XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 02/02/2017

***

N° de MINUTE : 90/2017

N° RG : 16/05428

Jugement (N° 15/00795)

rendu le 02 août 2016 par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer

REF : EB/AMD

APPELANTE

M^me X Z

née le XXX à XXX

demeurant 25 rue E Dolent Verhaeren

XXX

représentée par M^e Stéphanie Artigas Calon, membre de la SCP Artigas-Normand-Vasseur, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

assistée par M^e Olivier Baulac, membre de la SCP Baulac & Associés, avocat au barreau de Paris

INTIMÉ

M. E-F Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Bernard Franchi, membre de la SCP Deleforge Franchi, avocat au barreau de Douai

assisté de M^e Uzan, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 08 décembre 2016 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : C D

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Maurice Zavaro, président de chambre

Bruno Poupet, conseiller

Emmanuelle Boutié, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 février 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Maurice Zavaro, président et C D, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 décembre 2016

***

Suivant acte authentique en date du 27 novembre 2013 reçu par M^e François, notaire à La Queue en Brie (95), M^me X Z a vendu à M. E-F Y un ensemble immobilier sis à XXX, cadastré section XXX, pour un montant de 320 000 euros, dont 10 000 euros pour les meubles cédés avec l’immeuble.

Cet acte prévoyait aussi les modalités de paiement du prix de vente soit 50 000 euros au comptant et le solde de 270 000 euros, sans intérêts, avant le 31 janvier 2014.

M. Y ne s’étant pas acquitté du paiement du solde du prix de vente, il s’est vu délivrer le 24 juillet 2014 par M^me Z, commandement visant la clause résolutoire du contrat d’avoir à payer 270 000 euros outre intérêts au taux de 6 %.

Le 19 novembre 2014, M. Y adressait à M^me Z un chèque de 10 412,99 euros.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2015, M^me Z a fait assigner M. Y aux fins de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire conclue le 27 décembre 2013, à compter du 25 août 2014,

— dire que par ses effets, l’immeuble sis à Wimereux, cadastré section XXX, objet de cette vente, redevient sa propriété et que le présent jugement vaut transfert de propriété à son profit,

— condamner M. Y à lui payer 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral,

— dire que cette somme viendra en compensation avec celles acquittées par M. Y pour 60 412,99 euros,

— ordonner l’expulsion de M. Y et de tout occupant de son chef sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement,

— statuer sur le sort des meubles meublants demeurés dans les lieux,

— constater qu’elle se réserve le droit de saisir un huissier aux fins d’établir un état des lieux lorsqu’elle sera de nouveau en possession des lieux et de présenter une nouvelle demande dans l’hypothèse où l’immeuble serait détérioré ou vandalisé,

— dit n’y avoir lieu à délai ;

— condamner M. Y à lui payer 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 2 août 2016, le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a débouté M^me Z de l’ensemble de ses demandes, débouté M. Y de ses demandes reconventionnelles et condamné M^me Z aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 31 août 2016, M^me Z a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2016, M^me Z sollicite l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de l’acte de vente du 27 décembre 2013 à compter du 25 août 2014 ;

— dire que par les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, l’immeuble sis à XXX, XXX cadastré section XXX devient désormais la propriété de M^me Z ;

— dire que la présente décision vaudra transfert de propriété au profit de M^me Z et que sur simple présentation d’une copie exécutoire de l’arrêt à intervenir, il pourra être procédé à la formalité de la publicité foncière,

— condamner M. Y au paiement de 100 000 euros en réparation du préjudice moral de M^me Z, des frais de mutation immobilière et des frais de publicité foncière ;

— constater que M^me Z offre de restituer la partie payée comptant de 60 412,99 euros mais demande qu’elle soit compensée avec l’indemnité de 100 000 euros qui lui sera attribuée,

— ordonner en tant que de besoin l’expulsion de M. Y ainsi que de tout occupant de son chef et de tout encombrant sous astreinte de 100 euros par jour suivant la signification de l’arrêt,

— statuer ce que de droit sur les meubles meublants qui n’auraient pas été enlevés par M. Y,

— débouter M. Y de sa demande de délais,

— condamner M. Y au paiement de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué tant en première instance qu’en appel.

M^me Z fait valoir que ses demandes en première instance étaient parfaitement formées, fondées et recevables et le jugement entreprise ne trouve son fondement que dans la carence de M. Y en sa défense qui n’aurait pas dû lui préjudicier. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2016, M. Y sollicite le débouté de M^me Z en toutes ses prétentions et d’ordonner le renvoi de l’affaire à quatre mois afin de finaliser l’acquisition du bien immobilier sis XXX à Wimereux. Il soulève en outre l’irrecevabilité de la demande de M^me Z tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et soutient qu’en conséquence, M^me Z ne sera pas propriétaire de l’immeuble sis à Wimereux.

M. Y soutient que ce bien immobilier a pour lui une importance sentimentale remontant à de nombreuses années et qu’il a procédé à la mise en vente de trois biens immobiliers situés à Paris et Champigny sur Marne pour un montant total de 549 000 euros dans le cadre de trois promesses de vente régularisées les 2 juillet et 26 octobre 2015, deux des signatures définitives étant fixées au mois de décembre 2016.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour relève que si aux termes du dispositif de ses conclusions, M. Y soulève l’irrecevabilité des demandes de M^me Z à son encontre, il n’étaye sa demande ni en droit ni en fait.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte des dispositions de l’article 1656 du même code que s’il est stipulé lors de la vente d’immeubles, que, faute du payement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

En l’espèce, suivant acte authentique reçu par M^e François, M^me Z a vendu à M. Y un immeuble situé à XXX, XXX pour un prix de 320 000 euros; cet acte prévoyait en outre les modalités de paiement du prix de vente, soit 50 000 euros payable comptant et le solde de 270 000 euros payable, sans intérêt, avant le 31 janvier 2014; une inscription de privilèges de vendeur était prise sur l’immeuble par le notaire instrumentaire, publiée à la Conservation des Hypothèques de Boulogne sur Mer puis renouvelée le 2 décembre 2014 avec effet jusqu’au 31 janvier 2016.

De plus, l’acte de vente prévoyait une clause résolutoire dans son paragraphe 4 (page7) précisant 'qu’à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal ou des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, les sommes qui resteront alors dues redeviendront immédiatement et de plein droit exigibles sans qu’il soit besoin de remplit aucune formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.

Qu’au surplus, à défaut de paiement du solde du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément à l’article 1656 du code civil, si le commandement contient la déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause.

Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du vendeur à tous dommages et intérêts'. Par acte d’huissier en date du 24 juillet 2014, M^me Z a fait signifier à M. Y un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans l’acte de vente indiquant 'le demandeur souhaite par le présent acte mettre en jeu la clause résolutoire contenue dans l’acte portant sur la vente d’un bien situé à Wimereux (Pas de Calais) XXX';

La cour relève que le juge, dès lors que le vendeur a sommé l’acquéreur de s’acquitter de ses obligations, est tenu de constater la résolution de la vente.

Il résulte de la clause résolutoire stipulée dans l’acte de vente que les parties, en visant expressément les dispositions de l’article 1156 du code civil, ont voulu que la résolution de la vente puisse intervenir sans qu’il soit nécessaire qu’elle soit prononcée en justice; dès lors, le commandement de payer comportant la déclaration formelle de M^me Z de se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire et en l’absence de tout règlement de M. Y dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de la vente régularisée entre les parties le 27 décembre 2013.

La résolution de la vente entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des choses en leur état antérieur; dès lors, la vente étant censée n’avoir jamais existé, les droits transmis à l’acquéreur se trouvent anéantis ;

En conséquence, il y a lieu de condamner M. Y à restituer à M^me Z l’immeuble sis XXX à Wimereux ainsi que ses accessoires, cet immeuble cadastré section XXX, lots XXX et 387,devenant la propriété de M^me Z ; il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. Y et de tout occupant de son chef sous astreinte de 50 euros par jour dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

M^me Z ne conteste pas avoir perçu 64 412,99 euros au moyen de deux versements de 50 000 euros, solde du prix de vente payé comptant, et de 10 412,99 euros par chèque en date du 19 novembre 2014 ; il y a donc lieu de condamner M^me Z à restituer cette somme à M. Y.

M^me Z sollicite la condamnation de M. Y à lui payer la somme de 100.00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi que des frais de mutation immobilière et des frais de publicité foncière.

Il résulte des éléments du dossier que l’immobilisation de son bien depuis plus de trois années sans paiement du solde du prix par l’acquéreur a causé à M^me Z un préjudice moral incontestable, cette dernière étant en outre âgée de 96 ans et percevant une retraite modeste; en outre, en dépit de toutes les correspondances (courriers et courriels) adressés par M. Y au fils de M^me Z, aucun des projets envisagés par M. Y pour permettre le financement de cette acquisition n’a pu être finalisé au jour de l’audience en dépit du caractère attractif des biens immobiliers dont la vente était envisagée; en effet, alors même qu’il produit aux débats deux compromis de vente régularisés respectivement les 2 juillet et 16 août 2015, il ne justifie pas de la réitération de ces ventes par acte authentique sans faire état d’éléments de nature à retarder la conclusion définitive de la vente de ces deux biens dans un délai raisonnable.

En conséquence, au vu de l’ancienneté du litige et des frais annexes à la conclusion de la vente exposés par M^me Z, il y a lieu de fixer l’indemnisation de son préjudice à la somme de 35 000 euros que M. Y sera condamné à lui payer à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des dispositions de l’article 1289 du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre la somme de 64 412,99 euros correspondant au solde du prix de vente devant être restitué par M^me Z dans le cadre de la résolution de la vente et celle de 35 000 euros au titre des dommages et intérêts dus par M. Y en réparation du préjudice tant matériel que moral subi par M^me Z.

Sur les autres demandes

M. Y qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamné à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué tant en première instance qu’en appel en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. Y supportant les dépens, il sera condamné à payer à M^me Z la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

— Infirme le jugement rendu le 2 août 2016 par le tribunal de grande instance de BOULOGNE SUR MER en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau :

— Constate la résolution de la vente intervenue entre M^me X Z et M. E-F Y par acte notarié régularisé le 27 décembre 2013, à compter du 25 août 2014 ;

— Condamne M. E-F Y à restituer à M^me X Z l’immeuble situé XXX, cadastré section XXX, ainsi que ses accessoires ;

— Dit qu’à défaut pour M. E-F Y d’avoir libéré les lieux situés XXX dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de M. E-F Y dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par M^me X Z ;

— Condamne M^me X Z à restituer à M. E-F Y la somme de 64 412,99 euros versée au titre du prix de vente ;

— Condamne M. E-F Y à payer à M^me X Z 35 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, des intérêts courus, des frais de mutation immobilière et des frais de publicité foncière ;

— Ordonne la compensation entre ces deux sommes ;

— Condamne M. E- F Y à payer à M^me X Z la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. E-F Y aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué tant en première instance qu’en appel en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

C D. Maurice Zavaro.