsieur F M N Y aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur les demandes de Monsieur F M N Y

1) Sur le caractère indécent avéré de l’appartement pris à bail.

Monsieur F M N Y reproche au premier juge de l’avoir débouté de ses demandes au motif qu’il serait responsable de l’absence de réalisation des travaux par la bailleresse et qu’il n’aurait pas produit l’état des lieux d’entrée.

Invoquant les dispositions de l’article 1719 du Code civil et le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Monsieur F M N Y prétend faire la preuve du caractère indécent du logement loué par les différents documents qu’il verse aux débats et fait valoir que :

* le bailleur n’a pas exécuté les travaux préconisés en dépit d’un courrier qui lui a été adressé le 28 septembre 2010 pour l’inviter à le faire dans les meilleurs délais.

* que le 21 février 2011, un dégât des eaux en provenance de l’appartement situé au-dessus a infiltré le logement des époux Y

* un architecte de sécurité de la préfecture de police s’est rendu sur place le 17 mai 2011 et a qualifié la situation de péril au sans des dispositions des articles L 511-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

* plusieurs mises en demeure ont été adressées au Cabinet X, syndic de l’immeuble afin qu’il procède aux travaux.

* le gérant de l’immeuble lui a adressé plusieurs courriers pour lui indiquer qu’il sera procédé à la réalisation des travaux.

* contrairement à ce qu’a estimé le Tribunal, il n’a jamais refusé l’accès à son appartement.

* il n’a pas pu produire l’étant des lieux d’entrée dans la mesure où il n’en a jamais été adressé par le bailleur.

En l’espèce, le bail a été consenti le 28 juillet 1997 par Monsieur D E à Monsieur F M N Y, les parties s’accordant à reconnaître qu’aucun état des lieux n’a été dressé préalablement à l’entrée en jouissance des locataires.

Or, en vertu des dispositions de l’article 1731 du Code civil applicables en l’espèce, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Ce n’est qu’au cours de l’année 2010, soit plus de treize années plus tard que Monsieur F M N Y a commencé à se plaindre pour la première fois de désordres affectant l’appartement pris à bail.

Faute pour Monsieur F M N Y de démontrer qu’ils ne l’étaient pas, les lieux doivent être considérés comme avoir été remis en bon état le 28 juillet 1997.

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe par ailleurs au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Cependant, lorsque le trouble subi par le locataire provient d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être recherchée par le locataire qui ne peut agir en réparation contre son bailleur, dès lors que ce dernier ne peut entreprendre, seul, des travaux de réparation affectant les parties communes. Il en va autrement toutefois, s’il est démontré que le bailleur n’a pas accompli à l’égard du syndicat, les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du locataire.

En l’espèce, un architecte de sécurité de la Préfecture de police s’est rendu au domicile des époux Y le 17 mai 2011 et a qualifié la situation de péril au sens des dispositions des articles L 511-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, après avoir constaté que 'la sous-face du plancher haut de l’entrée/cuisine présente d’importantes boursouflures et traces d’humidité sur plus d’un m², qu’en sondant, des éléments de plâtre et de peinture sont tombés et qu’une poutrelle métallique corrodée est apparue, qu’une fissure avec présence d’humidité en l’état non inquiétante, est également visible sur le plafond du séjour sur près de 2 mètres linéaires, que les peintures de la salle de bains se décollent mais qu’aucun désordre structurel n’est en l’état à relever pour l’instant'.

Il apparaît au vu des pièces du dossier que, seul le syndic de l’immeuble, le Cabinet X, a été enjoint par les services de la Préfecture d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier à la situation de péril affectant les parties communes (plancher et structure) par courriers des 22 juin 2011, 30 août 2012 et 9 juin 2031, de sorte que Monsieur F M N Y n’est pas fondé à rechercher la responsabilité de la société MOBIFRANCE pour non-réalisation desdits travaux, les démarches de la bailleresse auprès du syndic étant inutiles dès lors que le Cabinet X avait été directement avisé de la situation de péril.

Il n’en demeure pas moins que, par un courrier en date du 28 septembre 2010, le service technique de l’habitat mentionne avoir constaté que 'règne dans l’appartement une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente inefficace, que le logement est dépourvu de chauffage, que l’alimentation électrique est vétuste et non mise en sécurité, la salle d’eau et le coin cuisine présentent d’importants défauts d’étanchéité, les alimentations et évacuations sont fuyardes, l’étanchéité au pourtour des appareils sanitaires (bac à douche, lavabo, évier) n’est pas assurée et des infiltrations se manifestent dans le logement voisin'.

