Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 28 septembre 2017, n° 15/05271

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Chronologie de l’affaire

Texte intégral

[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 28/09/2017

***

N° de MINUTE : 200/2017

N° RG : 15/05271

Jugement (N° 14-003619)

rendu le 29 Juin 2015

par le tribunal d’instance de Lille

APPELANTS

Monsieur E X

né le […] à […]

demeurant : […]

Madame F A épouse X

née le […] à […]

demeurant : […]

Représentés et assistés de Me Bruno C, avocat au barreau de Lille

(bénéficient d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/15/08455 du 29/09/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de douai)

INTIMÉS

Monsieur G Y

né le […] à […]

demeurant : […]

Madame H Z épouse Y

née le […] à […]

demeurant : […]

Représentés par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de douai constitué aux lieu et place de Me Dominique Levasseur, avocat au barreau de Douai

Assistés de Me Axèle Bellais Serey Jol, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 06 Juin 2017 tenue par Caroline Pachter-Wwald magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : I J

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

H D, président de chambre

K L, conseiller

Caroline Pachter-Wald, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par H D, président et Elisabeth Paramassivane-Delsaut, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 9 mai 2017

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sons seing privé en date du 27 février 2012 à effet au 1er avril 2012, M. Y et Mme Z, son épouse, ont donné à bail à M. X un logement ainsi qu’un garage situés […] à Leers, moyennant un loyer mensuel de 745 euros par mois, dont 45 euros pour le garage. Le locataire a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 490 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er avril 2012.

Par ordonnance du 7 novembre 2013, le juge des référés du tribunal d’instance de Lille a fait droit à la demande d’expertise judiciaire du logement, formée par M. X et Mme A, son épouse, en qualité de locataires.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 avril 2014.

M. X et son épouse, Mme A, ont quitté le logement le 5 novembre 2014.

Saisi par M. X et Mme A, qui ont fait assigner M. Y et Mme Z, le tribunal d’instance de Lille a, dans sa décision du 29 juin 2015 :

— condamné M. Y et Mme Z à payer à M. X et Mme A les sommes suivantes :

* 4 600 euros à titre de dommages et intérêts,

* 1 490 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— condamné M. X et Mme A à payer à M. Y et Mme Z les sommes suivantes :

* 3 184,18 euros au titre des loyers impayés,

* 783 euros au titre des réparations locatives,

* 200 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties, et dit qu’après compensation, M. Y et Mme Z resteront devoir à M. X et Mme A la somme de 1 922,82 euros,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration en date du 31 août 2015, M. X et Mme A ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2017, pour l’affaire être plaidée à l’audience du 6 juin suivant.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions déposées le 25 mars 2016 par M. X et Mme A, dans lesquelles ils demandent à la cour de confirmer le jugement du 29 juin 2015 en ce qu’il a reconnu que les bailleurs avaient commis des manquements caractérisés à leurs obligations, l’état d’indécence du logement loué, l’existence de préjudices de jouissance, de surconsommation d’énergie et de privation de jouissance du garage du 1er avril 2012 au 5 novembre 2014, et condamné M. Y et Mme Z à leur restituer le dépôt de garantie de 1 490 euros, mais l’infirmer pour le surplus, et :

— de condamner solidairement M. Y et Mme Z à leur payer :

1- la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance subi du 1er avril 2012 au 5 novembre 2014,

2- la somme de 8 400 euros en réparation de leur préjudice lié à la surconsommation électrique subi du 1er avril 2012 au 5 novembre 2014,

3- la somme de 1 440 euros en réparation de leur préjudice lié à l’absence de jouissance du garage subi du 1er avril 2012 au 5 novembre 2014,

4- la somme de 150 euros en réparation de leur préjudice lié à l’absence de cumulus dans la cuisine,

5- la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Vu les conclusions déposées le 25 janvier 2016 par M. Y et Mme Z, dans lesquelles ils demandent à la cour :

— condamner M. X et Mme A conjointement et solidairement à leur payer :

* la somme de 5 137,18 euros au titre des loyers et charges non réglés outre les intérêts au taux légal,

* une somme de 1 571,20 euros représentant le coût de la remise en état du logement suite aux dégradations imputables aux locataires,

* une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ;

SUR CE,

Attendu qu’à titre liminaire, il convient de faire le constat que seul M. X apparaît sur le bail contracté le 27 février 2012 ; que néanmoins, aux dires des parties, M. X et Mme A sont mariés, ainsi que l’a retenu le premier juge ;

