IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 12 Janvier 2021

N° RG 19/01101 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GH2T

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ANNECY en date du 02 Juin 2016, RG 13/00112

Appelant

M. K A

né le […], demeurant […]

Représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

Intimés

M. T D DE E

né le […] à […], demeurant […]

M^me AD AG DE E, venant aux droits de M^me W AA épouse D DE E

demeurant […]

M. Q R DE E, venant aux droits de M^me W AA épouse D DE E demeurant […]

SCI BANFORA, dont le siège social est situé […]

Représentés par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocat au barreau d’ANNECY

Syndicat des copropriétaires du 6, […], dont le siège social est situé […]

Représenté par M^e Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY

M. M Z

né le […] à […], demeurant 56, allée Gallo-Romaine – 73200 GILLY-SUR-ISERE

M^me O Z

née le […] à […], demeurant 56, allée Gallo-Romaine – 73200 GILLY-SUR-ISERE

Sans avocats constitués

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 10 novembre 2020 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

La copropriété du […] (le syndicat des copropriétaires) comprend actuellement les cinq copropriétaires suivants :

— la SCI Banfora

— M. D De E et ses deux enfants venant aux droits de leur mère M^me D De E (cessionnaires de M. X)

— M^me Y, cessionnaire des époux Z

— la SCI le Vieux Puits dont le gérant est M. A

— indivisément M. A et Madame B, ex épouse de ce dernier.

Par l’intermédiaire de la SCI Le Vieux Puits et de l’indivision A/B, M. A est majoritaire au sein de la copropriété.

En 1998 la SARL Le Bien Fondé a été désignée en qualité de syndic.

Le 9 février 2006, le président du tribunal de grande instance d’Annecy a désigné M. C comme administrateur provisoire.

Le 9 mars 2007 M. A a été désigné en qualité de syndic bénévole et renouvelé dans ses fonctions en 2009.

Par jugements des 21 février 2013 et 19 juin 2014, le tribunal de grande instance d’Annecy a annulé les assemblées générales des 5 mai 2011 et 23 décembre 2011.

Parallèlement, par ordonnance de référé en date du 18 novembre 2013, le président du tribunal a désigné M. C en qualité d’administrateur provisoire.

Par arrêt en date du 10 juin 2014, la cour d’appel a annulé cette décision pour vice de procédure (non communication de la procédure au parquet en violation des dispositions de l’article l’article 62-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967), dit qu’elle demeurait pour le surplus saisie du litige, ordonné la communication préalable du dossier au parquet général et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Puis par arrêt en date du 6 janvier 2015, la cour d’appel de Chambéry a désigné M. C en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de six mois, mission prolongée jusqu’au 31 décembre 2015 par ordonnance du président du tribunal, dont la rétractation a été refusée par ordonnance du 14 septembre 2015.

Sur appel de cette dernière ordonnance par la SCI Le Vieux Puits et l’indivision A/B, par arrêt en date du 15 mars 2016, la cour d’appel de Chambéry a :

• Confirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la condamnation de l’indivision A/B au paiement d’une provision de 7.380,80 euros,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

• Condamné solidairement M. A et M^me B à payer au syndicat des copropriétaires du 6 faubourg des Balmettes à Annecy la somme de 12.987,04 euros à titre provisionnel,

• Condamné M. A à payer à M. C ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné ce dernier aux dépens de première instance et d’appel,

• Dit que le recouvrement de la condamnation aux frais irrépétibles se ferait dans les conditions de l’article 37 de la loi du 10/07/1991,

Par acte en date du 16 janvier 2013, la SCI Banfora, M. T D De E et les époux Z ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. K A, tant en sa qualité d’ancien syndic bénévole qu’en sa qualité personnelle, aux fins d’obtenir principalement l’annulation des assemblées générales du 30 juin 2008, du 17 décembre 2009 et du 20 octobre 2012.

Par jugement en date du 2 juin 2016, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance d’Annecy a :

• Rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

• Déclaré irrecevable la pièce n° 83 produite par M. A,

• Déclaré M. C, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, irrecevable à solliciter l’annulation des assemblées générales du 30 juin 2008, 17 décembre 2009 et 20 octobre 2012,

• Déclaré M. A irrecevable à défendre et former des demandes reconventionnelles, en qualité de syndic, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires,

• Rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité de M. A pour défendre et former des demandes reconventionnelles en son nom et pour son propre compte,

• Rejeté les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité à agir de la SCI Banfora, de M. D De E et de la déchéance des actions en nullité des assemblées générales du 30 juin 2008 et du 17 décembre 2009,

• Annulé les assemblées générales des 30 juin 2008, 17 décembre 2009, 20 octobre 2012,

