République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 27/06/2019

N° de MINUTE : 19/725

N° RG 18/04430 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RYBI

Jugement (N° 17/000375) rendu le 18 Avril 2018

par le tribunal d’instance de Tourcoing

APPELANTE

Sci Zanggale prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

Représentée par M^e Anne-Laurence Delobel Briche, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Madame Z X

née le […] à […]

[…]

Monsieur A B Y

né le […] à […]

[…]

Auxquels la déclaration d’appel a été signifiée à domicile le 18.09.2018, n’a pas constitué avocat

DÉBATS à l’audience publique du 02 Avril 2019 tenue par Emilie Pecqueur magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Emilie Pecqueur, conseiller faisant fonction de président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT par défaut prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2019 après prorogation du délibéré du 13 juin 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Emilie Pecqueur, président et Betty Moradi, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 14 mars 2019

Selon jugement, suivant acte sous seing privé en date du 22 mars 2014, la société civile immobilière Zanggale a donné à bail à M^me Z X et M. A B Y un logement situé […], appartement numéro 9 à Tourcoing, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 690 euros, indexé, outre une provision pour charges.

Le 15 juillet 2016, la SCI Zanggale a fait délivrer un congé pour vendre à M^me X et M. Y.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2017, M^me X et M. Y ont fait assigner la SCI Zanggale devant le tribunal d’instance de Tourcoing, afin d’obtenir la nullité du congé.

Ils ont libéré les lieux le 29 septembre 2017.

A l’audience, M^me X et M. Y ont maintenu leur demande de nullité du congé, et demandé au tribunal de condamner la SCI Zanggale à leur verser la somme de 624,81 euros et à leur délivrer les quittances de loyers depuis le mois de janvier 2017, sous astreinte de 30 euros par jour de retard.

Reconventionnellement, la SCI Zanggale demande la condamnation de M^me X et M. Y à lui verser les sommes de :

—  1319,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelle dues à la date de libération des lieux,

—  1977 euros au titre du remboursement du trop perçu de la caisse d’allocations familiales,

—  6216 euros au titre des réparations locatives,

—  450 euros au titre de l’occupation de la place de parking pendant neuf mois.

Par jugement du 18 avril 2018, auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure le tribunal d’instance de Tourcoing a déclaré irrecevable la demande de nullité du congé, condamné M^me X et M. Y à payer à la SCI Zanggale la somme de 747,03 euros au titre du solde des sommes dues en vertu du bail, condamné la SCI Zanggale à délivrer à M^me X et M. Y les quittances de loyer des mois de janvier à mars 2017 dans le délai de deux mois suivants la signification du jugement, débouté les parties de leurs autres demandes et condamné M^me X et M. Y aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration formée le 27 juillet 2018 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, la SCI Zanggale a formé appel des dispositions du jugement ayant condamné M^me X et M. Y

à lui verser la somme de 747,03 euros, l’ayant condamnée à remettre les quittances de loyers des mois de janvier à mars 2017 et l’ayant déboutée du surplus de ses demandes.

M^me X et M. Y ont été assignés devant la cour d’appel par acte d’huissier en date du 18 septembre 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2018 et signifiées à M^me X et M. Y le 25 octobre 2018, la SCI Zanggale demande à la cour d’infirmer les dispositions entreprises, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due du 31 mars 2017 au 29 septembre 2017 à la somme de 778,70 euros par mois, de condamner solidairement M^me X et M. Y au paiement des sommes de 1319,62 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelle, 1977 euros au titre du remboursement du trop perçu de la caisse d’allocations familiales, 5087,50 euros au titre des réparations et dégradations à la charge des locataires, 450 euros au titre de l’occupation de la place de parking pendant neuf mois, de dire que les quittances seront délivrées au paiement des loyers correspondant, de confirmer le jugement pour le surplus, de débouter M^me X et M. Y de leurs demandes, de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et d’ordonner l’exécution provisoire.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions de la SCI Zanggale pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

SUR CE

Le présent arrêt est rendu en application des articles 9 du code de procédure civile, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1731 du code civil.

M^me X et M. Y ont été assignés par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier instrumentaire, ils n’ont pas constitué avocat, la présente décision sera rendue par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les lieux loués ont été libérés le 29 septembre 2017. Le premier juge a retenu une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuel de 693,70 euros par mois, majorée des charges justifiées.

1 – Sur les loyers et charges échus impayés

Le premier juge a exactement retenu que les frais de dératisation, la facture floralux et les frais de fournitures et de pose d’un digicode ne relevaient pas de la liste des charges récupérables et réparations locatives prévus par les décrets n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987, de sorte qu’ils devaient être déduits des sommes imputées aux locataires.

Le solde des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus a donc été exactement fixé à la somme de 658,23 euros.