Sur les demandes des locataires

Attendu qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent ;

Attendu qu’un état des lieux contradictoire a été réalisé le 1er avril 2012 ; qu’il en résulte que le logement était alors, selon les pièces, en bon état ou en état d’usage, avec la précision que le carrelage présentait plusieurs impacts et qu’un cumulus neuf devait être installé pour le 15 mai 2012 ; qu’il est établi que ce cumulus a été posé le 13 juin 2012 et que, le 28 septembre 2012, le bailleur a fait refaire l’électricité dans le logement ;

Mais attendu que l’expert judiciaire a conclu de la façon suivante :

« J’ai constaté des infiltrations d’eau qui engendrent des moisissures au niveau des entourages intérieurs des menuiseries PVC. Aucun des huit châssis PVC du logement n’assure d’étanchéité à l’eau du fait de leur pose défectueuse et de leur vétusté. Les ventilations font défaut dans les WC (ventilation haute qui n’a jamais été percée) ainsi que dans la cuisine (ventilation basse inopérante) et la salle de bains (absence de ventilation).

La porte d’entrée de l’immeuble nécessite un remasticage, une peinture et un réglage pour que sa fermeture s’effectue correctement.

Les plaques de plancher en aggloméré de la chambre d’enfant du 1er étage sont à changer du fait de leur vétusté avancée (fissuration, écrasement, décohésion).

L’isolation des rampants des combles est à compléter, certaines parties étant manquantes.

Le chauffe eau d’origine qui est tombé du fait de ses fixations défaillantes doit être replacé dans la cuisine.

La porte d’entrée du garage est inutilisable suite à un mouvement de structure.

La poutre en bois devant la porte d’entrée du garage a son appui en état de putréfaction avancé et présente un danger à terme.

Les menuiseries sont défectueuse. Elles fuient soit sur les côtés à la jonction avec la maçonnerie, soit pour certaines du fait que les joints d’étanchéité ne s’écrasent plus. (') Cela fait des années (il serait écoulé 20 années depuis leur pose) qu’il y a des infiltrations d’eau au niveau des cadre en bois. Les caches PVC se décollent, laissent dépasser la laine de verre, et laissent l’eau s’infiltrer. (') Le logement du fait de la présence des moisissures et des infiltrations d’eau dues à la défaillance des menuiseries PVC n’est pas conforme à la loi du 13 décembre 2000 et à son décret du 30 janvier 2002. Il y a lieu de reprendre la totalité des menuiseries PVC afin de rendre le logement conforme. » ;

Qu’il résulte par ailleurs du rapport de l’agence régionale de santé du Nord-Pas-de-Calais du 8 août 2014 qui n’est pas sérieusement remis en cause, que le logement présente les caractéristiques d’un logement indécent en raison d’infiltrations au niveau des menuiseries, de superficies et ou hauteurs insuffisantes dans les pièces principales, d’une électricité insuffisante dans certaine pièces, ou non sécurisée, d’un cumulus présent mais insuffisant, de moyens de chauffage insuffisants, d’absence de ventilations basses, de la communication des WC avec la cuisine, de ventilations insuffisantes, de risques de chute dans l’escalier en raison de la hauteur du garde corps inférieure à 1 mètre, de la présence de moisissures, champignons et traces d’humidité, de l’utilisation de solutions de chauffage inadaptés (poêle à pétrole), outre une isolation thermique insuffisante ;

Attendu que l’expert souligne, s’agissant des désordres retenus : « Je n’ai pas constaté de désordres en lien avec un défaut d’entretien locatif » ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que le bailleur a ainsi manqué à son devoir de délivrance vis à vis de son locataire, du fait de désordres structurels affectant l’immeuble loué et mettant en cause, pour certains, la sécurité du logement ; que, s’agissant d’anomalies structurelles, elles existaient depuis, à tout le moins, l’entrée dans les lieux des locataires le 1er avril 2012 ; que le fait que ces désordres n’aient pas été mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ou que les preneurs aient accepté le logement en l’état, ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance ; que l’état de l’habitation a nécessairement occasionné aux locataires un préjudice de jouissance entre le 1er avril 2012 et leur sortie des lieux le 5 novembre 2014 ; qu’au regard du rapport d’expertise et de l’absence de mise en demeure ayant été adressée au bailleur avant le 17 avril 2013 (qui au demeurant, ne concerne que l’isolation de l’immeuble), le premier juge a exactement évalué ce préjudice à la somme de 3 200 euros ; que le jugement sera donc, sur ce point, confirmé ;