• Déclaré sans objet la demande de confirmation de la désignation de M. C en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires,

• Débouté M. C en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de ses demandes de restitution de lots sous astreinte,

• Débouté la SCI Banfora, M. D De E de leur demande d’expertise comptable, et de leur demande de désignation d’un géomètre expert,

• Débouté M. A de sa demande de désignation d’un géomètre expert,

• Condamné M. A en sa qualité de mandataire commun de l’indivision A/B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26 280,09 euros outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2013,

• Débouté M. A de sa demande de remise en état de l’avancée de toit devant le lot 18,

• Condamné la SCI Banfora sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification du jugement, à supprimer l’orientation de tout système de vidéo surveillance vers les parties communes de la copropriété du 6 Faubourg des Balmettes,

• Condamné M. A, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours après la signification du jugement, à procéder à l’enlèvement des objets mobiliers lui appartenant et à faire procéder à l’enlèvement des objets mobiliers appartenant aux occupants de son chef, entreposés dans les parties communes,

• Condamné M. A sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours après la signification du jugement, à procéder à la taille de sa haie privative à deux mètres de hauteur,

• Condamné M. A à payer à la SCI Banfora la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• Condamné M. A à payer à M. D De E la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• Débouté M. A de ses demandes de dommages et intérêts,

• Condamné M. A à payer indivisément à la SCI Banfora et M. D De E la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné M. A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné M. A aux dépens distraits au profit de la Selarl Pelloux et Letoublon et à la Selarl Legi Rhône Alpes AJ Piolot Veron Delor,

• Dit n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.

M. A a interjeté appel de ce jugement.

Le 7 février 2017, saisi en référé par l’appelant, le Premier Président de la cour d’appel de Chambéry a rejeté la demande de M. A de voir suspendre l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 20 juin 2017, le conseiller de la mise en état, saisi à la requête des intimés, a :

• Ordonné la radiation du rôle de l’affaire,

• Condamné M. A à payer d’une part à la SCI Banfora et aux époux D De E la somme de 500 euros d’autre part au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné M. A aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en date du 28 mai 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. A demande à la cour de :

Rejetant toutes fins et conclusions contraires,

Vu les articles 70, 143 et suivants et 526 du code de procédure civile,

Vu les articles 672 et 1240 du code civil,

' Autoriser la réinscription de l’affaire au rôle de la Cour d’appel de Chambéry, l’appelant justifiant de l’exécution de la décision attaquée,

' Réformer le jugement du tribunal de grande instance du 2 juin 2016,

' Dire que M^me AD AE AF de E P et M. Q R de E ne sont pas parties à l’instance,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

'Dire et juger que la demande reconventionnelle de paiement de la somme de 26.280,09 euros formée par le syndicat des copropriétaires au titre de prétendus arriérés de charges est irrecevable,

A titre subsidiaire,

' Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges injustifiée et prescrite,

En tout état de cause,

' Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à M. A la somme de 26.280,09 euros indûment perçue, outre la somme de 3.934,35 euros payée au titre des intérêts,

' Ordonner une mesure d’expertise à l’occasion de laquelle l’expert se verra confier le soin de vérifier l’emprise de 2 m2 sur le lot n°3 de M. A et l’emprise sur les parties communes des lots n°18 et 19, ainsi que le préjudice engendré sur la valeur du bien appartenant à M. A, en vue d’obtenir la remise en état des lieux,

' Dire et juger que M. D et la SCI Banfora n’ont pas qualité pour demander la taille de la haie, n’étant pas les voisins de la parcelle en cause,

' Dire et juger que la haie litigieuse a atteint une hauteur de plus de deux mètres il y a plus de trente

ans et qu’elle bénéficie de la prescription, en conséquence, débouter M. D et la SCI Banfora de leur demande à ce titre,

' Dire et juger que M. A n’a commis aucune faute ayant engendré un préjudice et débouter la SCI Banfora et M. D de leurs demandes de dommages et intérêts à ce titre et les condamner à rembourser les sommes perçues,

' Condamner la SCI Banfora à régler à M. A la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

' Condamner la SCI Banfora, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt, à ne plus entreposer d’objets mobiliers dans les parties communes ni faire circuler des vélos,

' Condamner solidairement la SCI Banfora et M. D à régler à M. A la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' Condamner solidairement la SCI Banfora et M. D à régler à M. A la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner solidairement la SCI Banfora et M. D aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions en date du 22 juin 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les consorts De E et la SCI Banfora demandent à la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article 1382 du code civil,

' Confirmer le jugement rendu le 2 juin 2016 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a :

— Condamné M. A en sa qualité de mandataire commun de l’indivision A/B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26.280,09 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2013,

— Débouté M. A de sa demande de désignation d’un géomètre-expert,

— Condamné M. A, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours après signification de la présente décision, à procéder à la taille de sa haie privative à 2 mètres de hauteur,

— Débouté M. A de sa demande de voir condamner sous astreinte la SCI Banfora à remettre en l’état l’avancée du toit du lot n°18,

— Condamné M. A à verser à M. et Madame T D De E une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamné M. A à payer à la SCI Banfora une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Débouté M. A de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Banfora,

— Condamné M. A à payer indivisément à la SCI Banfora et à M. D De E la

somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, s’il devait être fait droit à la demande d’expertise présentée par M. A,

' Dire et juger que le géomètre-expert qui sera désigné en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 aura pour mission d’établir un nouvel état descriptif de division et règlement de copropriété avec nouvelle répartition des charges pour tenir compte de la réalité de la situation de la copropriété dans son ensemble, les frais devant être répartis entre tous les copropriétaires en fonction de leurs millièmes,

A titre infiniment subsidiaire et en tout état de cause,

' Dire et juger que la mission de l’expert sera de vérifier les empiétements des lots 1, 3, 4, 17, 5, 6, 14 et 15 appartenant à l’indivision A/B et du lot 9 appartenant à la SCI Le Vieux Puits dont M. A est gérant, que ce soit sur les parties communes ou sur les parties privatives, et d’évaluer le préjudice engendré sur la valeur des lots des autres copropriétaires en vue d’obtenir la remise en état des lieux,

Y ajoutant,

' Condamner M. A sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir à procéder à la taille du frêne présent de la haie séparant la terrasse des parties communes et ce à une hauteur de 2 mètres,

' Déclarer irrecevable comme nouvelle et en tout état de cause infondée la demande de M. A de voir condamner la SCI Banfora, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt, à ne plus entreposer d’objets mobiliers dans les parties communes ni y faire circuler des vélos,

' Condamner M. A à verser d’une part à la SCI Banfora et d’autre part aux consorts F De E une somme supplémentaire de 6 000 euros à chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

' Condamner M. A à verser d’une part à la SCI Banfora et d’autre part aux consorts F De E une somme de 2.500 euros à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

' Dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965 les intimés seront dispensés de toute participation à la dépense commune,

' Condamner le même aux entiers dépens d’instance et d’appel avec application au profit de la SELARL C. et D. Pelloux des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 12 décembre 2016, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire demande à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry en date du 6 janvier 2015,

' Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' Condamner M. A à verser au syndicat des copropriétaires du 6 faubourg des Balmettes la

somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner M. A aux entiers dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître AH-AI AJ (SELARL Legi Rhône Alpes) sur ses offres de droits avec application à son profit des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 22 juin 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention des enfants de M^me D de E

Contrairement à ce que soutient M. A, M. D de E n’est pas seul propriétaire des lots 7, 8, 12, 13 et 16 dans l’immeuble situé […].

En effet, il résulte de l’acte authentique du 3 juin 1988, versé au débat, que les consorts G et H ont vendu lesdits biens à M. et M^me D de E, mariés sans contrat à Sezures (Portugal) le 21 août 1971.

Il est par ailleurs produit l’acte de notoriété et attestation immobilière, établi le 20 juin 2020, ensuite du décès de M^me W AA E épouse D de E survenu le […], établissant qu’elle a laissé pour lui succéder son mari et ses deux enfants intervenants dans la présente procédure, intervention qui sera déclarée recevable.

Sur la nullité des assemblées générales des 30 juin 2008, 17 décembre 2009 et 20 octobre 2012

Aux termes de ses conclusions en date du 26 octobre 2016, M. A, tout en sollicitant dans le dispositif de celles-ci la réformation du jugement sans autre précision, indiquait, par ailleurs, dans les motifs, qu’il n’entendait pas discuter la décision déférée, s’agissant de l’annulation des assemblées générales des copropriétaires en date des 30 juin 2008, 17 décembre 2009 et 20 octobre 2012 et ne formulait aucune prétention relative à la validité de ces dernières.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 mai 2020, il sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la réformation du jugement sans autre précision mais ne formule aucune prétention relative à ces assemblées générales, de sorte que la cour n’est saisie d’aucune demande, les intimés quant à eux sollicitant la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

A cet égard il sera observé que dans les motifs de ses conclusions M. A se contente de contester les points suivants du jugement :

— la condamnation à hauteur de la somme de 26 280,09 euros

— la désignation du géomètre expert

— la taille de la haie

— ses fautes de gestion

Sur l’arriéré de charges

Sur la recevabilité de la demande

M A fait valoir l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de charges sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile qui énonce que les demandes

reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il soutient, en effet, que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires ne se rattacherait pas aux prétentions originaires par un lien suffisant dans la mesure où la demande initiale portait sur l’annulation de trois procès-verbaux d’assemblée générale.

Pour autant, il ressort du procès-verbal de l’assemblée du 30 juin 2008, qui a été annulée par le jugement entrepris, et qui s’est déroulée sous l’égide de M. A en qualité de syndic bénévole, que les copropriétaires ont voté la résolution n° 2 suivante :

« L’assemblée des copropriétaires, après s’être acquittée de ses dettes envers ses créanciers décide d’abandonner définitivement la totalité des créances qu’elle possède à l’encontre de tous les copropriétaires, à compter du jour de la désignation de l’administrateur provisoire M. C. »

Le vote de cette résolution était précédé des explications suivantes :

« Afin de poursuivre dans l’optique de l’administrateur provisoire, il convient de rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires. Si le syndicat décidait d’engager une action en recouvrement à l’encontre du débiteur principal, M. A U, au titre des arriérés de charges, il est indéniable qu’il se retrouverait face à une contestation de la part de M. A sur la base que ces appels de charges étaient effectués par un syndic multipliant les pratiques irrégulières (jugement du 13 février 2003 annulant une résolution de l’AG du 16 mars 1999 en raison d’un comptage illégal des voix s’étant déjà produit lors de l’AG de 1997; jugement du 13 juin 2006 annulant l’ensemble des délibérations de l’AG du 30 décembre 2002; assignation du 4 janvier 2006 pour violation des règles de majorité lors de l’AG du 20 mai 2005). Une telle procédure contraindrait les autres copropriétaires à engager d’importantes sommes pour avance sur frais et honoraires, tel que ce fût le cas avec l’ancien syndic et aboutissant au déficit financier du syndicat.

Il est à noter que, depuis la désignation de l’administrateur provisoire, M. A règle ses charges.

Afin de rétablir un fonctionnement normal au sein de la copropriété, il est indispensable que le syndicat des copropriétaires abandonne définitivement la totalité des créances qu’il possède à l’encontre de tous les copropriétaires. »

L’annulation de cette résolution permet au syndicat des copropriétaires de solliciter le paiement de l’arriéré dû par l’indivision A/B, antérieur à la désignation de M. C en date du 9 février 2006, et il existe bien un lien suffisant avec les prétentions originaires tendant à l’annulation de cette assemblée générale.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires indiquant se prévaloir d’un arriéré postérieur à juin 2005 alors que la demande a été formée le 26 juin 2015 soit dans le délai de prescription de dix ans qui était alors applicable en vertu de l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965, cette dernière est recevable.

Sur le bien fondé de la demande

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Par ailleurs l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

En application de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables, les appels de fonds et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, M. A a bien contesté devoir cette somme en première instance (cf ses conclusions devant le tribunal) et fait valoir que les demandes du syndicat des copropriétaires ne tiennent pas compte de l’arrêt rendu par la présente cour le 7 septembre 2004.

Par cet arrêt, la cour a retenu que l’indivision A/B était redevable d’une somme 20 893,81 euros de laquelle il convenait de déduire les sommes de 1 215,84 euros et 8 556,16 euros dues à l’indivision et l’a ainsi condamnée à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 11 121,81 euros pour la période allant de 1998 à 2004.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les fonds aujourd’hui réclamés correspondent à une période postérieure aux sommes visées dans l’arrêt précité.

Pour autant, ce dernier ne produit à l’appui de sa demande que le grand livre sur la période allant du 1^er janvier 2006 au 17 janvier 2006 qui fait apparaître un solde antérieur au 1^er janvier 2006 d’un montant de 25 884,49 euros outre un appel de provision pour le 1^er trimestre 2016 de 396,73 euros soit un total de 26 281,09 euros.

Par ailleurs, ainsi que le fait valoir M. A, les appels de fonds de 2005 postérieurs à l’arrêt du 7 septembre 2004, ne prennent pas en compte ce dernier et continuent de mentionner un solde antérieur supérieur à 20 000 euros.

En outre, la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 mai 2005 concernant la décision de faire procéder à la saisie immobilière en vue de la vente des lots dont l’indivision A/ B est propriétaire, mentionne une créance de 11 121,81 euros selon arrêt de la cour d’appel de Chambéry

en date du 7 septembre 2004 mais également une créance de 23 568,25 euros à la date du 20 avril 2005 dont 13 980,05 euros au titre des charges, 225,25 euros au titre des travaux exceptionnels, 8 037,11 euros au titre des avances de fonds de trésorerie et 1 326 euros au titre des appels de fonds des premier et deuxième trimestre 2005.

Il est ainsi manifeste que cette somme de 23 568,25 euros reprend le passif antérieur sans tenir compte de l’arrêt susvisé.

Il résulte de ces éléments, que pour la période antérieure à fin 2004, le syndicat des copropriétaires dispose d’un titre d’un montant de 11 121,81 euros et que pour la période postérieure, il ne justifie pas de sa créance par la production des appels de fonds et d’ un décompte des sommes dues.

C’est, enfin, en vain qu’il est invoqué l’approbation des comptes au 31 décembre 2017 par l’assemblée générale du 20 décembre 2018, faisant ressortir un arriéré dû par l’indivision A/B de 72 538,75 euros.

En effet, si l’approbation des comptes les rend opposables à tous les copropriétaires, et si ces derniers sont tenus de régler leur part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés, en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, cette approbation par l’assemblée générale, n’interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel.

Dès lors le jugement qui a condamné M. A au paiement de la somme de 26 280,09 euros sera infirmé et la demande rejetée.

Sur la demande de désignation d’un expert géomètre et d’un expert comptable

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges, sur le fondement des articles 143 et 144 du code de procédure civile, ont rejeté la demande d’expertise comptable formée par les demandeurs et celle de désignation d’un géomètre expert formée par M. A, en l’absence de prétentions au titre des empiètements qu’il invoque.

Il sera observé, par ailleurs, que le même tribunal par jugement du 19 juin 2014 a déjà rejeté cette demande qui était à l’époque formée par la SCI Banfora, M. D et les époux Z contre le syndicat des copropriétaires ayant pour syndic en exercice M. A en relevant qu’une demande d’expertise ne pouvait être formée qu’au soutien d’une demande précise ce qui n’était pas le cas en l’espèce et que par ailleurs la demande de désignation d’un géomètre expert n’avait pas fait l’objet d’un refus de l’assemblée générale.

Sur la taille de la haie

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, repris dans le règlement de copropriété, « chaque U dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

La SCI Banfora, et M. D sont recevables, en raison du trouble qu’ils subissent dans l’occupation de leurs lots, à solliciter que la haie plantée sur le terrain à jouissance privative de M. A comme le frêne situé dans cette haie, soient taillés à une hauteur de deux mètres et entretenus.

M. A qui invoque une prescription acquisitive trentenaire quant à la hauteur de cette haie n’apporte aucune preuve de la réalité de cette dernière.

Et contrairement à ce que soutient ce dernier, le problème est bien d’actualité puisqu’il a été évoqué à

l’assemblée générale du 20 décembre 2018 aux questions diverses :

« Haie de M. A au niveau de la terrasse de son locataire (restaurant) à remettre à la hauteur légale. »

Le jugement qui l’a condamné à tailler cette dernière sous astreinte sera confirmé.

Sur les fautes de gestion

En l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente, que la cour adopte expressément, que les premiers juges, pour allouer à la SCI Banfora la somme de 6 000 euros et à M. D de E celle de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral, ont retenu que M. A que ce soit en sa qualité de syndic bénévole ou de U avait engagé sa responsabilité en relevant que :

L’état de délabrement avancé des parties communes de l’immeuble démontrait que la conservation et l’entretien de celui-ci n’avaient pas été assurés par le syndicat des copropriétaires représenté par M. A depuis au moins 2007, malgré les multiples relances des services communaux.

Ce dernier n’a pas répondu aux injonctions de la mairie et il est établi par les différents procès-verbaux d’assemblées générales, qu’alors que l’indivision A/B et la SCI du Vieux Puits disposaient de la majorité des voix, les travaux nécessaires ont toujours été retardés.

Il sera ajouté que le 7 août 2017, M. C, désigné en tant que syndic judiciaire, adressait un courrier au maire d’Annecy, concernant le ravalement de la façade, pour indiquer que la situation n’avait pas changé, que M. A n’avait rien payé alors que les autres copropriétaires avaient répondu aux appel de fonds et précisait au maire qu’il lui laissait le soin de mettre en 'uvre le dispositif prévu en cas d’inexécution des travaux préconisés dans l’injonction de faire notifiée par la commune.

M. A n’a pas cherché à remédier aux dysfonctionnements de la copropriété s’opposant à la désignation d’un administrateur provisoire et persistant à nier le défaut de conservation de l’immeuble alors qu’il ne justifie que du menu entretien de celui-ci.

Il a fait obstacle à la liberté d’aller et venir des visiteurs des copropriétaires et a porté atteinte au lot privatif n° 19 appartenant à la SCI Banfora en démolissant le mur porteur mitoyen entre ce lot et son lot 3 puis en reconstruisant un nouveau mur empiétant sur le lot 19, ce qui était contraire à sa mission de faire respecter le règlement de copropriété.

Il sera ajouté qu’il a ainsi été condamné par ordonnance de référé du 16 février 2015, sous astreinte, à cesser tout acte portant à la liberté d’aller et venir pour les visiteurs se rendant dans les lieux du chef des propriétaires ou locataires des lots de la copropriété ainsi qu’à remettre le lot 19 dans l’état qui était le sien avant le 20 novembre 2014 et condamné à verser une somme provisionnelle de 3 000 euros à la SCI Banfora au motif que cette dernière et ses dirigeants personnes physiques « ne peuvent jouir paisiblement de leurs biens depuis plusieurs années, étant victimes d’agressions verbales ou même physiques de M. A. »

L’annulation de nombreuses assemblées générales tenues alors que M. A était syndic bénévole corrobore encore le fait que celui-ci n’a pas exécuté régulièrement sa mission.

Il sera ajouté que ses agissements sont parfaitement résumés dans le rapport de l’administrateur provisoire pour la période du 18 novembre 2013 au 10 juin 2014 et du 6 janvier 2015 au 31 décembre 2015 qui conclut ainsi :

« Je connaissais la copropriété de 2007, où déjà, les choses n’étaient pas simples et où l’indivision A/B était déjà représentée par M. K A. Celui-ci était déjà en conflit avec le syndic de l’époque M. V. Le solde débiteur de l’indivision A/ B se situait à 26 000 euros.

Cependant, M. A avait été nommé syndic bénévole et s’était engagé à régulariser sa situation comptable. J’ai retrouvé en 2013 une situation très aggravée, 3 procédures au tribunal de grande instance, 3 procédures au TA. Depuis deux fois en cour d’appel + une 3^e en cours. Toujours dans l’attente de décisions pour une procédure au tribunal de grande instance et 2 au TA.

La trésorerie n’existe pas. M. A m’a remis 1,58 euros en décembre 2013 comme solde de la copropriété.

Les comptes sont contestés sur plusieurs années (procédure en cours), 3 assemblées générales 2009, 2010 et 2012, (l’AG de 2011 a déjà été annulée) risquent d’être annulées. M. A a attaqué toutes les ordonnances me désignant. Seul l’arrêt de la cour d’appel de 6 janvier 2015 ne l’a pas été.

M A ne veut pas d’un administrateur mais il ne veut pas non plus d’un syndic professionnel (bien qu’il dise le contraire) Le résultat de l’AG du 28.12.2015, où il a voté contre la candidature de Foncia, le prouve. Il est chez lui au 6 faubourg des Balmettes, propriétaire majoritaire et il le montre en instaurant un régime où il n’y a pas de place pour les voix des autres copropriétaires.

Les travaux obligatoires ne le concernent pas. Il intervient lui-même pour réaliser des travaux lorsqu’il estime devoir le faire ou qu’il y a danger. Il ne demande rien à personne (pas de vote sur les travaux) et il faut le reconnaître, ne fait rien payer non plus, ces travaux n’étant pas réalisés par les hommes de l’art.

J’ai demandé à M^e AJ, avocat du syndicat des copropriétaires, de lancer les procédures pour saisir et faire vendre les biens de l’indivision. Il faudrait cependant que M^me B, l’autre indivisaire, puisse être jointe (pas d’adresse connue) et soit informée en comparaissant en personne ou représentée par un avocat.

Nous sommes dans l’attente des décisions du tribunal.

Dans l’immédiat, j’ai adressé le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2015 à M. le Président du tribunal de grande instance d’Annecy et demandé de prolonger ma mission.

Par ordonnance du 31 décembre 2015, M. le président a ordonné cette prolongation pour une durée de 12 mois. »

C’est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu l’existence d’un préjudice subi par la SCI Banfora et M. D, consistant dans l’atteinte à la jouissance paisible de leurs lots, en particulier la SCI Banfora, dans la dépréciation de ces derniers compte tenu des défauts d’entretien et de fonctionnement de la copropriété, et dans la multiplication des démarches judiciaires rendues nécessaires par la position de M. A.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de M. A dirigée contre la SCI Banfora

M. A sollicite la condamnation de la SCI Banfora à lui payer la somme de 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance justifié selon lui tant par le changement d’affectation des locaux de la SCI que par les empiètements litigieux.

Il fait valoir que le changement de destination des locaux de la SCI Banfora a été reconnu par le tribunal administratif et non autorisé et que le tribunal de grande instance d’Annecy a débouté cette dernière de ses demandes de changement d’affectation des lots.

La lecture du jugement du tribunal administratif en date du 25 février 2016 montre que cette juridiction a annulé, sur requête du syndicat des copropriétaires ayant pour syndic M. A, les décisions en date des 25 juin et 27 juin 2013 par laquelle le maire de la commune d’Annecy a décidé de ne pas s’opposer aux déclarations de travaux déposées par la SCI Banfora concernant les lots 18 et 19 dont elle est propriétaire.

Le tribunal administratif a retenu que les travaux d’agrandissement d’une fenêtre carrée de 0,43 mètre de côté en une fenêtre de 1 mètre par 1,20 mètre avaient pour effet de modifier la façade du bâtiment constituant le lot n° 19 de la copropriété, que ce local vendu le 30 décembre 2010 était désigné à cette date comme une remise entrepôt et que les pièces du dossier montrait que ce local était loué à une agence de communication, les travaux étant destinés à l’aménagement d’un bureau.

Il a considéré que les travaux devant être regardés comme s’accompagnant d’un changement de destination, le projet de la SCI Banfora relevait du permis de construire.

Il en résulte qu’il suffit à la SCI Banfora, au vu de cette décision, de déposer une demande de permis de construire pour régulariser la situation.

S’agissant du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Annecy le 19 juin 2014, ce dernier a annulé l’assemblée générale du 23 décembre 2011 et compte tenu de cette annulation a rejeté la demande de la SCI Banfora en changement d’affectation des locaux et aux fins d’autorisation d’une plaque professionnelle dès lors que l’article 30 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 suppose un refus de l’assemblée générale.

Ainsi le rejet de la demande de la SCI Banfora est la conséquence logique de l’annulation de l’assemblée générale du 23 décembre 2011, de sorte qu’il n’a rien de définitif.

Il apparaît que M. A entretient une confusion entre les règles applicables au droit de l’urbanisme et celles concernant le droit de la copropriété qui sont différentes.

Ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges, le changement d’affectation d’un lot de copropriété ne constitue un changement de destination requérant l’autorisation de l’assemblée générale que s’il contrevient à la destination de l’immeuble telle que déterminée dans le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété du 31 mai 1988 rappelle que « chaque U dispose des parties privatives de son lot et en use et profite librement sous la condition de ne pas porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Or au paragraphe relatif à la destination de l’immeuble des parties privatives le règlement stipule que « chacun des lots est affecté à tout usage, sauf activité pouvant apporter une quelconque gêne aux autres lots », seuls les greniers ne pouvant servir à cet usage.

L’état descriptif de division du 31 mai 1988 mentionne que sur le terrain sont édifiés deux bâtiments, l’un sur rue dans lequel sont exploités pour une majeure partie l’hôtel bar restaurant et une boulangerie et l’autre à l’arrière qui sert actuellement de laboratoire entrepôt à la boulangerie.

Les lots 18 et 19 sont respectivement définis comme un local WC et four à pain d’une part, une remise-entrepôt d’autre part.

En affectant au lot 18 des bureaux, local artisanal et réserve alimentaire et au lot 19 un local commercial artisanal, la SCI Banfora a procédé à un changement d’affectation de ces deux lots par rapport à celle initialement définie dans l’état descriptif de division.

Ce changement d’affectation ne contrevient pas aux dispositions du règlement de copropriété, qui permet une affectation de chaque lot à tout usage, l’immeuble étant ainsi à usage mixte d’habitation et d’activité professionnelle, sauf à causer une gêne aux autres lots.

A cet égard c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que la gêne invoquée par M. A n’était pas démontrée, le courrier de M^me Y qu’il produit ne faisant pas état d’une gêne objective mais d’une opposition personnelle de cette dernière à l’exercice d’une activité artisanale et commerciale et les photographies qu’il produit ne permettant pas d’identifier l’auteur de l’entreposage de meubles ni le caractère permanent ou récurrent d’un tel entreposage.

Ces photos, en revanche, montrent le comportement de M. A qui exerce une pression permanente sur les habitants de l’immeuble et qui ont conduit M^me I, locataire de la SCI Banfora à résiler le bail en novembre 2016 en raison « des différentes pressions de la part de la famille A m’empêchant de travailler en toute quiétude. En effet je me sens constamment surveillée. M. A ne cesse de me prendre en photo dans mon local, dans les parties communes et jusque dans ma voiture, de m’insulter, me menacer, m’intimider. »

M A allègue encore que des vélos, remorques, chariots et sacs de linge seraient entreposés dans les parties communes, objets en rapport avec l’activité de location de linge de maison de la société Homebuddy locataire de la SCI Banfora.

Force est de constater que les photos qu’il produit n’établissent pas le caractère permanent récurrent d’un tel entreposage alors qu’en réponse à la lettre du 9 octobre 2019 du nouveau syndic qui signalait le fait que les prestataires de la société Homebuddy ne descendaient pas de leurs vélos avec remorques et ne mettaient pas pied à terre quand ils circulent dans les parties communes, la SCI Banfora a indiqué que :

— Tant la société Homebuddy que la SCI Banfora n’avait reçu aucun courrier ou plainte des occupants de l’immeuble ou de sa part.

— Les stationnements de vélos n’excédaient généralement pas quelques minutes, le temps de charger et /ou déposer des sacs de draps dans le local de la société Homebuddy,

Les entreposages des chariots à linges correspondaient aux quelques minutes nécessaires au livreur pour décharger et recharger son camion tous les jeudis matin aux alentours de 10 heures.

Par ailleurs en réponse au courriel du 20 mai 2020 de M. A à l’attention du syndic, indiquant avoir manqué de se faire renverser par un vélo avec une remorque de linge conduit par une personne travaillant pour l’entreprise, faisant valoir l’existence d’une situation intolérable, qu’il était victime d’un trouble de jouissance manifeste l’empêchant de marcher sereinement dans les parties communes « sans avoir la peur au ventre de me faire écraser ainsi que les locataires par des vélos qui se croient sur une piste cyclable », la gérante de la société Homebuddy répondait par courriel du 21 mai 2020 que :

Le 20 mai, un de ses employés avait croisé M. A qui entrait par la porte d’entrée de la copropriété et l’avait salué. Ce dernier l’avait insulté lui reprochant sa présence avec son vélo.

Son employé n’était pas sur son vélo et avait encore moins failli renverser quiconque.

Les employés avait pour instruction de pas être sur leur vélo dans les parties communes et cela n’était

plus arrivé depuis que M. A l’avait fait remarquer l’été dernier.

Il était regrettable que le simple fait de passer de manière sereine et cordiale avec un vélo à la main dans les parties communes puisse troubler la jouissance de M. A.

En revanche ce dernier troublait la jouissance des autres en prenant des photos depuis les balcons ou à travers les fenêtres de leurs locaux, en insultant et menaçant quiconque passait à côté de lui.

L’existence d’un trouble de jouissance et d’une gêne causée aux lots de M. A n’est ainsi pas établie.

S’agissant des « empiètements litigieux » ces derniers ne sont pas établis et n’ont pas été reconnus malgré toutes les procédures engagées par M. A, de sorte que le jugement qui a rejeté sa demande indemnitaire sera confirmé.

Par ailleurs ce dernier sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI Banfora sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à ne plus entreposer d’objet immobiliers dans les parties communes, ni y faire circuler des vélos.

Sur la demande de restitution de certains lots par le syndicat des copropriétaires

Cette demande a été à bon droit rejetée par les premiers juges qui ont retenu que :

— La restitution de lots à la copropriété nécessitait d’établir que ces lots sont des parties communes,

— Les lots 4, 5, 12, 13, et 16 revendiqués sont définis dans le règlement de copropriété comme parties privatives.

Il sera ajouté que cette demande est reprise devant la cour par le syndicat des copropriétaires dans les motifs de ses conclusions, mais que dans le dispositif de ces dernières, le syndicat demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, seule cette dernière prétention sera prise en compte par la cour et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L 'appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Dès lors, les consorts D et la SCI Banfora seront déboutés de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive.

En revanche l’équité commande de faire application au profit de ces derniers des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par défaut,

Déclare M^me AD De E et M. Q De E recevables en leur intervention volontaire ensuite du décès de leur mère M^me W AA E épouse D de E,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf celle concernant la condamnation de M. K A au paiement de la somme de 26 280,09 euros,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6 faubourg des Balmettes à Annecy de sa demande en paiement de la somme de 26 280,09 euros,

Rappelle que l’arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restitution et constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution et que les sommes restituées ne portent intérêt au taux légal qu’à compter de la notification valant mise en demeure, de l’arrêt infirmatif,

Y ajoutant,

Déboute M. K A de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Banfora sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt à ne plus entreposer d’objet mobilier dans les parties communes ni faire circuler des vélos,

Condamne M. K A à payer aux consorts J de E la somme de 2 500 euros et à la SCI Banfora la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. K A aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e AJ et de la Selarl C. et D. Pelloux, avocats.

Ainsi prononcé publiquement le 12 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,