Pour autant d’une part, Monsieur F M N Y ne démontre pas que les désordres constatés relèvent tous de la responsabilité du bailleur, qu’au contraire les défauts d’étanchéité des appareils sanitaires, ceux résultant des dégâts des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus devant être garantis par les assureurs et ceux relevant d’un défaut d’entretien imputable sont seuls imputable au locataire dont il y a lieu de rappeler qu’il était dans les lieux depuis treize années au moment où ils s’est plaint pour la première fois des troubles subis.

Mais d’autre part et surtout, il ressort des différents courriers échangés entre bailleur et locataire et des attestations des entreprises versés aux débats que le XXX a fait établir les devis nécessaires en temps et en heure pour les travaux d’électricité, de plomberie et de peinture, mais que c’est vainement qu’elle a tenté de les réaliser à de multiples reprises, justifiant s’être heurtée au refus systématique du locataire de laisser l’accès à son appartement aux entreprises mandatées pour réaliser les travaux de rénovation. C’est ainsi notamment que la XXX verse aux débats:

* le devis d’installation électrique d’un montant de 2 743 € qu’elle a fait établir le 8 juin 2011 par la société SM BAT.

* la lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 9 juin 2011 qu’elle a adressée à Monsieur F M N Y pour l’informer de la réalisation des travaux entre le 30 juin et le 3 juillet 2011.

* la lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 1^er août 2011 adressée à Monsieur F M N Y pour solliciter à nouveau la fixation d’une date pour la réalisation des travaux.

* le devis d’un montant de 2 637,50 € qu’elle a fait établir le 28 février 2012 par la société RENOVO BAT pour des travaux de réfection d’électricité.

* un devis du 12 mars 2012 établi par la même société pour des travaux de peinture pour un montant de 7 610,91 €.

* la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 10 mars 2012 à Monsieur F M N Y pour l’informer de la réalisation des travaux du 26 mars au 10 avril 2012.

* la nouvelle lettre du 27 mars 2012 adressée à Monsieur F M N Y pour l’informer de la réalisation des travaux entre le 16 avril et le 7 mai 2012.

* les attestations du mois de mars 2012 de Monsieur Z, salarié de la société RENOVO BAT et de Monsieur A, représentant de la société SM BAT, indiquant n’avoir pu rentrer dans l’appartement loué à Monsieur F M N Y qui leur en avait refusé l’accès.

* le mot rédigé le 16 avril 2012 par Monsieur F M N Y aux termes duquel celui-ci indiquait qu’il n’y aurait pas de travaux, le bailleur devant le reloger dans un nouveau logement.

* le courrier en date du 26 septembre 2012 aux termes duquel le Cabinet X, syndic de copropriété de l’immeuble, informait la XXX que les locataires n’avaient pas accepté de laisser l’accès à leur appartement pour procéder à des travaux de purge du plafond de la cuisine.

* la lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 27 septembre 2012 aux termes de laquelle la société MOBIFRANCE priait Monsieur F M N Y de laisser le libre accès à son appartement à la société DEDALE, mandatée par le syndic, le 23 octobre 2012.

* le jugement rendu le 26 octobre rendu par la juridiction de proximité de Paris qui a déclaré Monsieur D E et la XXX non coupables des faits d’infraction au règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires du Code de la santé publique concernant les désordres relevés par le service technique de l’habitat le 28 septembre 2010.

* le courrier du 6 juin 2013 aux termes de laquelle la société MOBIFRANCE a proposé à Monsieur F M N Y un relogement provisoire pendant la durée des travaux.

* le courrier du 6 juin 2013 aux termes duquel Monsieur F M N Y lui a indiqué en réponse qu’il prenait note de la proposition de relogement pendant la durée des travaux mais qu’il souhaitait avoir des détails quant aux modalités de réalisation des travaux et du relogement.

* le courrier du 4 juillet 2013 aux termes duquel la XXX a mis en demeure Monsieur F M N Y de réaliser les travaux qui lui incombaient et lui a fait part qu’elle rétractait finalement sa proposition de relogement.

Il y a lieu d’ajouter qu’aucune disposition légale n’imposait à la bailleresse l’obligation de reloger les locataires pendant la durée des travaux.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur F M N Y de sa demande tendant à voir enjoindre la XXX de réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux travaux et par suite de le reloger durant la période de travaux., ainsi que de ses demandes d’indemnisation de ses troubles de jouissance.