Attendu que, outre un préjudice de jouissance, M. X et Mme A soutiennent avoir subi un préjudice important au titre d’une la surconsommation en électricité, et estiment insuffisante la somme de 1 000 euros qui leur a été allouée par le premier juge ;

Mais attendu que, si l’expert conclut à une consommation élevée en électricité compte tenu du peu d’isolation du logement, il ne fait cependant pas référence à une surconsommation, qu’il ne chiffre d’ailleurs pas ; que le seul manque d’isolation ne suffit pas à prouver la réalité du préjudice allégué, alors que la partie appelante, ne rapporte, quant à elle, pas la preuve de l’existence d’une surconsommation anormalement élevée pour une habitation d’une surface de 77 m², ni de la consommation qui aurait pu être la sienne dans cette configuration, ni même d’un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par l’indemnité de son trouble de jouissance pour le logement ; que M. X et Mme A sont ainsi mal fondés en leur demande en dommages-intérêts de ce chef ; que le jugement sera donc infirmé de ce chef, et la demande sera rejetée ;

Attendu que M. X et Mme A font par ailleurs valoir que le garage était inutilisable et critiquent l’évaluation du premier juge qui, selon eux, n’a pas tenu compte de l’étendue de leur préjudice ;

Or, attendu que l’expert a conclu à l’existence d’un désordre affectant la porte du garage, celle-ci étant inutilisable suite à un mouvement de structure ; que si ce désordre affectant la porte du garage suffit à justifier la réalité d’un préjudice de jouissance du garage, ce préjudice apparaît néanmoins limité dés lors que le garage était utilisé par les locataires pour stocker des affaires, ce que la défaillance de la porte n’a pas empêché, et que ceux-ci ne justifient pas avoir eu un besoin quotidien d’ouvrir ladite porte ; que, le garage n’ayant pas ainsi été totalement inutilisé, le premier juge a exactement évalué ce préjudice à la somme de 400 euros ; que le jugement sera confirmé ;

Attendu qu’en ce qui concerne le cumulus, la cour constate que le premier juge a complètement et exactement décrit et analysé l’ensemble des chefs reprochés à M. Y et Mme Z ; que cette analyse n’est pas sérieusement critiquée en cause d’appel ; que la cour confirmera donc la décision entreprise par adoption des motifs de ce chef ;

Attendu que M. X et Mme A invoquent encore un préjudice moral du fait du comportement des bailleurs ; que toutefois, il résulte tant des débats que du rapport d’expertise, que les rapports entre les parties étaient particulièrement conflictuels du fait, en particulier, du comportement de M. X ; qu’il est sur ce point éloquent que l’expert ait consacré un paragraphe entier aux rapports entre les locataires et les bailleurs ; que par ailleurs, il apparaît que, si les époux X se prévalent d’une main courante à l’encontre de M. Y et Mme Z, ces derniers produisent également des dépôts de plainte et main courante à l’encontre des locataires ; que par conséquent, la réalité d’un préjudice moral imputable à M. Y et Mme Z n’est pas prouvée, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts ;

Sur l’appel incident

Attendu que M. Y et Mme Z critiquent la décision du premier juge en ce qu’il ne leur a pas accordé la totalité de leur demande en paiement de loyers et charges alors que les locataires, qui percevaient directement les allocations versées par la Caisse d’allocation familiale, ont de leur propre chef cessé de payer leur loyer et ont directement perçu le rappel des prestations de la Caisse d’allocation familiale pour la période du 1er juin au 30 septembre 2014, sans leur reverser la somme ;

Or, attendu que les locataires ne peuvent d’autorité différer le paiement du loyer au motif que le bailleur n’exécuterait pas les travaux que la loi impose, à moins que de ce fait le logement devienne inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Qu’il résulte du décompte produit par les bailleurs, qui n’est pas remis en cause par les locataires, qu’à la date de leur départ du logement, le 6 novembre 2014, ils étaient redevables d’une somme de 4 692,18 euros au titre des loyers ; qu’il résulte des attestations de la Caisse d’allocation familiale versées aux débats par M. X et Mme A, que les allocations pour le logement leur étaient directement versées ; que, faute pour eux de démontrer avoir reversé aux bailleurs le rappel de prestations susmentionné pour la période du 1er juin au 30 septembre 2014, il n’y a pas lieu de le déduire de la somme due ; que par ailleurs, M. Y et Mme Z produisent, en appel, les justificatifs des taxes d’ordures ménagères pour un montant total de 445 euros ;

Attendu que le jugement sera donc infirmé, et il sera fait droit à la demande de M. Y et Mme B à hauteur de la somme totale de 5 137,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

Attendu que M. Y et Mme Z critiquent encore la décision du premier juge en ce qu’elle n’a que partiellement fait droit à leur demande d’indemnisation au titre de réparations locatives ;

Attendu qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre a sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ;

Que les travaux de transformation des lieux loués ne peuvent être accomplis par le locataire sans autorisation ; qu’en vertu de l’article 7f de la loi précitée, le bailleur peut alors demander la remise des lieux en l’état antérieur ;

Or, attendu qu’en l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée et un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 20 novembre 2014 en l’absence des locataires partis sans laisser d’adresse, ainsi que des devis dressés par des entreprises pour la remise en état du logement ;

Attendu qu’au regard de ces pièces, complétées par le rapport d’expertise, M. Y et Mme Z sont bien fondés à solliciter la remise en état de la cheminée, le nettoyage des bouches d’air et la remise en place du cumulus ;

Qu’il apparaît en effet que, si l’expert n’a pas retenu de défaut d’entretien par les locataires à l’origine des désordres qu’il a constatés, il a cependant imputé à M. X et Mme A le démontage de la cheminée qui était présente à leur entrée dans les lieux, alors que ces derniers ne justifient pas avoir remis les lieux en l’état avant leur départ du logement ; que, de la même manière, les bailleurs sont en droit de demander la remise en place du cumulus neuf qu’ils avaient fait poser par un professionnel immédiatement après l’entrée dans les lieux de M. X et Mme A, qui l’ont remplacé de leur propre chef, sans autorisation et sans même en avertir leur bailleur ; qu’enfin, les locataires ne justifient pas avoir procédé au nettoyage des bouches d’air, qui relève de l’entretien courant du logement, et qui est sans lien avec les désordres retenus par l’expert ; que les bailleurs produisent des devis que le premier juge a exactement retenus pour évaluer le montant à allouer ;

Qu’en revanche, les bailleurs ne peuvent venir déplorer les désordres retenus par l’expert et l’ARS ou leur aggravation dans le cadre du bail, leur carence à leur remise en état en étant la cause, et leur demande de ce chef ne peut donc qu’être rejetée ;

Attendu que le jugement, qui a fait partiellement droit à la demande, sera donc confirmé ;

Attendu que M. Y et Mme Z sollicitent enfin des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil du fait du comportement des locataires, ainsi que d’une procédure et d’un appel qu’ils estiment abusifs ; que toutefois la preuve d’un abus du droit d’ester en justice ou de faire appel de la décision de première instance n’est pas prouvé, alors qu’il est fait droit à certaines prétentions de M. Y et Mme Z ; que l’existence d’un préjudice en lien avec le comportement des locataires sera en outre rejetée alors qu’il résulte tant des débats que du rapport d’expertise, que les rapports entre les parties étaient particulièrement conflictuels, ainsi qu’il a été exposé plus haut ; que par conséquent, le jugement sera infirmé, et la demande de dommages et intérêts, non justifiée, sera rejetée ;

Attendu que la cour n’est saisie d’aucune autre contestation sur les dispositions du jugement sur le fond, qui sont donc confirmées comme n’étant pas discutées ;

Sur la compensation

Attendu que chaque partie étant créancière de l’autre, il convient d’ordonner la compensation entre leurs créances réciproques, en application de l’article 1348-1 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu que chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de dire que chacune d’elles conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel, et le jugement sera donc de ce chef infirmé ;

Que l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en première instance ou en appel ; que le jugement sera de ce chef infirmé, et les demandes en ce sens seront rejetées ;

PAR CES MOTIFS,

Confirme la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

— condamné M. Y et Mme Z à payer à M. X et Mme A la somme de 4 600 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné M. X et Mme A à payer à M. Y et Mme Z la somme de 3 184,18 euros au titre des loyers impayés ainsi que la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

— dit qu’après compensation, les époux Y resteront devoir aux époux X la somme de 1922,82 euros,

— condamné M. Y et Mme Z à payer à Maître C la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamné M. Y et Mme Z aux dépens,

Statuant à nouveau de ces seuls chefs, et y ajoutant :

Condamne in solidum M. Y et Mme B à payer à M. X et Mme A :

— la somme de 3 600 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 5 137,18 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Ordonne la compensation entre les dettes réciproques des parties ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,

E. Paramassivane-Delsaut M. D

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