2 – Sur le trop perçu d’allocation logement

La SCI Zanggale produit aux débats une demande de remboursement de la somme de 1977 euros formée par la caisse d’allocations familiales suite au signalement tardif de l’impayé de loyer de M^me X et M. Y, une mise en demeure adressée le 9 novembre 2017 par la caisse d’allocations familiales, précisant que faute de règlement volontaire, la somme sera retenue sur le prochain bordereau de paiement, et la preuve de l’envoi d’un chèque de 1997 euros au bénéfice de la caisse d’allocations familiales.

Ces éléments démontrent que la SCI Zanggale a remboursé la somme indûment perçue faute de règlement par la locataire.

M^me X et M. Y doivent donc être solidairement condamnés au paiement de cette somme, qui constitue des loyers impayés. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Zanggale de ce chef.

3 – Sur la place de parking indûment occupée

La SCI Zanggale réclame une indemnité d’occupation mensuelle de 50 euros en raison de l’occupation par M^me X et M. Y d’une place de parking qui lui appartient. Elle produit à ce titre deux photographies d’un véhicule qu’elle prétend être celui de M^me X, ainsi que deux attestations de locataires confirmant ladite occupation.

A supposer démontrée l’occupation alléguée, le préjudice n’est pas établi, dès lors que la SCI Zanggale ne démontre pas avoir été privée de la jouissance de ladite place de parking à compter du mois de janvier 2017 ni n’avoir pu la louer du fait de l’occupation par M^me X et M. Y.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

4 – Sur les réparations et frais de remise en état

La SCI Zanggale produit le constat d’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 22 mars 2014 ainsi que l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 29 septembre 2017 par huissier. Les photographies produites en complément, ni localisées, ni datées, sont dépourvues de tout effet probant.

Contrairement aux affirmations du bailleur, l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un accroc dans le linoléum de la salle de séjour ainsi que la présence de taches de peintures et de marques de talons, de sorte que la mention « déchirure »figurant sur l’état des lieux de sortie , en l’absence de toute précision, est équivalente à la notion d'« accroc » et ne caractérise pas une dégradation commise par M^me X et M. Y.

De même la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, qui mentionne « bon état avec présence de six crochets dans le mur et l’état des lieux de sortie, qui mentionne »peinture en état" ne démontre pas l’existence de dégradation de la part des locataires.

La présence de « rayures et griffures » sur le linoléum de la cuisine, localisées selon l’état des lieux de sortie « à proximité du four » et ne couvrant pas toute la surface, constitue une usure normale après trois ans et demi d’occupation des lieux.

La présence de « traces noirâtres » sur la peinture de la première chambre à la sortie alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait la présence de quatre traces de peinture « enlevée » ne justifie pas la mise à la charge des locataires de la remise en peinture de la pièce réclamée par la SCI Zanggale.

L’état des lieux de sortie mentionne que le linoléum de la seconde chambre est en état, les quelques défauts relevés constituant des effets de l’usure et non des dégradations.

Concernant la salle de bain, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation au niveau du mitigeur, la mention « miroir désargenté » caractérise une conséquence de l’usure et non de dégradation et la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ne démontre pas de dégradation de la peinture de la salle de bain, alors qu’il est fait état, dans l’état des lieux d’entrée, de la présence d’humidité dans la pièce et de trous dans les murs.

Aucun élément ne permet d’établir qu’une pelouse existait avant l’entrée dans les lieux. En revanche, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, en l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée relative à l’état des haies, celles-ci sont réputées avoir été remises en bon état d’entretien, de sorte que leur taille doit être mise à la charge des locataires. Ce poste de réparations locatives sera évalué à la somme de 190 euros hors taxe, soit 209 euros toutes taxes comprises.

5 – Sur le compte entre les parties

M^me X et M. Y sont redevables des sommes de 658,23 euros au titre des loyers et charges impayés, 778,80 euros au titre des frais de remise en état retenus par le premier juge et 209 euros au titre de la taille des haies. De ces sommes doivent être déduits le dépôt de garantie d’un montant de 690 euros.

Le jugement sera donc émendé sur le montant des sommes dues par M^me X et M. Y, qui seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 956,03 euros et la SCI Zanggale sera déboutée du surplus de ses demandes.

6 – Sur les quittances de loyers

Les sommes restant dues par M^me X et M. Y au titre des loyers et des charges correspondent à moins de cinq mois de loyer, de sorte que les mensualités de janvier à mars 2017 ont été réglées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Zanggale à remettre les quittances de loyers des mois de janvier à mars 2017.

7 – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La solution du litige conduit à confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M^me X et M. Y seront condamnés aux dépens d’appel. L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel :

Confirme le jugement entrepris sauf à l’émender sur le montant de la condamnation mise à la charge de M^me Z X et M. A B

Y ;

Statuant à nouveau de ce seul chef :

Condamne solidairement M^me Z X et M. A B Y à payer à la SCI Zanggale la somme de 956,03 euros ;

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M^me Z X et M. A B Y aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

B. Moradi E. Pecqueur