Y ajoutant, Monsieur F M N Y doit être débouté de sa demande tendant à se voir déclarer bien fondé à opposer l’exception d’inexécution afin d’être dispensé du paiement des loyers.

Sur les demandes reconventionnelles de la société MOBIFRANCE.

Sur le non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles.

Sur l’arriéré locatif.

La société MOBIFRANCE fait valoir que devant le premier juge, Monsieur F M N Y s’était contenté d’indiquer qu’il avait remis à son bailleur deux chèques d’un montant de 923,72 € et de 500 € les 25 février et 22 mars 2013, mais qu’il prétend devant la Cour, sans refaire aucun calcul et sans apporter la preuve des sommes qu’il aurait réglées, que c’est au bailleur de s’expliquer sur le montant de l’arriéré locatif, invoquant les allocations logement versées directement par la CAF à la XXX depuis 2010.

Or d’une part, ainsi que le fait justement observer la bailleresse, en vertu des dispositions de l’article 1326 du Code civil, c’est à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’apporter la preuve de sa libération.

Mais d’autre part et surtout, la XXX produit des décomptes très détaillés de sa créance visant non seulement les sommes versées par le locataire, mais également les virements de la CAF ainsi que les régularisations des charges portées au crédit du compte locataire, faisant ressortir que Monsieur F M N Y reste bien redevable de la somme de 20 918,35 €, échéance de décembre 2015 incluse.

Le jugement déféré doit donc être infirmé sur le montant de la condamnation de Monsieur F M N Y au paiement de l’arriéré locatif, pour tenir compte de l’actualisation en cause d’appel.

Statuant à nouveau, il y a lieu de condamner Monsieur F M N Y à verser à la XXX la somme de 20 918,35 €, terme de décembre 2015 inclus.

Sur le défaut de souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

La XXX fait valoir encore que Monsieur F M N Y ne justifie pas avoir souscrit au titre de l’année 2015 un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Effectivement, Monsieur F M N Y ne justifie pas suffisamment par une attestation d’assurance de la compagnie AXA, où est mentionnée 'période de validité’ du 1^er janvier 2014 au 1^er janvier 2015 être assuré contre les risques locatifs au titre de l’année 2015.

Sur la résiliation judiciaire du bail.

En vertu des dispositions de l’article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement.

Or en l’espèce, il est constant que la dette locative de Monsieur F M N Y ne cesse d’augmenter au fil des années, que celui -ci ne justifie pas être assuré contre les risques locatifs au titre de l’année 2015 et qu’il a par ailleurs refusé à plusieurs reprises l’accès à son appartement aux entreprises mandatées par le syndic ou le bailleur aux fins de réaliser les travaux nécessaires.

Le défaut de paiement des loyers, l’attitude de Monsieur F M N Y qui n’a cessé de s’opposer systématiquement aux travaux et qui ne justifie pas être assuré, constituent des manquements suffisamment graves permettant de justifier la réalisation du bail.

Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de Monsieur F M N Y ainsi que celle de tous occupants de son chef, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation de Monsieur F M N Y au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de délais formée par Monsieur F M N Y.

Monsieur F M N Y qui, de fait, a déjà bénéficié des plus larges délais depuis le jugement déféré, liés à la durée de la procédure d’appel, ne peut qu’être débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en son recours, Monsieur F M N Y sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Monsieur F M N Y au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la XXX peut être équitablement fixée à 1 000 €.

PAR CES MOTIFS.

La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur F M N Y de sa demande tendant à voir enjoindre la XXX de réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux travaux et par suite de le reloger durant la période desdits travaux, ainsi que de ses demandes d’indemnisation de ses troubles de jouissance.

Y ajoutant, déboute Monsieur F M N Y de sa demande tendant à se voir déclarer bien fondé à opposer l’exception d’inexécution afin d’être dispensé du paiement des loyers.

CONFIRME le jugement déféré en ses en ses dispositions relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de Monsieur F M N Y ainsi que celle de tous occupants de son chef, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation de Monsieur F M N Y au paiement de cette indemnité.

DÉBOUTE Monsieur F M N Y de sa demande de délais pour quitter les lieux.

INFIRME le jugement déféré sur le montant de la condamnation de Monsieur F M N Y au paiement de l’arriéré locatif, compte tenu de l’actualisation en cause d’appel.

Statuant à nouveau, condamne Monsieur F M N Y à verser à la XXX la somme de 20 918,35 €, terme de décembre 2015 inclus.

CONDAMNE Monsieur F M N Y à verser à la XXX la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur F M N Y aux dépens

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE